财务数据和关键指标变化 - 第二季度Same center NOI增长4.2%，核心FFO每股增长8.5%，NAREIT FFO增至8600万美元，即摊薄后每股0.62美元，同比每股增长8.8%，核心FFO增至8820万美元，即摊薄后每股0.64美元，同比每股增长8.5% [5][26] - 更新2025年Same center NOI增长指引至3.1% - 3.6%，2025年NAREIT FFO每股指引在中点较2024年增长6.3%，2025年核心FFO每股指引在中点较2024年增长6% [29][30] - 截至6月30日，净债务与过去十二个月年化调整后EBITDAR之比为5.4倍，上一季度年化基础上为5.3倍 [27] - 债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为5.7年，二季度末95%的总债务为固定利率 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度可比续约租金价差为19.1%，续约租金价差为20.7%，可比新租赁租金价差为34.6%，新租金价差为28.1%，租赁交易实现平均年租金增长2.7% [18][19] - 二季度末投资组合出租率为97.4%，锚定租户出租率为98.9%，环比增加50个基点，内铺出租率为94.8%，环比增加20个基点 [19][20] - 二季度邻居留存率为94%，租户续约每平方英尺仅花费0.49美元用于租户改进 [23][24] - 二季度末有21个项目正在建设中，平均预计收益率在9% - 12%，年初至今9个项目已稳定运营，为租户提供超18万平方英尺空间，每年新增NOI约370万美元 [24][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场受益于低失业率，低于购物中心同行平均水平，市场内三英里贸易区平均人口为6.8万，平均家庭收入中位数为9.2万美元，比美国中位数高15% [22] - 目前关注名单上的前10大租户约占ABR的2% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用增长排名策略和基于必需品的专注策略，打造有韧性的投资组合，实现稳定增长，通过收购符合策略和规模的中心，增加长期价值 [6][12][13] - 公司计划全年进行3.5亿 - 4.5亿美元的总收购，若有有吸引力的机会会增加收购，但会保持纪律性 [14] - 公司将通过出售资产来管理投资组合，预计全年出售5000万 - 1亿美元资产 [116] - 公司认为收购未锚定中心是新的增长机会，预计占总收购量的10%，可能增至15%，但占总投资组合比例低于10% [146][148] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管市场关注关税和美国经济稳定性，但公司对投资组合有信心，70%的ABR来自必需品，能提供可预测的高质量现金流和下行保护，约85%的租户受关税影响有限 [10][11] - 公司认为市场有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年收购情况 [55][56] - 公司相信凭借高质量现金流、团队能力和独特优势，能够实现中到高个位数的核心FFO每股年度增长，为股东提供防御和进攻的良好平衡 [15][161] 其他重要信息 - 公司第二季度购买了1.33亿美元资产，年初至今总收购额达2.87亿美元 [14] - 公司二季度完成了本金为5.25%、2032年2月19日到期的高级债券发行，所得款项用于补充循环信贷额度的流动性 [28] 问答环节所有提问和回答 问题: 公司能在竞争交易中获胜的原因及今年关注影子锚定中心的驱动因素 - 公司逐个市场、逐个物业进行收购，收购团队长期具备相关能力，且收购策略纪律性强，今年收购的影子锚定中心有优质杂货店，能增加增长和稳定性 [33][34][49] 问题: 2024年租户更替对2025年增长的逆风何时结束及是否会持续 - 目前已回填约70%的空置空间，约15个超过1万平方英尺的空间仍空置，租金预计在2026年开始体现，部分可能延续到2027年，租赁需求持续强劲，无新供应 [37][38][39] 问题: 预计下半年同店NOI增长减速的原因 - 公司不提供季度指引，预计全年同店NOI和FFO增长更稳定，2024年第四季度同店增长较高，导致季度增长数据有偏差，今年Q3和Q4预测将持续增长 [45][46] 问题: 核心、影子和未锚定物业的市场情况及是否被核心产品定价挤出 - 上半年公司收购的未锚定中心占14%，影子锚定中心占50%，锚定中心占35%，影子锚定中心有优质杂货店，能带来增长和稳定，并非因市场因素，而是符合公司收购目标 [48][49][50] 问题: 能否详细说明交易市场情况、未提高收购指引的原因 - 市场较为稳定，有更多产品和买家，部分买家竞争激进，公司会保持纪律性，谨慎对待下半年情况，若有机会会超过指引进行收购 [55][56] 问题: 可变利率债务的展望和计划及舒适的可变利率债务水平 - 目前公司95%的债务为固定利率，会机会主义地对待债务和股权资本市场，通过发行管理可变利率债务敞口，长期目标是约90%的固定利率 [59][60][61] 问题: 公司对入住率上限的看法及提高租金价差和租金 escalators 的策略 - 公司认为入住率高代表资产质量高，零售商选择公司物业表明物业优质，预计内铺入住率还有100 - 150个基点的提升空间，锚定租户入住率将达到99.2% - 99.3%，公司通过收购和租赁需求提升入住率 [65][66][67] 问题: 受关税影响的类别及租户和消费者如何承担关税成本 - 公司必需品业务受关税影响小，约15%的租户受影响，他们多数能将成本转嫁给供应商，租户会承担部分利润损失，对消费者影响较小，目前租赁市场未受影响 [72][73] 问题: 同店增长计算方法及股票价格和股权成本对收购量的影响 - 同店池计算为2024年1月1日前收购的所有资产，股权发行目前不限制公司收购，公司认为股票相对于私人市场价值和同行有折扣，会机会主义地进行收购，不计划在2025年指引中进行股权发行，会保持杠杆率在中五倍水平，下半年可能出售部分资产 [78][84][85] 问题: 收购和出售的资本化率价差 - 出售资产加权基础上接近7% - 7.5%，收购和出售的价差不大，具体情况会根据资产而异，所有情况都包含在指引数字中 [87][88] 问题: 公司对影子和未锚定中心在投资组合中最大占比的看法及传统和影子锚定购物中心的资本化率差异 - 未锚定中心占比约10%，影子锚定中心与核心锚定项目可互换，目前占7%，有望提高，从非杠杆内部收益率看，影子锚定中心比核心杂货店项目宽50 - 100个基点，资本化率差异约为50 - 75个基点 [91][93][94] 问题: 公司中心消费者的行为趋势及受Kroger商店关闭影响的位置和市场中积极扩张的杂货店 - 消费者情绪调查显示负面，但销售持续增长，公司中心客流量强劲，就业是驱动消费者行为的关键因素，公司市场失业率低，零售商认为消费者强劲；公司有一个Kroger店铺在关闭名单中，预计本月关闭，已有另一家杂货店回填；市场中积极扩张的杂货店有Sprouts、Kroger、Publix、Whole Foods、Walmart、HEB和ALDI [99][100][107] 问题: 下半年同店NOI增长隐含减速是否与费用时间有关及处置资产的金额 - 从绝对美元而非同比看，同店NOI从Q2到Q3到Q4将增长，去年费用时间和支出影响了季度数据，今年会更平稳；公司未给出处置资产的指引，但预计全年处置5000万 - 1亿美元资产，会保持纪律性 [114][115][116] 问题: Kroger商店关闭是否会出现共同租赁问题及指引中是否包含增量债务发行 - 公司受影响的Kroger店铺无共同租赁问题，共同租赁问题常见于权力空间；公司未明确计划今年进行另一笔债券发行，但会机会主义地进入市场，管理到期日历和与收购相关的债务 [121][122][124] 问题: 更新坏账指引并收紧范围的原因及可能导致达到较高低端的结果 - 第二季度坏账与第一季度和2024年情况一致，公司对当前水平有信心，因此收紧范围，考虑到强劲的租赁需求和租金价差，预计全年坏账情况与目前一致 [128][129][130] 问题: 第二季度期权租赁租金价差较高的原因及收购的资本化率 - 期权租赁租金价差取决于是否是杂货店续租或其他租户，杂货店续租价差较低，其他租户可能较高，这是季度内40个期权的组合情况；年初至今收购资产的资本化率为6.3% [137][140][141] 问题: 收购未锚定中心的资本化率、战略原理、位置及提高入住率的速度 - 公司在当地市场有优势，收购的未锚定中心初始收益率和租金增长潜力好，预计占总收购量10% - 15%，占总投资组合低于10%，能带来增量增长，风险可控；收购的未锚定中心新租赁价差约43%，续约价差在中30%，CAGR超过3%；收购的未锚定中心能快速提高入住率，如丹佛的资产在两个月内从低80%提升到上90% [146][149][153] 问题: 公司如何为JV合作收购资产及JV合作伙伴的需求和回报期望是否变化 - 公司有两个JV合作，为每个基金设定了目标，目前已收购4个物业，预计下半年会有进展，一个较小的基金预计年底完成投资，另一个会持续一段时间，收购情况取决于市场和基金匹配度 [155][156][157]