固定收益研究（信用债3月投资策略展望） - 核心观点：交易商协会公布的2月信用债发行指导利率多数下行，整体变化幅度为-6BP至1BP[3]；受节假日影响，2月信用债发行规模环比下降，净融资额环比减少[3]；二级市场方面，2月信用债成交规模环比下降，但各品种收益率月度均值均环比下行，信用利差月度均值多数环比收窄[3]；绝对收益角度看，供给不足和旺盛的配置需求将推动信用债延续修复行情，长远来看收益率仍在下行通道[3]；相对收益角度看，现阶段各期限信用利差压缩空间不足，多数品种配置性价比不高，票息策略宜谨慎，交易思路可适度积极[3] - 市场表现：2月信用债表现较好，各品种收益率月度均值均环比下行，多数品种信用利差月度均值环比收窄，且多数品种利差处于历史低位，7年期品种分位数相对较高[3] - 政策与市场影响：2月25日，上海出台“沪七条”房地产新政，从限购松绑、公积金贷款额度提升、房产税优化三大维度协同发力，自2026年2月26日起施行[4]；中央和地方持续优化房地产政策，推动房地产市场止跌回稳[5]；2月27日，中共中央政治局召开会议，讨论“十五五”规划纲要草案和政府工作报告[4] - 地产债配置建议：随着市场逐步企稳，风险偏好较高的资金可考虑提前布局，重点发掘新增融资和销售回暖表现突出的企业[5]；配置重点仍是历史估值稳定的业绩优异的央企、国企，以及含有强力担保的优质民企债券，可拉长久期增厚收益，也可适当博弈超跌房企债券估值修复的交易机会[5] - 城投债配置建议：在坚持统筹发展和安全的原则下，城投违约可能性很低，城投债仍可作为信用债重点配置品种[5]；在严监管推进融资平台出清的背景下，可关注“实体类”融资平台改革转型的机会[5] 基金研究（公募基金3月月报） - 上月市场回顾：2月沪深市场主要指数涨跌互现，中证500和中小板指涨幅居前，均超过3%，科创50跌幅最大，为1.42%[7]；31个申万一级行业中23个行业上涨，涨幅前5的行业为综合、钢铁、建筑材料、环保和机械设备[7]；2026年1月，市场新增个人投资者开户总数达490.58万户，机构投资者1.06万户[7] - 公募基金市场概况：2月新发行基金28只，发行规模178.47亿元[7]；主动权益型与被动权益型基金发行份额分别为33.54亿份和29.28亿份，主动权益型基金发行份额环比大幅下降[7] - 基金表现：2月，除QDII和商品型基金外，其他类型基金均有不同幅度上涨，其中偏股型基金平均上涨幅度最大，为1.15%[8]；从风格看，价值风格跑赢成长风格，中小盘风格跑赢大盘风格，小盘价值型风格涨幅最大，上涨4.41%，大盘成长风格涨幅最小，约0.31%[8]；不同规模基金中，平均涨幅最大的为5000万-1亿的迷你型基金，平均上涨1.31%，正收益占比64.75%，只有100亿以上的超大型基金下跌0.33%，正收益占比38.71%[8] - 基金仓位与行业配置：2月主动权益基金加仓幅度靠前的行业为传媒、建筑材料和综合，减仓幅度靠前的行业为电子、医药生物和有色金属[8]；截至2026年2月27日，主动权益基金整体仓位为77.23%，较上月上升了3.13个百分点[8] - ETF市场概况：2月ETF资金净流出211.06亿元[8]；多只宽基指数ETF呈现资金流出态势[8]；涨幅居前的ETF包括电网设备ETF、机床ETF、稀土ETF易方达等，上涨10.1%-14.5%[8]；跌幅居前的ETF包括中概互联网ETF易方达、港股通科技ETF汇添富等，下跌7.3%-14.0%[8]；资金净流入靠前的有恒生科技ETF、卫星ETF、黄金ETF国泰等，资金净流出靠前的有南方中证500ETF、沪深300ETF华泰柏瑞、南方中证1000ETF等[8] - 模型运行情况：2月风险平价模型下跌0.23%，风险预算模型下跌0.48%[9] 公司研究（中钨高新深度报告） - 公司概况与业绩：中钨高新是中国五矿旗下的钨行业上市公司，业务覆盖钨产业链多个环节[10]；2024年中国五矿旗下的优质钨矿资源开始注入公司，公司利润规模和盈利能力得到明显提升[10]；2025年前三季度受益于钨价上涨，公司业绩表现继续向好[10] - 钨行业分析：钨在高科技和国防领域具备重要战略价值[10]；供给端，中国拥有全球80%以上钨矿供应和50%以上钨矿储量，但开采严格管控，短期国内供应难有明显增长，海外钨矿项目面临资金和成本压力，实际产能增量较小[10]；需求端，工厂自动化、技术进步、主要经济体降息周期、我国雅下水电工程建设、设备以旧换新政策将支撑硬质合金的钨需求，光伏钨丝渗透率提升将带动钨丝需求，全球军费增长将带动钨特钢需求，数据中心发展将带动电子领域用钨需求[10] - 公司核心看点：公司通过自有+托管控制五座矿山，钨矿自供率（含托管公司产能）在70%以上，其中柿竹园和远景钨业已注入，其他三座矿山处于托管状态，根据实控人承诺，剩余三座矿山有望在2029年底前陆续注入，叠加柿竹园扩产，公司未来矿端收益有望增加[11]；公司的孙公司金洲公司是国内领先的PCB微钻供应商，AI发展带动PCB微钻需求增长，公司前期建设的2亿支增量项目已于2024年底完成，未来两个扩产项目将继续新增产能约2亿支，有望为公司业绩增长提供动力[11] - 盈利预测与评级：在中性情景下，预计公司2025-2027年归母净利分别为13.22亿元、18.22亿元、22.89亿元，EPS分别为0.58元/股、0.80元/股、1.00元/股，对应PE分别为118.94倍、86.31倍、68.71倍[11]；截至2026年3月2日，可比公司2025年平均PE值高于中钨高新2025年PE值，看好公司在钨行业未来发展，首次覆盖给予“增持”评级[11]

上海楼市新政核心内容 - 上海五部门于2月25日联合发布楼市新政，涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大类共计七项调整措施，于2月26日正式实施[2] - 新政旨在稳定房地产市场、支持合理住房需求，业内预判将提前锁定楼市“小阳春”，并有望成为全国楼市止跌回稳的重要风向标[2] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上[4] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房[4] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明[4] - 非沪籍多子女家庭在外环内可购住房套数调整为2套[4] - 上海户籍多子女家庭在外环内可购住房套数调整为3套[4] 公积金贷款政策优化 - 首套住房公积金贷款最高额度由160万元上调至240万元[5] - 叠加多子女家庭、购买二星级及以上新建绿色建筑住房的上浮政策后，首套最高可贷款额度可达324万元[4][5] - 二套住房公积金贷款最高额度提升至200万元，多子女家庭购买二套房可再上浮20%[5] - 公积金贷款套数认定优化，已结清贷款且符合住房条件的缴存家庭，再次购房可重新申请公积金贷款[5] 个人住房房产税政策完善 - 规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要首次新购住房，且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[4][5] - 此前已多缴税款可按规定申请退还[5] 新政后的市场即时反应 - 新政出台后，市场热度初步显现，多个在售项目来访量、咨询量均有所增长[2] - 建发海宸项目在新政官宣当晚，成功促成两套成交[2] - 金茂璞元项目自新政官宣后，已累计接待20多组客户咨询[2] - 招商时代潮派项目电话来访量有所增长，客户咨询主要集中在公积金政策变化上[6] - 二手房市场客户咨询量直线上升，中介预计本周末带看量将迎来明显小高峰[12] 项目层面的具体影响与策略 - 金茂璞元项目营销负责人表示，限购政策放开显著释放了此前受限的购买力，尤其是激活了长三角地区父母为子女购房的需求，预计将带来一波来自长三角地区的看房与置业高峰[10] - 建发海宸销售经理表示，新政直接带动了客户来访、咨询量上升，项目105平米三房、125平米四房产品总价在1000万元至1500万元，客群以首次置业及改善型需求为主，非常适配本轮政策[11] - 项目方抓住政策窗口加快推广，例如绿城潮鸣外滩美学艺境示范区于2月26日开放，借力新政启动蓄客，项目即将于3月入市[11] 行业分析与展望 - 中指研究院认为，上海接连出台楼市利好政策释放积极信号，短期市场或将迎来“小阳春”行情，未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳[2] - 上海易居房地产研究院副院长认为，此次政策惠及面广、精准施策，体现了对各类住房需求的进一步支持[5] - 业内受访人士认为，“沪七条”出台时机精准，将有效激活市场活力，推动房地产市场进入良性循环[13] - 上海中原地产分析师认为，配合此前多项举措，成交量稳步释放的背后，房价有望尽快走出底部[13] - 建发海宸销售经理判断，本次政策利好效应预计持续时间较长，可达半年至一年，若后续叠加其他利好政策，今年楼市行情有望逐步企稳回升[13] - 中指研究院指出，当前上海限购政策较北京更为宽松、公积金政策支持力度也更大，预计政策效果将更为明显[14] - 克而瑞集团联席董事长强调，此次政策是一次精准发力、力度超预期的稳市场组合拳，政策影响覆盖面广，且中长期影响将持续释放[14]

政策核心内容 - 2026年2月25日，上海发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [1][2] - 非沪籍居民限购松绑：连续缴纳社保或个税满1年及以上，外环外购房不限套数，外环内限购1套；满3年及以上，外环内限购2套；持《上海市居住证》满5年及以上，全市限购1套 [2] - 公积金贷款额度提升：首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高上浮35%的政策，家庭贷款最高额度可达324万元；二套住房最高贷款额度也相应提高 [2] - 房产税政策优化：沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税 [2] 政策影响分析 - 政策以梯度松绑、分区施策，形成“资格+资金+成本”的组合发力，旨在有效释放积压的合理需求 [1][3] - 限购松绑主要针对非沪籍家庭或单身人士，能有效承接市场刚需与改善增量，对带动外环内楼市有提升作用 [3] - 公积金贷款优化可直接降低购房成本、打通置换链条，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力 [3] - 房产税优化是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，确保新增改善性需求能快速传导至一二手市场 [3] - 预计本次组合拳将带动新房、二手房市场同步回暖，上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入信心 [1][3] 行业展望与评级 - 维持房地产业“增持”评级 [1] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场 [1] - 考虑“十四五”期间行业总量出清深刻，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [1] - 需关注财政发力节奏及蓝筹竞争优势显现时点 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 螺纹钢和热轧卷板受宏观情绪扰动，震荡反复 [1] 各部分总结 基本面跟踪 - 期货方面，RB2605 昨日收盘价 3076 元/吨，涨 52 元/吨，涨跌幅 1.72%，成交 1150036 手，持仓 1988709 手，持仓变动 -45800 手；HC2605 昨日收盘价 3236 元/吨，涨 38 元/吨，涨跌幅 1.19%，成交 523081 手，持仓 1501203 手，持仓变动 323 手 [1] - 现货价格方面，螺纹钢上海、杭州、北京、广州昨日价格与前日持平；热轧卷板上海、杭州、天津、广州昨日价格较前日分别上涨 30 元/吨、20 元/吨、20 元/吨、20 元/吨；唐山钢坯昨日价格与前日持平 [1] - 基差方面，RB2605 基差 134 元/吨，较前日降 49 元/吨；HC2605 基差 14 元/吨，较前日降 11 元/吨 [1] - 价差方面，RB2605 - RB2610 为 -37 元/吨，较前日升 8 元/吨；HC2605 - HC2610 为 -11 元/吨，较前日升 8 元/吨；HC2605 - RB2605 为 160 元/吨，较前日降 8 元/吨；HC2610 - RB2610 为 134 元/吨，较前日降 8 元/吨；现货卷螺差为 -56 元/吨，较前日升 30 元/吨 [1] 宏观及行业新闻 - 2 月 25 日，上海市五部门联合印发房地产政策通知，2 月 26 日起施行，包含调减住房限购、优化公积金贷款、完善房产税政策等 [2] - 2 月 19 日钢联周度数据显示，螺纹产量 +1.22 万吨，热卷产量 +2.05 万吨，五大品种合计产量 +10.69 万吨；螺纹总库存 +129.22 万吨，热卷总库存 +69.08 万吨，五大品种合计总库存 +269.11 万吨；螺纹表需 -60.75 万吨，热卷表需 -49.46 万吨，合计表需 -153.44 万吨 [3] - 2026 年 1 月下旬，重点统计钢铁企业粗钢平均日产 193.5 万吨，环比降 2.2%；生铁平均日产 174.1 万吨，环比降 3.0%；钢材平均日产 193.6 万吨，环比增 3.2% [3] - 2026 年 1 月下旬，重点统计钢铁企业钢材库存量 1471 万吨，环比上一旬减 142 万吨，降 8.8%；比年初增 57 万吨，增 4.0%；比上月同旬增 57 万吨，增 4.0%；比去年同旬减 64 万吨，降 4.2%；比前年同旬增 251 万吨，增 20.6% [3] - 12 月，重点统计企业中厚板轧机产量同比上升，热连轧机、冷连轧机产量同比下降；造船板、家电板和工程机械钢板产量同比增幅较大，集装箱板和风电钢板产量同比降幅较大；除中厚宽钢带环比上涨外，其他产品价格均下降 [3] - 1 - 12 月，中厚板轧机、冷连轧机累计产量同比上升，热连轧机累计产量同比持平；造船板累计产量同比增幅较大，集装箱板产量同比降幅较大 [3] - 必和必拓上半年铁矿石产量创历史新高，已接受部分铁矿石价格下调 [3] - 2025 年 12 月，我国进口钢材 51.7 万吨，环比增 2.1 万吨、增幅 4.2%；均价 1810.3 美元/吨，环比涨 179.0 美元/吨、涨幅 11.0%；1 - 12 月累计进口钢材 605.9 万吨，同比减 75.6 万吨、降幅 11.1% [3] - 商务部、海关总署对部分钢铁产品实施出口许可证管理 [3] 趋势强度 螺纹钢趋势强度为 0，热轧卷板趋势强度为 0，趋势强度取值范围为【-2,2】区间整数，强弱程度分为弱、偏弱、中性、偏强、强，-2 表示最看空，2 表示最看多 [4]

核心政策调整 - 上海市住建委等五部门联合出台楼市新政，涉及住房限购、公积金贷款、房产税等7项调整，自2月26日起施行 [1] - 新政旨在支持住房消费需求释放，覆盖非沪籍家庭、沪籍家庭及城市公共服务人员等各类群体 [3][6] - 新政是上海“十五五”规划公布后房地产领域首项举措，响应中央推动房地产高质量发展的部署 [9] 限购政策松绑 - 持有上海居住证满5年及以上的非沪籍家庭或成年单身人士，无需同时满足社保或个税缴纳要求，即可在上海购买1套住房 [1][2] - 非沪籍居民家庭（成年单身人士）连续缴纳社保或个税满1年及以上，购房区域从仅限外环外扩展至全市（外环内不足3年限购1套） [2] - 非沪籍居民家庭（成年单身人士）连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内购房资格从限购1套放宽至可购买2套，视同沪籍家庭 [2] - 限购政策调整将支持相关家庭尤其是住房改善型需求的释放，并支持青年人才、新市民和基础行业从业者安居 [2][3] 公积金贷款优化 - 落实公积金“认房不认贷”，只要无住房或仅有1套住房且公积金贷款已结清，即可继续享有公积金贷款权利，不受此前贷款次数满两次即停贷的限制 [4] - 家庭购买首套房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - 多子女家庭购买首套房或第二套房，公积金贷款额度均可上浮20%，购买绿色建筑可再上浮15%，叠加后最高贷款额度可达324万元，处于全国领先水平 [4][5] 房产税政策微调 - 取消沪籍家庭子女成年后“首次购买”唯一住房才免征房产税的要求，调整为只要购买的住房是家庭唯一住房，均不征收房产税，支持改善型需求 [5] 市场背景与影响 - 2025年上海高品质新建商品房表现亮眼，市区多个楼盘开盘即售罄，二手房月均成交量逼近2万套 [8] - 2026年1月，上海二手房成交2.28万套，创下五年同期最高纪录，打破常年淡季规律 [8] - 春节期间上海新房成交量较2025年同期明显增长，且高于2023年和2024年春节，二手房交易暖意延续 [7] - 新政及时回应节前市场呼声，有助于稳定预期，让购房者提前规划，预计将推动新房和二手房市场迎来积极交易态势，提前锁定楼市“小阳春” [8]

政策核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，政策自2026年2月26日起施行，内容涉及调减住房限购、优化公积金贷款及完善个人住房房产税政策[1] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定缩短至购房之日前连续缴满1年及以上[2] - 在上海市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房[2] - 持上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在全市范围内限购1套住房[2] - 分析师认为，将外环内非沪籍购房社保年限调减至1年，精准释放了非沪籍家庭的中高端改善需求[3] - 社保或个税满3年可在外环内增购1套，为符合条件的家庭提供了更灵活的购房操作空间，支持先买后卖或直接购买第二套[3] - 覆盖持居住证满5年但未缴纳社保的人群，支持长期在沪工作生活人员置业，体现城市包容性[3] 住房公积金贷款政策优化 - 提高公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元[4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元[4] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高，对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高额度基础上再上浮20%[4] - 优化贷款套数认定，实行“认房不认贷”，对于已使用过公积金贷款但已结清、且在上海市无住房或仅有1套住房的家庭，再次购房时可申请公积金贷款[4] - 新政前公积金贷款次数满两次则不予办理，新政后放宽了条件，使得更多置换家庭可获得公积金贷款支持，促进改善需求释放[4] 个人住房房产税政策完善 - 自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，所购住房属于其家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税[5] - 具体适用于购房人未成年时或在上海房产税试点前已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后新购或置换的住房仍为其成年后家庭唯一住房的情况[5] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购房不征税，但置换阶段会涉及房产税；新政后，置换后若属唯一住房则免征，体现了对改善需求的支持[5] 政策影响与市场展望 - 分析师认为新政兼顾稳市场与保民生，梯度松绑的设计让刚需与改善需求同步受益[5] - 政策有助于加速二手房与新房市场的联动循环，同时坚守“房住不炒”的底线[5] - 预计市场将迎来结构优化的修复窗口，上海房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道[5] - 此次政策是上海综合施策、因城施策的体现，发挥了存量和增量政策的集成效应，涉及限购、土地、金融、财税等多领域调整，形成“组合拳”效应[6] - 政策在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡，巩固当前楼市稳中向好的态势[6]

政策核心内容 - 上海市住建委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，推出七条新政，自26日起施行 [1] - 新政主要从调减限购、优化公积金贷款、完善房产税三方面进行调整 [1] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民家庭或成年单身人士，购房前在沪连续缴纳社保或个税满1年及以上，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套 [1] - 非沪籍居民家庭或成年单身人士，连续缴纳社保或个税满3年及以上，在外环内限购2套 [1] - 持《上海市居住证》满5年及以上，在全市范围内限购1套住房 [1] 公积金贷款政策优化 - 缴存人家庭购买首套住房，公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [1] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑上浮政策后，家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [1] - 已使用过公积金贷款的缴存人家庭，在沪无房或仅有一套房且已结清公积金贷款的，在沪再次购房时可申请公积金贷款 [1] - 多子女家庭购买第二套住房，最高贷款额度上浮20% [1] 个人住房房产税减免 - 自1月1日起，对沪籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [1] - 符合条件的，可向税务机关重新申报纳税信息，并退还所属期在1月1日后多缴纳的税款 [1] 政策影响与目标群体 - 新政重点支持新市民、青年人、多子女家庭等群体的合理住房需求 [2] - 将购房资格与居住证年限挂钩，更贴合城市人口结构与实际居住情况 [2] - 政策旨在进一步提升城市的人才吸引力 [2]

政策核心 - 上海市五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，内容涉及调减限购、优化公积金贷款及完善房产税政策 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，其中部分条款（如房产税）自2026年1月1日起执行 [1][5] - 政策旨在精准释放需求、支持改善置换、加速市场循环，并巩固楼市稳中向好态势 [3][5][6] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房，所需社保或个税缴纳年限从原规定缩短至购房之日前连续缴纳满1年及以上 [2] - 在沪缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [2] - 持上海市居住证满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，可在上海全市范围内限购1套住房 [2] - 分析师认为，调减外环内非沪籍购房社保年限至1年，精准释放了非沪籍居民的中高端改善需求 [3] - 社保满3年可外环内增购1套的政策，为符合条件的家庭提供了“先买后卖”或直接购买第二套的灵活操作空间 [3] - 覆盖持居住证满5年但未缴纳社保的城市基础服务人员，支持其置业，体现了政策温度 [3] 住房公积金贷款政策优化 - 将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [4] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达324万元 [4] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高，多子女家庭购买第二套住房的最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上再上浮20% [4] - 优化贷款套数认定，实行“认房不认贷”：对于已使用过公积金贷款但在上海无住房或仅有1套住房，且当前公积金贷款已结清的家庭，再次购房时可申请公积金贷款 [4] - 新政前，公积金贷款次数满两次后不予办理贷款，新政后放宽此限制，促进更多住房置换家庭获得公积金贷款支持 [4] 个人住房房产税政策完善 - 自2026年1月1日起，对上海户籍居民家庭中的子女成年后，所购住房若属于该成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税 [5] - 具体适用情况为：购房人未成年时（或在上海房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房，之后在上海新购或置换住房，若该新购或置换住房仍属于该成年子女家庭唯一住房（除上述共同拥有住房外），则暂免征收房产税 [5] - 新政前，沪籍家庭子女成年后首次购房不征房产税，但置换时会涉及该税种；新政后置换后若属唯一住房则不再征收，体现了对改善需求的支持 [5] 政策影响与市场展望 - 政策设计兼顾稳市与民生，通过梯度松绑让刚需与改善需求同步受益 [5] - 政策预计将加速二手房与新房市场的联动循环，同时坚守“房住不炒”底线 [5] - 市场预计将迎来结构优化的修复窗口，上海房地产市场将更快回归平稳健康运行轨道 [5] - 此次政策是上海近年来多轮房地产优化政策的延续，综合性强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域，发挥了“组合拳”效应 [6] - 新政在持续降低购房成本的同时，将进一步促进住房消费需求释放和供求关系平衡 [6]

上海市房地产新政核心内容 - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，旨在促进房地产市场平稳健康发展，政策调整涉及住房限购、住房公积金、个人住房房产税等多领域，以激活住房消费需求[1] 住房限购政策调整 - 非沪籍居民家庭或成年单身人士，购房之日前在本市连续缴纳社保或个税满1年及以上，可在**外环外**购买住房不限套数，在**外环内**限购1套住房[1] - 连续缴纳社保或个税满3年及以上，在**外环内**限购2套住房[1] - 将外环内非沪籍购房社保或个税缴纳年限要求缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首次置业门槛[2] - 本次限购政策调整延续渐进式、精细化特点，更加聚焦外环内，直接扩大了外环内的住房需求群体规模，对外环内市场带动效果或更明显[2] 住房公积金政策优化 - 将缴存人家庭购买**首套住房**的公积金贷款最高额度从**160万元**提高至**240万元**[2] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到**324万元**[2] - 政策优化还包括提高贷款额度、优化贷款套数认定、扩大多子女家庭购房支持范围等[2] - 上海调整政策后，首套住房公积金贷款额度与新房套总价中位数的比值将提高至接近**50%**，将较好支撑购房者置业，降低置业成本[3] 政策影响与市场展望 - 政策精准契合上海客群结构与置业需求，能够有效承接市场刚需与改善增量[2] - 58安居客平台2025年数据显示，上海新房、二手房客群重合度仅**8.7%**，为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固[2] - 政策对于稳定外环内二手房价格预期将产生更加积极的影响[2] - 政策在降成本、降门槛、提预期方面的信号明显，对于3月份的楼市“小阳春”行情具有较大的带动作用[3] - 在政策支持、开发商促销以及季节性旺季等三重利好因素推动下，**3月份**楼市或迎来一个小高峰[4] - 未来随着更多政策落地见效，上海房地产市场有望率先止跌回稳，从而发挥大城市的带动效用，推动整体市场预期改善[5] 其他城市政策动态 - **春节后**，包括上海在内，江苏淮安、贵州贵阳等多个城市纷纷推出房地产领域优化政策[1] - **淮安市**于2月24日推出新建商品住房购房补贴、企业团购人才房补贴、赡养老人购房补贴等措施，对购买新建商品住房给予购房总价**2%**的补贴，对来淮新市民购买新建商品住房给予购房总价**3%**的补贴[3] - **贵阳市**于2月24日发布“商转公”贷款实施办法，规范相关业务管理，支持缴存职工刚性住房需求[4] - 预计未来深圳也将优化调整房地产政策，进一步提振市场信心[5]

行业投资评级 - 维持“增持”评级 [5] 报告核心观点 - 上海于2026年2月25日发布“新七条”房地产优化政策，涉及限购调减、公积金优化、房产税完善等七项内容 [3][5] - 预计本次政策组合拳将有效释放积压的合理需求，带动新房、二手房市场同步回暖，市场“小阳春”可期 [3][5] - 政策以梯度松绑、分区施策为特点，形成“资格+资金+成本”的组合发力，精准施策旨在实现“量升价稳” [5] - 上海政策动向及楼市稳定有望为全国市场注入更多信心 [5] - 展望2026年，作为“十五五”开局之年，监管高质量发展要求有望引领市场，当前8万亿平方米新房市场具备购买承接能力 [5] 政策具体内容总结 - **限购政策调减**：针对非沪籍居民家庭或成年单身人士，根据社保/个税缴纳年限分层放宽 [5] - 连续缴纳满1年及以上：外环外购房不限套数，外环内限购1套 [5] - 连续缴纳满3年及以上：外环内限购2套 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上：全市范围内限购1套 [5] - **公积金贷款优化**：显著提高贷款额度以降低购房成本 [5] - 首套住房公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [5] - 叠加多子女家庭和购买绿色建筑的最高上浮政策（最高上浮35%），家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [5] - 购买第二套住房的最高贷款额度也相应提高 [5] - **房产税政策完善**：对沪籍家庭子女成年后，新购或置换的唯一住房暂免征收房产税，实质性松绑改善置换需求 [5] 投资建议与关注公司 - **推荐关注以下四类公司** [5] 1. **开发类**：A股-保利发展、招商蛇口、城建发展、滨江集团、金地集团；H股-中国海外发展、建发国际集团 [5] 2. **商住类**：华润置地、龙湖集团 [5] 3. **物业类**：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [5] 4. **文旅类**：华侨城A [5] 市场与行业背景数据 - 报告提供了截至2026年2月25日的一线城市购房政策对比，包括首付比例、贷款利率及限购政策细节 [6] - 2026年2月5年期以上LPR报价为3.5% [7] - 报告附有涵盖开发、商住、物业及文旅类公司的盈利预测与估值表，数据截至2026年2月25日 [8]