纪要涉及的公司 保利物业 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况**：2025 年 1 - 5 月总体经营平稳，收入达年初约 5%增速预期，但利润有压力，非业主增值业务缩减和基础物管业务结构性因素是主因，非业主增值业务受地产周期影响减少，虽工程服务等对冲但仍下滑，第三方市场拓展项目收入增速快于体系内项目，但毛利率低影响整体毛利率[2][3] - **市场拓展**：2025 年 1 - 5 月表现优于年初预期，拓展合同金额同比增长，执行核心城市、业态及优质大客户深耕策略，外拓同比正增长，住宅占比约 10%，二手房占比提升，全年外拓目标 30 亿元合同额，质量提升，拓展广州地铁 3、5 号线等大型项目及武汉金山软件产业园等三星类客户项目[4][5][6] - **回款情况**：2024 年下半年起 C 端回款压力上升，2025 年上半年延续，C 端回款率同比下滑，B 端和 G 端受季节性因素影响显著，下半年通常好于上半年，目前 B 端和 G 端现金预算紧张，BC 端回款率有压力，但 1 - 5 月变动幅度可控[7] - **物业费降价舆情影响**：媒体炒作物业费降价舆情自 2024 年以来稳定，2024 年全国降价项目约十来个，占管辖住宅项目不足 1%，总体可控，舆情趋向理性化，质价相符是长期趋势，业主主要诉求是服务体验、质量和高性价比[8] - **业主诉求应对**：管理的大部分住宅项目来自保利地产开发，位于一二线城市，业主诉求集中在性价比和提升服务质量，2024 年降价项目比例小，占比不足 10%，退场约十个项目，多为二三线城市新开发且单价较高新盘，结合收缴率和成本适当降价，未因降价退场[9] - **利润承压原因**：除非业主增值业务下滑，工程服务和承接地产新业务线进度低于预期，以及广州 5A 级写字楼表现不佳导致上半年利润承压[2][9] - **分项业务营收毛利率趋势**：毛利率有压力，基础物业管理中第三方项目占比增加且毛利率低，收入端空间小，如住宅提价难、B 端和 G 端预算紧张竞争激烈，但物企采取降本增效措施，中长期毛利率不会断崖式下跌，总体基调稳健[13] - **增值服务情况**：2025 年上半年增值服务难度较去年增加，保利新交付高能级项目单价提升，对基础物业管理毛利率有正面作用，社区增值方面到家服务板块企稳，资产板块受地产关联性影响同比下滑，到家板块增长可对冲资产板块下滑，总体社区增值基本企稳[13] - **房价下跌影响**：房价下跌不直接影响物管收入，但影响业主缴费意愿，投资性空置房屋缴费意愿更低，公司入住率较高，但空置部分收缴率下降，今年 1 - 5 月业主端回款率同比承压[14] - **分红情况**：公司通常一年分红一次，持续提升分红比例，去年达 50%，账上现金充足，有能力和意愿继续提升，但具体数额需综合考量确定，无特别大变化不会下调分红比例[5][15][18] - **分级定价机制**：分级定价机制是否成行业趋势难判断，但质价相符趋势确定，新一代业主对优质服务和居住体验诉求强，付费意识提升，长期较正面[16] - **商写物业拓展**：2025 年上半年商写物业新拓合同金额同比增长，住宅占约 10%，商业占约 20%，公服占约 60%，与去年结构稳定，公服领域毛利率略低，但市场增长点在非住领域，能增厚利润，需综合考虑规模和竞争力[17] - **AI 及机器人技术影响**：对物业管理效率提升有非常正面影响，可改善办公效率、一线作业模式及人力替代空间，有望改善物业行业商业模型，公司已开始试点应用清洁机器人等，并积极接触相关行业公司[19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 2025 年上半年退盘数据预计半年度统计更新，上半年退盘情况总体稳定，未因降价退场，通过协商解决价格调整需求[11][12] - 2024 年公司物管收入接近 117 亿元，57%来自系统内保利盘，43%来自第三方项目，业态结构中 58%来自住宅业态、16.7%来自商业写字楼、25%来自公服业态[14] - 公司工程业务包括交付房屋质量问题整改、质保期维修、电梯更新安装、小区工程维修等，还搭建入户维修团队并开展节能改造项目，涵盖对内和对外服务[20]