报告行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”（维持）[1] 报告核心观点 - 报告认为中国香港楼市本轮调整或已接近尾声，并指出港资头部房企在当前时点具备投资机遇 [1][3] - 核心逻辑在于：对比历史周期，当前居民购房能力与意愿改善、市场供需格局优化，与上轮周期企稳前的特征相似 [3][22][27] - 建议关注中国香港本地头部发展商，因其市场集中度高、业绩与股价弹性大，且多元化布局与稳定分红提供吸引力 [3][75] 历史复盘：购房意愿与能力均提升，供需优化带来房价企稳 - 上轮周期（1997-2003年）中国香港私人住宅售价指数累计跌幅达66% [9] - 成交量先于价格见底，楼宇买卖合约成交金额从1998年的3409亿港元降至2002年的1854亿港元，降幅达45.6% [9] - 企稳驱动因素包括：1）经济与收入预期好转，居民供楼负担比例从1997年高点的85%降至2003年的17% [12][13]；2）租金回报率吸引力提升，2002Q3私人住宅平均租金回报率达5.28%，接近或超过按揭利率（5.76%）[18]；3）供需格局优化，2003年获批预售住宅数量下降56.5%，一手住宅销供比提升至149% [19][20] 当下展望：积极因素有望形成共振，楼市或接近调整尾声 - 本轮调整自2021年9月至2025年3月，私人住宅售价指数累计下跌28.4%，但2025年第二季度出现企稳迹象，4-7月环比分别上涨0.6%、持平、上涨0.1%、0.5% [26][27] - 购房能力增强：2025年居民供楼负担比率（所有中小型单位）从2021年高点的62%降至45%，同时GDP单季增速反弹至3%及以上，居民可支配收入2025年第一季度同比增长6.1% [28][32][34] - 购房意愿改善：2025年7月私人住宅平均租金回报率为2.94%，其中A类住宅达3.6%，已可覆盖按揭利息成本（按揭利率上限约为3.25%），且接近十年期政府债券收益率（3.05%）[35][37][39] - 供需格局优化：需求端，2025年上半年人口恢复净流入，总人口达753万人，高端人才引进计划获批约5.3万份签证；供给端，2025年8月待批预售住宅单位仅8047个，2024年一手住宅销供比反弹至143% [40][41][46] 企业格局：头部房企市占率集中，上行期业绩及股价弹性较大 - 市场集中度高：2024年中国香港TOP5发展商一手住宅销售额市占率达46.8% [3][52] - 业绩弹性显著：在2003-2021年房价上涨502.3%的周期中，新鸿基地产物业销售业务营业溢利累计增长595.1%，其营业溢利率最高达63.2%，高于内地主流房企 [53] - 成本控制与土储优势：头部房企通过旧楼重建、农地变性等方式控制土地成本，如新鸿基地产2025财年中国香港总土储达5740万平方呎，足够未来6-7年发展 [54][56] - 多元化布局与分红吸引力：2024年五大房企平均物业租赁收入占比25.2%，有效平滑业绩波动；当前股息率介于3.8%-6.5%，派息稳定 [3][62][68] - 股价弹性历史表现：2003-2021年楼市上行期，信和置业、嘉里建设股价区间最大涨幅分别达1510.9%、1412.0% [70][72]

华侨银行：新加坡房市仍具潜力，但需警惕进一步调控风险 金十数据7月7日讯，尽管新加坡政府最近推出新一轮房地产降温措施，但华侨银行分析师在最新报告中 指出，私人住宅市场仍有可能出现房价和交易量走高趋势。不过，他们也提醒，如果房价上涨速度偏离 经济基本面，房地产市场可能会面临进一步的调控压力。报告中提到，上周政府收紧房地产政策后，开 发商股价下跌，这在情理之中，也在市场预期之内。华侨银行更看好那些能够持续产生稳定收入流的房 地产开发商，尤其是通过轻资产模式进行基金管理等业务的公司。 ...

新加坡房地产政策调整 - 新加坡政府出台新措施遏制房价上涨 针对四年内出售房产的卖家提高印花税 [1] - 新政策适用于自周五起购买的所有私人住宅 卖家印花税适用持有期从三年延长至四年 [1] - 第一年税率从12%提高至16% 短期持有期私人住宅交易数量近年大幅增加 [1] - 公共住房业主不受影响 因其已受最低居住期限限制 [1] 政策实施细节 - 政策由新加坡国家发展部 财政部和新加坡金管局联合发布 [1] - 调整针对私人住宅市场 不涉及公共住房领域 [1]

香港房地产市场内地买家情况 - 2024年3月至2025年5月期间全港私人住宅买卖登记达6.3万宗，其中以普通话拼音登记的买家占比25%（1.55万宗，含一手7361宗及二手8188宗）[1] - 2025年5月普通话拼音买家成交1042宗，环比下降13.7%，涉及金额104亿港元环比减少9%，但连续三个月保持千宗及百亿规模[1] - 内地背景买家15个月累计成交额达1654亿港元，占同期总成交额5490亿港元的30%，人均购买力达1063万港元[1] 内地买家购房偏好 - 撤辣后普通话拼音买家主要选择中小型单位：B类单位（431-752方呎）成交6488宗，平均楼价828万港元；A类（≤431方呎）成交6029宗，均价492万港元[1][2] - C类单位（753-1076方呎）成交1805宗，均价1654万港元；D/E类（＞1076方呎）合计1228宗，均价4246万港元，显示对大单位涉足较少[2] - 最热门楼盘为港岛南岸（610宗）、日出康城（443宗）及启德天玺•天（416宗），新鸿基地产西沙SIERRA SEA录得135宗[2] 市场驱动因素 - 楼价较高位回调30%，叠加撤辣政策、人才引进及利率下降刺激非本地买家入市[1]