香港房地产市场观点 - 将今年香港住宅楼价升幅预测由5%大幅提高至12% [1] - 预测依据包括政府签证及移民政策将带动需求、2023至25年间租金累计增长约20%、按揭利率下降可能促使更多人“转租为买”以及2024财年初“撤辣”后交易成本降低可能刺激投资需求 [1] - 预期未来政府政策将继续支持人口增长、收入增长及住房可负担能力 [1] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃，预期今年核心中环区写字楼租金将同比上升3%，其他地区租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较为审慎，预计租金仅温和增长2%，原因在于面临港人外游及网购的持续竞争 [1] 住宅开发商评级与目标价调整 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至39港元 [1] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入”，目标价大幅上调至14.6港元 [1] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级，目标价大幅上调至159港元 [1] - 指出上述三家公司单位库存合计占市场整体约36%，并有不同新项目正在推进 [1] - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性”，目标价上调至53港元，因其对香港物业市场的敞口较小 [1] 零售及特定公司评级与目标价调整 - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售”，目标价下调至28港元 [2] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性”，目标价下调至41.3港元 [2] - 下调原因包括两者对零售业敞口较大，且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售”，目标价上调至36.1港元 [2]

文章核心观点 - 2026年1月香港房地产市场呈现“淡季不淡”的特征，住宅市场量价齐升，商业地产空置率改善，整体市场处于景气回升通道 [4][5] 私宅市场 一手私宅 - 1月一手私宅成交1539套，环比下降11%，但同比大幅增长103%，显著强于历史岁尾年初平均环比下降33%的走势 [6] - 1月一手私宅成交金额达192亿港元，环比下降7%，但同比大幅增长148% [6] - 从区域看，新界东一手成交套数同比增幅最大，达331%，九龙同比增长232%，香港岛增长53%，新界西则同比下降33% [6] - 成交金额结构方面，低于500万港元和500-1000万港元的成交套数占比最高，分别为40.8%和41.5% [6] - 重点港资开发商表现优异，监测的6家重点开发商（新鸿基、港铁、恒基兆业、信和置业、长江实业、新世界发展）合计销售额同比增长173%至92亿港元，市场占有率从去年同期的44%提升至48% [7] - 其中，恒基兆业、新世界发展与信和置业销售额同比涨幅均超过两倍，信和置业同比增幅高达535% [4][7] - 项目层面，柏景峰（信置联合体）、启德海湾1期（中海外联合体）与Sierra Sea 2A期（新鸿基）销售额位居前三 [4][25] 二手私宅 - 1月二手私宅成交3912套，环比基本持平，同比增长47% [7] - 1月二手私宅成交金额为290亿港元，环比下降4%，但同比增长56% [7] - 价格方面，1月末中原城市大型屋苑领先指数环比上涨2.5%，为2023年2月全面通关以来单月最大涨幅，同比增幅扩大至7.3%（2025年末为5.1%） [4][8] - 分区看，九龙房价环比涨幅最大，达4.0%，同比涨幅达11.6%；香港岛环比上涨2.9%，同比上涨3.6% [8] - 市场情绪乐观，1月末中原经纪人指数环比上行至69.04（12月末为64.05），处于价格看涨景气区间 [4][8] 豪宅市场 - 2025年全年，一手豪宅累计成交金额952亿港元，同比增长3.5%；二手豪宅累计成交金额675亿港元，同比增长39% [9] - 2025年一、二手豪宅合计成交金额同比增长16%至1627亿港元 [27] 土地市场 - 1月仅成交1宗宅地，位于九龙佐敦谷，由信和置业与鹰君集团联合体以16.1亿港元斩获，土地面积0.38万平方米，规划楼面2.07-3.45万平方米 [4][10][30] - 新鸿基、恒基兆业、嘉里建设、会德丰等重点房企均参与了该地块竞拍 [10] 地产金融环境 - 2025年全年新批按揭贷款金额为3373亿港元，同比增长22%，平均抵押率较2024年提升2.1个百分点至60.1% [5][11] - 12月新批按揭贷款金额同比增长22%至312亿港元，其中一手与二手住宅贷款同比分别增长32%和22% [11] - 贷款利率稳中有降，12月新批住宅按揭贷款平均利率环比下降6个基点至3.25% [5][11] - 同期，A类与B类私宅回报率分别为3.6%和3.1% [5] 商业地产市场 写字楼市场 - 12月私人写字楼租金指数环比下降0.2%，同比下降3.3%，但同比降幅较上半年有所收窄 [12] - 分区表现分化，上环/中区甲级写字楼租金指数同比实现正增长0.8%，环比下降1.7%；尖沙咀区域环比上涨3.9% [12] - 空置率高位略有改善，12月整体空置率为17.5%，环比11月下降0.3个百分点，其中中环和金钟区域环比分别下降0.4和1.0个百分点 [5][12] - 需求回暖，12月甲级写字楼净吸纳量为2.1万平方米，延续自2025年5月以来的回正趋势；2025年全年甲级写字楼累计净吸纳量达16.1万平方米，较2024年的4.1万平方米改善明显 [12] 零售物业市场 - 零售业销售持续修复，2025年12月零售业销售价值同比增长6.6%至350亿港元，自9月以来同比增幅均超过6% [5][12] - 分品类看，耐用消费品与珠宝、钟表等高端消费品类增长强劲，12月同比分别增长38.4%和14.3% [12][58] - 12月访港游客达465万人次，同比增长9%，恢复至2018年月均水平的86%；其中过夜游客215万人次，恢复至2018年月均的88% [13] - 零售物业空置率改善，12月私人零售物业空置率环比下降1.2个百分点至5.5%，处于历史低位 [5][13] - 租金方面，12月私人零售物业租金指数环比基本持平，同比下降4.7% [13]

香港洋房市场整体表现 - 2023年香港整体洋房买卖合约登记录得624宗，总值288.09亿港元，宗数及金额分别同比上升43.8%及22% [1] - 整体洋房买卖宗数及金额齐创4年新高 [1] - 其中，价值1亿港元或以上的买卖录得73宗及169.91亿港元，同比上升52.1%及15.7% [1] 市场驱动因素 - 股市向好、香港政府放宽投资移民计划住宅物业投资的成交价门槛、利率见顶、香港楼价见底回升等因素吸引资金流入 [1] - 洋房价格大幅调整下吸引力增加，带动整体洋房交投畅旺，登记数字连升两年 [1] 一手洋房市场表现 - 2023年香港一手洋房买卖登记录得72宗及104.83亿港元，宗数同比上升7.5%，金额同比下跌22.4% [1] - 一手洋房买卖宗数创3年高位 [1] - 其中，1亿港元或以上的一手成交录得35宗及83.78亿港元，宗数同比微升2.9%，金额同比下跌28.1% [1] 一手市场供应状况 - 洋房新盘供应罕有，加上发展商惜售，导致一手买卖连续4年每年不足100宗 [1] - 由于2023年顶级大额新盘成交减少，影响了一手洋房成交金额回落 [1]

写字楼市场 - 受益于金融业复苏及IPO活跃势头，2025年前三个季度香港甲级写字楼需求及租赁动力增强 [1] - 2025全年香港整体写字楼租金跌幅预测调整至4-6% [1] - 第三季度香港甲级写字楼净吸纳量及新租赁成交保持活跃，中区表现最佳且租金跌幅进一步收窄 [1] - 未来两三年香港写字楼市场无新项目落成，将进入库存消化期 [1] - 金融业在写字楼租赁市场占比重大，其持续向好将带动其他行业需求 [1] 零售市场 - 2025年初至今香港零售业销售货额跌幅逐步收窄 [1] - 第三季核心区一线街铺平均空置率稍微回落，一线街铺租金按季跌幅温和 [1] - 预计租金水平将逐步靠稳，2025全年租金跌幅料为约1-2% [1] 住宅市场 - 2025年第三季度香港楼价维持整固趋势，租金持续上升 [1] - 因发展商优惠条款及美联储降息，预期2025年全年成交量可达5.8万至6万宗 [1] - 全年楼价有望触底回升至2%内的水平 [1] - 买家入市兴趣集中于楼价500万至600万以下的细价盘及中小型单位 [2] - 配合银行现金回馈及降息预期，此类物业成交量将持续高企，成为推动整体住宅市场复苏的主要动力 [2]

公司高管动态 - 小鹏汽车副董事长兼联席总裁顾宏地与其妻子以1.71亿港元（约合2,200万美元）购入香港渣甸山豪宅 [1] - 顾宏地2016年曾在香港南区购入价值6,000万港元的住宅 [1] - 顾宏地曾在摩根大通任职十余年 2018年加入小鹏汽车 [1] 香港房地产市场 - 渣甸山为香港知名豪宅区 吸引地产商刘銮雄等名人和富豪 [1] - 根据中原地产中原城市领先指数 香港住宅房地产市场维持在2016年9月水平 [1]

香港房地产市场内地买家情况 - 2024年3月至2025年5月期间全港私人住宅买卖登记达6.3万宗，其中以普通话拼音登记的买家占比25%（1.55万宗，含一手7361宗及二手8188宗）[1] - 2025年5月普通话拼音买家成交1042宗，环比下降13.7%，涉及金额104亿港元环比减少9%，但连续三个月保持千宗及百亿规模[1] - 内地背景买家15个月累计成交额达1654亿港元，占同期总成交额5490亿港元的30%，人均购买力达1063万港元[1] 内地买家购房偏好 - 撤辣后普通话拼音买家主要选择中小型单位：B类单位（431-752方呎）成交6488宗，平均楼价828万港元；A类（≤431方呎）成交6029宗，均价492万港元[1][2] - C类单位（753-1076方呎）成交1805宗，均价1654万港元；D/E类（＞1076方呎）合计1228宗，均价4246万港元，显示对大单位涉足较少[2] - 最热门楼盘为港岛南岸（610宗）、日出康城（443宗）及启德天玺•天（416宗），新鸿基地产西沙SIERRA SEA录得135宗[2] 市场驱动因素 - 楼价较高位回调30%，叠加撤辣政策、人才引进及利率下降刺激非本地买家入市[1]