行业与公司 * 行业：中国房地产行业、地方政府财政与债务[1][2][4] * 公司：万科（提及债务风险与潜在重组方案）、华夏幸福（作为重组案例提及）[1][6] 核心观点与论据：房地产市场现状与风险 * 房地产市场整体疲软，关键指标走弱：2024年二季度起，开发投资、新开工、二手房价格和商品房销售额等关键指标显现走弱迹象[1][2]；三、四季度开发投资和新开工面积同比明显下滑[1][2] * 高能级城市面临以价换量或有价无市的困境：高能级城市以价换量[2]，部分西部核心城市如重庆、西安的房价相比21年、22年高点几乎腰斩，预计2026年还会进一步下跌[3] * 库存压力巨大是核心问题：部分东部发达地区商办去化周期超过四年，住宅去化周期更长[1][4][5]；大部分非高能级城市库存体量大、去库存压力大[2] * 房企风险仍是主要问题：万科债务问题突出，其两笔中票进入宽限期，公司可动用资金有限[1][6]；2026年1月交易所债券面临回售，因持有人结构分散（私募基金、信托计划等），展期协调难度大，通过概率低，可能走向重组方案[1][6] 核心观点与论据：政府应对措施与政策预期 * 已采取措施效果有限：政府采取了减税降费、保交楼专项借款、金融十六条延续等措施，但未能有效解决高库存问题[1][4]；调控措施具有滞后性，导致市场预期落空[1][4] * 未来政策预期：预计不会出台大规模刺激政策，因为库存水平仍然很高[1][5]；政府更倾向于逐步化解风险（如通过展期方案应对万科债务），而非一次性刺激[1][6] * 政策重点方向：应加码收储及投资托底，例如加大对城中村改造等项目的资金支持，通过安置房建设稳定地产投资[2][7]；银行通过与建工单位、地方国企或AMC合作进行不良资产出表[2][7] * 对房价走势不乐观：除个别一线城市外，对2025年大部分城市房价走势不乐观[4]；房地产市场稳定预期短期内难以实现，库存出清需要几年时间[7] 核心观点与论据：地方政府财政与债务 * 2025年财政支出情况：地方政府发放了10万亿多元地方债，同比增长约5%[8]；但扣除再融资、隐性债务偿还及拖欠款后，真正形成实物工作量的部分同比下降10%[2][8] * 2026年财政前置预期：预计2026年广义实物财政支出同比增速放缓至1%-2%[2]；通过结余资金和提前发行债券（国债与地方债）等手段实现财政开门红[2][9] * 2026年一季度地方债发行预期：整体发行规模预计同比增长19%，其中新增部分（净融资）可能实现18%左右的增长[9]；用于置换隐性债务的规模预计与2025年持平，约为1.3万亿元[9]；用于偿还拖欠款和土地储备的不披露“一案两书”的地方债可能达到4,600多亿元，比2025年同期增加约3,000亿元，带来显著净融资增量[9] * 地方政府隐性负债与期限结构：未来几年，用于偿还隐性负债和拖欠款的专项债券占比将保持较高水平[2][10]；长期限债券发行趋势延续，过去几年用于偿还隐性负债的额度中十年以上期限占比超过88%[10]；各地政府倾向于发行长期限（如30年以上）专项债券以减轻短期偿还压力[2][11] 其他重要内容 * 银行自救与资产处置：尽管全国范围内抵押物价值不足现象不普遍，但银行正积极通过与建工单位、地方国企或区域性AMC合作进行不良资产出表[7]；银行对直供房销售不专业，进展缓慢[7] * 万科潜在重组方案探讨：万科存量债券规模约200多亿元，谈判需考虑整体有息负债问题[6]；可能通过注入资产成立信托或其他SPV形式来提供留债选项[1][6]；由于连续亏损，定增和转股操作具有挑战性[6] * 政策型金融工具支持投资：为应对投资需求，各地政府推动重大项目建设，并利用政策型金融工具配套融资[12]；去年投放的5,000亿政策型金融工具中60%要求投向GDP靠前省份，资金将在2025年上半年体现[12]；银行通过利息本金化操作解决企业流动资金问题，以支持新贷款投放[12] * 拖欠款化解压力：截至2024年底，认定的拖欠款约为4万亿元，2025年偿还1万多亿元后，预计2026年仍需化解接近2万亿元[9]

文章核心观点 - 广州国有房企为稳定市场预期、提振购房者信心、促进销售，相继推出“保价卖房”促销措施，承诺在一定期限内若房价下跌将向购房者提供补偿 [1][2] 市场背景与动因 - 广州楼市在“小阳春”后活跃度下降，市场存在观望情绪，7月进入传统淡季表现平淡 [2][5] - 2024年7月广州商品住宅成交面积53.05万平方米，环比减少26%，同比减少20% [6] - 2024年7月广州商品住宅成交均价为323万元/平方米，环比下跌9%，同比下跌5% [6] - 2024年7月广州权益金额TOP30房企月度销售业绩为105.39亿元，同比减少28%，环比减少47% [6] - 市场转弱导致价格预期转淡，购房者决策周期拉长，开发商资金链紧绷，迫切需要稳定市场 [7] - 二手房市场“以价换量”现象明显，对新房市场造成影响，新房价格已普遍给出较大诚意，继续降价未必能带动销售 [6][7] “保价”措施具体内容 - 珠实地产启动“保价”措施，覆盖广州天河、荔湾、白云、增城四个区域的7个主力在售楼盘 [1][3] - 保价期限持续至2025年12月31日，承诺“买贵补差价”，补偿最高为20万元物业管理费 [1][3] - 保价主要针对指定房源，例如珠江天河都荟、珠江花城等楼盘要求在2025年8月8日至10月15日认购的指定房源 [3] - 补偿并非直接退差价，需提供有效材料证实买贵，具体细则以各项目备案和双方书面协议为准 [3] - 越秀地产广州区域于2024年6月对天河和海珠的4个楼盘推出保价措施，保价至2024年底 [4] - 保利发展在2023年9月也曾于多个城市项目推出“保价计划” [4] 措施性质与行业影响 - “保价卖房”是房企促进销售的招数，旨在为购房者服下“定心丸”，破解民生痛点，助力放心安家 [1][2] - 分析认为，珠实地产参与保价的项目多数为“旧规产品”，面临新规产品和二手房的竞争，去化慢，但国企出于资产保值增值和稳定楼市的职责，不可能大幅降价，故采取保价策略 [3] - 在房价“止跌回稳”的关键阶段，品牌房企带头承诺“保价”，有助于打消潜在客户的跌价顾虑，坚定其出手意愿，对稳定市场起到正向引导 [4] - 部分新规项目被纳入保价行列，凸显了其稀缺性支撑下的保值力，有利于实现客户转化 [4] - 多数房企表示下半年不会大规模促销，将保持价格稳定，因当前价格已在保本线上下，继续让利将明显影响利润指标 [7]