核心观点 恒大物业2026年上半年业绩稳中有进，经营层面已基本完成“去关联化”和独立运营，但股权归属悬而未决，且面临历史包袱和追偿不确定性，公司正处于从依附恒大体系走向完全独立的微妙过渡阶段 [1][8] 经营业绩与财务表现 - 2026年上半年实现营业收入约69.43亿元，同比增长4.5% [1] - 公司拥有人应占利润约5.17亿元，同比增长9.5% [1] - 净利润约5.03亿元，仅增长2.5%，净利率7.2%同比下降0.2个百分点 [4] - 金融资产减值损失1.44亿元，较去年同期的0.68亿元翻倍 [4] - 商誉及无形资产减值带来约0.44亿元的其他损失 [4] - 财务成本0.80亿元，接近去年同期的两倍 [4] 收入结构与独立性 - 第三方收入占比已接近100%，来自第三方的收入约69.40亿元 [1] - 来自关联方的收入仅约265万元，同比大幅下降87% [1] - 公司主动剔除了与关联方有关的空置物业管理收入约2.56亿元 [2] - 第三方贡献的增量撑起了整体增长，是“独立”最直观的注脚 [2] 规模扩张与市场化拓展 - 在管面积约6.03亿平方米，较上年同期增加约700万平方米 [2] - 期内累计签约（含续签）第三方面积约4300万平方米，合同年饱和收入近10亿元 [2] - 签约项目进场率高达94.4% [2] - 签约体量已接近2025年全年4500万平方米的水平 [2] 盈利能力与成本控制 - 毛利率约19.2%，同比提升1.2个百分点 [3] - 基础物管毛利率由14.9%升至16.2% [3] - 毛利率改善得益于聚焦有质量的规模扩张、风险客户出清，以及集采与数智化管理对成本的控制 [3] - 行业对比：中海物业上半年毛利率降至14.9%，招商积余仅11.0%，保利物业约为19.2% [3] 增值服务增长 - 社区生活服务收入同比增长17.9% [3] - 到家服务收入同比上升31.9% [3] - 房屋租售收入上升27.1% [3] - 社区旅游营收提升141.2% [3] - 子公司盈绰数科上半年签约超300家外部物企，尝试对外输出自身数字化能力 [3] 资产负债表与流动性 - 应收贸易账款29.23亿元，较年初增加2.73亿元 [4] - 关联方应收款20.89亿元已全额计提减值 [4] - 全集团减值拨备总额高达32.44亿元 [4] - 合约负债23.17亿元，较年初减少3.07亿元 [4] - 可用资金约42.44亿元，较年初小幅减少0.66亿元 [4] - 董事会宣布不派发中期股息 [4] 股权出售与清盘困局 - 控股股东恒大系处于清盘困局，中国恒大集团与CEG Holdings合计持有公司约51.016%已发行股本 [7] - 2026年4月公告已与一名选定投标人签订排他性协议，股价一度触及1.5港元 [6] - 6月25日因谈判正式终止，股价回落至0.74港元，创近一年新低 [6] - 7月27日清盘人宣布重启出售进程，已接触若干潜在买方 [6] - 部分潜在买方已获邀请进行尽调，计划于2026年9月提交非约束性方案 [6] 追偿进展 - 2025年1月广州市中级人民法院就恒大物业约134亿元存款质押被强制执行一案作出判决 [7] - 截至2026年6月末，公司累计追回的款项仅约950万元 [7] - 判决生效与款项到手之间隔着恒大系资产处置的漫长不确定性 [7] 未来战略与市场关注点 - 下半年押注“服务+科技”，依靠第三方拓展夯实规模 [8] - 依托到家、租售、旅游等增值场景拓宽收入来源 [8] - 推动盈绰数科SaaS产品向中小物企输出 [8] - 资本市场定价主要取决于新买家能否推动交易落地，以及134亿元追偿的执行进展 [8]