全国市场核心特征与趋势 - 2026年市场核心特征预计为分化与筑底，销售量价方面，政策落实、经济基本面好转与居民就业收入预期改善是需求修复基础，中性情形下预计2026年全国新建商品房销售面积同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，价格表现将继续分化，优质地块新项目价格有望保持稳定[30] - 投资开工方面，在控增量、去库存政策导向下，预计2026年房屋新开工面积下降8.6%，房地产投资额同比下降11%，供给缩量将有助于市场库存下降[31] - 全国二手房市场规模持续提升，2025年全国重点65城涉宅用地成交规划建面仅16439.8万平方米，同比下降11%，新房供给端持续收缩，而全国二手房成交规模预计接近7.5亿平方米，基本与新房相当，包括北上广深的核心24城二手房成交占比达64%，较2024年提升4个百分点[26] - 市场信心仍在复苏，全国二手房交易周期普遍延长，全国百城房源平均在架时长从78天增至84天，一线城市达105天，其中上海在架时长98.75天，同比增15.26%[26] - 去库存是2026年关键任务，2025年全国100个城市库存去化率创新高，主要因销售端绝对规模偏低，2026年去库存思路是积极挖掘新市场需求，降低首付、降低房贷利率、降低税费等政策效应将持续释放[22] - 收购存量商品房用作保障房的政策各地正积极推进，为库存快速去化提供良好导向[23] 广州市场具体表现与展望 - 2025年广州一手住宅成交量下降，二手住宅成交比2024年好，但到12月份成交量减少，二手住宅市场被认为已真正到底，处于胶着状态[3] - 价格方面，2025年广州一手住宅成交均价约为3.4万元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1个百分点，二手住宅成交均价约为2.7万元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8个百分点[10] - 2025年广州房地产市场总体相对稳定，房票政策功不可没，预计2026年房票政策仍会加速推进，覆盖面和规模将创历史新高[3][14] - 市场分裂成核心区和外围区两条平行赛道，核心区如天河、海珠走品质赛道，外围板块如黄埔云埔、番禺、南沙走刚需赛道，以价换量[6] - 预计2026年上半年广州楼市仍会延续底部趋势，楼市穿越周期还需要更多时间[2][4] - 预计2026年广州楼市成交量整体温和上涨，核心区先发力，新房市场以核心区为主，外围板块以去库存为主[7] - 2025年广州一二手住宅合计网签量预计达17万套左右，其中一手住宅签约套数约6.3万套，同比约减少10%，二手住宅签约套数约10.7万套，同比约减少4%[10] - 广州商品住宅可售货量已较2024年9月历史高位下降超200万平方米，存量房源中现房占比过半[11] - 2025年广州中心五区土地供应占比高达51%，供给侧改革正取得成效[11] 深圳及大湾区市场展望 - 2025年深圳二手房交易4.3万套，同比增长11%[20] - 预计深圳楼市距离止跌回稳已经不远，在阶段性企稳后，反弹幅度将超出大多数人预期[14] - 预计2026年广深楼市将呈现房价由全面下跌转向局部结构性分化，新房价企稳，二手房有望回升，上半年夯底蓄力，下半年稳步升温，成交量预计前稳后高[17] - 香港房价在2025年扭跌为涨，预计购房热潮将由香港向广深蔓延，形成香港上涨、深圳接棒、广州跟进的区域热度传导链条[16] - 预计2026年5月后，随着美联储新任主席上任，股市楼市有望掀起新一轮涨势，2026年中会是重要转折契机[17] 核心城市与豪宅市场独立行情 - 未来三至五年，北上广深核心城区如北京五环内、上海外环内、广州天河、深圳南山等区域房价稳中有升概率较大，而远郊区域房价可能长期平稳甚至小幅调整[27] - 2025年四季度以来，广深等城市多个豪宅项目开盘取得耀眼业绩，部分项目开盘业绩超100亿，如广州的保利玥玺湾[33] - 2025年广州一手住宅市场总价3000万以上单位成交约350套，同比增长约33%，成交量创历史新高[33] - 预计2026年一线城市及二线重点城市将迎来豪宅供应大年，豪宅市场将走出一波独立行情[34] - 当前各城市整体去库存压力仍大，对开发企业而言，豪宅市场已是压力相对较小的赛道[33] 政策导向与市场动力 - 政策方向清晰，短期政策方向包括激活需求，如北上深等核心城市限制性政策有望继续优化，以及优化供给，如土地市场缩量提质，加快好房子建设[29] - 2026年广州房地产政策发力点将围绕全国基调控增量、去库存、优供给，是去库存的行动年，也是高质量发展转型关键年[14] - 预计2026年广州会在原有政策上创造需求，如优化公积金政策、强化对高科技人才等多子女家庭支持、加大房票使用范围等[7] - 房票已超越简单补偿凭证，正演变为驱动城市更新、激活市场的系统性政策工具[14] - 二手房市场稳定是打通刚需和改善、二手房和新房循环的关键，2025年1-11月广州、深圳二手住房交易占比分别为45%和60%，二手房已成为市场主体[20] - 从成交结构看，广州、深圳200万总价以下二手住房占比分别为60%和50%，300万以下占比分别为75%和60%，低总价房源成交是市场稳定的主要原因[20]

北京楼市新政核心内容 - 2025年12月24日，北京出台楼市新政，成为全国住房城乡建设工作会议后首个优化政策的一线城市[1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，推动房地产市场平稳运行[1] - 新政从限购条件、多子女家庭支持、公积金及商贷等方面进行优化，预计将释放购房潜力并降低部分家庭成本[4] 限购政策优化 - 放宽非京籍家庭购房社保/个税年限：购买五环内住房由“连续3年”调减为“连续2年”，购买五环外住房由“连续2年”调减为“连续1年”[1] - 对二孩及以上多子女家庭增加购房指标：京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房，非京籍多子女家庭连续缴纳社保/个税满2年可在五环内购买2套商品住房[2] - 该举措被分析师视为新政亮点，有利于精准释放对五环内教育资源有刚性需求且具备经济实力群体的购房需求[3] 多子女家庭支持政策 - 支持多子女家庭购房是北京住房政策重点，此前已有公积金贷款额度上浮等举措[2] - 2024年10月起，二孩及以上京籍家庭购房公积金贷款额度上浮40万元[2] - 2025年7月，北京在生育支持政策中明确将加大对多子女家庭购房支持力度[2] - 本次新政从购房套数出发，为多子女家庭针对性新增一个五环内购房指标[3] 信贷政策调整 - 降低公积金贷款购买二套房最低首付比例：从不低于30%调整为不低于25%[3] - 商业贷款政策优化：在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[4] 市场初步反应与影响 - 新政后北京链家团结湖店线上咨询量从平均每周约500多个提升至580-600个[1] - 该门店在2025年12月24日至28日4天内成交4套房子，成交量同比上周及12月前三周均有提升[1] - 分析师认为，新政或对未来五环内住房产品设计带来启发，功能完整的四居及以上大空间住宅产品将更好满足多子女家庭居住需要[3] - 新政在岁末年初落地，有助于稳定年末楼市成交势头，并为预热2026年楼市奠定基础[4]

2025年房地产行业回顾与2026年展望 - 行业自2021年下半年起调整已逾四年 2025年是企稳修复关键一年 政策从“托底纾困”转向全面提振信心、激活需求 [3] - 2025年多项关键数据显示“止跌回稳”成效 商品房成交规模降幅收窄 预计全年销售面积约8.9亿平方米 销售金额8.4万亿元 [3] - 2025年四季度百城新房成交面积环比增长4% 其中12月环比增长18% [3] - 二手房市场与新房市场形成“双轨运行”体系 价格、客户特征大幅分化 存量房价格持续下调 刚需房源带动成交量提升 [3] - 机构认为2025年住宅市场暂时遏制螺旋式下滑风险 初步实现止跌回稳目标 但深层次结构性库存问题、房价盘整预期未完全解决 [3] - 展望2026年 市场将进入“弱复苏、缓平衡、深分化”的筑底阶段 政策有发力空间 [3] 2025年政策脉络：清理限制与激活需求 - 2025年政策主基调是清理限制性措施、促进住房需求释放 全国超210省市（县）出台政策约560条 [5] - 各地主要从清理限制性措施、优化公积金贷款、加大购房补贴、降低交易税费等方面发力 持续降低购房成本 [5] - 北京、广州、上海、深圳等一线城市接连放宽限购等政策 意味着楼市进入基本清理不合理限制措施的时代 [5] - 全国层面首付比例、房贷利率已降至历史低位 公积金贷款政策大幅放宽 [5] - 财政部将个人购买不足2年住房对外销售的增值税征收率由5%下调为3% 大幅降低二手房交易成本 [6] - 政策精准性显著提升 摆脱“一刀切”模式 一线城市以“边际优化、稳中有松”为主 二线城市则“全面放松、精准刺激” [7] 存量去库存与优化供给 - 截至11月末 全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4800宗 总用地面积超2.5亿平方米 总金额超6500亿元 [7] - 多地收购存量商品房项目落地 例如截至9月初 广西累计收购存量住房2.9万套 [7] - 各地去库存、控增量、优供给多管齐下 在住房发展年度计划中遵循“人、房、地、钱”要素联动机制 优化供应规模与结构 [7] - “好房子”建设也在发力 如北京明确加大站城融合力度 成都深化土地供应“三色”管理机制 [7] 2025年市场表现：新房与二手房分化 - 2025年楼市行情“先升后降再稳” 一季度升温 3月“小阳春”创年内小高峰 5月下旬至6月刚需和改善需求集中爆发 四季度成交环比小幅增长 [9] - 2025年预计新房销售面积约8.9亿平方米 销售金额8.4万亿元 分别同比下降9%和13% 销售面积降幅较上年收窄4个百分点 [9] - 当前新房市场整体成交规模较2021年峰值下降近五成 [10] - “十四五”时期全国新建商品房销售总面积约58亿平米 较“十三五”下降25% [10] - 改善型住房需求成为新房市场重要支撑 2025年以来30城120平米以上户型成交占比持续提升 其中120～144平米户型占比超30% [9] - 前11月北京、上海1000～2000万的新房成交套数同比分别增长38%、22% [9] - 行业出清持续 截至2025年末 销售规模超千亿的房企仅十家 [10] - 二手房市场已成为楼市成交“主力战场” 与新房形成泾渭分明的运行体系 价格真正进入“市场化深水区” [11] - 2025年全国重点30城市二手住宅累计成交面积约2.14亿平方米 为新房面积的1.85倍 同比持平微增0.2% 创2021年调整以来新高 [11] - 2025年截至11月 北上广深一线城市二手住宅累计成交量达519,021套 超越2024年同期 为近四年首次突破51万套 达近9年第三高水平 [12] - 一线城市二手房交易已连续三年稳步回升 复苏轨迹清晰稳健 [12] 现存问题与2026年展望 - 市场仍存在深层次问题 如潜在购房需求不足 二手房价格同比跌幅连续2个月扩大 好房子项目去化下降 “卖旧买新”置换型需求减少 [14] - 2026年是“十五五”开局之年 房地产作为最大内需之一 在扩大内需方面仍将发挥重要作用 各项政策措施有望继续落实 [15] - 2026年是持续挖掘市场需求的关键年 在城中村改造、危旧房改造、支持困难群体购房、引导二手房房东置换需求释放等方面能激发较多潜在需求 [15] - “好房子”建设将更加规范和具有吸引力 促进销售市场向好发展 [15] - 2026年“去库存”工作将提速 或将出台更有力和精准的政策 各地或会加大力度收储存量商品房用作保障房房源 [16] - 据测算 “十五五”时期全国城镇住房需求总量约49.8亿平米 未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7～8亿平米 [16] - 行业深层次的结构性库存问题、房价预期等仍未完全解决 市场信心修复需要更长过程 [16]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1] - 政策优化调整涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例 [1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，体现去库存及稳楼市的导向 [4] 市场即时反应 - 新政落地后首个周末，新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1] - 北京石景山区某五环外新房项目洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加 [2][3] - 二手房市场咨询量与带看量均出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量明显回升 [3] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [3] 政策具体影响 - 商业性个人住房贷款政策不再区分首套和二套住房，由银行根据情况合理确定具体利率水平 [4] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率比原先水平低20个至40个基点 [4] - 以购买五环内二套住房为例，政策出台前贷款利率为3.45%，出台后可能降至3.05% [4] - 按等额本息分30年还清贷款计算，每贷款100万元，政策出台后月供为4243元，比出台前少220元，利息总额为52.8万元，比出台前少7.9万元 [4] 行业长期展望 - 业内人士普遍认为政策将释放长期积极影响，其效果预计在更长的周期内逐步显现 [3] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，政策影响更可能明显体现于明年一季度甚至二季度 [3] - 政策优化体现出稳定市场的导向，符合北京市房地产市场的实际情况 [1]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1] - 政策优化调整主要涉及限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例 [1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，体现去库存及稳楼市的导向 [2] 市场即时反应 - 新政落地后首个周末，新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1] - 北京石景山区某五环外新房项目洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加，尤其是新政叠加“好房子”项目吸引客户 [1] - 二手房市场咨询量与带看量均出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量出现明显回升 [2] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [2] 具体政策影响分析 - 商业性个人住房贷款政策不再区分首套和二套住房利率，由银行根据情况合理确定具体利率水平 [3] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率比原先水平低20个至40个基点 [3] - 以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清贷款，政策出台前贷款利率为3.45%，政策出台后可能降至3.05% [3] - 按贷款100万元计算，政策出台后月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元 [3] 行业长期展望 - 业内人士普遍认为政策不仅提升当前楼市活跃度，还将释放长期的积极影响 [2] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，政策影响更有可能明显体现于明年一季度甚至二季度 [2] - 政策优化体现出稳定市场的政策导向，符合北京市房地产市场的实际情况 [1]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1] - 政策优化方向包括调整限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例 [1] - 政策旨在支持居民刚性和改善性住房需求，体现去库存及稳楼市的导向 [3] 市场即时反应 - 新政落地后首个周末，新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1][2] - 北京石景山区五环外某新房项目洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加 [2] - 二手房市场咨询量与带看量出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量明显回升 [2] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [2] 政策具体影响分析 - 商业性个人住房贷款利率定价不再区分首套和二套，由金融机构合理确定具体利率水平 [3] - 政策优化后，购买二套住房有机会享受首套利率优惠，利率比原先水平低20个至40个基点 [3] - 以购买五环内二套住房为例，等额本息分30年还清贷款，政策出台前贷款利率为3.45%，政策出台后可能降至3.05% [3] - 每贷款100万元，政策出台后月供为4243元，比政策出台前少220元，利息总额为52.8万元，比政策出台前少7.9万元 [3] 行业长期展望 - 业内人士普遍认为政策将释放长期的积极影响 [2] - 考虑到刚需客户入市的季节性特点及交易准备期，政策影响更有可能明显体现于明年一季度甚至二季度 [3] - 政策优化体现出稳定市场的政策导向，符合北京市房地产市场的实际情况 [1]

政策核心内容 - 北京市四部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自12月24日起施行 [1][5] - 政策优化方向包括调整限购政策、商业性个人住房贷款政策以及降低公积金贷款首付比例，旨在促进房地产市场平稳健康发展 [1][5] - 政策在商业性个人住房贷款方面提出，银行在利率定价机制安排上不再区分首套和二套住房，可根据自律机制要求及自身经营状况等因素合理确定具体利率水平 [4][8] 市场即时反应 - 新政落地后的首个周末，北京新房及二手房市场趋于活跃，带看量与到访量均有所提升 [1][5] - 北京石景山区五环外某“好房子”项目售楼处洽谈区有大量意向购房者，近期来访量有所增加，不少客户是冲着新政叠加项目品质而来 [2][3][6][7] - 北京市昌平区某新房项目因新政发布正逢其加大推盘力度，吸引了大量购房者在周末前来了解 [3][7] - 二手房市场咨询量与带看量在新政后首个周末出现一定程度增长，五环外非京籍刚需群体的带看量、咨询量明显回升 [3][7] - 市场整体价格走势有所企稳，修复过程呈现渐进式特征 [3][7] 政策影响分析 - 业内人士认为政策不仅提升了当前楼市活跃度，还将释放长期的积极影响 [3][7] - 北京链家研究院院长高原预计政策影响将在更长周期内逐步显现，考虑到季节性因素和交易准备期，影响可能明显体现在明年一季度甚至二季度 [3][7] - 上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，政策旨在进一步支持居民刚性和改善性住房需求，体现了去库存及稳楼市的导向 [4][8] 具体财务影响测算 - 据高原测算，政策优化后，购房者购买二套住房时将有机会享受首套利率优惠，比原先利率水平低20个至40个基点 [4][8] - 以购买五环内二套住房、等额本息分30年还清贷款为例：政策出台前贷款利率为3.45%，政策出台后可能降至3.05% [4][8] - 每贷款100万元，新政后月供为4243元，比政策出台前减少220元 [4][8] - 每贷款100万元，新政后利息总额为52.8万元，比政策出台前减少7.9万元 [4][8]

港股通交易与ETF市场动态 - 港股市场因假期自12月24日下午起休市 沪深交易所公告12月24日下午至12月26日不提供港股通服务 [1] - 多家基金管理人公告提示 港股通主题ETF自12月24日起暂停申购、赎回业务 并自12月29日起恢复 [1] - 部分暂停申购的港股通主题ETF受到二级市场资金关注 溢价率高企 [1] 货币政策与资本市场支持 - 中国人民银行货币政策委员会2025年第四季度例会于12月18日召开 [2] - 会议指出将用好证券、基金、保险公司互换便利和股票回购增持再贷款 探索常态化的制度安排 以维护资本市场稳定 [2] 北京市房地产政策优化 - 北京市住建委进一步优化调整房地产政策 放宽非京籍家庭购房条件 [3] - 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由现行的“3年”调减为“2年” 购买五环外商品住房的由现行的“2年”调减为“1年” [3] - 政策支持多子女家庭住房需求 [3] - 调整二套住房公积金贷款最低首付比例 对借款申请人使用公积金贷款购买二套住房的 最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [3]

政策核心内容 - 北京于12月24日发布新一轮房地产新政，核心包括降低非京籍家庭购房社保年限、统一商业贷款利率、降低公积金二套房首付比，并支持多子女家庭在五环内多购一套房 [1] - 非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由3年调减为2年，购买五环外商品住房的由2年调减为1年 [2] - 商业贷款利率不再区分首套住房和二套住房，统一执行3.05% [1][4] - 二套住房公积金贷款最低首付款比例由不低于30%调整为不低于25% [1][4] - 二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房 [2] 政策影响与市场分析 - 政策旨在降低购房门槛和成本，精准支持多孩家庭，试图在岁末为市场注入暖流，并为2026年的“小阳春”积蓄势能 [1] - 五环内“3变2”的限购松绑，将为区域未来的潜在供地及地块去化前景提供强有力的政策支持 [2] - 针对多子女家庭的定向支持政策，预计可带动北京五环内改善型二手房，主力面积120-140平方米成交占比提升 [3] - 政策优化后，购买二套住房时比原先利率水平低20-40个基点 [5] - 以购买五环内二套房为例，等额本息分30年还清，每贷款100万元月供从4463元降至4243元，减少220元，利息总额从60.7万元降至52.8万元，减少7.9万元 [5] - 政策有望加速因观望政策动态而暂缓置业的客户出手购房 [6] - 政策影响更有可能在明年一季度甚至二季度市场中长期显现，而非在短期内形成市场高峰 [8] 目标受益群体 - 五环内限购松绑利好改善型家庭，尤其是资金实力雄厚的置业群体 [2] - 非京籍家庭在京购房门槛已大幅降低 [2] - 多子女家庭经济实力相对雄厚，定向宽松政策精准契合其居住升级需求，能有效释放该群体的消费潜能 [3] - 政策面向全体购房者，有利于刚需客户积极入市，也能够为置换、改善型客户提供良好的外部市场条件 [6] - 新政对于改善型人群和“新北京人”均会有一定促进作用 [7][8]

文章核心观点 - 北京住房限购政策优化调整被视为明确的政策“信号弹”，其核心方向是“精准满足真实居住需求”，而非刺激短期市场反转或投资炒作，旨在为市场构建更健康、更持续的需求基础 [1][4] 政策调整核心内容 - 放宽非京籍家庭购房门槛：五环内社保要求从3年减至2年，五环外从2年减至1年，旨在满足在京稳定工作生活的新市民安居需求 [3] - 支持多子女家庭改善需求：京籍多子女家庭可在五环内购买第三套住房，政策针对性增强 [3] - 信贷政策“模糊化”处理：银行确定房贷利率时“不再区分首套住房和二套住房”，将具体定价权交予银行，信用资质优良的改善型客户可能获得更接近首套的利率 [3] - 降低公积金首付比例：二套公积金首付比例从30%微调至25%，旨在降低合理住房消费的摩擦成本 [3] 对行业与公司的策略启示 - 投资者应关注结构性机会而非板块普涨：政策释放的需求将首先流向在北京及类似能级城市中，主打高品质、好口碑并能满足家庭改善需求的开发商 [4] - 房地产产业链机会更趋分散：与“好房子”相关的智能家居、品质建材、社区服务等细分领域的长期逻辑可能比房地产开发本身更为稳健 [4] - 市场进入精耕细作时代：普涨时代已过，精耕细作的能力变得空前重要，市场正在回归其本质 [4]