政策内容与目标 - 北京住建委和公积金管理中心发布通知 优化调整房地产政策 包括放松五环外住房限购和加大住房公积金贷款支持力度 [1] - 政策旨在促进房地产市场平稳健康发展 更好满足居民改善性住房需求 [4] - 上海和深圳也相继调整住房限购政策和住房公积金政策 北京上海放宽购房所需社保或个税年限要求 广州全面取消限购 深圳放开非核心区购房限制 [6][7] 市场活跃度变化 - 北京新房网签量达3032套 环比增长16.2% 二手房网签量12780套 环比增长4.4% [2] - 北京昌平区五环外中介门店带看量翻倍 从周末五组增至十组以上 朝阳区东五环外新盘周均成交量达数十套 [2] - 8月房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26 创年内最大单月涨幅 新房找房热度指数60.3 二手房70.5 [2] - 上海新政后首周新建商品住宅日均成交3.1万平方米 较7月日均增长25% 二手商品房日均成交603套 较7月日均增长1% [7] 需求结构变化 - 政策对改善性需求释放促进作用明显 五环外改善型新盘表现优于刚需盘及二手房 [1][4] - 北京昌平区未来科学城附近新盘主打洋房产品 新政后网签近60套 成为8月区域销冠 [4] - 8月北京新房在线价格环比上涨2.55% 新房找房热度环比上涨2.6% [4] - 一线城市通过外围限购优化和公积金政策优化 显著拉动改善性需求 [7] 价格与供应压力 - 二手房市场仍为买方市场 价格承压 大量房源供购房者选择 卖方面临降价压力 [5] - 市场对未来房价存在下跌预期 导致推迟购买和加速挂牌 甚至出现降价挂牌出售态势 [5] - 二手房挂牌量和交易量均大于新房 需遏制"价格踩踏"现象 [5] 政策效果评估 - 新政对市场活跃度有提振作用但非爆发式增长 市场整体表现相对平稳 [2] - 政策力度弱于上一轮放松周期 市场对政策敏感度下降 持续效力有待观察 [3] - 因2024年多轮政策优化后需求已集中释放 本次新政边际效果或较为有限 需求将逐步释放 [5] 政策建议与长效机制 - 未来政策应延续因城施策主基调 通过购房补贴等措施激活需求 [7] - 需稳定推进城市更新 带动城中村改造 通过空间重构、产业升级和社会治理创新推动城市高质量发展 [7] - 在库存压力较大区域暂缓供地和开工 新增供应应差异化避免同质化 加大存量商品房收储作为保障性住房 [8]