北京写字楼市场整体表现 - 2025年第二季度北京甲级写字楼市场租金预计延续下行趋势，平均有效租金环比下跌4.7%至246元/平方米建筑面积/月，较2018年峰值下降36% [1][10] - 空置率录得17.9%，处于近年高位，需求端以存量客户置换需求为主导，新增需求释放有限 [10] - 业主策略深度调整，普遍延长免租期，接受租约重组，并为新租户提供定制装修补贴 [1][10] 需求端结构性变化 - 科技产业在中关村等集聚区保持需求韧性，头部企业因业务扩张和技术升级产生新租/扩租需求 [2] - 金融行业在内资机构带动下扩租需求回升，专业服务领域如律所因业务扩张和品牌升级需求强劲 [2] - 外资企业租赁策略保守，跨国公司退租和面积优化对国贸、燕莎等传统外资集聚区造成持续去化压力 [2] 细分商圈表现 - 金融街商圈租金最高达414元/平方米，空置率最低7.9%；上地-北清路商圈租金最低112元/平方米，空置率最高36.2% [14] - 中关村商圈租金285元/平方米，空置率12.5%，科技企业租赁需求稳定 [14] - 丽泽商圈租金149元/平方米，金融和TMT类企业租赁面积环比增速均达12.8%，展现新兴商圈潜力 [18][21] 大宗交易市场 - 2025年第一季度完成8宗交易总额78亿元，自用型买家成交宗数占比75%，交易额占比97% [27] - 核心商圈优质资产价格较峰值回调高达40%，平均交易价格攀升至50862元/平方米，租售比降至5.8% [27][29] - 自用买家偏好整栋/整层稀缺资产，机构投资者关注具有稳定现金流和绿色认证的项目 [3][27] 行业动态与选址趋势 - 人工智能行业快速发展，具身智能公司融资活跃，如千寻智能完成5.28亿元Pre-A轮融资 [35][36] - 科技企业选址优先考虑科技产业聚集地、交通便利性和高品质硬件设施 [39] - 金融类企业仍以金融街为核心，租赁面积达129.8万平方米，环比微增0.7% [18] 供应与竞争格局 - 国贸中服地块未来供应项目包括Z-5大家保险(10万㎡)和Z-6远洋汇丰(12万㎡)等 [24] - 业主面临跨楼宇等级和跨区域的激烈竞争，区域和楼宇等级壁垒弱化 [1] - 2026年将迎来新一轮供应高峰，业主采取前瞻性策略提前启动续租谈判 [5]

政府政策支持 - 政府工作报告提出建立未来产业投入增长机制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未来产业 [1] 具身智能行业概述 - 具身智能被认为是人工智能领域的前沿热点，是新一波人工智能浪潮的重点方向 [2] - 2023年中国具身智能市场规模达到4186亿元，预计2027年将增长至6328亿元 [4] - 家庭具身智能需求增长受老龄化加剧和生活品质追求提升驱动 [4] 技术发展推动 - 人工智能大模型突破为具身智能提供更强大的"大脑" [4] - 传感器、机器人关节等硬件技术改进提升感知和行动能力 [4] - 触觉传感器将向高精度、低能耗、轻质化方向发展 [11] - 机器人关节的机械和电子功率密度有望提升 [11] - 多模态融合算法改进将提升环境理解和决策能力 [11] - 端侧大模型实时性问题将得到解决，减少对云端网络的依赖 [12] 国内企业布局 - 中国电信TeleAI加速智传网布局，预计2025年推出家用机器人四足狗 [6] - 云鲸智能完成1亿美元融资，首款家庭具身智能产品预计2026年底或2027年初交付 [6] - 石头、小米启动具身智能项目，前小米自动驾驶负责人创办阿米奥机器人 [6] - 美团探索"配送无人化+具身执行"物流模型 [6] - 百度在Apollo架构上孵化具身操作系统 [6] - 腾讯通过云机器人平台系统性布局家庭具身智能赛道 [7] 国外企业动态 - 特斯拉人形机器人Optimus通过端到端模型优化提升任务效率 [9] - Boston Dynamics机器人在物流、安防等领域有应用探索 [9] - Agility Robotics的Digit-4续航达8小时，在物流等场景有应用布局 [9] 未来发展趋势 - 产品将多元化，出现更多功能细分的家庭具身智能产品 [12] - 国际市场竞争加剧，国内外企业将展开激烈竞争 [12] - 未来5至10年有望实现家庭具身智能的相对成熟应用 [14]