西安四代住宅市场现象 - 西安四代住宅市场出现“百人摇号”现象，部分项目得房率最高达150%，呈现逆市飘红态势 [2] - 产品面积门槛显著降低，重心从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间 [4] 高得房率背后的驱动因素 - 四代住宅走红根植于两大转变：从远郊步入主城区，以及采取“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略 [5] - 通过高赠送面积拉低实际使用面积单价，例如总价160万元房产，实得面积约140平方米，实际单价降至约1.14万元/平方米，而按传统80%得房率计算实际单价约为2万元/平方米 [5][6] - 赠送比例屡创新高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至有项目宣称“139平方米实得225平方米” [5] 市场影响与潜在问题 - 高得房率提升居住舒适度，有助于激发购房需求，但对市场产生分化效应，加剧同行竞争内卷 [8] - 高赠送面积存在产权风险，通常无法获得产权登记，交易时不计入合同 [8] - 存在合规风险，若涉及违建可能被责令拆除，业主需自行承担损失，且房屋在产权过户、抵押融资等环节将受限 [8][9] - 部分项目实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，销售说辞从“火热摇号”转变为强调“蓄客充足” [9] 政策规范与行业趋势 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，如2025年8月西安本地政策对“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [9] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [2][9]

西安四代住宅市场现象 - 西安房地产市场出现“四代住宅”新趋势，部分项目出现“百人摇号”现象，但高得房率背后存在赠送面积无法获得产权登记的合规风险 [2] - 四代住宅的得房率显著高于传统住宅，例如112平方米户型实际使用率约111.53%，128平方米户型实际使用率约131.27%，甚至有139平方米户型得房率超过150%，最大使用面积达210平方米 [4][5] - 产品面积门槛从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间，通过“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略抢占主城区市场 [6] 高得房率的市场影响与定价策略 - “高赠送”面积策略拉低了房产的实际使用面积单价，以总价160万元房产为例，实得面积从约80平方米增至约140平方米，实际单价从约2万元/平方米降至约1.14万元/平方米 [8] - 高得房率加剧市场分化，使部分低得房率项目面临压力，同行竞争更趋“内卷” [9] - 部分四代住宅项目的实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，地段价值不突出的项目回调感知更明显 [10] 产品演化与销售动态 - 西安楼市“赠送面积”幅度持续升高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至近期143平方米户型赠送幅度从20平方米上升至70平方米 [7] - 项目销售说辞已从早期的“火热摇号”转变为强调“蓄客充足”或“稀缺户型存量不多”，预示后续摇号可能性较低 [11] - 四代住宅通过设计创新提升居住舒适度，有助于激发购房需求，对市场回稳有积极作用 [9] 政策规范与行业走向 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，例如2025年8月西安出台技术指引，对标志性的“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [11][12] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [12]