城市化阶段转变 - 中国城市化率已接近70%，从“快速增长期”转向“稳定发展期”，城市化速度呈规律性放缓 [1] - 快速城市化是扩张模式，靠房地产和土地资本化驱动，而慢下来的城市化是转折期，城市发动机发生变化 [7] - 发展逻辑改变，必须从“增长主义”理念下的重增长转向“人民城市”理念下的重内涵，城市发展进入高质量发展阶段 [9][11][12] 城市发展动力与挑战 - 27座万亿城市以不足3%的国土面积承载了全国约1/4的人口和超4成的经济体量，城市仍是国家动力源 [1] - 政府运营城市模式面临挑战，靠土地资本化的模式导致卖地收入下降，市政建设资金来源出现断档 [9] - 户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率之间还有约18个百分点的差距，“两率”合一还有很大增长空间 [12] 城市发展新方向 - 城市发展必须从“土地本位”转向“人的本位”，解决人的问题，回归城市本质 [10] - 城市更新、城乡融合、产业升级是新的增长点，内涵充实也是一种增长，城市发展动力机制从解决总量问题转向解决结构问题 [10][12] - 城市业态应高度丰富，兼具高科技创新性与生活化多样化，以就业为导向，支撑老百姓“乐业” [15] 城乡融合与城市体系优化 - 城市化率超过70%后城乡空间将出现融合，未来需构建城乡连续体，实现城乡融合 [24] - 当前都市圈存在特大城市辐射能力不足、地级市畸形扩张问题，导致“县域衰败” [24][25] - 优化城市体系需“消地扩县”，构建“省会城市-县级城市-部分乡镇-部分村落”的连续体，重塑发展格局 [25] 土地与城市更新策略 - 城市更新是主战场，需从征地卖地模式转向通过结构优化提升土地价值的模式 [20][21] - 城市更新应以提高城市价值为目的，通过优化用地结构（如增加公共用地比重）来提升土地价值 [21][22] - 更新模式应调整为小街区、小片区“绣花针式”的更新，避免大改大建，并在政府、原业主和新业主间分配土地增值收益 [22]