文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持，并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 [1] - 花旗预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，而铜锣湾、港岛东及东九龙将面临不同程度的竞争或压力 [2] 近期市场交易动态 - 京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 [1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 部分写字楼出售动机包括业主换取即时现金流入、优化投资组合或与长期租户建立战略合作关系 [1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东，考虑购置香港写字楼物业 [1] - 越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场 [1] 市场现状与买家动机 - 香港写字楼平均资本价值已从高位回落52% [1] - 买家需求反映市场存在一定程度的抄底行为 [1] - 买家动机包括对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场展望与受益公司 - 预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场利好香港置地及恒基地产，预计明年底主要业主租金可能趋于平稳 [2] - 西九龙市场利好新鸿基地产，即将推出的优质新供应（如IGC）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当 [2] - 铜锣湾竞争将更为激烈，希慎兴业的利园项目可能表现较好 [2] - 港岛东（如太古地产的太古城中心）及东九龙将面临一定压力 [2] - 整体新增供应量创历史新高是加剧部分区域竞争的背景 [2]

公司财务业绩 - 上半年总收入按年升8%至105.1亿港元，盈利按年升11%至51.3亿港元，创历史新高 [2] - 非利息收入按年大幅增长22%至46亿港元，其中财富管理业务收入按年大增四成，占非利息收入逾一半 [2][4] - 净利息收入按年略跌1%至59亿港元，净息差较去年底收窄5个基点至1.75厘 [3] 贷款业务与资产质量 - 截至6月底总贷款按年下跌5%至3720亿港元，主要受内地与香港息差影响抑制内地企业借贷需求，以及公司控制高风险贷款敞口 [1] - 上半年信贷拨备按年升约18%至6.36亿港元，不良贷款率升至1.6%，按年增加0.41个百分点，特殊拨备增加主要来自零售客户贷款 [1] - 商业房地产（CRE）敞口占整体贷款约三成，坏账偏向中小企及中型地产公司，但大部分中小企贷款为有抵押贷款，资产质素强韧 [1][2] 市场展望与业务策略 - 预计香港写字楼市场持续疲软，空置率已超过13%，且经济压力将持续令市场承压 [1] - 估算全年净息差受压，将维持于1.6厘至1.7厘水平，明年因美国减息料降至1.5至1.6厘，公司将通过财富管理业务抵消相关压力 [4] - 预期美联储将于2025年9月及12月降息两次，2026年降息三次，认为住宅市场已触底回升，交易量有回暖迹象 [4] - 住宅按揭贷款占总贷款6%，内房房地产贷款占比由2022年的12%减至约7.6% [4]