担保情况 - 公司及控股子公司对外担保余额为9000万元 [1] - 母公司为全资子公司担保余额约为31.3亿元 [1] - 母公司为控股子公司担保余额为9.82亿元 [1] - 三项担保合计金额约为42.02亿元 占公司最近一期经审计净资产的比例为413.1% [1] 业务构成 - 商品贸易占比94.27% [1] - 房地产业占比2.77% [1] - 物管费占比1.36% [1] - 租赁占比1.22% [1] - 酒店服务业占比0.24% [1] 公司市值 - 截至发稿 三木集团市值为18亿元 [1]

股价表现与资金流向 - 9月19日盘中下跌2.29%至2.56元/股 成交6592.28万元 换手率1.56% 总市值41.11亿元 [1] - 主力资金净流出24.95万元 特大单卖出662.12万元占比10.04% 大单买入1895.05万元占比28.75% [1] - 年内股价下跌4.12% 近5日跌3.40% 近20日涨3.64% 近60日涨8.47% [2] 龙虎榜与交易数据 - 年内2次登龙虎榜 最近4月11日净买入2675.06万元 买入总额4207.07万元占比21.75% [2] - 股东户数5.45万较上期减0.55% 人均流通股29489股增0.55% [3] 财务业绩表现 - 2025年上半年营收9.18亿元同比减1.70% 归母净利润-3772.05万元同比降191.80% [3] - A股上市后累计派现7.07亿元 近三年累计派现0元 [4] 业务结构与行业属性 - 主营业务构成：商业管理43.12% 物业服务21.10% 房地产19.73% 酒店运营12.07% [2] - 所属申万行业为房地产开发-商业地产 概念板块含低价/在线旅游/工业大麻等 [2] 机构持仓动态 - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)为第四大流通股东 持股1226.85万股较上期增18.98万股 [4]

股价表现与资金流向 - 9月18日盘中下跌2.24%至2.62元/股 成交1.58亿元 换手率3.67% 总市值42.07亿元 [1] - 主力资金净流出1963.09万元 特大单净卖出1227.17万元 大单净卖出735.92万元 [1] - 年内股价下跌1.87% 但近期呈现反弹态势 近5日涨1.95% 近20日涨5.22% 近60日涨11.02% [1] - 年内2次登上龙虎榜 最近4月11日净买入2675.06万元 买入总额4207.07万元占比21.75% 卖出总额1532.01万元占比7.92% [1] 公司基本概况 - 成立于1997年4月21日 1999年12月2日上市 主营房地产开发/土地一级开发/物业管理/商品房租赁等业务 [2] - 收入构成：商业管理43.12% 物业服务21.10% 房地产19.73% 酒店运营12.07% 其他收入2.53% 利息收入1.47% [2] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括低价/在线旅游/小盘/工业大麻/旅游酒店等 [2] 股东结构与机构持仓 - 截至8月8日股东户数5.45万户 较上期减少0.55% 人均流通股29489股 较上期增加0.55% [2] - 南方中证房地产ETF发起联接A(004642)为第四大流通股东 持股1226.85万股 较上期增加18.98万股 [3] 财务业绩表现 - 2025年1-6月营业收入9.18亿元 同比减少1.70% 归母净利润-3772.05万元 同比减少191.80% [2] 分红历史记录 - A股上市后累计派现7.07亿元 但近三年累计派现0.00元 [3]

双主业发展战略 - 公司持续推进地产与医美双主业协同发展战略 以房地产开发与销售为主营业务 同时大力拓展医美领域 [3] - 地产业务布局全国并深耕长三角区域 医美业务通过自建门店、收购优质项目和开展双美业务扩大规模 [3] - 计划整合医美产业链上下游资源 利用自有物业和集中带量采购降低成本 预计2026年医美板块营收占比显著提升 [3] 地产业务经营情况 - 2025年房地产行业承压 但公司凭借三十年深耕经验具备较强战略决策与规划能力 [3] - 土地储备总建筑面积约155多万平方米 多位于长三角经济发达地区且土地成本低 [3] - 持续升级项目品质并构建全梯度产品体系 在售项目销售情况良好 [3] 医美板块经营与竞争优势 - 目前拥有7家医美机构 无锡苏亚医美已进入试营业阶段 [3] - 2025年上半年苏亚医美各机构预收款达9282.9万元 同比增长18% [3] - 聚焦中高端群体 具备正规资质、先进设备和卓越医疗团队 建立标准化业务体系 [3] 财务与竞争优势 - 2025年半年度末资产负债率仅29.74% 扣除合同负债后降至27.43% [3] - 依托品牌积淀、优质土储和健康财务结构构建竞争优势 [3] - 2022年以来现金分红总额累计达9.66亿元 其中8.75亿元已实施完毕 [3] 未来发展规划 - 双主业驱动发展 同时关注新技术和新产业 筹划拓展新业务以优化产业结构 [3] - 公司以品质为先和客户需求为中心理念 持续优化产品与营销体系 [3]

核心观点 - 高盛预测至2027年中国六大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、中原、长江中游）房价将企稳回升，平均涨幅介于10%至15%，显著高于全国平均水平，主要驱动力为产业升级、人口流入和政策支持 [2][3][10] - 房地产市场呈现显著区域分化特征，一二线及强二线城市表现优于三四线城市，六大城市群中38个核心城市预计平均涨幅达12.5%，其他城市涨幅约5% [13] - 房地产市场的复苏将带动建筑、建材、家居、装修等相关产业链协同发展，2024年这些行业市场规模达7.8万亿元，预计2027年突破10万亿元 [14] 区域市场表现 - 京津冀地区受益于政策支持及雄安新区建设，人口流入率自2025年第一季度扭转颓势录得0.3%净增长，高新技术企业数量2024年激增17.3%达38,520家 [3] - 长三角城市群GDP占全国比重达24.7%，较2022年提升1.2个百分点，2024年专利申请量同比增长21.5%，预计至2027年房价累计上涨12.6% [5] - 珠三角2025年上半年实际利用外资578亿美元同比增长9.2%，2024年净流入人才率平均达2.7%，预计至2027年房价上涨13.7% [6] - 成渝地区2025年第一季度GDP增速达7.3%，高于全国平均水平1.5个百分点，2024年商品房销售面积同比上涨12.7%，预计至2027年房价上涨11.5% [7] - 中原城市群基础设施投资同比增长16.8%，2024年高新技术产业增加值同比增长13.5%，预计至2027年房价上涨8.2% [8] - 长江中游城市群2025年上半年规模以上工业增加值同比增长8.7%，2024年商品房销售面积增长9.3%且销售额增长11.2%，预计至2027年房价上涨9.3% [9] 产业与人口驱动因素 - 六大城市群高新技术企业占全国比重达68.3%，研发投入强度平均为3.2%，高于全国平均水平，创新动能转化为产业升级和经济增长引擎 [10] - 六大城市群是人口净流入主要目的地，常住人口净增长率平均0.8%，远高于全国其他地区，优质公共资源集聚效应显著 [10] - 产业支撑、人口流动和政策红利成为决定市场走向的关键因素，拥有强大科技创新能力、完整产业链和优质公共服务的城市持续吸引人才与资本 [10][16] 政策与金融环境 - 2025年上半年中国政府密集出台支持刚需和改善性需求政策，包括降低首付比例、减免契税及调整房贷利率，有助于释放合理住房需求 [11] - 2025年中国房地产相关贷款余额达53.7万亿元同比增长5.3%，未来两年信贷环境预计进一步改善，为市场复苏提供资金支持 [14] 市场趋势与投资建议 - 购房者应重点关注城市群中新兴区域及产业集聚区，这些区域2024年房价涨幅领先传统成熟区域3-5个百分点，交通便利及优质教育资源仍是首选 [13] - 投资者需审慎评估区域经济基本面与产业发展趋势，房地产投资应回归居住属性，产业基础雄厚且人口持续流入区域具备长期投资价值 [13][16]

核心销售数据 - 2025年8月合同销售面积7.2万平方米 同比减少49% 环比减少47% [1] - 2025年8月合同销售金额9.9亿元 同比减少57% 环比减少41% [1] - 2025年1-8月累计合同销售面积81.5万平方米 同比减少6% [1] - 2025年1-8月累计合同销售金额121.7亿元 同比减少15% [1] 业务结构 - 2025年1-6月旅游综合业务收入占比72.15% [1] - 2025年1-6月房地产收入占比27.18% [1] - 2025年1-6月其他业务收入占比0.67% [1] 市值信息 - 公司当前市值199亿元 [1]

股价表现与资金流向 - 9月15日盘中股价下跌2.26%至2.59元/股 成交额1.22亿元 换手率2.88% 总市值41.59亿元 [1] - 主力资金净流出1803.26万元 特大单买卖占比分别为3.70%和5.46% 大单买卖占比分别为16.21%和29.29% [1] - 年内股价下跌3.00% 但近期呈上涨态势：近5日涨7.92% 近20日涨5.71% 近60日涨10.68% [1] - 年内两次登上龙虎榜 最近一次4月11日净买入2675.06万元 买入总额4207.07万元（占比21.75%）卖出总额1532.01万元（占比7.92%）[1] 公司基本情况 - 公司成立于1997年4月21日 1999年12月2日上市 主营房地产开发/土地一级开发/物业管理/商品房租赁等业务 [2] - 收入构成：商业管理43.12% 物业服务21.10% 房地产19.73% 酒店运营12.07% 其他收入2.53% 利息收入1.47% [2] - 行业分类为房地产-房地产开发-商业地产 概念板块包括低价/小盘/工业大麻/在线旅游/国资改革等 [2] - 股东户数5.45万（较上期减少0.55%） 人均流通股29489股（较上期增加0.55%）[2] 财务表现 - 2025年1-6月营业收入9.18亿元 同比减少1.70% 归母净利润-3772.05万元 同比大幅减少191.80% [2] - A股上市后累计派现7.07亿元 但近三年累计派现0.00元 [3] 机构持仓 - 截至2025年6月30日 南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为第四大流通股东 持股1226.85万股 较上期增加18.98万股 [3]

现金流管理 - 现金流是家庭理财的基础和守住财富的第一步 没有流动性任何投资策略都可能失效 [3] - 建议至少留6-12个月生活费用作为应急资金 保证家庭日常开支和意外支出 [5] - 将资金分配于银行活期和短期理财产品 在保证流动性同时获得略高收益 [5] 房地产配置 - 房地产仍是家庭资产底仓但已不再是暴利渠道 稳健策略更适合普通家庭 [4] - 一线城市核心区物业仍具保值能力 学区房和核心地段适合自住或改善型投资 [5] - 二三线城市库存高企导致投资风险上升 价格涨幅有限甚至承压 [5] - 购房应以刚需和改善为主 降低财务风险不宜盲目追求投资回报 [5] 股市与基金投资 - 股市和基金成为低利率和通胀环境下家庭财富增值的核心工具 [6] - 长期定投指数基金可通过时间分散风险并享受复利效应 [7] - 建议关注新能源 医疗健康和人工智能等具备长期成长潜力的行业与龙头公司 [7] - 需采用分批建仓和控制仓位策略以降低市场震荡冲击 [7] 黄金与海外资产 - 黄金具有抗通胀和对冲人民币波动的功能 建议配置10%左右比例 [7] - 海外ETF或基金可参与全球经济增长并分散国内市场风险 [7] - 黄金和海外资产应作为保险型配置 不宜过度集中 [7] 资产配置组合 - 普通家庭理财组合应包含6-12个月生活费的现金流储备 [7] - 房产配置以自住为主 核心区域可进行少量改善型投资 [7] - 通过长期定投优质指数或行业基金实现资产增值 [7] - 配置小比例黄金和海外资产对冲通胀和汇率风险 [7] - 需持续关注宏观经济和资产配置知识以优化财富管理 [7] 理财环境特征 - 2025年面临工资增长乏力 物价上涨 银行利率下行和房地产市场低迷的复杂环境 [1] - 股市呈现频繁震荡特征 增加家庭资产配置难度 [1] - 财富管理需要科学分散资产 长期布局和灵活应对市场波动 [9]

资产牛熊周期特征 - 股票市场牛熊周期通常持续3-5年一轮 较长的周期可达7-10年 [2] - 黄金市场牛熊周期与股票资产不同 例如2011-2016年出现长达5年的熊市下跌 超过A股历史最长熊市持续时间 [2] - 房地产市场牛熊周期更长 平均15-20年一轮 例如2008年为熊市底部 2018年前后为牛市顶部及行业股票估值巅峰 [4] 当前市场阶段 - 房地产市场自2018年后开启新一轮熊市 目前熊市仍在进行过程中 [4]

**行业与公司** * 房地产行业 聚焦房价周期规律与市场分析 [1][2][3] * 研究主体为长江证券报告 内容基于全球55个经济体的BIS数据 [2][9] **核心观点与论据** * 房地产价格分析应侧重资产价格和金融周期视角 而非在地化的供需分析 尤其适用于中国等大型经济体 [1][3][4] * 现代货币体系（1970年后）下的房价周期呈现新规律 日本1990年和美国2008年案例因特殊性（银行业危机、全球金融危机外溢）参考意义有限 [5][6][7] * 实际房价数据（剔除CPI）比名义数据更能准确反映资产价值变化 其下跌表现跨经济体相对一致 [8] * 全球195个房价周期按跌幅分为三类：常规周期（跌幅<20%）、小型泡沫（跌幅20%-35%）、大型泡沫（跌幅>35%） [10] * 房价上涨与下跌是独立过程 无强相关性 反弹时间因类型而异：常规周期约2年 小型泡沫约4.5年 大型泡沫约6年 [11][12] * 中国房价自2021年开始下跌 若属大型泡沫（跌幅约40%）则预计2027年见底 若属小型泡沫则2025年底见底 目前进入逐步止跌状态 但实际回升需1年以上甚至2~3年 [13][14] * 房价涨回前高概率差异大：小型泡沫13年内涨回概率80% 大型泡沫20年内涨回概率仅40% [15] * 不同经济体房价复苏路径不同：大型经济体（如美国）依赖宽松政策与资产负债表重置 小型经济体依赖新增长行业驱动 财政与货币政策的中长期安排至关重要 [16] **其他重要内容** * 估值指标（房价收入比、租售比）判断止跌并不可靠 往往滞后于实际拐点 直接观察房价数据更具领先性 [17] * 北京/上海与纽约/伦敦的租售比无法直接比较以预测走势 各经济体房价止跌时的房价收入比差异显著 [18] * 发达国家房价收入比普遍低于发展中国家 这与经济增长预期（类似PEG模型）相关 中国因居民收入增速下降及低房地产税普及率 导致房价收入比较高 [19][20] * 租售比本质跟随全球经济增长及流动性波动 不能作为绝对标准 其与房贷利率重合时可能预示止跌 但需满足居民预期稳定等前提条件 [21][22][23] * 政策建议：通过适度调降贷款利率和宽财政支持修复居民资产负债表 以推动市场回暖 [24]