美国房地产市场供需格局 - 2024年12月美国房地产市场卖家数量比买家数量多出47.1% 创下自2013年有记录以来的最大差距[2] - 卖家与买家的数量差距环比扩大7.1% 为自2022年9月以来的最大增幅 同时同比扩大22.2%[2] - 根据Realtor.com的定义 当卖家数量超过买家10%以上即为买方市场 自2024年5月以来市场一直处于买方市场 意味着买家拥有更强的议价能力[1][6] 市场参与方动态变化 - 2024年12月购房者数量环比下降5.9% 至约134万人 创下自2023年3月以来最大降幅 同时也是2013年以来的最低记录水平[3] - 同期卖家数量也环比小幅下降1.1% 至约197万人 但降幅远小于买家[4] - 高房价、裁员以及日益增加的政治经济不确定性迫使许多购房者退出市场 造成了买卖双方的失衡[7] 部分卖家在房屋挂牌数月无果后选择撤下房源[9] 区域市场表现 - 德州奥斯汀是买方市场特征最显著的城市 2024年12月其卖家数量估计比买家多128% 失衡程度最大[10] - 佛罗里达州劳德代尔堡的卖家数量估计比买家多125%[10] - 田纳西州纳什维尔的卖家数量估计比买家多111%[10] - 佛罗里达州迈阿密和德州圣安东尼奥的卖家数量均估计比买家多103%[10] 市场核心矛盾 - 尽管卖方数量远超买方 但并未缓解市场的可负担性危机[1] - 当前买方市场的优势仅对那些仍能承受高额借贷和住房成本的买家有效[7]

房地产市场趋势 - 库存持续上升超过两年 为买家提供了比近年记忆中更多的选择 [2] - 买家活动依然疲软 房屋在市场上停留时间更长 价格较去年略有下降 [2] - 这些趋势共同表明市场正逐渐向有利于买家的方向缓和 [2] 购房者财务准备 - 购房前最重要的工作是理清个人整体财务状况 [4] - 需盘点资产与负债 了解净资产状况 [5] - 仔细审查信用报告 信用状况对抵押贷款选择、利率和借款总成本至关重要 [5] - 应评估是否需要偿还债务以改善债务收入比 [6] - 若需先卖后买 必须清楚作为卖家和买家的时间线 并与顾问团队合作以确保顺利过渡 [6] 专业建议与行动 - 建议尽早联系贷款机构 以了解可行的贷款额度、需要改进的方面以及在遇到合适房屋时可能拥有的灵活性 [6] - 强调买家不应独自完成此过程 应借助专业顾问 [5][6]

住房市场供需状况 - 2023年10月卖家数量比买家多出36.8%，为自2013年有记录以来最大的供需差距[2] - 房地产经纪公司Redfin将买家市场定义为卖家比买家至少多10%的市场[2] - 当前市场是十多年来最强劲的买家市场，上一次出现更强买家市场是在2008年金融危机后的几年[1][2] 房价走势与负担能力 - 2023年9月全国房价同比仍上涨1.2%，但持续走弱[4] - 当前全国房价比五年前疫情前水平高出约50%[4] - 住房负担能力恶化导致许多美国人被排除在市场之外，成为行业最大挑战[3][4] 市场需求结构变化 - 房地产公司指出住房负担能力和当地经济状况直接影响客户[4] - 低收入潜在购房者因就业市场不确定、工资增长缓慢和财务状况恶化而面临挑战[5] - 市场需求呈现K型趋势，高收入群体驱动消费，而整体需求疲软对价格构成下行压力[5]

市场整体趋势 - 2025年9月住房市场活动出现意外激增，打破了传统淡季的规律 [1] - 抵押贷款利率下降和股市表现强劲是刺激买卖双方活动复苏的关键因素 [1] - 行业趋势表明市场正在解冻而非过热，预计这种异常活跃的秋季势头将持续到假期 [5] 房源与库存数据 - 9月新挂牌房源同比增长3%，逆转了8月份下降3%的趋势 [1] - 9月新挂牌房源环比下降2%，表现优于历史平均水平的9%跌幅 [1] - 9月总库存环比8月仅下降1%，但较去年同期水平高出14% [2] 买卖双方市场动态 - 全国50个最大都会区中有15个是买方市场，高于去年的6个 [2] - 卖方市场由于住房供应有限和土地使用法规限制而保持热度 [3] - 卖方正在调整预期，包括降价和接受较慢的交易，尽管有15%的待完成销售被取消 [4] 关键市场指标 - 房地美数据显示30年期固定抵押贷款利率降至约6.19%，为2025年最低点 [4] - 9月成屋销售升至七个月高点，可负担性开始改善 [4] - 对于等待近三年的买家而言，当前可能是一个真正的入市机会窗口 [5] 特定市场表现 - Zillow热力指数列出了对买家友好的都会区 [3] - Zillow指出的最佳卖方市场包括多个主要城市 [4][6]

悉尼房地产市场分化 - 悉尼房地产市场呈现显著分化，部分地区购房者享受房贷利率下调和房源价格折扣的双重利好 [1] - 部分区域购房者能以低于挂牌价10%的价格成交，节省超过10万澳元，这种现象在疫情后较为罕见 [3] - 中环公寓及沿铁路线郊区独立屋成为"高折扣重灾区"，买方议价空间显著扩大 [3] 高折扣区域分析 - Merrylands West公寓平均折扣达15%，Rosebery公寓平均折扣为13% [4] - Hurstville、Epping、Surry Hills等地区公寓成交价低于挂牌价10%，Rockdale公寓折扣近9% [5] - Macquarie Fields、Minchinbury、West Hoxton等郊区独立屋也出现显著折扣 [4] 买方市场特征 - 分析师指出高折扣区域呈现"买方市场"，购房者在价格谈判中占据主动权 [3] - 案例显示Rockdale购房者以低于挂牌价购得公寓，Revesby独立屋买家获得10.5万澳元折扣 [6][8] - 供应过剩等因素导致卖家需迎合买家条件，部分交易中买家是唯一报价方 [3][8] 卖方市场对比 - Sutherland公寓售价平均高出挂牌价13%，Cronulla高出8%，North Kellyville高出10% [10] - Ingleburn独立屋售价比挂牌价高11%，反映需求远超供应导致买家竞争激烈 [10] - 售价高于挂牌价表明市场急迫性，每个挂牌房产都有众多买家竞争 [10] 市场动态展望 - 贷款经纪人认为当前宽松购房环境窗口可能短暂，利率下降或再次加热市场 [10] - 投资者预批准数量显著增加，自我管理养老基金购房需求上升 [10] - 分析师提示买方市场区域房产增值速度可能较慢，需权衡利弊 [10]