核心财务预测与目标价调整 - 预计公司2025财年总收入同比增长6.5%至182亿元人民币 其中住宅业务收入同比持平 商业业务收入同比增长13.8% [1] - 预计2025财年核心净利润同比增长10.8%至39亿元人民币 主要得益于基础物业管理毛利率稳定 购物中心毛利率持续改善以及销售及管理费用率下降 [1] - 维持2025-2027财年收入预测不变 但将核心净利润预测下调4%以反映更合理的利润率扩张速度 目标市盈率倍数上调9%至25倍 目标价上调4%至53.96港元 [1] 商业业务（购物中心）表现与展望 - 预计2025财年购物中心零售额增长在20-25%区间 其中14个奢场增长更快 主要受益于潮流玩具、黄金珠宝和户外装备等新消费业态 [2] - 在地缘政治动荡和国内资产价格压力持续的背景下 预计2026年相关消费将继续跑赢同行 [2] - 预计购物中心业务2025财年收入同比增长18%（2024财年为30%） 高基数是一大原因 截至11月末 第三方拓展已签约11个项目 超过全年10个的目标 并已完成14个新开业目标 [2] - 预计购物中心业务对毛利润的贡献在2025财年将达到60% 推动商业运营板块整体毛利润贡献超过70% [2] 住宅业务表现与展望 - 预计2025财年住宅业务收入同比大致持平（增长1.3%） 其中基础物业管理收入在行业逆风中保持稳定 同比增长8.7% [3] - 非业主增值服务和社区增值服务收入均同比下降30%以上 主要受新房市场萎缩和会计方法变更拖累 该板块毛利率保持稳定 [3] - 截至11月末 住宅业务第三方拓展金额达9.4亿元人民币 基本符合全年10亿元人民币的目标 [3] 股息政策预期 - 预计公司很可能维持100%的派息率（60%普通股息+40%特别股息） 依据是目前没有明确的大规模资本部署计划 且根据近期物管行业实践 当业绩处于或低于指引区间时 公司倾向于使用更高派息率以稳定市场情绪 [4]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]