北京写字楼市场整体表现 - 2025年第二季度北京甲级写字楼市场租金预计延续下行趋势，平均有效租金环比下跌4.7%至246元/平方米建筑面积/月，较2018年峰值下降36% [1][10] - 空置率录得17.9%，处于近年高位，需求端以存量客户置换需求为主导，新增需求释放有限 [10] - 业主策略深度调整，普遍延长免租期，接受租约重组，并为新租户提供定制装修补贴 [1][10] 需求端结构性变化 - 科技产业在中关村等集聚区保持需求韧性，头部企业因业务扩张和技术升级产生新租/扩租需求 [2] - 金融行业在内资机构带动下扩租需求回升，专业服务领域如律所因业务扩张和品牌升级需求强劲 [2] - 外资企业租赁策略保守，跨国公司退租和面积优化对国贸、燕莎等传统外资集聚区造成持续去化压力 [2] 细分商圈表现 - 金融街商圈租金最高达414元/平方米，空置率最低7.9%；上地-北清路商圈租金最低112元/平方米，空置率最高36.2% [14] - 中关村商圈租金285元/平方米，空置率12.5%，科技企业租赁需求稳定 [14] - 丽泽商圈租金149元/平方米，金融和TMT类企业租赁面积环比增速均达12.8%，展现新兴商圈潜力 [18][21] 大宗交易市场 - 2025年第一季度完成8宗交易总额78亿元，自用型买家成交宗数占比75%，交易额占比97% [27] - 核心商圈优质资产价格较峰值回调高达40%，平均交易价格攀升至50862元/平方米，租售比降至5.8% [27][29] - 自用买家偏好整栋/整层稀缺资产，机构投资者关注具有稳定现金流和绿色认证的项目 [3][27] 行业动态与选址趋势 - 人工智能行业快速发展，具身智能公司融资活跃，如千寻智能完成5.28亿元Pre-A轮融资 [35][36] - 科技企业选址优先考虑科技产业聚集地、交通便利性和高品质硬件设施 [39] - 金融类企业仍以金融街为核心，租赁面积达129.8万平方米，环比微增0.7% [18] 供应与竞争格局 - 国贸中服地块未来供应项目包括Z-5大家保险(10万㎡)和Z-6远洋汇丰(12万㎡)等 [24] - 业主面临跨楼宇等级和跨区域的激烈竞争，区域和楼宇等级壁垒弱化 [1] - 2026年将迎来新一轮供应高峰，业主采取前瞻性策略提前启动续租谈判 [5]