报告投资评级 - 维持“买入”评级 [2][7] 报告核心观点 - 绿城服务2025年业绩表现超预期，归母净利润同比增长29.9%，毛利率提升且费用率下降 [7] - 公司分红慷慨，2025年派息0.24港元/股，同比增长20%，派息率达75%，股息率高达6% [7] - 公司通过第三方拓展实现规模稳定扩张，服务品质高，区域聚焦长三角，物业费提价能力较强，中长期利润率稳定 [7] 财务表现与预测 - **2025年业绩超预期**：实现总营收191.6亿元，同比增长7.1%；归母净利润8.8亿元，同比增长29.9%（按持续经营口径）[7] - **盈利能力提升**：2025年毛利率为17.3%，同比提升0.5个百分点；归母净利率为4.9%，同比提升0.7个百分点 [7] - **费用控制有效**：2025年销售费用率1.6%（同比-0.3pct）、管理费用率5.9%（同比-0.5pct）、财务费用率0.2%（同比-0.1pct），三项费用率合计7.7%，同比下降0.9个百分点 [7] - **现金流充裕**：2025年末现金及现金等价物为53.2亿元，同比增长9.6% [7] - **未来盈利预测**：预计2026-2028年归母净利润分别为10.32亿元、11.91亿元、13.58亿元，对应同比增长率分别为17.25%、15.40%、13.99% [6][7] - **估值水平**：基于盈利预测，对应2026-2027年市盈率（PE）分别为11倍和9倍 [6][7] 业务运营与规模 - **在管规模稳步增长**：2025年末在管面积达5.7亿平方米，同比增长11.2% [7] - **储备面积主动调整**：2025年末储备面积为3.3亿平方米，同比下降7.4%，源于主动退出风险储备项目 [7] - **市场拓展稳健**：2025年物业新拓年饱和收入为40.3亿元，同比增长6.8% [7] - **项目结构**：在管面积中，住宅与非住宅占比分别为77%和23%；来自绿城房产与第三方的占比分别为17%和83% [7] - **区域分布集中**：在管面积中，华东、环渤海、珠三角及其他区域占比分别为59.2%、15.5%、9.1%、16.2% [7] - **服务质量优异**：客户满意度达95分，同比提升5个百分点；项目续约率达93% [7] 各业务板块分析 - **物业服务**：2025年收入136.4亿元，同比增长10.0%，占总营收71.2%；毛利率14.3%，同比提升0.6个百分点 [7] - **园区服务**：2025年收入27.6亿元，同比增长0.6%，占总营收14.4%；毛利率22.4%，同比提升1.4个百分点 [7] - **咨询服务**：2025年收入27.6亿元，同比增长0.4%，占总营收14.4%；毛利率27.4%，同比提升0.7个百分点 [7] - **咨询服务细分**：在建物业服务收入同比增长1.3%，管理咨询服务收入同比下降2.6% [7] - **园区服务细分**：园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入同比变化分别为+4.7%、-34.2%、+23.3%、+4.6%、-5.9% [7] 股东回报 - **股份回购**：2025年公司回购3195万股，耗资1.3亿港币 [7] - **现金分红**：2025年分红0.24港元/股，同比增长20%，派息率75%，股息率6% [7]