市场供需状况 - 2024年10月美国住房市场卖家数量比买家数量多36.8%，即多出528,769个，创下自2013年有记录以来最大差距 [1] - 根据Redfin的定义，卖家数量超过买家数量10%以上的市场即为买方市场，自2024年5月以来市场一直处于买方市场状态 [1] - 卖家数量超过买家数量的比例已持续超过30% [1]

抵押贷款利率趋势 - 尽管美联储在9月下调联邦基金利率，但抵押贷款利率反而上升，表明贷款利率跟随国债收益率而非联邦基金利率变动 [1] 住房价格动态 - 标准普尔CoreLogic Case-Shiller房价指数显示，8月份房价同比上涨1.3%，但最近一个月实际下跌0.3% [3] - 截至9月，约有五分之一（20%）的城市在过去12个月内出现房价下跌 [3] 市场供需状况 - 待售房屋库存截至9月增长26% [4] - 尽管待售房屋增多，但1月至7月的实际房屋销售量下降4% [4] - 房源在市场上停留的时间延长，9月份平均为62天，高于2024年9月的55天、2023年9月的48天和2022年9月的47天 [5][6] 房屋建筑商活动 - 建筑商活动放缓，新屋开工许可从2月的99.2万套下降至8月的85.8万套，降幅近14% [7] - 与2022年初每月120万套的许可量相比出现大幅下降 [7] - 建筑商为促进销售和成交提供激励措施，包括降价、成交成本抵免、抵押贷款利率买断和无成本升级 [8]

市场整体趋势转向买方 - 美国住房市场可能正缓慢转向有利于买方 超过一半的房屋挂牌售价低于要价 [1] - 成交交易量同比下降15% 尽管待完成交易量同比增长10% 两者趋势背离 [2] - 5月份房屋挂牌中位价与成交中位价之间存在45,000美元价差 新建房市场比二手房市场更能利用此趋势 [6] 高利率环境下的购房成本 - 美国房屋中位价为495,000美元 7%抵押贷款利率下每月利息支付约3,000美元 [3] - 计入贷款本金和保险后 每月总还款额可能超过5,000美元 [3] 库存水平变化及区域市场表现 - 多个市场库存水平增加 可负担住房市场增幅显著 俄亥俄州托莱多库存增长128%为最大增幅 [4] - 托莱多房屋中位价为210,000美元 仅32%房屋售价高于要价 [5] - 佛罗里达州那不勒斯和卡普科勒尔库存分别增长58%和55% 两地未来房价下跌风险最高 [5] - 华盛顿特区都会区库存增长58% 但房屋中位价仍保持在650,000美元 [5]

核心观点 - 根据Realtor com报告 全国有七个住房市场在6月被描述为买方市场 其住房供应量至少达到六个月 [1] - 迈阿密 奥兰多和奥斯汀是表现最突出的买方市场 这些市场的买家拥有最大的议价能力 [1] - 买方市场的共同特点是库存上升和销售速度放缓 意味着更多卖家在争夺更少的买家 [10] - 南部和西部的住房市场尤其疲软 佛罗里达州的所有主要都市区均成为买方市场 [11] - 供应月数对未来价格走势具有预测能力 6月的七个买方市场在8月均出现每平方英尺价格的同比下降 [13] 主要买方市场概况 - 迈阿密位列买方市场城市榜首 6月供应月数为9.7个月 库存较2024年同期增长35% 挂牌中位价为500,000美元 同比下降5.7% [2][20] - 奥斯汀是第二大买方市场 6月供应月数为7.7个月 近33%的挂牌房屋在6月出现价格下调 典型房屋价格低于500,000美元 同比下降4.8% [5][7][21] - 奥兰多是第三大买方市场 6月供应月数为6.9个月 待售库存同比激增近34% 挂牌中位价下降3.4%至429,473美元 [8][26] 其他买方市场数据 - 纽约-纽瓦克-泽西市都市区 6月供应月数为6.7个月 活跃挂牌量同比增长7.7% 新挂牌量同比增长6.5% 挂牌中位价为760,000美元 同比基本持平 [27] - 杰克逊维尔都市区 6月供应月数为6.3个月 新挂牌量同比下降4.3% 挂牌中位价为399,000美元 同比下降2.6% [32] - 坦帕-圣彼得堡-清水城都市区 6月供应月数为6.3个月 活跃挂牌量同比增长16.3% 新挂牌量同比下降7.6% 挂牌中位价为415,000美元 同比基本持平 [33] - 里弗赛德-圣贝纳迪诺-安大略都市区 6月供应月数为6.1个月 新挂牌量同比下降3.3% 挂牌中位价为599,000美元 同比基本持平 [34]

住房库存增长 - 丹佛、奥斯汀和西雅图在活跃住房库存增长方面位居前三 丹佛的可用住房数量相比2017-2019年平均水平增长100% 奥斯汀增长69% 西雅图增长60.9% [1] - 全美50个最大都市区中有22个的活跃挂牌量超过疫情前水平 [1] - 达拉斯-沃斯堡(+55.5%)、圣安东尼奥(+58.3%)、旧金山(+53.5%)等六个都市区的活跃库存增长超过50% [4] 库存增长原因 - 疫情期间及之后新建住房最多的市场最有可能出现库存增长 奥斯汀、丹佛和纳什维尔等城市不仅建筑增长迅速 现在面临更长的销售时间 [5] - 2019年后建筑活动与库存恢复呈强正相关 [5] - 2025年买家更加谨慎 许多西部和南部都市区的房屋停留时间更长 纳什维尔挂牌时间比一年前平均长19天 奥兰多和迈阿密平均增加13天 [6] 市场趋势 - 美国住房市场尚未正式进入买方市场 5月供应量为4.6个月 仍低于6个月的门槛 但条件正向有利于买家的方向转变 [7] - 买家现在有更多选择 更多决策时间 卖家更愿意就价格和条款进行谈判 [7] - 2025年预测将出现自2016年以来最平衡的市场 但全国仍面临近400万套住房的短缺 [7] 数据来源 - 数据来自Realtor.com® 2025年5月住房数据 涵盖现有单户住宅和公寓/联排别墅/合作公寓的活跃库存 不包括新建筑 [9] - 覆盖美国50个最大都市区 基于管理和预算办公室(OMB-202301)定义及Claritas 2025年家庭数量估算 [9]