市场近期表现 - 一线城市高端住宅挂牌价出现一夜调涨15%的戏剧性变化 [2] - 部分城市二手房业主选择暂缓出售以静观其变 [2] - 市场变化与过去四年房价连续下跌、多数地区跌回2016-2017年水平的惨淡景象形成鲜明对比 [2] - 政策先行区域如北京通州、上海外环外的新房认购量普遍提升50%以上，部分改善型楼盘出现“日光盘”现象 [4] 市场历史背景与现状 - 全国商品房待售面积累积至7亿平方米以上，按当前去化速度预计需要七年消化 [2] - 重庆、武汉等多个城市二手房挂牌量飙升至20万套以上 [2] - 全国范围内空置房屋保守估计高达1.2亿套，足以容纳3到4亿人口居住 [2] 市场结构性挑战 - 城镇化进程放缓，年均新增城镇人口从2000万锐减至1000万 [3] - 25-44岁关键购房年龄段人口规模相较于2015年大幅缩减6000万 [3] - 结婚登记人数预计跌破500万，生育率低至1.09 [3] 政策催化因素 - 2025年9月出台一系列力度空前的“救市”新政，包括松绑限购、提升公积金贷款额度、取消商业贷款利率差异化等 [3] - 一线城市采取精细化策略，如北京五环外、上海外环外全面取消购房套数限制 [3] - 非户籍居民社保缴纳年限要求从两年大幅缩减至一年 [3] 市场前景与分化趋势 - 市场呈现“分化复苏”特征，由刚需和改善性需求主导，不同于过去的普涨行情 [6] - 一线和部分经济强劲的二线城市得益于人口流入和产业基础，政策效果可能迅速巩固 [4] - 面临高库存、人口持续流出的三四线城市市场真正复苏需要更长时间 [4] - 拥有稀缺资源的核心城市核心地段可能率先走出低谷甚至上涨，而非核心区域可能继续面临调整压力 [8] 购房者行为与预期 - 尽管预计2025年居民人均可支配收入将实现5%增长，但居民储蓄倾向可能仍较强 [6] - 购房意愿的实质性提升可能需要6-12个月的政策观察期 [6] - 当前对于自住需求购房者是入市时机，政策优惠力度大、贷款利率较低且存在议价空间 [8]