公司战略与增长 - 管理层将核心运营资金每份额持续2%至3%的增长归因于一套可重复的战略，该战略专注于高信用质量的政府相关租户和严格的资本配置 [1] - 战略多元化包括拓展州级合作伙伴关系，例如近期在弗吉尼亚州的收购，其驱动力在于州级租户的信用质量可与联邦租户相媲美，且能获得合同约定的租金上涨收益 [1] 资产组合与运营表现 - 资产组合具备高度韧性，因为其资产是为执法、公共卫生等关键职能量身建造的，这些职能无论政治或经济周期如何变化都必不可少 [1] - 运营表现强劲，出租率达到97%，加权平均租期约为10年，这强化了租户基础的稳定性 [1] 资本结构与定位 - 公司正积极转向更传统的杠杆结构，中期目标杠杆率约为6.0倍，旨在降低融资成本并改善其投资级信用定位 [1] 行业角色与展望 - 管理层认为私营部门在现代化政府基础设施方面扮演着重要角色，使政府机构能够专注于执行其核心任务，而非处理房地产所有权的复杂性 [1]

2025年第四季度及全年业绩表现 - 2025年第四季度，公司每股净收入为0.10美元，每股核心运营资金同比增长近6%至0.77美元，季度可分配现金总额为2910万美元 [2] - 2025年全年，公司每股净收入为0.29美元，每股核心运营资金为2.99美元，同比增长近3%，全年可分配现金为1.188亿美元 [1] - 2025年标志着公司连续第二年实现每股核心运营资金2%-3%的增长 [5] 2026年业绩指引与战略重点 - 公司对2026年的指引中值意味着每股核心运营资金将连续第三年实现至少2%-3%的增长 [5] - 2026年每股核心运营资金指引区间为3.05美元至3.12美元，中值增长约3% [13] - 战略重点包括：依赖政府关键任务租户、严格的资本配置以及关注资产负债表改善 [5] 投资组合与租赁运营状况 - 投资组合为关键任务设施，包括法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼，入住率接近历史高点97%，加权平均租期约为十年 [4] - 截至2025年12月31日，自首次公开募股以来已完成38份租约续签，总面积达260万平方英尺 [6] - 在38份续签中，27份没有相关的租户改善工程或工程已完成并获政府接受，11份有待完成的租户改善项目 [6] 租赁续签与租金增长 - 季度结束后，公司延长了FBI Knoxville的租约，并完成了FBI San Antonio的长期续签 [1] - 大部分2026年到期的续签已完成，公司已开始将重点转向2027年 [1] - 在剩余续签中，平均租金涨幅为14%，其中包括政府使用的估计每平方英尺37.14美元的租户改善投入，加权平均总续签期限为15.7年 [7] 开发项目进展 - 开发项目组合按预期推进：佛罗里达州迈尔斯堡的州犯罪实验室已于第三季度动工，目标2026年第四季度交付；亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院大楼正在建设中，预计2027年第一季度交付；俄勒冈州梅德福的美国法院大楼于第四季度开始建设，计划2027年下半年交付 [8] - 这三个项目总计20万可出租平方英尺，预计将带来高信用现金流 [8] - 迄今为止最大的项目FDA亚特兰大设施已于12月15日完工并正式交付给政府 [9] 收购活动与资本配置 - 公司以4450万美元完成了对弗吉尼亚州一个三处资产组合的收购，总面积约29.8万平方英尺 [10] - 该组合大部分由弗吉尼亚州政府长期租用，年租金涨幅为2.5%，加权平均租期为七年半 [10] - 收购的初始现金资本化率约为11%，具有即时增值效应且高于公司资本成本 [10] 资产负债表与杠杆目标 - 现金杠杆率（定义为净债务与年化季度EBITDA之比）为7.5倍 [12] - 剩余的FDA亚特兰大项目报销款项预计将进一步改善该指标 [12] - 公司重申中期杠杆目标约为6倍，杠杆是改善公司资本成本的重要组成部分 [12] 未来展望与业务重点 - 管理层对2026年感到非常兴奋，并预计在未来几个季度提供进一步更新 [14] - 公司收购渠道总计15亿美元，正在市场寻找能维持与其资本成本之间利差的机会 [13] - 对于2027年到期的租约，采购已按典型的18至24个月前置期开始，公司表示“没有担忧” [8]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度，摊薄后每股净收入为0.10美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近6%，达到0.77美元 [15] - 2025年第四季度，可供分配现金为2910万美元 [15] - 2025年全年，摊薄后每股净收入为0.29美元，核心运营资金（Core FFO）每股同比增长近3%，达到2.99美元 [15] - 2025年全年，可供分配现金为1.188亿美元 [15] - 公司重申2026年全年核心运营资金（Core FFO）每股指导区间为3.05美元至3.12美元，中点值对应约3%的增长 [22] - 截至2025年12月31日，现金杠杆率（净债务与年化季度EBITDA之比）为7.5倍 [18] - 公司预计剩余的政府项目报销将推动现金杠杆率进一步改善，中期目标约为6倍 [11][18][19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位，达到97%，加权平均租期约为十年 [8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，涉及总面积260万平方英尺 [16] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的租户改善补贴估计为每平方英尺37.14美元，加权平均续租期为15.7年 [17] - 开发项目组合进展符合预期，包括佛罗里达州迈尔斯堡的州立犯罪实验室（预计2026年第四季度交付）、亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国法院（预计2027年第一季度交付）以及俄勒冈州梅德福的美国法院（预计2027年下半年交付） [17] - 迄今为止最大的开发项目——FDA亚特兰大设施已于2025年12月15日完工并正式交付给政府，截至2025年12月31日已收到1.381亿美元的一次性报销，此后又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司专注于为联邦、州和地方各级政府的任务关键型设施提供服务，需求持续有韧性 [7][8] - 公司正在通过向州、地方政府及高信用政府相关租户进行多元化拓展，以提升同店业绩 [5] - 季度结束后，公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，价格为4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府，租期长，年租金增长率为2.5%，加权平均租期为7.5年 [19] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，且立即产生增值效应 [20] - 公司青睐与州政府合作，因其信用状况通常与联邦政府相当，且租约结构通常包含内置的租金增长，提供了长期的现金流可见性 [9][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是每年实现2%-3%的每股核心运营资金增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户多元化提升同店业绩，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会 [4][5] - 该战略旨在平衡增长与持久性，构建一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合 [5] - 公司的投资组合由任务关键型政府设施组成，这些资产是专门建造、长期租赁的，对政府机构的持续运营至关重要 [5][6] - 公司认为，许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在执行任务上，而非房地产所有权，这为作为私营部门合作伙伴的公司创造了强劲且不断扩大的增长渠道 [10] - 公司的收购团队已建立了一个高质量、稳健的渠道，支持以超过其加权平均资本成本100个基点以上的回报率进行持续的资本部署 [10] - 公司正致力于改善资本成本，降低杠杆率是其中的重要部分，中期目标是将现金杠杆率降至约6倍 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年公司继续执行既定战略，实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了该战略不仅持久且可重复 [4] - 尽管面临困难的外部条件，但公司专注于由与政府相关的现金流、严格的资本配置和额外的多元化驱动的稳定盈利增长 [4] - 进入2026年，公司战略重点保持不变，对任务关键型设施的需求在所有政府层级持续增加，公司的平台处于有利地位以满足该需求 [4][7] - 近期的联邦发展，特别是DOGE（可能指“减少政府支出”相关议题），已成为过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式 [9] - 管理层认为，政府提高效率的趋势，以及认识到房地产所有权是一种公私合作伙伴关系，从长远来看对公司有利 [37] - 公司对2026年持乐观态度，资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进 [27][28] 其他重要信息 - 公司祝贺Ned Forst被任命为美国总务管理局（GSA）局长，他拥有数十年的私营部门经验和一流的商业头脑，公司期待与新局长及其团队合作 [13][14] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续租成功、持续的运营效率以及Cox Road收购项目的支持 [23] - 在2026年指导中，公司假设年内将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购 [23] - 公司拥有15亿美元的收购渠道，正在市场中寻找能以高于其资本成本利差进行收购的具有吸引力的机会 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指导以及15亿美元渠道的近况和阶段 [26] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选渠道中的大量交易 [27] - 在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，公司将继续寻找能提供高于资本成本强劲利差的资产 [27] - 公司资产负债表状况良好，收购和开发团队正全力推进，并专注于为2027年及以后的增长机会做准备 [28] 问题: 关于新GSA局长上任后，其对租赁结构的看法是否会影响公司相对于州和地方机构合作的吸引力 [29][30] - 管理层认为这是一个有洞察力的观察，新局长刚刚上任，公司有机会与他进行了简短交流 [30] - 管理层相信，政府未来会考虑效率问题，并理解资本市场成本和公私合作伙伴关系，期待看到这方面的进展 [30] 问题: 关于弗吉尼亚州收购资产的具体情况，特别是2027年到期的租约是否增加了风险状况 [33] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个不同楼宇的最大租户，合计占资产总面积超过50%，其租约分别于2034年和2036年到期，租期很长 [34] - 2027年到期的租约面积仅为2000平方英尺，非常不重要，披露是出于合规目的，公司对此毫不担心 [34] 问题: 关于投资组合入住率现状及2026年底预期，是否有已知的迁出或迁入 [35] - 公司预期入住率保持在90%中段水平，这是一贯的目标 [35] - 对于2027年到期的租约，相关采购程序已启动（通常提前18-24个月），进展顺利，公司没有担忧 [35] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景及其对公司的影响，以及政府优先事项的宏观看法 [36] - 管理层重申，政府提高效率，从上到下将房地产所有权视为公私合作伙伴关系，这对公司绝对有利 [37] - DOGE在中长期对公司是顺风，短期虽有标题风险，但公司投资组合的持久性、质量以及对任务关键型资产的承保是持久战略 [37] - 管理层认为，所见的预算削减针对的是存在浪费和欺诈的领域，而公司支持的是任务关键型工作 [38] - 各机构正在寻求提高效率以完成使命，而非削减使命，公司因其物业的维护状况和对使命的支持而拥有非常满意的租户 [38] - 凭借公司的资产负债表规模，能够清晰自信地采取行动，应对老化问题，如果政府希望建立合作伙伴关系并提高效率，公司处于非常有利的地位 [39]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度每股净收入为0.10美元，每股核心运营资金同比增长近6%至0.77美元，季度现金可分配金额为2910万美元[14] - 2025财年每股净收入为0.29美元，每股核心运营资金同比增长近3%至2.99美元，全年现金可分配金额为1.188亿美元[14] - 公司维持2026年每股核心运营资金指引区间为3.05美元至3.12美元，中点增长约3%，略高于其长期2%-3%的增长目标上限[21] - 当前净债务与年化季度息税折旧摊销前利润比率（现金杠杆率）为7.5倍，预计后续项目回款将推动该比率进一步下降[17] - 公司中期目标是将现金杠杆率降至约6倍，以结构性降低融资成本[11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合表现强劲，入住率接近历史高位的97%，加权平均租期约为10年[8] - 自首次公开募股以来，公司已完成38份租约续签，总面积达260万平方英尺，其中27份续签无相关或已完成装修工程[15] - 在排除特定资产后，剩余续签租约的平均租金涨幅预计为14%，其中政府使用的装修补贴估计为每平方英尺37.14美元，加权平均续签租期为15.7年[16] - 开发项目进展顺利：佛罗里达州迈尔斯堡的州立犯罪实验室预计2026年第四季度交付；亚利桑那州弗拉格斯塔夫的美国联邦法院预计2027年第一季度交付；俄勒冈州梅德福的美国联邦法院预计2027年下半年交付[16][17] - 迄今为止最大的项目——FDA亚特兰大设施已于2025年12月15日完工并正式交付政府，截至年底已收到1.381亿美元一次性回款，本周初又收到1260万美元，预计未来几个月还将收到约300万美元[17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合由联邦、州和地方政府的任务关键型设施组成，包括法院、公共卫生实验室、执法办公室和安全行政大楼[5] - 公司完成了对弗吉尼亚州一个三资产投资组合的收购，价格为4450万美元，总面积约29.8万平方英尺，主要租户为弗吉尼亚州联邦政府[18] - 该收购的初始现金资本化率约为11%，高于公司的资本成本，具有立即增值效应，加权平均租期为七年半，年租金增长率为2.5%[18][19] - 公司继续倾向于与州政府合作，因其信用状况与联邦政府相当，且租约结构通常包含内置租金增长，提供长期现金流可见性[20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司核心战略是每年实现每股核心运营资金2%-3%的增长，通过向州、地方及高信用政府相关租户的多元化来提升同店表现，并执行能创造价值的高信用稳定资产开发机会[5] - 该战略旨在平衡增长与持久性，打造一个无论经济或政策背景如何都能持续表现的投资组合[5] - 公司认为，对安全、现代化政府设施的需求在各级政府中持续增长，其投资组合和平台能够很好地满足这一需求[6] - 作为私营部门合作伙伴，公司通过部署资本提供现代化的任务关键型基础设施来支持机构运营，这一动态持续为公司带来强劲且不断扩大的增长渠道[10] - 收购团队已建立一个高质量、稳健的渠道，支持以超过加权平均资本成本100个基点的回报率进行持续的资本部署[10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，2025年再次实现了2%-3%的每股核心运营资金增长，证明了其战略不仅持久且可重复[4] - 近期联邦层面的发展（特别是DOGE）已成过去，并未改变公司投资组合的表现或业务运营方式[9] - 许多政府机构最好将时间、资源和专业知识集中在任务执行上，而非房地产所有权，这一长期现实在持续的联邦房地产讨论中不断凸显[10] - 政府正致力于提高效率、削减赤字，这为作为公私合作伙伴的房地产模式创造了有利环境，对公司构成中长期利好[36][37] - 随着员工重返办公室，各机构正在利用技术提高效率，并审视其房地产需求，公司因其规模、维护能力和对任务的支持而处于有利地位[37][38] 其他重要信息 - 公司对Ed Forst被任命为美国总务管理局局长表示赞赏，期待与其团队合作，为股东和美国人民创造最大价值[12][13] - 2026年的增长受到FDA亚特兰大项目交付、2025年和2026年续签成功、持续的运营效率以及Cox Road收购的支持[22] - 在指引中点，公司预计2026年将有5000万至1亿美元的与开发相关的总投资，以及5000万美元的全资收购[22] - 公司拥有15亿美元的收购渠道，并持续在市场中寻找能以高于其资本成本利差进行收购的具有吸引力的机会[22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于收购指引和15亿美元渠道的细节[25] - 管理层对2026年持乐观态度，但年初尚早，收购团队正在筛选大量交易，认为在目前市场环境下，拥有公司这样可靠性和质量的买家具有优势，将继续寻找能提供显著高于资本成本利差的资产[26] - 公司资产负债表状况良好，收购和开发团队全力推进，并专注于为2027年及以后的持续增长做准备[27] 问题: 关于新GSA局长上任后，政府租赁结构可能的变化及其对公司战略的影响[28] - 管理层已与新局长进行初步交流，认为政府未来将关注效率、资本市场成本以及公私合作伙伴关系，期待相关政策在今年和明年的演变[29] 问题: 关于弗吉尼亚州收购资产的具体情况，特别是2027年到期的租约风险[32] - 弗吉尼亚州联邦政府是两个主要建筑的最大租户，合计占资产总面积50%以上，其租约分别于2034年和2036年到期，期限很长。2027年到期的租约面积仅2000平方英尺，占比极小，无关紧要[33] 问题: 关于当前投资组合入住率及2026年展望，是否有已知的迁出或迁入[34] - 公司预期入住率维持在90%中段水平，这是其目标。对于2027年到期的租约，相关采购程序已按计划启动（通常提前18-24个月），进展顺利，没有担忧[34] 问题: 关于多个联邦机构预算削减的背景、影响及政府优先事项的解读[35] - 管理层认为，政府提高效率、将房地产视为公私合作，这对公司是中长期利好。短期内的预算头条风险（如政府关门）不影响公司收取租金的能力，其任务关键型资产策略具有持久性[36] - 所提及的预算削减针对的是存在浪费和欺诈的领域，而非核心任务。各机构正专注于利用技术更高效地执行任务。公司因其高质量的物业维护、对任务的支持以及相对于小型业主的规模和行动力而处于有利地位，能够与政府建立高效的合作关系[37][38]

公司概况 * 公司为 Phillips Edison & Company (PECO)，是一家专注于以杂货店为核心、满足生活必需品的邻里购物中心的房地产投资信托基金 [2] * 公司是美国最大的以杂货店为核心的邻里购物中心所有者及运营商之一，拥有超过35年的历史 [3] * 公司的企业价值有明确的增长路径，目标超过100亿美元 [3] * 公司拥有集成的运营平台，管理业务的各个方面，并利用本地市场专业知识成为首选房东，年度调查的租户满意度达95% [3] 核心业务与战略 * 核心业务是规模适中、以杂货店为核心的邻里购物中心，其主力租户是当地销售额排名第一或第二的杂货商 [5] * 核心战略包括收购此类购物中心，目前占公司总年化基本租金收入的84% [12] * 公司在同行中，以杂货店为核心的购物中心占比最高，占年化基本租金收入的95% [12] * 公司战略还包括“影子锚定”中心（即杂货商拥有其店面空间），目前拥有23个此类中心，占全资拥有中心数量的约8%，占总可出租面积的约5% [13] * 公司通过其投资管理平台（与Northwestern Mutual、Lafayette Square以及Cohen & Steers的合资企业）扩大交易流和资本渠道 [13] 财务表现与增长目标 * 公司提高了2025年全年盈利指引的中点，调整后的NAREIT运营资金和核心运营资金每股增长指引中点分别代表7%和6.8%的增长 [4] * 2026年NAREIT运营资金、运营资金和核心运营资金的初步指引增长率预计为中个位数 [4] * 公司长期目标是实现3-4%的同店净营业收入增长，以及中高个位数的核心运营资金每股增长 [2] * 公司预计2026年同店净营业收入增长在3%-4%的范围内 [22] * 2026年NAREIT运营资金每股指引估计在2.65-2.71美元之间，中点同比增长5.7%；核心运营资金每股指引估计在2.71-2.77美元之间，中点同比增长5.6% [23] * 长期股东总回报目标为10%或更高，基于中高个位数核心运营资金每股增长和约3.8%的股息收益率 [5] * 公司董事会今年将股息率提高了5.7%，并通过月度股息为投资者提供可预测的收入流 [17] 运营指标与市场优势 * 公司拥有显著的定价权，新租约和续租租约的租金涨幅分别通常在2%-3%的范围内 [7] * 公司投资组合的续租率在2025年前三季度为93% [8] * 公司预计2026年入住率将保持高位，并相信可以再实现100-150个基点的同店非主力店出租率提升 [8] * 公司运营的中心位于家庭收入强劲、人口增长的郊区市场 [8] * 公司认为其投资组合面临风险的零售商敞口最低，观察名单规模小，预计2026年坏账与2025年一致 [20] * 公司预计2026年坏账指引范围在60-100个基点，与2025年一致 [36] 增量增长举措 **日常零售** * 日常零售（通常指无主力店中心）被视为核心业务的自然补充，旨在增强投资组合回报 [9] * 公司自2023年以来已向9个日常零售中心投资约1.81亿美元 [10] * 这9个中心的预期无杠杆内部收益率在10%及以上，收购资本化率在6.4%至7.6%之间，新租租金涨幅平均高于40%，续租租金涨幅平均高于25% [10] * 公司目标是在未来五年内将日常零售规模扩大到7亿至10亿美元，约占投资组合的7%-10% [10] * 日常零售中心预计能实现4%-5%的同店净营业收入增长 [68] * 目前9个中心的租户构成中，53%的租金来自全国性和区域性租户，47%来自本地租户 [89] **开发与再开发** * 公司每年平均在新建外铺开发和重新定位活动上投入约5000万美元，但2025年和2026年将接近7000万美元 [11] * 这些项目的加权平均现金回报率在9%至12%之间 [25] * 公司最近在佛罗里达州奥卡拉收购了34英亩土地用于一个以杂货店为核心的开发项目，初始投资1000万美元，预计未来五年将建造超过1万套新住宅 [11] **收购活动** * 公司预计2026年按PECO份额计算的收购总额在4亿至5亿美元之间 [12] * 公司是市场上最大的以杂货店为核心的购物中心买家之一 [33] * 2025年公司评估了585笔交易，并向投资委员会提交了327笔，而2024年分别为284笔和152笔 [33] * 核心收购策略的目标是无杠杆内部收益率为9%，日常零售中心的目标则高于10% [30] * 预计2026年收购组合中，约80%为核心杂货店锚定中心（其中可能包括“影子锚定”），20%为日常零售中心 [72] 资产负债表与资本管理 * 公司拥有投资级资产负债表，标普和穆迪分别给予BBB和BAA2评级 [17] * 长期杠杆目标是净债务与调整后税息折旧及摊销前利润之比在5倍左右的低至中段 [17] * 公司每年可以收购3亿美元资产而保持杠杆中性，并且在支付股息和维护性资本支出后产生超过1亿美元的自由现金流 [17] * 公司计划在2026年出售1亿至2亿美元的资产，用于为收购提供资金并改善长期增长状况 [16] * 公司没有重大的债务到期直到2027年，并计划在明年进行再融资 [21] * 公司利率互换的固定利率比例在2025年12月到期后约为84%，长期目标是90% [53][92] 市场展望与风险 * 公司对2026年的展望不假设经济衰退，认为消费者具有韧性，主力杂货商和生活必需品零售商持续为公司中心带来稳定客流量 [19] * 近期利率的显著下降预计将继续对房地产价值产生积极影响 [21] * 过去十年及未来新建供应有限，当前的经济回报使得新建购物中心难以合理化，这放大了需求因素的影响 [22] * 公司认为，如果出现更疲软的经济环境，其以杂货店为核心、生活必需品为主的业务重点将展现投资组合的韧性，正如在全球金融危机和疫情期间所表现的那样 [20] * 关于关税影响，公司认为主要冲击已经过去，现在将是边际影响，其业务中约85%的租户所受影响较小 [49][50] * 对于快餐行业，尽管市场存在一些担忧，但每平方英尺销售额保持稳定，且该类别需求旺盛，即使有租户退出也有充足的后备需求 [62][63]

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财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心运营资金为每股0.26美元 [7] - 第三季度同店净营业收入增长4.8% [5][12] - 第三季度营收同比增长6% [22] - 平均基本租金为25.59美元 较去年同期增长8.2% 较四年前同期增长26% 复合年增长率为5.9% [7] - 第三季度入住率达到94.2% 较第二季度上升30个基点 [5] - 直线租赁价差为19.3% 为连续第14个季度超过17% [7] - 全公司总人数较一年前减少6% [22] - 预计第四季度年化债务与息税折旧摊销前利润比率将处于6倍中高段水平 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度签署总租赁价值为2910万美元 新租赁价差为22.5% 续租价差为18.6% [12] - 投资组合客流量较2024年第三季度增长4% [12] - 成功租户类型包括扩展外卖服务的餐厅以及美容、健康、保健、健身等业态 [12][13] - 匹克球需求增长 计划在Boulevard屋顶开发匹克球场以增加收入 [14][15] - 共享办公空间Cubic Zach产品占投资组合比例很小 但租约数量多且期限短 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 主要市场为德克萨斯州和亚利桑那州 商业友好环境和强劲人口趋势支撑需求 [11] - 休斯顿大都会区过去15年增加近200万人口 凤凰城大都会区同期增加100万居民 [17] - Terravita中心因台积电附近半导体制造设施而经历动态增长 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 长期核心运营资金每股增长目标为5%至7% [6][9] - 通过资产回收努力升级投资组合 过去三年完成约1.5亿美元收购和处置 [10] - 重新开发项目预计在未来几年投入2000万至3000万美元资本支出 为同店净营业收入增长贡献高达1% 预计2026年交付 [6][7] - 主动跟踪消费者行为变化并利用这些知识 变化主要来自代际变迁、人口迁移和技术变革三大驱动力 [15][16][17] - Green Street的资产评分在过去两年半内提升5分 在同行中领先 [5] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第四季度通常是 strongest 租赁季度 预计将以强劲势头结束今年 [5] - 消费者支出在整体健康和心理健康方面持续增加 [12] - 租赁需求依然强劲 租赁价差未见减弱迹象 [24][25][26][27][28][29] - 对实现2025年核心运营资金每股1.03至1.07美元的指引充满信心 并将同店净营业收入增长区间提高至3.5%至4.5% [20] - 股息支付率健康 预计股息将与盈利增长同步增长 [22] 其他重要信息 - 修改并延长了信贷安排 将估值上限利率提高至6.75% 定期债务加权平均期限为4.3年 固定债务加权平均利率为4.8% [6][20][21] - 第三季度确认约80万美元与再融资相关的债务清偿成本 已在核心运营资金中调整 [21] - Pillarstone合资企业接近解决 本季度已收到1360万美元 预计12月中旬再收到约4000万美元 [37][81][82] - 计划在2025年12月于达拉斯举行的REIT World会议上与投资者会面 [9][121] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2026年租金到期情况以及租赁价差预期 [23] - 回应称租户基础高度多元化 有1500个租户 明年租金水平无特殊之处 [24] - 继续看到强劲的租赁需求 租赁价差未见减弱迹象 预计将保持甚至超过当前水平 [25][26][27][28][29] 问题: 入住率变化详情 特别是大小中心差异 [30] - 解释为主动收回较小空间以引入更高收入和更优质租户的策略 与过去几年做法一致 [31][32][33] - 强调报告的是已入驻的入住率 许多同行报告的是已租赁未入驻的入住率 [34] - 第四季度趋势良好 预计今年将强势收官 [35] 问题: Pillarstone合资企业最新情况 [36] - 回应称接近尾声 处于资金收取阶段 已与法院达成和解协议 待批准后预计12月分配收益 [37] 问题: 杠杆率从第三季度7.2%降至第四季度预期中高段6倍的驱动因素 [43][45] - 解释为资产负债表持续改善和运营改善共同作用 第四季度通常是 strongest 季度 有销售额分成条款触发 [46] - 回收努力存在时间差 收购先于处置 但预计随着时间推移会平衡 [46] 问题: 收购和处置的时间安排及规模 [47] - 预计第四季度完成几笔收购和一到两笔处置 与过去三年模式一致 规模可能略高于年初提及的4000万美元 但无重大变化 [47][62] 问题: 第三季度房地产税应计项目增加的原因及预期 [53][56] - 解释为德克萨斯州不稳定的房地产估值流程所致 通常经历多步骤流程 最终估值会下降 大部分成本可转嫁给租户 [58] 问题: 第四季度约4%的基础租金到期是否与月度租约集中有关 [63][64] - 澄清主要与Cubic Zach共享办公空间产品有关 其租约数量多但期限短 核心租约到期数量约为50份 与往年一致 [66][68] - 在此环境下滚动更高比例租约对公司有利 约有20%租约在滚动 [68] 问题: 收购资产租金更高、资本化率更高 而出售资产租金更低、资本化率更低的原因 [70][71][72] - 解释为资本配置策略 持续升级投资组合 购买未来增长潜力更大的资产 升级租户基础和物业质量 [72][73] - 团队在收购后能快速提升净营业收入 [73] 问题: Pillarstone合资企业的具体时间和金额预期 [79][80] - 提供更新 本季度已收到1360万美元 预计12月再收到约4000万美元 需待法院11月听证会批准 [81][82] - 第四季度指引未包含Pillarstone收益的影响 4000万美元收益可使杠杆率降低约0.5倍 [87][89] 问题: 地块开发策略是持有还是出售 [91][92] - 回应称视具体地块而定 会构建对买家有吸引力的租约以保留出售选项 是逐案决策 [92] 问题: 第四季度租金管道中是否有已签署但免租期未结束的租约 [96] - 强调报告的是已入驻的入住率 由于租户规模小、租约短 动作迅速 没有大量已签署未入驻的租约 [98] - 同店净营业收入增长指引已包含任何免租期等因素 [99] - 第四季度租赁活动是当前谈判和前期谈判共同作用的结果 趋势与往年一致 [101][103][104][105][106] - 今年租赁活动未见减弱 [107][108][109] 问题: 重新开发资本支出对净营业收入的影响时间及2026年规模 [110] - 表示影响均匀分布在多年 2026年规模与过去一年相似 一些较大项目可能在2027年上线 [111][112][113][114][115] 问题: 年底前收购和处置的资本化率是否与历史水平一致 [116] - 回应称总体是 资本化率与演示材料第10页所示一致 无重大变化 同时关注收购后第300天的资本化率提升潜力 [116][117]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO增至8600万美元，即摊薄后每股0.62美元，同比每股增长8.8%，核心FFO增至8820万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [5][26] - 更新2025年Same center NOI增长指引至3.1% - 3.6%，2025年NAREIT FFO每股指引在中点较2024年增长6.3%，2025年核心FFO每股指引在中点较2024年增长6% [29][30] - 截至6月30日，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR之比为5.4倍，上一季度年化基础上为5.3倍 [27] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，二季度末95%的总债务为固定利率 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度可比续约租金价差为19.1%，续约租金价差为20.7%，可比新租赁租金价差为34.6%，新租金价差为28.1%，租赁交易实现平均年租金增长2.7% [18][19] - 二季度末投资组合出租率为97.4%，锚定租户出租率为98.9%，环比增加50个基点，内铺出租率为94.8%，环比增加20个基点 [19][20] - 二季度邻居留存率为94%，租户续约每平方英尺仅花费0.49美元用于租户改进 [23][24] - 二季度末有21个项目正在建设中，平均预计收益率在9% - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，为租户提供超18万平方英尺空间，每年新增NOI约370万美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于低失业率，低于购物中心同行平均水平，市场内三英里贸易区平均人口为6.8万，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高15% [22] - 目前关注名单上的前10大租户约占ABR的2% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略和基于必需品的专注策略，打造有韧性的投资组合，实现稳定增长，通过收购符合策略和规模的中心，增加长期价值 [6][12][13] - 公司计划全年进行3.5亿 - 4.5亿美元的总收购，若有有吸引力的机会会增加收购，但会保持纪律性 [14] - 公司将通过出售资产来管理投资组合，预计全年出售5000万 - 1亿美元资产 [116] - 公司认为收购未锚定中心是新的增长机会，预计占总收购量的10%，可能增至15%，但占总投资组合比例低于10% [146][148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场关注关税和美国经济稳定性，但公司对投资组合有信心，70%的ABR来自必需品，能提供可预测的高质量现金流和下行保护，约85%的租户受关税影响有限 [10][11] - 公司认为市场有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年收购情况 [55][56] - 公司相信凭借高质量现金流、团队能力和独特优势，能够实现中到高个位数的核心FFO每股年度增长，为股东提供防御和进攻的良好平衡 [15][161] 其他重要信息 - 公司第二季度购买了1.33亿美元资产，年初至今总收购额达2.87亿美元 [14] - 公司二季度完成了本金为5.25%、2032年2月19日到期的高级债券发行，所得款项用于补充循环信贷额度的流动性 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司能在竞争交易中获胜的原因及今年关注影子锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队长期具备相关能力，且收购策略纪律性强，今年收购的影子锚定中心有优质杂货店，能增加增长和稳定性 [33][34][49] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束及是否会持续 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年，租赁需求持续强劲，无新供应 [37][38][39] 问题: 预计下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司不提供季度指引，预计全年同店NOI和FFO增长更稳定，2024年第四季度同店增长较高，导致季度增长数据有偏差，今年Q3和Q4预测将持续增长 [45][46] 问题: 核心、影子和未锚定物业的市场情况及是否被核心产品定价挤出 - 上半年公司收购的未锚定中心占14%，影子锚定中心占50%，锚定中心占35%，影子锚定中心有优质杂货店，能带来增长和稳定，并非因市场因素，而是符合公司收购目标 [48][49][50] 问题: 能否详细说明交易市场情况、未提高收购指引的原因 - 市场较为稳定，有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年情况，若有机会会超过指引进行收购 [55][56] 问题: 可变利率债务的展望和计划及舒适的可变利率债务水平 - 目前公司95%的债务为固定利率，会机会主义地对待债务和股权资本市场，通过发行管理可变利率债务敞口，长期目标是约90%的固定利率 [59][60][61] 问题: 公司对入住率上限的看法及提高租金价差和租金 escalators 的策略 - 公司认为入住率高代表资产质量高，零售商选择公司物业表明物业优质，预计内铺入住率还有100 - 150个基点的提升空间，锚定租户入住率将达到99.2% - 99.3%，公司通过收购和租赁需求提升入住率 [65][66][67] 问题: 受关税影响的类别及租户和消费者如何承担关税成本 - 公司必需品业务受关税影响小，约15%的租户受影响，他们多数能将成本转嫁给供应商，租户会承担部分利润损失，对消费者影响较小，目前租赁市场未受影响 [72][73] 问题: 同店增长计算方法及股票价格和股权成本对收购量的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产，股权发行目前不限制公司收购，公司认为股票相对于私人市场价值和同行有折扣，会机会主义地进行收购，不计划在2025年指引中进行股权发行，会保持杠杆率在中五倍水平，下半年可能出售部分资产 [78][84][85] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产加权基础上接近7% - 7.5%，收购和出售的价差不大，具体情况会根据资产而异，所有情况都包含在指引数字中 [87][88] 问题: 公司对影子和未锚定中心在投资组合中最大占比的看法及传统和影子锚定购物中心的资本化率差异 - 未锚定中心占比约10%，影子锚定中心与核心锚定项目可互换，目前占7%，有望提高，从非杠杆内部收益率看，影子锚定中心比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [91][93][94] 问题: 公司中心消费者的行为趋势及受Kroger商店关闭影响的位置和市场中积极扩张的杂货店 - 消费者情绪调查显示负面，但销售持续增长，公司中心客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，公司市场失业率低，零售商认为消费者强劲；公司有一个Kroger店铺在关闭名单中，预计本月关闭，已有另一家杂货店回填；市场中积极扩张的杂货店有Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [99][100][107] 问题: 下半年同店NOI增长隐含减速是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 从绝对美元而非同比看，同店NOI从Q2到Q3到Q4将增长，去年费用时间和支出影响了季度数据，今年会更平稳；公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置5000万 - 1亿美元资产，会保持纪律性 [114][115][116] 问题: Kroger商店关闭是否会出现共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的Kroger店铺无共同租赁问题，共同租赁问题常见于权力空间；公司未明确计划今年进行另一笔债券发行，但会机会主义地进入市场，管理到期日历和与收购相关的债务 [121][122][124] 问题: 更新坏账指引并收紧范围的原因及可能导致达到较高低端的结果 - 第二季度坏账与第一季度和2024年情况一致，公司对当前水平有信心，因此收紧范围，考虑到强劲的租赁需求和租金价差，预计全年坏账情况与目前一致 [128][129][130] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购的资本化率 - 期权租赁租金价差取决于是否是杂货店续租或其他租户，杂货店续租价差较低，其他租户可能较高，这是季度内40个期权的组合情况；年初至今收购资产的资本化率为6.3% [137][140][141] 问题: 收购未锚定中心的资本化率、战略原理、位置及提高入住率的速度 - 公司在当地市场有优势，收购的未锚定中心初始收益率和租金增长潜力好，预计占总收购量10% - 15%，占总投资组合低于10%，能带来增量增长，风险可控；收购的未锚定中心新租赁价差约43%，续约价差在中30%，CAGR超过3%；收购的未锚定中心能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到上90% [146][149][153] 问题: 公司如何为JV合作收购资产及JV合作伙伴的需求和回报期望是否变化 - 公司有两个JV合作，为每个基金设定了目标，目前已收购4个物业，预计下半年会有进展，一个较小的基金预计年底完成投资，另一个会持续一段时间，收购情况取决于市场和基金匹配度 [155][156][157]