交易概览 - Saggio Realty祝贺Hendricks Commercial Properties成功出售位于佛罗里达州马可岛的Island Plaza零售中心 该物业于2025年末以2660万美元的价格成交 [1] - 该物业面积约为79,000平方英尺 由CVS药店作为主力租户 [1] - Saggio Realty并非此次2025年交易的经纪方 但公司的Mike Rivera曾在2013年作为Hendricks的经纪方促成该物业的收购 这笔交易是2025年西南佛罗里达州最令人印象深刻的商业房地产投资成果之一 [2] 资产历史与表现 - Island Plaza最初于2013年通过私人场外交易收购 由Saggio Realty的Mike Rivera经纪 交易价格为1250万美元 是当时经济大衰退时期最大的房地产交易之一 [3] - 该资产在Hendricks持有的12年间表现优异 初始收购第一年的净营业收入略低于99.5万美元 使其成为当时马可岛表现最强的零售资产之一 [4] - 在12年的持有期内 该中心始终保持高出租率 受益于持续的旅游需求 租户稳定性和战略性改进 [5] 投资回报分析 - 资产收购于2013年7月 价格为1250万美元 第一年资本化率约为7.9% [7] - 退出售价为2660万美元 股权倍数约为原始投资的2.5倍 [7] - 估计的12年内部收益率范围在9%至13%之间 对于佛罗里达沿海稳定的零售资产而言极具竞争力 [7] - 这一长达12年的回报表现超过了美国零售投资在多个市场周期（包括2008-2020年复苏期和疫情后市场正常化时期）的长期平均水平 [8] 资产与公司背景 - Island Plaza是一个优质的马可岛商业目的地 主力租户为CVS药店 并混合了零售 服务和日常需求租户 其位于马可岛最繁忙商业十字路口的位置 使其成为该市最具战略价值的零售中心之一 [9] - Hendricks Commercial Properties由Diane Hendricks领导 拥有全美领先的私人持有房地产投资组合之一 公司专注于长期持有 再开发以及高效运营混合用途 零售 工业和适应性再利用资产 [10] - Saggio Realty是西南佛罗里达州的一家经纪公司 专注于商业投资地产 开发用地 多户住宅资产和创收房地产 拥有超过35年的经验 [11]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP收益为250万美元 [8] - 第四季度EAD（可供分配收益）约为负50万美元 [8] - 第四季度摊薄后每股收益为0.06美元 [8] - 公司账面价值约为负3亿美元，或摊薄后每股31美元 [9] - 公司普通股股息收益率为8.7% [9] - 公司现金及流动性约为1亿美元 [6][9] - 公司总股本为3亿美元 [6] - 公司股价约为15至16美元，交易价格约为账面价值的50% [7] - 公司于第四季度完成了6比1的股票反向分割 [4] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的Genesis多户家庭贷款业务在2022年从高盛收购时，年产量为17亿美元 [11] - 预计Genesis业务在2026年的产量将达到60亿至70亿美元 [11][20] - 公司正在探索获得房利美/房地美（Fannie/Freddie）服务商或发起人牌照的机会，以拓展多户家庭贷款业务 [12] - 公司已确定约10亿美元的资产池（主要为Genesis贷款），可注入RPT以立即提升收益 [30] - 从杠杆角度看，Genesis贷款的收益率远高于15% [30] - 母公司Rithm Capital在第四季度产生了超过4亿美元的EAD [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为商业房地产领域存在机会，特别是多户家庭贷款 [5][14] - 许多商业房地产REITs因流动性问题或资产负债表问题而陷入困境，这为公司创造了机会 [9] - 区域银行在过去几年中收缩，为Genesis和其他贷款业务创造了增长机会 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司的战略是将RPT打造为一个专门的商业房地产投资工具和机会主义投资工具 [4] - 最终目标是通过资本重组（recap）来发展公司，类似于黑石对BXMT和CapTrust的操作 [10] - 公司计划从Genesis业务中收购多户家庭贷款，以及其他商业房地产投资，以实现收益增长 [5] - 公司强调其业务多元化，能够创造多元化的收益流，以抵御单一业务线的波动 [14] - 公司正在积极发展第三方贷款采购渠道，包括与主权财富基金和基金的合作 [20][21] - 公司致力于建立端到端的客户关系，例如通过Genesis提供中期贷款，并通过其抵押贷款公司提供永久性融资 [43] - 公司正在探索向其抵押贷款公司的400多万客户提供信用卡等其他产品 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前许多REITs、BDCs和其他资本工具交易状况不佳 [5] - 公司将耐心等待市场稳定，以执行其资本重组和增长计划 [6][10] - 公司认为其自身以及许多资本工具（包括Rithm和RPT）的估值都极低 [10] - 公司对收购派拉蒙（Paramount）的交易感到兴奋，并看好其进入点和基础 [12] - 公司对商业房地产，特别是办公楼领域的故事持积极态度，但也指出由于AI相关新闻，部分商业房地产REITs近期受到打击 [13] - 公司预计，如果成功进行资本重组，RPT的每股收益可能增长至1.60至1.70美元，账面价值约为20美元，股息收益率约为9% [5] 其他重要信息 - 公司由Rithm Capital外部管理，并拥有大量房地产投资专业人士支持 [7][8] - 公司的管理团队曾于2013年在Fortress成功创立New Residential，并希望在RPT复制类似的增长和成功 [8] - 公司于2024年6月接管了前身为Great Ajax的管理合约 [4] - 母公司Rithm Capital通常持有15亿至25亿美元的现金和流动性 [21] - 除非有高度增值的机会，否则母公司Rithm Capital不打算发行股票 [22] - 公司在采购第三方贷款时，对信贷质量保持高度警惕 [38][39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于派拉蒙交易的收益影响 - RPT在派拉蒙交易中持有5000万美元的份额，其收益将按Rithm Capital的比例分配 [19] 问题: 关于Genesis贷款注入RPT的路径和资本基础 - Genesis预计今年产量为60-70亿美元，部分贷款将进入Rithm资产负债表，如果RPT成功融资，已确定的贷款池将直接注入，立即提升收益，不存在J曲线 [20] - 公司也在开发更多渠道采购第三方多户家庭贷款或类似贷款 [20] - 公司拥有基金业务、独立管理账户以及与全球主权基金的合作，这些资本工具也在收购Genesis或其他发起人的类似贷款 [21] - Rithm Capital通常持有大量现金，且股价低于账面价值，除非有高度增值的交易，否则不打算发行股票 [21][22] 问题: 关于资本重组的时间安排和替代资本来源 - 资本重组时机取决于市场状况，公司会对市场做出反应 [28] - 有第三方资本希望参与，未来有可能引入第三方资本与现有公司合作 [28] - 公司不会让该工具长期以当前价格交易 [28] - 公司去年曾进行过优先股融资，目前持有现金和流动性，以及一些流动性浮息资产，如果发现更具增值性的机会，可能会出售这些资产进行再投资 [29] 问题: 关于贷款来源（Genesis vs. 第三方）及信贷考量 - 公司既从Genesis采购，也从第三方采购，需求旺盛 [38] - 公司已与多家发起人建立了流量协议 [38] - 在采购第三方产品时，公司对信贷质量极为谨慎 [38] - Genesis业务的负责人拥有银行信贷官背景，非常重视信贷质量，公司在扩大规模时必须注意信贷标准 [39] - 只要对信贷感到满意，公司会尽可能从第三方采购 [40] 问题: 关于银行是否成为被迫卖家以及市场机会 - 目前并未看到大量银行抛售 [41] - 银行（尤其是区域银行）的收缩为Genesis和其他贷款业务创造了增长机会 [41] - 公司在某大型银行平台推出了一只基金，这反而创造了对Genesis产品和非QM产品的更多需求 [41] 问题: 关于获得GSE牌照的最终目标 - 公司的目标是建立端到端的客户关系，例如通过Genesis提供建筑贷款，然后通过抵押贷款公司为同一建筑商社区的购房者提供贷款 [43] - 公司致力于从客户群中获取尽可能多的份额，并正在探索向其抵押贷款客户推出信用卡等其他产品 [44]

亚太区商业地产投资表现 - 2025年第三季度亚太区商业地产投资额同比增长25%，达到504亿美元 [1] - 投资回升主要由投资组合及实体交易数目激增推动，该类型交易占当季总成交量的一半 [1] 市场情绪与展望 - 市场情绪与2025年年初相比明显更为乐观，尽管对全球经济增速及关税影响仍存疑虑 [1] - 投资回报已重返正区间，多数主要市场的商业活动已恢复 [1] - 2025年第四季度的交易管道维持在健康水平，2025年底市场整体有望向好 [1]

市场整体表现 - 2025年第三季度美国商业地产市场交易金额达到1506亿美元，环比增长23.7%，同比增长25.1% [1] - 2025年前三季度累计交易总额为3750亿美元，较2024年同期增长10.3%，较2023年同期增长13.0% [2] - 交易数量环比增长12.6% [1] 分物业类型表现 - 多户住宅交易是年度增长主要驱动力，支出增长51.1%，占本季度所有单一资产销售额的三分之一以上 [1] - 工业、办公和一般商业领域的年度增幅超过整体25.1%的增长水平 [1] - 酒店类交易同比下降11.9%，不同物业类型增长不均衡 [1] 价格趋势 - 几乎所有行业均出现强劲的价格增长，每平方英尺中位数价格环比上涨2.9%，同比上涨14.2% [2] 数据来源与方法论 - 数据和交易层面信息来源于Altus集团的Reonomy产品，数据提取于2025年10月15日，交易记录截至2025年9月30日 [4] - 由于截至2025年10月15日并非所有2025年第三季度的交易数据都可用，因此进行了估算以反映全国交易活动 [4] - 该报告覆盖范围更广，数据细分程度更精细，涵盖了销售价值超过10万美元的单一资产交易 [2]

业绩总结 - SUNS的2025年第三季度净收入为4,054,959美元，较2024年同期增长133.4%[67] - 2025年前九个月的可分配收益为11,667,980美元，较2024年同期增长124.8%[67] - 2025年第三季度的基本每股收益为0.30美元，较2024年同期增长15.4%[66] - 2025年第三季度的利息收入为7,494,713美元，较2024年同期增长132.5%[66] - 2025年第三季度的净利息收入为6,056,166美元，较2024年同期增长90.0%[66] - 2025年第三季度的总费用为2,195,072美元，较2024年同期增长47.5%[66] 投资管道与策略 - SUNS自2023年10月以来筛选出约656亿美元的商业房地产交易，仅追求约1.6%的交易[17] - 截至2025年11月3日，SUNS的活跃投资管道约为17亿美元[17] - SUNS的目标投资组合净内部收益率（IRR）为低十位数[16] - SUNS的投资策略专注于美国南部的高增长地区，受益于加速的人口和就业迁移趋势[17] - SUNS的投资过程强调信贷纪律，从来源到投资组合管理的每个环节都进行严格的尽职调查[16] - SUNS的投资组合主要由浮动利率的高级贷款组成，集中在佛罗里达州和德克萨斯州[58] - SUNS的投资策略专注于具有明显价值创造潜力的机会，目标是实现类股权回报而承担类债务风险[61] 财务状况 - 截至2025年9月30日，公司总资产为258,831,482美元，较2024年12月31日下降18.5%[65] - 截至2025年9月30日，公司总负债为74,219,911美元，较2024年12月31日下降63.5%[65] - 截至2025年9月30日，公司股东权益总额为184,611,571美元，较2024年12月31日增长61.6%[65] - 截至2025年9月30日，公司贷款投资净值为250,378,727美元，较2024年12月31日增长91.2%[65] 市场展望 - 预计到2027年底，将有超过2万亿美元的商业房地产贷款到期，为SUNS提供快速扩展的机会[17] - 关键南方城市的就业增长自2021年6月以来加速，超过美国其他地区[38] - 从2019年第四季度到2025年第二季度，目标州的总人口增长为8.9%，总就业增长为10.6%[34] 负面信息 - 由于利率上升和地区银行市场收缩，SUNS关注的交易类型的定价上升，贷款成本比率（LTC）下降[30] - 高杠杆水平下，借款人自有资金占比为3-5%，高级贷款的利率为6-8%[30] - 低杠杆水平下，借款人自有资金占比为60%-70%，高级贷款的利率为7-9%[30]

核心观点 - 仲量联行全球竞标强度指数显示投资者在不确定性中持续配置资本 商业地产市场流动性改善且竞标活动趋于稳定 资本深度持续增长 [1][2] - 2025年7月该指数实现自去年12月以来首次环比改善 表明竞标动态竞争力全面提升 债券市场波动和贸易政策不确定性影响减弱 [2] - 机构投资者携多元资本来源重返市场 借贷成本与地产价值趋稳 预计下半年动能增强 [3] - 各板块表现分化：居住类竞标活跃度领先全球 零售板块因基本面强劲改善 工业物流受供应链不确定性影响 办公板块因竞标方和贷款机构增加而改善 [3] - 投资者将不确定性视为新常态 风险偏好上升 结合强劲债务市场 资本流动预计持续增长 [4] - 地产资本市场展现韧性 资本流向增长型板块 2025下半年至2026年先发投资者或获回报优势 [4] 指数方法论 - 指数基于三个子指数构成 通过投资销售交易中的专有竞标数据识别加速或减速领域 较第三方数据提供商更具前瞻性 [2] 板块表现 - 居住板块竞标动态保持高位 领跑全球主要地产板块 [3] - 零售板块竞标强度较去年初改善 受强劲基本面驱动 [3] - 工业物流板块竞标受供应链不确定性影响 [3] - 办公板块竞标动态改善 因竞标方数量增加且更多贷款机构提供办公贷款报价 [3] 市场前景 - 尽管上半年房地产周期加速步伐略缓于预期 但2025至2026年部署资本的投资者可能获得先发回报优势 该优势随周期成熟而减弱 [4] - 地产作为长期价值存储工具的吸引力未受损害 资本持续投资于增长型板块 2025年后半年存在大量机会 [4] 公司背景 - 仲量联行为全球商业地产及投资管理公司 运营超200年 业务覆盖商业/工业/酒店/住宅/零售物业 [5] - 财富500强企业 年收入234亿美元 业务遍及80多个国家 拥有超11.2万名员工 [5]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损可分配给普通股，第一季度为590万美元，摊薄后每股亏损0.80美元，季度GAAP净亏损包括560万美元的净利息收入和200万美元的房地产运营净亏损，其中包括100万美元的折旧 [11] - 第一季度CECL准备金减少170万美元，即每股0.23美元，而第四季度减少120万美元，第一季度CECL的170万美元转回主要由贷款偿还推动 [11] - 3月31日，总信贷损失拨备为3110万美元，占14亿美元贷款组合面值的2.26%，包括470万美元的特定准备金和2640万美元的一般准备金 [11] - 2025年第一季度可分配收益（EAD）为每股亏损0.86美元，而第四季度为每股收益0.48美元 [11] - 3月31日GAAP每股账面价值为28.5美元，12月31日为28.87美元 [12] - 本季度公司用440万美元回购22万股普通股，较3月30日账面价值约折让30%，季度末董事会批准的计划余额约为42.6万美元 [12] - 3月31日可用流动性为8700万美元，其中包括6600万美元的无限制现金和2100万美元的无杠杆资产预计融资 [13] - GAAP债务与权益杠杆比率从12月31日的3倍略降至3月31日的2.9倍，主要由于贷款偿还；有追索权债务杠杆比率从12月31日的1.1倍增至3月31日的2.9倍，主要由于两笔CRE证券化的清算和新融资安排的完成 [13] - 第一季度末公司净运营亏损结转额为3210万美元，约合每股4.44美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 本季度贷款还款额为1.159亿美元，新承诺1500万美元，季度内为现有贷款承诺提供资金1200万美元，贷款组合净减少1.096亿美元 [5] - 公司14亿美元商业房地产贷款组合中浮动利率贷款的加权平均利差，目前比1个月期SOFR利率高3.67%，季度末公司拥有14亿美元商业房地产贷款，涉及48项单独投资 [6] - 2025年第一季度末和2024年第四季度末加权平均风险评级均为2.9，评级为4 - 5的贷款数量从去年年底的12笔减少至本季度末的11笔 [6] - 3月公司以面值出售一笔2060万美元的贷款，该贷款涉及迈阿密一处表现不佳的子存储设施 [7] - 本季度公司对一笔奥兰多表现不佳酒店的贷款进行70万美元（每股0.10美元）的冲销，该贷款于12月31日被列为待售 [8] 房地产投资业务 - 公司继续管理多项房地产投资，预计未来将实现盈利变现，预期收益将被递延税资产抵消，公司将在未来季度提供这些资产变现的最新情况 [8] 融资业务 - 本季度公司与摩根大通达成一项9.4亿美元的新融资安排，该安排包括两年的再投资期，允许将资产还款的本金收益再投资于符合条件的替代资产，融资导致公司产生150万美元（每股0.20美元）的非经常性费用，与两笔CRE证券化的未摊销债务发行成本有关 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司团队继续执行商业计划，开发高质量投资项目，积极管理投资组合，专注为股东增加收益和账面价值 [5] - 随着公司退出房地产投资且贷款组合持续摊销，预计将把资金重新投入有吸引力的CRE贷款 [8] - 公司将优化投资组合杠杆以提高股权回报率 [9] - 公司计划利用近期贷款还款资金、资产出售收益和贷款合作伙伴提供的可用流动性，在下半年推动证券化业务发展 [14] - 公司积极在Acres平台上达成新贷款，当前投资组合的信用质量依然强劲，公司会持续监控每个项目，确保符合承销标准 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩不佳，主要由于投资组合规模缩小、季节性费用、近期FL1和FL2证券化再融资产生的一次性DDI费用以及酒店业务季节性放缓所致，预计第一季度为投资组合规模的低谷 [14] - 投资环境具有吸引力，公司正在积极达成新贷款，预计全年会有更多贷款还款，尽管有还款情况，公司仍期望投资组合实现增长，预计到年底投资组合净增长在3 - 5亿美元之间 [14][19] 其他重要信息 - 公司已在网站发布2025年第一季度收益报告，报告包含公司季度业绩的概要和详细信息 [2] - 电话会议中的部分陈述为前瞻性陈述，基于管理层当前预期和信念，存在可能导致实际结果与陈述内容产生重大差异的风险和不确定性，相关风险在公司提交给SEC的报告中有所讨论 [3] - 电话会议可能会讨论非GAAP财务指标，公司会在过去季度的收益报告中提供非GAAP财务指标与最可比GAAP指标的对账信息 [4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 能否谈谈本季度投资组合和贷款还款情况，这些还款是否符合预期 - 贷款还款符合预期，有五笔贷款通过再融资转为永久性工具还款，一笔资产出售还款，此外公司在本季度出售两笔贷款，这些构成了全部还款金额 [17] 问题2: 全年剩余时间还有1.01亿美元贷款，是否会在下半年出现提前还款，还款发生时投资组合增长情况如何，当前看到的机会有哪些，希望投资组合达到什么规模以推动证券化业务 - 还款是积极信号，表明投资组合健康，预计全年会有更多还款，多户住宅市场健康，会出现资产出售和再融资情况，尽管有还款，公司仍期望投资组合增长，预计到年底净增长在3 - 5亿美元之间，多户住宅业务机会大，但公司也会关注学生公寓、自助存储和零售等其他资产类别 [19] 问题3: 本季度出售的两笔贷款，其中一笔以面值出售，另一笔情况如何 - 一笔贷款以面值出售，另一笔是表现不佳的酒店物业贷款，公司以0.94美元的价格出售，产生70万美元损失，公司认为这是正确的决策，避免资产继续在投资组合中表现不佳 [23] 问题4: 从损益表看，房地产费用增加，REO业务拖累第一季度收益，能否解释原因，是否主要是季节性因素，2025年是否会有REO资产出售 - REO业务拖累收益是季节性问题，与公司拥有的酒店业务有关，预计第二、三、四季度该业务将转为持平或盈利，公司正在积极推进多项房地产投资的市场销售，预计下个季度或再下一个季度会有更多进展 [25] 问题5: 预计2025年投资组合增长3 - 5亿美元，目前项目储备情况如何，近期市场波动对项目储备有无影响 - 项目储备比以往任何时候都更强劲，市场波动使一些贷款机构观望，更多业务机会流向公司，公司每天能报价三到四笔交易，预计投资组合增长将符合预期 [26]