8月20日， 上海市出台楼市"沪八条" ，包括优化公积金政策，把首付款的支持范围从预售新建商品 住房扩大到购买现房，购房契税、住房配套的车位车库购置等均纳入公积金的支持范围。上海还出台了 阶段性购房补贴政策，符合条件的单套最高可补贴8万元。 上海优化房地产政策措施 精准施策促进合理购房需求积极释放 为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，8月20日，市住房城乡建设管 理委、市房屋管理局、市财政局、人民银行上海市分行、上海金融监管局、市公积金管理中心等六部门 联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》（以下简称《通知》），自2026年8月21日起施 行。《通知》主要包括优化住房公积金提取、优化个人住房信贷、实施"以旧换新"购房补贴、推行房 票安置以及推进收购二手住房等5个方面8项政策措施。 一、优化住房公积金提取政策 为更好支持缴存人多样化住房需求，支持居民住房消费，《通知》明确进一步优化以下3项住房公积金 提取政策。 一是扩大支付购房首付款提取范围。在2025年8月"沪六条"支持缴存人购买本市新建预售商品住房提 取住房公积金支付首付款的基础上，进一步扩大住房公积金支付购房首付款范围至 ...

核心观点 - 上海市六部门联合发布房地产新政，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进市场平稳健康发展 [1] - 新政涵盖住房公积金提取、个人住房信贷、购房补贴、房票安置及收购二手住房等5个方面8项措施 [1] - 政策自2026年8月21日起施行 [1] 优化住房公积金提取政策 - 扩大支付购房首付款提取范围至购买新建商品住房现房，并继续支持“既提又贷”，提取后不影响公积金贷款额度计算 [2][9] - 优化购房提取公积金频次和限额，无公积金贷款或未办理冲还贷的缴存人，购房提取频次由5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，提取金额放宽至“不超过购买该住房以自有资金支付的购房款” [2][10] - 拓宽住房公积金购房支出情形，支持提取公积金支付购房契税及购买与住房配套使用的产权车位（库）、储藏室 [2][10] 优化个人住房信贷政策 - 购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例从“不低于20%”调整为“不低于15%” [3][4][10] - 首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15% [4] - 二套住房信贷政策保持区域差异化，外环内最低首付款比例为不低于25%，外环外为不低于15%（含宝山、嘉定区全域） [4] 实施“以旧换新”购房补贴 - 实施“以旧换新”购房贷款补贴，自通知实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售本市二手住房的，可申请补贴，金额按贷款总额的1%计算，单套最高补贴5万元，补贴总金额2亿元，用完即止 [6][10] - 优化“以旧换新”补贴，自通知实施之日起至2027年3月31日，居民家庭在外环外购买新建商品住房并完成网签备案，且在网签备案日前后1年内出售外环内二手住房的，可申请补贴3万元 [6][11] - 同时符合上述两项补贴适用范围，且出售二手住房位于外环内的居民家庭，可叠加享受两项购房补贴，最高补贴8万元 [6] 推行房票安置 - 在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目，统筹平衡现有征收拆迁补偿标准，满足居民多元化安置需求 [7][11] 推进收购二手住房 - 以需求为导向，结合“十五五”时期保障性租赁住房发展要求，各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手住房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应 [8][11]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市” [1] 报告核心观点 - 8月楼市成交整体延续7月淡季态势，但随着北京政策优化效果显现及“金九银十”到来，预计9月新房成交可能有所修复 [139] - 部分房企已出现结构性改善，包括销售布局转换和拿地突出表现 [139] - 四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升、公积金制度改革及相关政策落地、已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位 [139] - 多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，27年板块利润率和业绩可能回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观 [139] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 重点城市新房成交情况 - 第33周47城新房成交面积190.6万平，环比上升2.3%，同比下降14.8%，同比降幅收窄1.3个百分点 [6][16] - 一线城市新房成交面积38.2万平，环比下降14.1%，同比上升5.8%，同比涨幅较上周收窄28.7个百分点 [6][16] - 二线城市新房成交面积74.5万平，环比上升3.2%，同比下降4.8%，同比降幅较上周收窄13.8个百分点 [6][16] - 三四线城市新房成交面积77.9万平，环比上升11.7%，同比下降28.8%，同比降幅较上周收窄1.8个百分点 [6][16] - 47城新房成交套数1.8万套，环比上升3.6%，同比下降15.7% [16][21] 重点城市新房库存情况 - 13城新房库存面积7178.5万平，环比下降0.3%，同比下降11.0% [6][40] - 13城新房库存面积去化周期16.7个月，环比扩大0.4个月，同比下降3.4个月 [6][40] - 一线城市新房库存面积去化周期13.8个月，环比上升0.4个月，同比下降3.0个月 [6][40] - 二线城市新房库存面积去化周期14.5个月，环比上升0.2个月，同比下降1.8个月 [6][40] - 三四线城市新房库存面积去化周期60.8个月，环比下降0.4个月，同比下降9.2个月 [6][40] - 13城新房库存套数73.0万套，环比下降0.5%，同比下降12.8% [28] - 13城新房库存套数去化周期18.5个月，环比上升0.5个月，同比下降3.1个月 [29] 重点城市二手房成交情况 - 第33周23城二手房成交面积213.1万平，环比上升2.6%，同比上升8.2%，同比涨幅较上周扩大2.3个百分点 [6][53] - 一线城市二手房成交面积76.9万平，环比上升3.3%，同比上升6.5%，同比涨幅较上周收窄3.7个百分点 [6][53] - 二线城市二手房成交面积92.7万平，环比上升7.4%，同比上升10.8%，同比增速较上周提升12.9个百分点 [6][53] - 三四线城市二手房成交面积43.5万平，环比下降7.2%，同比上升5.9%，同比涨幅较上周收窄10.0个百分点 [6][53] - 23城二手房成交套数2.4万套，环比上升3.3%，同比上升7.9% [53][60] 百城土地市场跟踪 百城成交土地（全类型）市场情况 - 百城全类型成交土地规划建筑面积873.2万平，环比下降19.8%，同比下降44.4% [65] - 成交土地总价300.2亿元，环比下降57.0%，同比上升19.8% [65] - 楼面均价3438.3元/平，环比下降46.4%，同比上升115.7% [65] - 土地溢价率8.6%，环比上升4.7个百分点，同比上升7.3个百分点 [65] - 一线城市成交土地规划建筑面积60.2万平，环比下降76.8%，同比下降49.3% [69] - 一线城市成交土地总价177.1亿元，环比下降61.1%，同比上升375.3% [69] - 一线城市平均楼面价29440.1元/平，环比上升67.8%，同比上升838.0% [69] - 一线城市平均土地溢价率6.9%，环比下降8.0个百分点，同比上升3.5个百分点 [69] - 二线城市成交土地规划建筑面积232.4万平，环比下降22.2%，同比下降47.7% [69] - 二线城市成交土地总价34.3亿元，环比下降77.0%，同比下降24.7% [69] - 二线城市平均楼面价1475.5元/平，环比下降70.4%，同比上升43.9% [69] - 二线城市平均土地溢价率3.8%，环比上升1.9个百分点，同比上升0.2个百分点 [69] - 三线城市成交土地规划建筑面积580.6万平，环比上升9.5%，同比下降42.5% [69] - 三线城市成交土地总价88.8亿元，环比下降4.9%，同比下降47.0% [69] - 三线城市平均楼面价1529.3元/平，环比下降13.2%，同比下降8.0% [69] - 三线城市平均土地溢价率10.6%，环比上升6.9个百分点，同比上升10.3个百分点 [69] 百城成交土地（住宅类）市场情况 - 百城成交住宅土地规划建筑面积213.1万平，环比下降28.7%，同比下降42.4% [85] - 成交住宅土地总价229.8亿元，环比下降57.9%，同比上升24.0% [85] - 成交住宅土地楼面均价10779.1元/平，环比下降41.0%，同比上升115.1% [85] - 百城成交住宅类用地溢价率8.0%，环比下降0.9个百分点，同比上升5.0个百分点 [85] - 一线城市住宅类土地建筑面积27.3万平，环比下降48.2%，同比上升146.7% [86] - 一线城市住宅类成交土地总价136.1亿元，环比下降60.9%，同比上升353.2% [86] - 一线城市住宅类平均楼面价49848.8元/平，环比下降24.4%，同比上升83.7% [86] - 一线城市平均住宅类成交土地溢价率17.6%，环比下降6.8个百分点，同比上升4.0个百分点 [86] - 二线城市住宅类土地建筑面积26.2万平，环比下降81.8%，同比下降36.3% [86] - 二线城市住宅类成交土地总价22.8亿元，环比下降82.4%，同比下降10.2% [86] - 二线城市住宅类平均楼面价8713.4元/平，环比下降2.9%，同比上升40.8% [86] - 二线城市平均住宅类成交土地溢价率14.4%，环比上升11.5个百分点，同比上升4.1个百分点 [86] - 三线城市住宅类土地建筑面积159.7万平，环比上升56.5%，同比下降49.7% [86] - 三线城市住宅类成交土地总价70.8亿元，环比上升3.0%，同比下降45.5% [86] - 三线城市住宅类平均楼面价4435.1元/平，环比下降34.2%，同比上升8.5% [86] - 三线城市平均住宅类成交土地溢价率4.7%，环比下降7.2个百分点，同比上升4.7个百分点 [86] 本周行业政策梳理 - 上海市政府原则同意《上海市国土空间近期实施规划（2026—2030年）》，要求加快十五五建设任务空间布局引导，统筹生态农业城镇空间，优化用地结构 [101][103] - 北京三部门联合发文，自2026年8月8日起施行，非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限统一为1年，父母赠与子女住房免核验资格，公积金贷款最高额度提至340万元，并支持装修提取公积金 [101][103] - 郑州住房公积金管理中心发布通知，2026年度住房公积金缴存基数于2026年7月1日起开始调整，缴存比例在5%-12%区间内自主确定 [101][103] - 山东威海市住房公积金管理中心8月11日优化政策，单缴存人最高贷款额度由60万调整至80万，双缴存人最高贷款额度由100万调整至120万，叠加后单缴存人不超过160万、双缴存人不超过200万 [3][101][103] - 香港房屋协会宣布10月1日起辖下出租屋邨租金上调2.85%，新租金维持至2028年9月30日，甲类及乙类租户每月平均多缴约73港元及200港元 [102][103] - 北京发布2026年第十轮拟供应商品住宅用地清单，涉及丰台区岳各庄地块，土地面积约6.61公顷，建筑规模14.15万平方米，拟于近期供应 [102][103] - 上海第九批次土拍名单公示，涉及浦东新区、黄浦区、静安区三幅地块，总用地面积7.16公顷，总建筑面积约17.885万平方米，拟于2026年8月中旬发布出让公告，9月中下旬开始组织交易活动 [102][103] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为1.8%，较上周下降0.3个百分点 [106][108] - 房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升2.7个百分点 [106][109] - 房地产板块PE为10.76X，较上周上升0.21X [106][110] - A股涨跌幅靠前的三家公司依次为招商蛇口（8.3%）、滨江集团（7.8%）、新城控股（1.2%） [112][116] - A股涨跌幅靠后的三家公司依次为华侨城A（-4.3%）、万科A（-2.8%）、金地集团（-2.2%） [112] - 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为越秀地产（11.9%）、中国金茂（9.7%）、建发国际集团（5.3%） [112][113] - 港股涨跌幅靠后的三家公司依次为旭辉控股集团（-7.3%）、美的置业（-7.3%）、融创中国（-1.7%） [112] 本周重点公司公告 - 浦东金桥聘任郑刚为公司总经理，戚昕睿担任公司财务总监 [117][127] - 首开股份聘任钟宁担任公司董事会秘书 [117][127] - 天地源控股股东西安高新地产质押公司股份5000万股，累计质押股份2.47亿股，占高新地产持有公司股份总数的49.70%，占公司总股本的28.58% [118][127] - 福星股份全资子公司福星惠誉控股有限公司、武汉鼎中地产开发有限公司和控股子公司天立不动产（武汉）有限公司与武汉金融控股（集团）有限公司拟签署《股权收购意向协议》，武汉金控拟收购目标公司100%股权 [118][127] - 世联行持股5%以上股东世联中国与前海诚域签署《股份转让协议》，拟转让1亿股股份（占公司总股本的5.02%） [119][127] - 三湘印象控股股东黄辉质押1200万股股份，占公司总股本的1.02% [119][127] - *ST华幸董事长及核心管理层累计增持公司股份472.01万股，占公司总股本的0.12%，增持总金额510.10万元 [119][127] - 招商蛇口2026年7月签约销售面积42.29万平方米，签约销售金额138.14亿元；1-7月签约销售面积347.47万平方米，签约销售金额1100.59亿元 [120][127] - 京投发展2026年上半年营业收入38.51亿元，同比增长831.63%；归母净利润-3.13亿元 [120][127] - 保利发展2026年7月签约面积77.98万平方米，同比减少14.30%；签约金额149.23亿元，同比减少17.16%；1-7月签约面积709.92万平方米，同比减少11.76%；签约金额1500.29亿元，同比减少8.06% [120][127] - 万物云截至2026年6月30日止六个月营业收入191.12亿元，同比增长5.4%；核心净利润12.63亿元，同比降低1.0% [120][127] - 新城控股7月商业运营总收入约12.41亿元，同比增长3.42%；1-7月累计商业运营总收入约83.53亿元，同比增长2.57%；7月合同销售金额约8.61亿元，同比下降48.14%；销售面积约13.97万平方米，同比下降34.70%；1-7月累计合同销售金额约72.18亿元，同比下降39.80%；累计合同销售面积约116.45万平方米，同比下降24.82% [121][127] - 美的置业2026年上半年营业收入188.25亿元，同比下降5.70%；归母净利润25.46亿元，同比下降16.70% [121][127] - 城建发展发行2026年度第二期中期票据，发行金额8.6亿元，期限3年期，票面利率2.14% [122][127] - 武商集团按期完成2025年度第三期5亿元超短期融资券兑付 [122][127] - 合景泰富集团境外债务重组已有占未偿还本金总额74.17%的境外债权人签署重组支持协议，公司将早鸟同意费截止时间顺延至8月17日17时 [122][127] - 浦东金桥发行2026年度第二期中期票据，实际发行金额7亿元，期限3年，票面利率1.68% [123][127] - 荣盛发展控股子公司廊坊市盛宏房地产开发有限公司拟与廊坊银行签订协议，对约3633万元债务进行债务重组 [123][127] - 香江控股连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动 [123][127] - 京投发展股票于8月10日、8月11日连续两个交易日内日收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动 [124][127] - 香江控股自8月7日以来股票累计涨幅34.47%，但主营业务、生产经营情况以及经营环境未发生重大变化 [124][127] - 合肥城建全资子公司合肥工投工业科技发展有限公司拟发行总额不超过8亿元、期限不超过3年的中期票据 [124][127] - 武商集团发行2026年度第二期中期票据，发行额2亿元，期限3年，票面利率1.76% [125][127] - 黑牡丹香港控股完成境外债券发行，债券利率2.8%，期限3年，发行款5.4亿元人民币 [125][127] 本周房企债券发行情况 - 第33周房地产行业国内债券总发行量106.6亿元，环比下降17.3%，同比上升0.6% [6][129] - 总偿还量106.4亿元，环比下降24.3%，同比下降6.1% [6][129] - 净融资额0.2亿元 [6][129] - 本周债券发行量最大的房企为首开股份（34.2亿元）、金融街（20.8亿元）、郑州城发（10.0亿元） [129][136] - 本周债券偿还量最大的房企为远洋控股（27.4亿元）、京投发展（20.0亿元）、城建发展（11.2亿元） [129][137] 投资建议 - 建议关注开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国、保利置业集团 [139] - 建议关注宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家 [139] - 建议关注以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产 [139]