文章核心观点 - 中央及地方政府正通过清理不合理限制、优化限购限贷、降低购房门槛、提高交易效率等一系列政策“松绑”措施，以刺激住房消费需求，促进房地产市场回稳向好 [1][2][3] - 新政落地后，部分一线城市楼市情绪有所提振，交易活跃度提升，政策在释放新市民刚性需求、改善型需求及跨区域购房需求方面已初见成效 [3][4] - 行业分析认为，当前政策在公积金使用范围、商品房交易和持有环节等方面仍有进一步“松绑”空间，未来因城施策、深化供给侧改革是持续激活住房消费潜力的关键 [5][6] 政策“松绑”具体措施 - **优化限购政策**：北京允许符合条件的多孩家庭在五环内增购住房（京籍可购3套，非京籍可购2套），上海取消外环以外区域新房及二手房的购房套数限制 [1] - **调整信贷政策**：深圳不再区分首套与二套住房利率，北京统一商贷利率并下调二套房公积金贷款最低首付比例至25%，全国存量个人住房公积金贷款利率自2026年1月1日起统一下调0.25个百分点 [1][2] - **降低购房门槛**：济南将二手房公积金贷款最低首付比例从30%降至20%，为案例中的购房者减轻了近20万元的现金支付压力 [3][4] - **提升交易效率**：成都取消部分二手住房的转让限制，江门、鄂尔多斯等地推广存量房“带押过户”，肇庆建立“以旧换新”三方协作机制并提供定金退还保障 [2] - **实施安置与税收优惠**：深圳在城中村改造中试行房票安置，已有居民成功兑换购买新房，财政部等部门延续了换购住房退还个人所得税的优惠政策 [2] 政策实施效果 - **市场活跃度提升**：上海“沪六条”新政后，奉贤区某项目日均客户来访量达到300组，显示市场关注度显著提高 [3] - **需求得到释放**：专家指出，政策直接释放了三类核心需求：新市民与人才的刚性需求、家庭改善型需求以及合理的跨区域购房需求 [4] - **金融支持显效**：2025年全国各地出台的公积金政策超过260条，主要集中在提高贷款额度、简化流程等方面，有效缓解了购房者资金压力 [4] 未来政策优化空间 - **公积金使用范围可扩大**：目前部分城市公积金购买二套房利率仍高于商贷，未来可探索将公积金用于支付物业费、房屋更新改造、加装电梯等住房消费支出 [5] - **居民政策期待明确**：调查显示，居民对房票安置、购房补贴政策的迫切度较高（占比均超30%），对贷款支持、下调房贷利率等政策的期待占比在25%到30%之间 [5] - **因城施策与供给侧改革**：专家建议各地针对刚性和改善型需求差异用足调控自主权，同时推动“好房子”供给侧改革，以带动上下游产业升级 [6]

深圳房地产限购政策优化调整 - 核心政策调整：深圳分区优化商品住房限购政策 符合购买条件的居民家庭在罗湖、宝安（不含新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区范围内购买商品住房不限套数 [1] - 非户籍家庭政策：无法提供连续1年社保或个税证明的非深户籍居民家庭 在上述区域限购2套 [1] - 远郊区放开：在盐田区、大鹏新区购买商品住房 不再审核购房资格 [1] - 企业购房放开：企事业单位可在深圳范围内购买商品住房用于解决员工住房需求 在福田、南山和宝安新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税达100万元人民币、员工10名及以上条件 在其他区域购买不再审核购房资格 [3] - 信贷政策调整：优化个人住房信贷政策 银行业金融机构不再区分首套和二套住房利率 合理确定每笔贷款具体利率 [3] 政策力度与市场影响分析 - 政策力度评估：相比京沪 深圳限购松绑力度更大 非户籍人口无社保个税证明可在近郊购两套 远郊区完全退出限购 [2] - 政策创新点：较大尺度放开企业购房政策 非核心区域无限制 使企业购房成为重要需求 对龙华、龙岗、光明等企业多的区域有积极作用 [3] - 市场背景：2021年以来深圳房地产市场持续调整 2024年8月深圳市预售新建商品房成交1352套 环比下降13.4% 为年内新低 成交面积14.60万平方米 环比下降8.8% [4] - 库存情况：截至8月末 深圳全市新房住宅存量336.1万平方米 按过去一年平均成交量计算去化时间约为9.77个月 两者较7月显著上升 [4] - 二手房市场：8月深圳全市二手住宅过户套数为4175套 环比下滑10.3% 过户面积41.4万平方米 环比下滑11.2% [4] 市场现状与政策预期效果 - 价格调整背景：经过长达4年多的下跌 深圳很多区域房价相比高峰期腰斩 这是近年来二手房交易量攀升的原因 [4] - 政策目的：释放需求 因部分人群认为价格已触底探底 同时吸引外地人群购房 [4] - 历史经验参考：观察上一次深圳放松限购后市场表现 新房市场交易活跃度明显提升 [5] - 需求预期：深圳非核心区域新房性价比高 预计新政后会进一步产生购房需求 [5] - 时间节点影响：当前正值传统“金九银十”热销期 政策出台预计提振市场交易并增强市场信心 [5]

消息面上，北京近期发布楼市新政策，明确符合条件家庭在北京市五环外不再限制购房套数，并从从住 房套数认定、可贷款额度、贷款提取等方面加大了住房公积金支持力度。东方证券指出，北京此轮楼市 新政在节奏上超出预期，信号意义明显，深圳、上海限购政策松绑预期提升。 国信证券指出，考虑到当前地产基本面转弱，房价持续下跌，地产股很难有趋势性行情，但北京新政或 是新一轮放松的开始，意味着地产股的博弈窗口有望开启。整体上，房价走势基本决定了地产股中期超 额收益的变化。但2022年至今，地产股超额收益经历了8次较为明显的脉冲，大多来自政策面，且政策 说法越新颖，反应越大。4月和7月中央政治局会议淡化地产，但若房价保持跌幅，可以期待政策"新说 法"。 内房股涨幅居前，截至发稿，建发国际集团(01908)涨4.22%，报18.53港元；华润置地(01109)涨3.51%， 报33.5港元；龙湖集团(00960)涨3.03%，报10.88港元；新城发展(01030)涨2.6%，报2.76港元。 ...