合作概况 - 荣盛发展子公司盛启公司与天津武清经济技术开发区有限公司签署为期3年的产业发展服务合作协议，合作期限为2025年7月16日至2028年7月15日 [1][2] - 此次合作标志着公司通过子公司进一步拓展环京区域产业服务业务，是公司深耕环京区域战略的重要落地举措 [1][3] 合作领域与内容 - 合作将重点聚焦低空经济、人工智能、新能源汽车领域，旨在引入行业龙头企业及产业链上下游优质项目，助力构建低空技术制造产业链 [2] - 在产学研转化方面，将搭建与首都高校及科研机构的合作桥梁，引入院士工作站、博士工作站、国家级及省市级实验室等科研转化类项目 [2] - 盛启公司被委托作为产业发展顾问，负责引入专业力量优化产业生态 [1] 财务条款与收益 - 服务收益以《武清开发区招商引资中介机构奖励办法(试行)》为依据，针对不同类型项目制定奖励标准 [2] - 购置土地项目按土地面积给予基础奖励，并根据企业类型叠加附加奖励；租赁园区自持物业项目按租赁面积或企业类型给予一次性奖励 [2] - 总部结算类项目、实际到位额1亿元及以上的突出贡献项目有专项奖励，单个项目奖励总额最高不超过300万元 [2] 战略意义与影响 - 此次合作将公司业务从传统地产开发延伸至产业招商、园区服务，拓宽了环京区域业务边界 [3] - 合作积累的产业资源与招商经验可反哺集团产业园区运营和新兴产业投资布局，形成“产业服务-区域价值提升-业务协同”的良性循环 [3] - 合作有望为荣盛发展培育新的业务增长点，并进一步巩固其在环京区域的市场基础 [3]

投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司全面聚焦物业管理主营赛道，增长动能强劲，物业管理服务营收占比升至71.4%，毛利润占比升至56.3% [8][17] - 园区服务及咨询服务进行产品聚焦与转型升级，业绩增长保持韧性 [8] - 财务层面成长与弹性并存，2024年及2025年上半年归母净利润增速分别为29.7%、21.4%，在可比公司中最快；2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [8][42][44][45] - 公司重视股东回报，2023-2024年分红比例均为70%以上，并自2022年开始持续回购股份，累计回购比例约2.9% [8][58][60] - 预计公司2025-2027年归母净利润为9.4、10.9、12.6亿元，对应PE为14.0、12.0、10.4倍 [8] 公司概况 - 公司是高端物业服务领先企业，提供物业管理服务近三十载 [12] - 股权结构清晰，四位创始股东合共持股46.61%，公众股东合共持股53.39%，关联开发商绿城中国并非大股东，保障经营独立性 [13] 物业管理服务 - 公司正逐步回归物业管理主营赛道，该业务营收占比由2020年的63.6%升至2025年上半年的71.4%，毛利润占比由42.7%升至56.3% [17] - 市场拓展保持行业第一梯队，2021-2024年基本保持每年40亿元的新拓项目年饱和营收，2025年上半年非住新签营收占比提升至52.5%，并聚焦核心城市（占比94.5%）和优质大客户 [18][19] - 管理面积持续扩张，截至2025年上半年在管面积5.4亿平方米，合约面积8.8亿平方米，覆盖倍数1.65倍 [22] - 平均物业费维持高位，2025年上半年新拓平均物业费达3.71元/平方米/月 [24] - 在管面积结构持续优化，非住宅占比呈上升趋势，截至2025年上半年达21.5%；第三方占比维持高位，达82.5% [27] - 经营指标表现较好，续约率维持90%以上，外拓住宅中标率上升，收缴率维持90%以上，具备一定的提价能力 [29][32] 园区服务与咨询服务 - 园区服务业务进行调整，聚焦园区产品和服务、园区空间服务、物业资产管理服务，淡化居家生活服务及文化教育服务 [33] - 咨询服务在地产波动背景下业绩保持相对韧性，2024年收入同比增长5.1%，2025年上半年同比增长0.6%；2025年上半年将科技服务归入管理咨询服务，收入占比快速提升 [36] 财务分析 - 在可比公司（保利物业、中海物业、万物云、招商积余）中，公司的归母净利润增速最快，2025年上半年达21.4% [42] - 公司利润率正在上升，2025年上半年毛利率升至19.5%，净利率升至6.8% [44][45] - 公司销管费率呈下降趋势，2025年上半年为7.9%，但对比同业仍较高，存在压降空间 [47] - 公司应收账款规模上升，截至2025年中期贸易应收账款账面价值为62.5亿元，较期初增长29.1%，其中一年内应收账款占比72%；应收账款周转天数为107天 [48][53] - 公司经营性现金流净额对净利润的覆盖倍数在2020-2024年期间始终维持在1倍以上 [57] 股东回报 - 公司维持高分红比例，2023-2024年分红比例连续两年在70%以上 [58] - 公司连续四年进行股份回购，截至2025年10月17日累计回购金额约2.74亿元人民币，累计回购股份占比约2.9% [60][62] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年总营收分别为194.4亿元、208.7亿元、222.4亿元，同比增速分别为8.6%、7.4%、6.6% [64] - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.35亿元、10.93亿元、12.62亿元，对应每股收益（EPS）分别为0.30元、0.35元、0.40元 [7] - 基于2025年10月17日收盘价，对应2025-2027年市盈率（PE）分别为14.05倍、12.02倍、10.41倍 [7] - 可比公司2025年PE平均值为14.1倍 [68]

财务业绩 - 2025年上半年公司实现营收92.9亿元 同比增长6.1% [1] - 权益股东应占净利润6.1亿元 同比增长22.6% [1] - 整体毛利率达19.47% 较上年同期提升0.24个百分点 [1] - 销售费用占比1.52% 同比下降0.26个百分点 管理费用占比6.38% 同比下降1.22个百分点 [1] 业务分部表现 - 物业服务收入66.3亿元 同比增长10.2% 毛利率15.3% 同比上升0.4个百分点 [1] - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% 毛利率26.6% 同比上升3.2个百分点 [1] - 咨询服务收入13.0亿元 同比增长0.6% 毛利率33.1% 同比上升0.2个百分点 [1] 规模扩张 - 在管面积达5.36亿平方米 同比增长11.3% 净增0.55亿平方米 [1] - 储备面积3.47亿平方米 较2024年同期下降2.9% [1] - 公司主动退出部分储备项目以规避交付风险 [1] 资本管理 - 2025年上半年累计回购1717万股 总金额约6495万港元 [2] - 连同2024年12月回购的286万股 合计2003万股已于2025年5月8日注销 [2] 业绩展望 - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.3亿元/10.8亿元/12.4亿元 [2] - 对应市盈率分别为15.3倍/13.1倍/11.4倍 [2]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3][9] 核心观点 - 2025年上半年营收92.9亿元同比增长6.1% 权益股东应占净利润6.1亿元同比增长22.6% [4][6] - 盈利能力提升主要源于毛利率上升及费用管控优化 [6][9] - 在管面积达5.36亿平方米同比增长11.3% 储备面积3.47亿平方米同比下降2.9% [8] - 回购注销2003万股提升每股收益及股东回报 [9] 财务表现 - 2023-2027年营收预测：174.11/185.28/196.95/214.69/231.89亿元 增速17%/6%/6%/9%/8% [3] - 2023-2027年归母净利润预测：6.05/7.85/9.26/10.78/12.41亿元 增速11%/30%/18%/16%/15% [3] - 2025年上半年毛利率19.47%同比提升0.24个百分点 [6] - 销售费用率1.52%同比下降0.26个百分点 管理费用率6.38%同比下降1.22个百分点 [6] 业务结构 - 物业服务收入66.3亿元同比增长10.2% 毛利率15.3%同比上升0.4个百分点 [6] - 园区服务收入13.6亿元同比下降6.0% 毛利率26.6%同比上升3.2个百分点 [6] - 咨询服务收入13.0亿元同比增长0.6% 毛利率33.1%同比上升0.2个百分点 [6] 规模发展 - 在管面积净增0.55亿平方米至5.36亿平方米 [8] - 主动优化储备项目结构应对潜在交付风险 [8] - 通过深耕核心城市持续拓展管理项目 [8] 股东回报 - 累计回购1717万股耗资6495万港元 [9] - 合计注销2003万股提升每股收益 [9] - 2024-2027年每股收益预测：0.19/0.25/0.29/0.34/0.39元 [3]

核心财务表现 - 2025H1营收92.89亿元，同比增长6.1% [1] - 核心经营利润10.74亿元，同比增长25.3%，归母净利润6.13亿元，同比增长22.6% [1] - 毛利率同比提升0.6个百分点至19.2%，净利率提升0.5个百分点至5.6% [1] - 管理费用率同比下降0.6个百分点至7.6% [1] 业务板块表现 - 物业服务收入66.33亿元，同比增长10.2%，占总营收71.4%，毛利率提升0.4个百分点至15.3% [2] - 园区服务收入13.57亿元，同比下降6.0%，但毛利率大幅提升3.2个百分点至26.6% [2] - 咨询服务收入12.99亿元，同比增长0.6%，毛利率提升0.2个百分点至33.1% [2] 规模与区域分布 - 在管面积达5.36亿平方米，同比增长11.3% [2] - 储备面积3.47亿平方米，同比下降2.9%，主要因退出非核心城市及高风险项目 [2] - 杭州区域在管面积占比16.7%，收入贡献达34.7% [2] 财务健康状况 - 在手现金40.48亿元，较2024年末下降16.6% [1] - 贸易应收款70.30亿元，较2024年末增长26.1% [1] - 资产负债率54.0%，较2024年末上升2.3个百分点 [1] 业绩展望 - 预计2025-2027年归母净利润分别为9.23亿元、10.30亿元、11.35亿元 [1] - 对应EPS分别为0.29元、0.33元、0.36元 [1] - 当前股价对应PE分别为15.9倍、14.2倍、12.9倍 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年营收93亿元 同比增长6.1% [3] - 毛利18亿元 同比增长8.9% 毛利率19.5% 同比提升0.5个百分点 [3] - 核心经营利润10.7亿元 同比增长25.3% [3] - 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% [3] 业务板块分析 - 物业管理收入66.3亿元 同比增长10.2% 占总收入比重71.4% [4] - 园区服务收入13.6亿元 同比下降6.0% [4] - 咨询服务收入13.0亿元 同比增长0.6% [4] - 居家生活服务收入1.2亿元 同比下降53.8% 主要因浙江绿城房屋服务系统有限公司不再并表 [4] 运营拓展情况 - 新拓项目年饱和营收15.2亿元 非住宅占比52.5% [4] - 新拓展项目平均物管单价3.7元/月/平方米 [4] - 在管面积5.4亿平方米 长三角地区在管面积占比58.8% 收入占比69.7% [4] 盈利能力改善 - 物业管理毛利率15.3% 同比提升0.4个百分点 [5] - 园区服务毛利率26.6% 同比提升3.2个百分点 [5] - 咨询服务毛利率33.1% 同比提升0.2个百分点 [5] - 管理费用率6.4% 同比下降1.0个百分点 [5] 股东回报措施 - 2025年上半年回购1717万股 占已发行股份0.5% [6] - 公司历年分红比例较高 [6]

核心财务表现 - 2025年上半年收入92.89亿元同比增长6.1% 毛利率提升至19.5% [1] - 核心经营利润10.74亿元同比增长25.3% 权益股东应占溢利6.13亿元同比增长22.6% [1] - 现金及定期存款余额54.5亿元同比增长26.5% 应收账款余额68亿元同比增加13% [2] 业务板块构成 - 物业服务收入66.33亿元占比71.4% 同比增长10.2% [1] - 园区服务收入13.56亿元占比14.6% 咨询服务收入12.991亿元占比14.0% [1] 战略发展重点 - 聚焦56个核心城市 目标新增货值40亿元 非住业务占比超50% [2] - 实施项目精益模型 全年毛利率提升超0.5个百分点 项目均衡性提升30%以上 [2] - 强化差异化服务价值创造 深化精细化运营与生态能力建设 [3] 现金流管理 - 坚持现金为王战略 确保经营性现金流覆盖一倍以上净利润 [2] - 重点攻坚应收账款回收 全年综合回款率不低于去年水平 [2] - 一年以内账期应收账款占比69% B端与G端客户履约能力稳定 [2] 行业趋势判断 - 物业行业持续脱虚向实 聚焦主业提升服务品质回归服务价值 [3] - 存量住宅与城市服务持续放量 市场空间广阔处于上升期 [1] - 同质化竞争引发价格博弈 需通过差异化服务赢得市场 [3]

核心财务预测 - 维持2025-26年核心经营利润同比增长15% 分别达18.3亿元和21.1亿元[1] - 2025年归母净利润同比增长17%至9.2亿元 2026年达10.7亿元[1] - 若剔除MAG出表因素 2025年核心经营利润实际增速为21.5%[1] 半年度业绩表现 - 1H25收入92.9亿元 同比增长6%[2] - 核心经营利润10.7亿元 同比增长25%[2] - 归母净利润6.1亿元 同比增长23% 超预期[2] 基础物管业务 - 基础物业服务收入占比70% 同比增长10%[3] - 新拓年化饱和合同收入15.2亿元 与去年同期持平[3] - 新拓项目核心城市占比达95% 同比提升5个百分点[3] - 新拓项目平均物业费单价3.7元/平米/月 显著高于存量项目3.2元/平米/月[3] 盈利能力优化 - 物业服务毛利率提升0.4个百分点 园区服务提升3.2个百分点 咨询服务提升0.2个百分点[4] - 综合毛利率同比提升0.5个百分点[4] - 销管费用同比下降9% 费率下降1.3个百分点[4] 现金流与资金状况 - 广义现金54.5亿元 较去年同期增加11.4亿元[5] - 贸易及其他应收款同比增长12%[5] - 经营性现金流出4亿元 较去年同期3.6亿元略有增加[5] 发展战略 - 坚持优质项目拓展与存量项目汰换 近三年年化退盘率4-5%[6] - 持续推动改革提效 利润率提升趋势有望延续[6] 股东回报 - 维持经营性现金流对净利润一倍以上覆盖目标[7] - 过去两年派息比率均超70%[7] - 1H25累计回购金额约6000万元[7] 估值与评级 - 目标价提升8%至6.0港元 对应19倍2025年市盈率[1] - 当前交易于16倍2025年市盈率[1] - 按70%派息比例估算 股息收益率达4.4%[1]

财务表现 - 2025年上半年总收入92.887亿元人民币 同比增长6.1% [1] - 毛利18.081亿元人民币 同比增长8.9% [1] - 毛利率19.5% 较2024年同期19.0%提升0.5个百分点 [1] - 核心经营利润10.738亿元人民币 同比增长25.3% [1] - 净利润6.288亿元人民币 同比增长22.2% [2] 业务板块收入结构 - 物业服务收入66.329亿元人民币 占总收入71.4% 同比增长10.2% [1] - 园区服务收入13.567亿元人民币 占总收入14.6% 同比下降6.0% [1] - 咨询服务收入12.991亿元人民币 占总收入14.0% 同比增长0.6% [1] 收入来源 - 物业服务为最大收入和利润来源 收入占比超七成 [1] - 三大业务板块共同构成收入基础：物业服务、园区服务及咨询服务 [1]

财务表现 - 2025年上半年利润为人民币6.288亿元 较2024年同期的人民币5.144亿元增长22.2% [1][2] - 2025年上半年收入为人民币92.887亿元 较2024年同期的人民币87.529亿元增长6.1% [1] - 毛利达到人民币18.081亿元 较2024年同期的人民币16.610亿元增长8.9% [2] - 毛利率为19.5% 较2024年同期的19.0%上升0.5个百分点 [2] - 核心经营利润达人民币10.738亿元 较2024年同期的人民币8.570亿元增长25.3% [2] 业务板块收入 - 物业服务收入达人民币66.329亿元 占总收入71.4% 较2024年同期人民币60.186亿元增长10.2% [1] - 园区服务收入达人民币13.567亿元 占总收入14.6% 较2024年同期人民币14.428亿元下降6.0% [1] - 咨询服务收入达人民币12.991亿元 占总收入14.0% 较2024年同期人民币12.915亿元增长0.6% [1] 收入结构 - 物业服务为公司最大收入和利润来源 占比71.4% [1] - 园区服务和咨询服务收入占比分别为14.6%和14.0% [1] - 三大业务板块共同构成公司收入来源 [1]