西安四代住宅市场现象 - 西安四代住宅市场出现“百人摇号”现象，部分项目得房率最高达150%，呈现逆市飘红态势 [2] - 产品面积门槛显著降低，重心从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间 [4] 高得房率背后的驱动因素 - 四代住宅走红根植于两大转变：从远郊步入主城区，以及采取“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略 [5] - 通过高赠送面积拉低实际使用面积单价，例如总价160万元房产，实得面积约140平方米，实际单价降至约1.14万元/平方米，而按传统80%得房率计算实际单价约为2万元/平方米 [5][6] - 赠送比例屡创新高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至有项目宣称“139平方米实得225平方米” [5] 市场影响与潜在问题 - 高得房率提升居住舒适度，有助于激发购房需求，但对市场产生分化效应，加剧同行竞争内卷 [8] - 高赠送面积存在产权风险，通常无法获得产权登记，交易时不计入合同 [8] - 存在合规风险，若涉及违建可能被责令拆除，业主需自行承担损失，且房屋在产权过户、抵押融资等环节将受限 [8][9] - 部分项目实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，销售说辞从“火热摇号”转变为强调“蓄客充足” [9] 政策规范与行业趋势 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，如2025年8月西安本地政策对“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [9] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [2][9]

西安四代住宅市场现象 - 西安房地产市场出现“四代住宅”新趋势，部分项目出现“百人摇号”现象，但高得房率背后存在赠送面积无法获得产权登记的合规风险 [2] - 四代住宅的得房率显著高于传统住宅，例如112平方米户型实际使用率约111.53%，128平方米户型实际使用率约131.27%，甚至有139平方米户型得房率超过150%，最大使用面积达210平方米 [4][5] - 产品面积门槛从过去的120平方米以上下沉至90平方米起步区间，通过“高备案价、高赠送、实折实扣”的弹性价格策略抢占主城区市场 [6] 高得房率的市场影响与定价策略 - “高赠送”面积策略拉低了房产的实际使用面积单价，以总价160万元房产为例，实得面积从约80平方米增至约140平方米，实际单价从约2万元/平方米降至约1.14万元/平方米 [8] - 高得房率加剧市场分化，使部分低得房率项目面临压力，同行竞争更趋“内卷” [9] - 部分四代住宅项目的实际成交价格已出现每平方米数百元至千元不等的暗降，地段价值不突出的项目回调感知更明显 [10] 产品演化与销售动态 - 西安楼市“赠送面积”幅度持续升高，从早期85平方米户型赠送约30平方米，演化至近期143平方米户型赠送幅度从20平方米上升至70平方米 [7] - 项目销售说辞已从早期的“火热摇号”转变为强调“蓄客充足”或“稀缺户型存量不多”，预示后续摇号可能性较低 [11] - 四代住宅通过设计创新提升居住舒适度，有助于激发购房需求，对市场回稳有积极作用 [9] 政策规范与行业走向 - 国家及地方政策持续规范建筑面积计算，例如2025年8月西安出台技术指引，对标志性的“超大露台”作出限制，规定“露台进深不宜大于2.4米” [11][12] - 政策驱动下，住宅产品的竞争焦点将从数字游戏回归至空间效率、建筑品质与真实居住价值的本质 [12]

政策调整背景 - 多个主要城市如广州、北京、成都、上海开始对高得房率现象进行政策调整 [1] - 政策调整源于去年计容新规松绑和今年《住宅项目规范》落地，初衷是顺应改善型居住需求 [3] - 但政策善意被部分开发商利用，演变为追求高得房率的数字游戏，例如出现100%甚至120%的得房率竞赛 [3] 开发商应对策略与乱象 - 开发商通过将设备平台改为室内空间、扩大飘窗功能等方式“偷面积” [3] - 更隐蔽的做法是疯狂赠送阳台、花池、入户花园等，使赠送面积超出合理范围，挑战容积率红线 [3] - 过度追求得房率导致开发商在其他方面偷工减料，例如公区墙面材料降级、电梯厅面积缩水等 [8][9] 具体政策限制措施 - 成都新规要求各类额外空间的投影面积不能超过计容面积的30%，以遏制过度赠送 [3] - 上海新规将每户阳台面积控制在建筑面积的10%以内且不超过16平方米，为政策设定明确底线 [7] 对市场的影响 - 高得房率竞赛破坏了市场稳定预期，导致购房者因得房率差异而纠结，开发商在拿地时采取观望态度 [4] - 新房通过高得房率变相降价，对二手房市场造成冲击，导致二手房挂牌量激增，价格持续阴跌 [5][6] - 具体案例显示，新房得房率高出15%即相当于变相降价20万元，使次新房价值受损 [5][6] 行业长期发展导向 - 政策调整旨在引导行业回归产品本质，从钻研“偷面积”转向关注真正的产品创新和居住品质 [10] - 比得房率更重要的因素包括户型动线合理性、通风采光效果以及社区配套完善程度 [10] - 市场回归理性有助于结束新房与二手房市场互相伤害的恶性循环 [10]

文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过封闭阳台、利用飘窗、挑高、花池、风雨连廊等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [2][3] - “偷面积”能够提高得房率，使项目以“好房子”、“第四代住宅”为卖点，提升产品竞争力和销售情况 [7][8] - 按照常规设计标准，普通住宅得房率通常在75%-90%之间，但部分项目宣传得房率超过100%，甚至达到120%以上，在二三线城市一些项目宣传得房率可超过180% [5][6] “偷面积”的操作手法与动机 - 根据《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度、利用超大入户花园等方式“节省”建筑面积 [5] - 开发商“偷面积”可减少相关税费缴纳，购房者获赠更多使用面积，实现所谓的“双赢” [2][5] - 新房市场竞争激烈，加之部分城市出台住宅设计新规鼓励高品质项目，开发商“偷面积”动力更足 [5] 高得房率的市场影响 - 高得房率项目凭借设计空间和性价比优势，对旧规下的新房和二手房形成降维打击，近期二手房挂牌量增加及交易价格下跌与此有关 [10] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，部分项目将提高得房率作为首要甚至唯一任务，偏离了注重整体品质与可持续发展的方向 [8] 监管政策收紧与行业规范 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件，对商品房建设中的技术要点进行规范，整治“偷面积”现象 [3][11][12] - 具体规范措施包括限制“板率”增加值、层高误差值，以及规范阳台、飘窗、入户花园等的水平投影面积占比 [11][12] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，预留了较大设计尺度，如阳台按水平投影面积1/2计算容积率，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [13]

行业现象：“偷面积”的定义与动机 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室、在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章等方式，在不改变产权面积的情况下增加房屋使用面积，这种做法被称为“偷面积” [1] - “偷面积”的动机在于，开放式阳台只算一半面积，封闭式阳台则需按全面积计算，通过违规操作可提高得房率，实现开发商卖“好房”与购房者获赠面积的“双赢” [1] - 钻营建筑面积计算规范的空子是行业普遍现象，例如结构层高在2.2米以下的空间或高差不足0.45米的飘窗可按1/2计算面积，开发商通过设计低台凸窗、控制飘窗高度等方式“节省”建筑面积 [6] 市场影响：高得房率的竞争与副作用 - 部分房地产项目以超过100%，甚至超过120%的得房率为卖点进行宣传，而常规住宅得房率通常在75%-90%之间，别墅类产品在95%以上，超过120%即被视为“超高得房率” [1][7] - 高得房率项目在市场竞争中优势明显，“超大赠送面积”和“超高得房率”的宣传能有效提升产品力与性价比，其销售情况明显优于其他项目 [10] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房形成降维打击，新房“偷面积”越严重，周边存量房价格可能出现等比例下降，近期二手房挂牌量增加及价格下跌与此有关 [13] 监管动态：政策规范与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范，以整治“偷面积”现象 [2][15] - 具体规范措施包括：成都要求“板率”增加值不得超过1.5%，层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积设置上限为8平方米，进深不大于1.8米 [15] - 政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留设计尺度，如成都新规规定阳台无论封闭与否均按1/2纳入容积率计算，小区多项公共设施不再纳入容积率计算，引导行业向“好房子”的品质与价值回归 [18][19]

项目开盘情况 - 长沙嘉信洋湖锦玺项目首次开盘推出300余套房源，吸引约600多名购房者到场摇号 [1] 项目核心卖点 - 项目因新规拥有超高得房率，以117㎡户型为例，实际使用面积达139㎡，空间尺度堪比老规产品中160㎡的户型 [3] 高得房率产品的潜在问题 - 高得房率通过增加楼栋数量实现，导致小区密度飙升，公共空间如草坪、园林被大幅压缩 [6][8] - 楼栋密度增加导致楼间距缩水，横向楼间距可能仅十几米，影响隐私、通风与采光 [9][11] - 为提升得房率采用四面开窗设计，可能导致高能耗和家具摆放、改造困难 [12][14][19] - 项目宣传的高端配套如泳池、会所等，可能因业主户数少、维护成本高而难以长期运营，最终闲置或成为业主经济负担 [15] 项目区位与配套短板 - 项目教育配套相对薄弱，缺乏优质学校资源 [17][18] - 项目不临近地铁口，日常出行依赖湘江南路，高峰时段易拥堵 [17][18] - 项目被学校围墙、水厂及绕城高速环绕，生活氛围匮乏，可能受噪音和潜在气味影响 [17][18] - 医疗配套仅湖南妇女儿童医院，三甲医院需驾车约20分钟 [18] - 外立面采用玻璃幕墙+铝板，维护成本高于常规石材 [20] 开发商背景与风险 - 开发商湖南嘉信地产此前主要聚焦永州市场，综合实力与长沙本土净资产动辄百亿的民营房企相比属于轻量型选手 [20][22] - 开发商在长沙尚未有规模化住宅项目交付案例，实际交付能力与品质兑现度缺乏直接参考 [22]

行业监管动态 - 成都市发布新规将住宅附属空间水平投影面积占比上限从单套的20%提升至项目总体的30%但将开敞式电梯前室等此前无限制的空间纳入管控范围[4] - 广州市自2023年允许扩大阳台面积后部分项目得房率达125%-130%但于2024年6月开始严格规范飘窗计容标准并禁止压缩天井尺寸等行为[6] - 长沙市房地产交易行业协会于2024年9月发布通知征集规范“得房率”宣传工作以纠正市场误导行为[10] 房企市场策略与操作 - 部分房企通过将阳台设计为半封闭结构或将设备平台预留可拆除隔断等方式进行“偷面积”以规避计容规则并夸大得房率营销[8] - 市场上存在将电梯厅等公共空间计入套内面积进行宣传的现象例如长沙某楼盘138平方米户型宣称得房率123%实则包含8.84平方米电梯厅[9] - 高得房率新规项目一度热销但单纯依赖该卖点已难以保证去化如武汉某得房率97%-98%的项目开盘去化率仅18%[12] 产品竞争与行业趋势 - 新楼盘的高得房率策略对旧规产品和二手房市场形成价格冲击但随着同类产品增多竞争加剧热销项目需兼具核心区位和配套等多重优势[13] - 行业专家指出好房子的标准应超越单纯得房率比拼转向全面提升层高楼板厚度及社区公共空间如风雨连廊和架空层等品质要素[13][14]

新房得房率市场现象 - 近一年多以来，商品房市场最火热的卖点是“卷得房率”，出现“零公摊”、“得房率超100%”等营销口号，超高得房率成为部分新房热销的重要原因之一 [1] - 部分开发商通过变相“偷面积”行为来提高得房率，常见手法包括阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等 [1][6] - 市场上部分项目宣传的高得房率存在数据泡沫，例如将电梯厅等空间计入套内面积，长沙某楼盘138平方米户型宣称得房率高达123%，其中包含8.84平方米的电梯厅 [7] 地方政府规范政策动向 - 成都市于9月15日发布《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，将阳台、飘窗、入户花园等附属空间的水平投影面积占比上限，从原规定的每套住宅套型建筑面积的20%调整至项目住宅计容建筑面积的30% [2] - 成都新规将此前无面积限制的“入户光厅”（开敞式电梯前室）及外廊、空腔等空间首次纳入30%的限额管控范围，旨在抑制其无序扩张，政策初衷是对楼盘赠送方式泛滥进行规范 [2][4] - 广州市于2023年允许扩大阳台面积容积率后，部分项目得房率达到125%～130%，但自今年6月起开始规范，包括严格界定飘窗、规范天井位置、40米以上楼层花池半计容等，以封堵变相增加使用面积的行为 [4] 行业影响与市场反应 - 高得房率新规项目一度普遍热销，但随着同类产品增多，单纯靠得房率已难以确保销售流量，武汉某得房率97～98%的高铁TOD项目开盘去化率仅18% [8] - 热销的新规产品需具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势，新规住宅市场竞争正持续加剧 [8] - 高得房率新盘对旧规产品和二手房市场冲击明显，也制约了部分新房项目的售价 [9] 行业未来发展方向 - 行业专家指出，高得房率只是打造“好房子”的品类之一，未来住宅发展应转向注重项目整体品质与可持续发展，全方位提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降噪等底线标准 [1][8] - 政策核心是引导开发商加强住宅公区建设，包括风雨连廊、架空层、社区展示面等，这对未来居住体验的增强以及二手房价值稳定有支撑作用 [9] - 行业协会如长沙市房地产交易行业协会已发布通知，征集规范“得房率”宣传工作，以引导企业从片面追求高得房率转向注重整体品质 [7]

高得房率现象与市场影响 - 部分新房项目将阳台、露台、飘窗、夹层等不计建筑面积区域打包计入套内面积 制造得房率超100%的营销噱头 [1] - 一些城市新房得房率甚至达到130% 远超常规住宅得房率不可能超过100%的客观规律 [1] - 市场催生高得房率"新规产品" 广州、深圳等城市上半年此类产品去化率较高 反映购房者青睐倾向 [1] 政策规范与行业标准 - 《住宅项目规范》正式实施 以安全、舒适、绿色、智慧为目标 对住宅项目建设、使用和维护作出规定 [2] - 规范要求在规模、布局、功能、性能和关键技术措施等方面提升标准 推动行业聚焦建筑质量与规划设计优化 [2] - 各地需加快出台地方实施版本 紧扣规范要求推动"好房子"建设进程加速 [2] 产品本质与行业导向 - "好房子"不代表"高赠送" 需在产品设计、建筑质量、社区服务、绿色节能及配套服务等多维度提升 [2] - 盲目追求高得房率是对"好房子"标准的误读 应关注全方位居住舒适度和生活品质提升 [1][2] - 行业参与主体需将重点聚焦于提升服务水平 这符合"好房子"政策的初衷 [2]