财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为0.7%，年初至今经济回报率达3.7%，截至季度末总股东回报率超10% [9] - 截至6月30日，每股账面价值较上一季度下降3%至18.45美元，第二季度实现0.7%的正经济回报，年初至今经济回报率为3.7% [20] - 每股可分配收益增加0.01美元至0.73美元，再次超过本季度股息 [21] - 投资组合收益率从5.23%升至5.41%，平均回购利率降至4.53%，较上一季度下降3个基点 [21] - 不含PAA的净利息利差升至1.47%，净利息收益率升至1.71% [22] - 截至6月30日，可用融资资产约74亿美元，较第一季度减少约7000万美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 投资组合市值近800亿美元，较上一季度增长6% [10] - 本季度增加约45亿美元名义价值的代理抵押支持证券（MBS） [11] 住宅信贷业务 - 投资组合市值66亿美元，资本24亿美元，基本保持不变 [13] - Onslow Bay平台本季度完成7笔交易，证券化规模达36亿美元，7月新增2笔，2025年累计完成15笔，规模达76亿美元，为公司和合资企业产生9.13亿美元高收益自有资产 [13] - 信贷代理渠道产生53亿美元锁定贷款，发放37亿美元贷款 [14] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - 投资组合市值33亿美元，资本26亿美元，保持不变 [17] - 本季度新增约3000万美元市值的MSR [17] - 三个月 CPR 为4.6%，严重拖欠率维持在50个基点，代管余额同比增长6% [17] 各个市场数据和关键指标变化 宏观市场 - 美国上半年经济年化增长率约1%，低于近年水平，但好于解放日后预期 [6] - 第二季度雇主新增近45万个就业岗位，失业率微降至4.1% [6] - 通胀可能是过去三个季度以来最慢的，服务业通胀持续下降抵消了商品价格的上涨 [7] 金融市场 - 长期国债收益率仍处于高位，互换利差未能扭转4月大部分收紧态势，代理MBS利差本季度扩大5 - 10个基点 [9] 住房市场 - 待售库存持续增加，进入买方市场，预计近期大部分住房市场同比将略有下降 [15][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在当前环境下通过三大住房金融策略为股东创造强劲的风险调整回报 [9] - 短期内，因代理业务利差具有吸引力，将超配代理业务；长期来看，将战略性扩大住宅信贷和MSR投资组合 [18] - 公司致力于拓展和多元化融资渠道，增强流动性和运营灵活性 [22][23] - 在住宅信贷业务中，公司通过收紧信贷标准、提高资产质量来应对市场变化，并利用Onslow Bay平台的优势扩大市场份额 [13][14] - 在MSR业务中，公司专注于建立流动服务关系和能力，拓展次级服务和再捕获合作伙伴关系 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国经济在贸易不确定性和市场波动中保持韧性，美联储可能在2025年进行两次降息 [6][8] - 公司对代理业务持乐观态度，认为基本面良好，有多个潜在催化剂可改善代理MBS技术面 [12] - 尽管住房市场面临挑战，但公司凭借对贷款制造策略的全面控制和低杠杆资产，处于有利地位 [16] - 公司对当前经济回报和股息支付能力有信心，预计未来能够覆盖并可能超过股息 [28][29] 其他重要信息 - 会议中可能会同时展示GAAP和非GAAP财务指标，GAAP与非GAAP指标的调节信息包含在财报发布中 [3] - 会议内容可在公司网站的演示文稿部分找到相关的2025年第二季度投资者演示文稿和财务补充资料 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：本季度至今的账面价值更新情况 - 截至昨晚，除股息应计外，账面价值上涨约0.5%，经济回报率约1.5% [27] 问题2：对股息的信心以及与投资组合经济回报的关系 - 公司年初提高了股息，有信心能够盈利并覆盖股息，预计今年剩余时间也能如此 [28] - 投资组合的目标是实现接近或超过股息的经济回报，虽然对冲成本可能会有所影响，但目前对年初至今的经济回报感到满意 [28][29] 问题3：在第二季度管理投资组合的舒适度以及如何平衡投资和市场不确定性 - 公司本季度初流动性良好，杠杆率较低，因此在市场波动时能够灵活调整杠杆和管理利率风险 [33][34] - 在市场不确定时，公司更倾向于筹集资本而非增加杠杆，目前杠杆率较低，有灵活性进行投资 [37][38] 问题4：利率下降和房价负增长对信贷投资组合的影响以及应对措施 - 公司自2022年以来多次收紧信贷标准，信贷投资组合质量较高，即使房价下跌20%，也只有约4%的投资组合可能处于水下 [46][47] - 投资组合的提前还款曲线较平缓，且有提前还款保护措施，能够较好地抵御利率下降带来的风险 [50][51] 问题5：是否有按年份划分的信贷投资组合披露信息 - 目前没有披露该信息，但可以在后续讨论中考虑是否披露 [52] 问题6：对GSE改革的预期以及对业务的影响 - 预计GSE改革将在近期提上日程，GSE需要筹集资本，公司有望竞争部分非核心贷款的发放业务 [56] - 在信贷代理渠道中，约10% - 11%的锁定贷款量为代理抵押品，公司会利用GSE的定价和效率优势 [59] 问题7：外部因素对MSR投资组合估值倍数的影响 - 技术进步和行业整合降低了服务成本，这对MSR估值产生积极影响，公司与相关服务提供商合作，能够从中受益 [61] - 浮动账户增长和客户关系发展为MSR带来额外收入机会 [63] 问题8：如何看待低息MSR与高息MSR的配对机会 - 公司通过与大型、技术先进的服务提供商合作，具备参与各种票面利率MSR业务的能力，并隔离不同票面利率的对冲策略 [68] - 低息MSR市场仍有交易需求，公司既促进此类交易，也在建设相关基础设施 [69] 问题9：MSR对套期保值组合的贡献以及对投资组合回报的支持程度 - MSR对整体套期保值组合的贡献不到2%，虽然结构杠杆较低，但能产生强大的利差收益 [70] 问题10：代理MBS的需求情况以及对利差的预期 - 固定收益基金资金流入强劲，CMO发行活跃，目前代理MBS需求主要来自这些方面 [73] - 银行和海外账户的需求尚未明显体现，但随着美联储降息，预计银行将增加对代理MBS的需求，利差可能会收紧3 - 5个基点 [75][76] 问题11：第三季度住宅信贷业务的发行情况和利润率预期 - 年初至今的住宅信贷市场发行规模达920亿美元，超过分析师预期，预计今年将是自2021年以来发行规模最高的一年 [81] - 公司目前的证券化交易中，AAA级债券的利差处于较紧水平，在对应渠道中保留约11% - 12%的交易，资本回报率为中高个位数 [82][83] 问题12：关税对通胀的影响以及美联储降息预期变化对代理业务的影响 - 关税将导致商品通胀上升，但服务通胀和住房通胀将下降，预计美联储将按计划进行两次降息，年底核心PCE约为3.1% [93][94] - 如果美联储不降息，收益率曲线将变平，代理MBS在波动率可控的情况下应表现良好；如果经济恶化，美联储更激进降息，对代理业务将是利好 [95]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度经济回报率为0.7%，年初至今经济回报率为3.7%，截至季度末总股东回报率超10% [7] - 6月30日，每股账面价值较上一季度下降3%至18.45美元，第二季度实现正经济回报0.7% [19] - 每股可分配收益增至0.73美元，超过本季度股息，投资组合收益率升至5.41%，平均回购利率降至4.53% [20] - 净利息利差（不包括PAA）升至1.47%，净利息利润率（不包括PAA）升至1.71% [21] - 第二季度通过ATM计划筹集超7.5亿美元增值资本，杠杆率略升至5.8倍 [8] - 截至6月30日，可用于融资的资产约74亿美元，较第一季度减少约7000万美元 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 代理业务 - 代理投资组合市值近80亿美元，较上一季度增长6%，本季度名义上增加约45亿美元 [9][10] 住宅信贷业务 - 住宅信贷投资组合市值66亿美元，资本24亿美元，基本保持不变 [12] - Onslow Bay平台本季度完成7笔证券化交易，总额36亿美元，7月又完成2笔，2025年累计完成15笔，总额76亿美元，为公司和合资企业产生9.13亿美元高收益自有资产 [12] - Onslow Bay信贷代理渠道本季度产生53亿美元锁定业务，发放37亿美元贷款，当前锁定业务加权平均FICO为764，贷款价值比为68%，超95%为第一留置权 [13] 抵押贷款服务权（MSR）业务 - MSR投资组合市值33亿美元，资本26亿美元，保持不变，本季度新增购买市值约3000万美元 [15] - MSR投资组合三个月的条件提前还款率（CPR）为4.6%，严重拖欠率维持在50个基点，代管余额同比增长6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国上半年经济年化增长率约1%，二季度雇主新增近45万就业岗位，失业率降至4.1%，整体招聘放缓，劳动力市场相对平衡，裁员有所减少 [5] - 通胀可能是过去三个季度以来最慢的水平，服务业通胀持续下降抵消了商品价格的上涨 [6] - 市场情绪在二季度好转，风险资产从4月初的低迷中恢复，金融状况达到2022年加息周期以来最宽松的水平之一 [6] - 长期国债收益率仍处于高位，互换利差未能扭转4月大部分收紧态势，代理抵押支持证券（MBS）利差本季度扩大5 - 10个基点 [7] - 住房市场待售库存持续增加，进入买方市场，预计短期内大部分住房市场同比将略有下降 [13][14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计美联储将在2025年实施两次降息，短期内看好代理业务，长期将战略性发展住宅信贷和MSR投资组合 [6][17] - 公司通过多种方式扩大和多元化资金来源，增强流动性和运营灵活性，包括增加非按市值计价安排、第二留置权和HELOC额度、结构化回购协议和承诺额度等 [21][22] - 公司认为代理业务基本面良好，有潜在催化剂改善技术面，对GSE改革持乐观态度，预计可竞争部分GSE非核心贷款的发起业务 [11][56][57] - 公司在住宅信贷业务上提前收紧信贷标准，确保投资组合质量，通过Onslow Bay平台开展证券化和信贷代理业务，保持行业领先地位 [12][13][45] - 公司在MSR业务上专注于建立流量服务关系和能力，扩大次级服务和再捕获合作伙伴关系，利用技术进步和行业整合降低成本，提高估值 [17][61][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为宏观波动性下降对投资组合有利，若美联储降息，抵押行业将受益，公司凭借低杠杆和充足流动性，在当前投资环境中具有灵活性 [17] - 公司对股息支付有信心，预计本季度及全年可覆盖并可能超过股息，认为投资组合经济回报率应接近或高于股息率 [27] - 公司认为当前利率市场不确定性是常态，需做好应对多种结果的准备，将严格控制利率风险 [34][35] - 公司认为代理MBS基本面支持利差收紧，即使没有银行和海外账户额外需求，利差也可能收紧3 - 5个基点，若监管改革和货币政策放松，需求将大幅增加 [75][76] - 公司认为非机构市场具有弹性和成熟度，资本市场保持强劲，将继续扩大投资者基础 [81][82] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中可能同时提供GAAP和非GAAP财务指标，GAAP与非GAAP指标的调节信息包含在财报发布中 [2] - 会议内容可在公司网站的演示文稿部分找到2025年第二季度投资者演示文稿和财务补充资料 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 截至目前季度的账面价值更新情况 - 截至昨晚，除股息应计外，账面价值上涨约0.05%，经济回报率约1.5% [26] 问题2: 对股息的信心以及与投资组合经济回报的关系 - 公司年初提高股息，有信心可实现，本季度已超过股息，预计全年可覆盖并可能超过，投资组合经济回报率应接近或高于股息率，虽有对冲成本影响，但今年至今经济回报情况良好 [27][28] 问题3: 二季度投资组合管理思路，以及在市场吸引力下平衡投资和杠杆的决策 - 公司二季度初流动性好、杠杆低、有充足容量，重点管理风险敞口，允许杠杆适度上升，更关注利率风险，保持利率风险可控，对利率走势有信心 [33][34][35] - 公司筹集资本时注重增值，将新资本与现有资本同等对待，根据杠杆情况决定是否投资，目前对杠杆水平满意，若有机会可能继续筹集资本 [37][38][39] 问题4: 利率下降和房价负增长对信贷投资组合的影响，以及是否有按年份划分的信贷投资组合信息 - 公司提前收紧信贷标准，信贷投资组合质量高，市场LTV约62%，假设房价下跌20%，约4%的投资组合可能处于水下 [45][46] - 公司信贷投资组合的提前还款保护较好，S曲线比代理市场和巨额市场更平坦，即使利率大幅反弹也有较好的抗风险能力 [49][50] - 公司目前未披露按年份划分的信贷投资组合信息，但可后续讨论是否披露 [52] 问题5: 对GSE改革的预期，以及对信贷业务机会和发展的影响 - 公司预计GSE改革将提上日程，GSE需筹集资本，私有化前还有很多工作要做，公司认为可竞争部分GSE非核心贷款的发起业务，对代理业务技术面和住宅信贷业务发展有利 [56][57] - 公司信贷代理渠道约10% - 11%的锁定业务为代理抵押品，常包含在非QM交易中，利用了GSE的定价和效率 [57] 问题6: 外部因素对MSR投资组合估值的影响 - 技术进步和行业整合降低了服务成本，公司与领先服务商合作，受益于成本下降和服务效率提升，对MSR估值有积极影响 [61][62] - 代管余额增加和客户关系发展为MSR资产带来额外收入机会，虽处于起步阶段但前景广阔 [63] 问题7: 如何看待低息MSR与高息MSR的配对机会，以及MSR对投资组合对冲和回报的支持程度 - 公司建立了参与各票面利率MSR业务的能力，通过与大型、优质、技术领先的服务商合作，隔离不同票面利率的对冲策略，准备参与各票面利率业务，同时促进低息MSR的交易和资本再分配 [68][69] - MSR在整体对冲投资组合中占比不到2%，结构杠杆小，虽持续期变化不大，但能产生强大的利差收益，有少量负持续期 [70][71] 问题8: 代理MBS当前需求情况、预期及对利差的影响 - 固定收益基金4月有50亿美元赎回，但此后每月有50亿美元流入，CMO发行强劲，每月25 - 30亿美元，占市场总供应约30%，虽银行和海外账户需求未出现，但基本面支持代理MBS，隐含波动率处于三年低点，无额外需求利差也可能收紧3 - 5个基点，若监管改革和货币政策放松，需求将大幅增加 [74][75][76] 问题9: 二季度住宅信贷证券化业务情况，三季度展望及利润率预期，以及信贷标准调整对业务量的影响 - 今年至今非机构市场总发行量920亿美元，预计将是2021年以来发行量最高的一年，公司最新AAA债券发行价格为1.38亿美元，优于其他发行人，显示非机构市场的弹性和成熟度，资本市场保持健康，公司将继续扩大投资者基础 [81][82] - 公司未公布信贷代理渠道利润率，但预计保留约11% - 12%的交易，使用约1 - 1.5倍追索权杠杆，每100美元资本部署回报率为中高个位数 [83] - 本季度锁定业务53亿美元，发放贷款37亿美元，与一季度基本持平，略低于四季度，行业整体发放量同比增长约20%，公司认为当前业务量和信贷标准合适，市场份额约15% [84][85][86] 问题10: 宏观展望中收益率曲线陡峭化共识下，关税对通胀影响超预期的风险，以及美联储降息预期变化时代理业务的表现 - 公司认为关税将导致通胀上升，预计服务通胀和住房通胀将下降，商品通胀将上升，美联储预测年底核心个人消费支出（PCE）为3.1%，相当于每月约25个基点，公司认为这是合理的，预计美联储将实施两次降息 [93][94] - 若通胀高于预期，美联储不降息，收益率曲线将变平，公司有对冲措施，代理MBS在波动可控情况下表现良好；若经济恶化，美联储更激进降息，对代理业务有利 [95]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损为每股摊薄后0.29美元，归属于普通股股东 [6][16] - 截至3月31日，每股账面价值为3.58美元，而12月31日为3.82美元 [7][17] - 以NAV计算，在未考虑本季度通过ATM筹集的资本前，较12月31日下降约750万美元，即3.2% [7] - 第一季度末财务杠杆保持在5.2倍 [7] - 第一季度末资产负债表上有4700万美元的无限制现金 [7] - 第一季度综合亏损为260万美元，即每股摊薄后0.08美元，归属于普通股股东 [16] - 第一季度可分配收益（EAD）为540万美元，即每股0.17美元 [16] - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务线 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额（UPB）为170亿美元，市值约为2.27亿美元 [10] - MSR及相关净资产约占公司股权资本的44%，占可投资资产（不包括现金）的24% [10] - 第一季度MSR投资组合的净CPR平均约为4.1%，较上一季度略有下降 [11] - 该投资组合的再捕获率极小 [11] RMBS业务线 - RMBS投资组合约占公司股权资本的39%，占可投资资产（不包括现金）的76% [10] - 第一季度RMBS投资组合的加权平均三个月CPR约为5.8%，上一季度为5.7% [12] - 截至3月31日，包括TBA在内的RMBS投资组合约为7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率在本季度末降至4.25%，较上一季度下降约30个基点 [5] - 4月2日，因担心经济衰退和滞胀，利率突然飙升 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将投资组合调整为对利率更中性的立场，以应对每日的波动 [6] - 公司计划在短期内将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持较强的流动性和谨慎的杠杆率 [8] - 公司将继续积极管理投资组合，并调整整体资本结构，为股东创造价值 [13][14] - 公司将继续密切管理运营费用，以实现负责任的增长，改善费用比率和资本结构 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新政府前100天的反应非常激进，不确定性、干扰和重大政策变化增加 [5] - 利率将继续对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [6] - 投资者处于观望状态，以确定政府能否达成贸易协议，否则市场可能出现前所未有的波动 [6] - 随着美元滚动收入减少和掉期收入因掉期到期而降低，预计下一季度RMBS投资组合的净息差将回归历史水平 [13] - 由于一笔较大的掉期到期，未来EAD预计会降低 [16][53] 其他重要信息 - 公司完成了作为内部管理的综合型抵押REIT的第一个完整季度 [7] - 由于取消了管理费，运营费用较上一季度有所下降 [8] - 公司使用多种衍生品工具来对冲利率上升对部分回购借款的影响，未选择对利率衍生品采用套期会计 [17] - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，于4月30日支付 [18] - 公司还宣布了8.2% A系列累积可赎回优先股和8.25% B系列固定至浮动利率累积可赎回优先股的股息，分别于4月15日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司增加RMBS投资组合配置的条件是什么，以及如何实现投资组合增长？ - 公司将所有再投资摊销收入都重新投入到MBS中，且一段时间内未购买MSR，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以购买MBS [24] 问题2：GSE改革是否已反映在市场价格中，以及对公司资本配置和业务运营有何影响？ - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面，市场尚未对GSE改革进行定价，公司希望看到GSE改革的完整方案，特别是政府担保的处理方式 [26][27] 问题3：2023年第二季度至今的账面价值更新情况如何？ - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 问题4：第一季度掉期投资组合有多少到期，剩余不到一年期限的1500万美元何时到期？ - 第一季度约有2.5亿美元的支付方掉期到期，剩余1500万美元预计在2026年上半年到期 [39][41] 问题5：公司是否看到建筑商贴息对特殊贷款池的影响，以及是否存在相关投资机会？ - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合的重点，通常在再融资浪潮中，贷款余额相关的投资更受关注 [44][45] 问题6：Rocket Cooper交易对MSR定价、供应和服务市场有何影响？ - 目前市场仍较为平静，交易量低于去年同期，预计Rocket和Cooper合并后的购买影响与之前差别不大，市场定价动态未发生实质性变化 [50] 问题7：第一季度EAD中有多少是由于内部化相关费用的减少，以及未来EAD下降的原因是什么？ - 第一季度内部化和G&A节省约为0.2美元，未来EAD下降是因为一笔较大的掉期到期 [51][53]

财务数据和关键指标变化 - GAAP净亏损适用于普通股股东，第一季度为930万美元，即每股摊薄亏损0.29美元；综合亏损为260万美元，即每股0.08美元；可分配收益为540万美元，即每股0.17美元 [15] - 截至3月31日，普通股每股账面价值为3.58美元，而去年12月为3.82美元；按NAV计算，较去年12月31日下降约750万美元，即3.2% [7][17] - 第一季度运营费用为380万美元，因管理费消除，季度环比下降 [8][17] - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额为170亿美元，市值约2.27亿美元，占权益资本约44%，占可投资资产（不含现金）约24% [11] - 第一季度MSR投资组合净CPR平均约4.1%，较上一季度略有下降；再捕获率极小 [12] RMBS业务 - RMBS投资组合占权益资本约39%，占可投资资产（不含现金）76% [11] - 第一季度RMBS投资组合加权平均三个月CPR约5.8%，上一季度为5.7%；截至3月31日，含TBA的RMBS投资组合约7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12][13] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度，受美元滚动收入和回购费用改善推动，但部分被掉期收入减少抵消 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率季度末为4.25%，较上一季度下降约30个基点；4月2日因关税公告，利率飙升 [5] - 过去几个月，抵押贷款利率在6.5% - 7%之间波动 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将密切关注宏观环境和关税情况，对投资组合进行多种情景压力测试 [9] - 短期内，计划将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持强流动性和审慎杠杆 [9] - 持续积极管理投资组合，调整资本结构，为股东创造价值 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年第一季度市场不稳定，国内市场反应激进，未来利率将对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [5][6] - 短期内市场波动可能持续，利率将维持高位，直至宏观政策明确 [11] - 鉴于宏观不确定性和投资组合特点，预计短期内MSR投资组合再捕获率和净CPR较低；若抵押贷款利率在6.5% - 7%区间稳定，第二季度RMBS投资组合提前还款速度将保持适中 [12][13] - 预计未来RMBS投资组合净息差将在下一季度回归历史水平 [14] - 因一笔较大的掉期到期，未来可分配收益将下降，但董事会设定普通股股息时会综合考虑多种因素 [15][16] 其他重要信息 - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，4月30日现金支付；同时宣布了优先股股息，并于4月15日支付 [18] - 公司使用多种衍生品工具对冲利率上升对部分回购借款的影响，第一季度末持有利率互换、TBA和国债期货，名义金额约4.89亿美元；未采用套期会计，利率衍生品公允价值变动计入净损益 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 什么情况下会增加RMBS投资组合配置 - 公司过去几个季度主要将再投资摊销收入投入RMBS，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以增持RMBS [23] 问题2: GSE改革是否已反映在市场价格中，对公司资本配置和业务运营有何影响 - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面；市场尚未将GSE改革因素完全定价，因政府担保的处理方式尚不明确；公司希望看到关于GSE改革的完整方案 [26][27][29] 问题3: 2023年第二季度至今的账面价值更新情况 - 4月NAV下降约3.7%，计入优先股倍数后，每股账面价值下降约7%（未计本季度股息） [36] 问题4: 第一季度互换投资组合到期情况，以及剩余不到一年期限的1500万美元何时到期 - 第一季度约2.5亿美元支付方互换到期，期限约0.2年；目前剩余1500万美元，期限约0.9年，将于2026年上半年到期，今年无其他到期项目 [39][41] 问题5: 是否看到建筑商贴息对抵押贷款复杂性的影响，在特定贷款池或Rocket Coupe方面有无机会 - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合重点；在再融资浪潮中，贷款余额相关因素更受关注，一些特殊情况的投标热度较低 [45][46] 问题6: Rocket Cooper交易后对MSR定价、供应及服务市场的看法 - 目前市场仍较平静，交易量低于去年；预计Rocket和Cooper合并完成后，购买影响与之前差异不大，市场定价动态暂无显著变化 [51] 问题7: 第一季度可分配收益中有多少归因于内部化相关费用减少 - 内部化和G&A节省带来约0.02美元的收益 [52] 问题8: 未来可分配收益下降的原因 - 因一笔较大的掉期在3月到期，该掉期此前为可分配收益做出贡献 [54]

财务数据和关键指标变化 - 一季度经常性收益增加至与公司每股0.20美元股息一致的水平，反映了两年前开始的战略投资组合重组的成功 [6][7] - 一季度EAD每股从2024年第四季度的0.16美元增至0.20美元，季度EPS中调整后净利息收入贡献从上个季度的36美分/股和一年前的29美分/股增至40美分/股，季度环比增长11%，同比增长38% [12] - 净利息利差为132个基点，上一季度为137个基点，反映了机构RMBS配置增加 [12] - 平均融资成本改善了5个基点，受益于较低的基准利率、回购协议条款改善以及本季度完成的证券化融资条款更优 [13] - 本季度确认净未实现收益总计1.182亿美元，主要归因于机构RMBS投资组合和住宅贷款账面价值上升；部分被衍生工具约7130万美元的未实现损失抵消；还记录了约230万美元的适度净实现损失 [14] - 确认与贷款转换为止赎房产相关的损失约1430万美元，这些损失被之前确认的与贷款相关的未实现损失转回所抵消；房地产净亏损从2024年第四季度的590万美元降至本季度的220万美元 [15] - GAAP账面价值和调整后账面价值每股分别增至9.37美元和10.43美元，较2024年12月31日增长1% [16] - 追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别从年末的3倍和2.9倍增至3.4倍和3.2倍；信贷和其他投资的投资组合追索杠杆率从1.1倍降至0.5倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构RMBS业务：一季度购买了约15亿美元的机构RMBS，几乎是上一季度该领域投资的四倍，比2023年第三季度的历史峰值多53%；目前机构RMBS投资占公司资产的比例超过50% [17][18][10] - 住宅信贷业务：购买了3.97亿美元的整笔贷款，其中包括BPL领域的2.32亿美元过桥贷款和1.63亿美元租赁贷款；一季度完成了2.54亿美元的租赁贷款证券化 [18][19] - 多户住宅业务：资本配置从去年年初的27%降至本季度末的19%；合资企业股权敞口降至整体投资组合的不到1%；多户夹层贷款组合年初至今有10%的贷款还清 [26][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 机构RMBS市场：一季度当前票面机构利差从135个基点扩大到143个基点；4月前三周，机构当前票面对国债利差从143个基点扩大到163个基点，互换利差也大幅向负值区域移动 [22][23] - BPL市场：BPL过桥贷款利率稳定，竞争加剧导致购买收益率更具粘性；BPL租赁贷款利差扩大，证券化市场运行良好 [25][26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是继续扩大资产负债表，主要专注于机构RMBS以保持流动性；灵活调整资本配置，根据市场情况在机构RMBS和住宅信贷之间切换 [7][21] - 行业竞争方面，BPL过桥贷款竞争稳步增加，评级证券化变得更加普遍 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度市场环境更有利，提供了有吸引力的切入点，公司抓住机会大幅增加投资活动 [6] - 预计未来会有更多的市场波动，二季度公司以更有节制的速度部署流动性进行投资，保留部分资本以寻找更好的切入点和新机会 [20] - 认为机构RMBS相对于住宅信贷更具价值，当前机构利差扩大为投资该领域提供了理想环境 [22] - 相信2025年多户夹层贷款组合的还款率将很高，合资企业股权组合的解决方案也在推进中 [27][43] 其他重要信息 - 公司引入新的非GAAP财务指标“可分配收益（EAD）”，以更好反映当前创收能力和支持股息 [11] - 过去十二个月通过运营效率降低了运营管理费用，有助于支持股息覆盖 [8] - 认为公司股票被大幅低估，交易价格为账面价值的60% - 65%，较仅现金和机构RMBS组成的较小资产组合有10%的折扣 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：GSE改革对公司业务和抵押贷款市场的影响 - 公司在GSE信贷领域之外开展业务，GSE改革可能带来更高的抵押贷款利率、流动性问题以及不同的风险定价；改革需要时间，在特朗普政府未来四年内不太可能实施，短期内不会影响公司活动 [31][32][33] 问题2：二季度到目前为止的账面价值表现 - 截至4月底，调整后账面价值估计下降约1.5% [37][38] 问题3：当前市场波动和机会下的核心投资策略及是否有扩大信贷投资的意愿 - 核心策略仍关注机构RMBS和BPL，更倾向BPL租赁贷款；目前市场信贷利差扩大、衰退可能性增加，但损失和违约假设未发生重大变化；机构RMBS利差处于历史高位，在衰退情景下表现出色，短期内公司对该领域投资更感兴趣 [39][40][41] 问题4：多户夹层贷款和合资企业股权的赎回时间以及资金回笼后的分配 - 多户夹层贷款组合年初至今的还款率为10%，预计2025年还款率将很高；合资企业股权组合的解决方案正在推进；短期内更看好机构RMBS，未来会根据市场情况灵活调整资本配置 [43][44][46]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度经常性收益增加至与公司每股0.20美元股息一致的水平，反映了两年前启动的战略投资组合重组的成功 [6][7] - 2025年第一季度EAD每股增至0.20美元，2024年第四季度为0.16美元；季度每股收益中调整后净利息收入贡献增至40美分，上一季度为36美分，去年同期为29美分，环比增长11%，同比增长38% [13] - 本季度净利息利差为132个基点，上一季度为137个基点；平均融资成本改善了5个基点 [13][14] - 本季度确认净未实现收益总计1.182亿美元，主要归因于机构RMBS投资组合和住宅贷款账簿估值上升；衍生工具产生约7130万美元未实现损失；投资活动产生约230万美元净实现损失 [14] - 与贷款转换为止赎房产相关的损失约为1430万美元，这些损失大部分被之前确认的与贷款相关的未实现损失的转回所抵消；房地产净亏损从2024年第四季度的590万美元降至本季度的220万美元 [15] - 一般和行政费用本季度略有增加，主要由于与公司重组计划相关的非经常性员工遣散成本；发生540万美元债务发行成本 [16] - GAAP账面价值和调整后每股账面价值分别增至9.37美元和10.43美元，较2024年12月31日增长1%；追索杠杆率和投资组合追索杠杆率分别增至3.4倍和3.2倍；信贷和其他投资的投资组合追索杠杆率从1.1倍降至0.5倍 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 机构RMBS投资本季度购买约15亿美元，几乎是上一季度的四倍，比2023年第三季度的历史峰值多53%；住宅信贷方面，购买3.97亿美元整笔贷款，其中包括2.32亿美元过桥贷款和1.63亿美元BPL部门的租赁贷款 [18][19] - 第一季度完成2.54亿美元租赁贷款证券化，这是过去五个月内在该资产类别中发行的第二笔交易 [20] - 多户住宅部门资本配置从去年年初的27%降至本季度末的19%，合资企业股权敞口降至整体投资组合的不到1%；多户夹层贷款组合年初至今有10%的贷款还清 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度机构RMBS和住宅信贷市场利差扩大，国债利率年初前几周攀升，季度末走低；4月前三周，机构当前票面利率与国债利差从143个基点扩大到163个基点，互换利差从181个基点扩大到213个基点 [18][23][24] - BPL部门中，BPL过桥贷款利率稳定，竞争加剧导致购买收益率更具粘性；BPL租赁贷款利差扩大幅度与其他长期资产相当 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续扩大资产负债表，主要专注于机构RMBS以维持流动性；利用平台在服务费收入方面创造近期额外收入机会 [7][8] - 公司认为其股票被大幅低估，交易价格为账面价值的60% - 65%，较仅现金和机构RMBS组成的较小资产类别有10%的折扣 [11] - 公司在市场动荡中灵活调整资本配置，在机构RMBS和住宅信贷之间切换；近期更看好机构RMBS，因其利差扩大且在衰退情景下表现出色 [21][22][42] - 在BPL部门，公司将保持严格的信贷选择流程，短期内可能限制对BPL过桥贷款的额外股权资本分配；继续在BPL租赁贷款领域寻求投资机会 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度市场环境更有利，为公司提供了有吸引力的切入点，公司抓住机会大幅增加投资活动 [6] - 未来短期内市场可能会有更多波动，公司将以更有节制的速度部署流动性进行投资，保留部分资本以等待更好的切入点和新机会 [21] - 公司认为2025年多户夹层贷款组合的偿付率将很高，随着资本回笼，将根据市场最佳风险调整回报做出资本配置决策 [28][44][47] 其他重要信息 - 公司引入新的非GAAP财务指标“可分配收益（EAD）”，以更好反映当前创收能力和支持股息的能力 [12] - 2月联邦赤字支出和贸易战的相互作用引发宏观市场剧烈波动，贸易战可能带来滞胀冲击，影响可能在夏季显现 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 潜在的GSE改革对公司业务和抵押贷款市场的影响 - 公司在GSE信贷领域之外开展业务，GSE改革可能带来更高的抵押贷款利率、流动性问题以及不同的风险定价；改革需要时间，在特朗普政府未来四年内不太可能发生，短期内不会影响公司业务 [31][33][34] 问题: 第二季度迄今为止账面价值的表现 - 截至4月底，调整后账面价值估计下降约1.5% [38][39] 问题: 鉴于当前市场波动和机会，公司核心是否仍是机构RMBS和BPL，是否有扩大信贷投资的意愿 - 公司核心策略仍关注机构RMBS，在BPL中更倾向BPL租赁贷款；目前信贷市场虽利差扩大，但损失和违约假设无重大变化，公司需看到更多变化才会增加住宅信贷资本投入；机构RMBS利差处于历史高位，且在衰退情景下表现出色，短期内公司对此很感兴趣 [40][41][42] 问题: 夹层和多户住宅相关的时间安排，以及10%的还清比例是年初至今还是截至3月31日 - 10%是年初至4月初的数据；公司认为多户夹层贷款组合有健康的持续解决管道，2025年偿付率将很高；合资企业股权组合未来几个月将在解决方面取得进展 [44] 问题: 随着资本回笼，公司如何进行资本配置，理想情况下两年后希望达到怎样的机构 - 信贷比例 - 短期内公司更喜欢机构RMBS，但也在BPL住宅信贷方面进行投资；未来几个月可能会有更多机会，公司会根据情况调整重点；难以预测两年后的情况，公司希望保持灵活性，根据市场最佳风险调整回报做出决策 [45][46][47]

财务数据和关键指标变化 - 截至12月31日，公司账面价值为每股14.47美元，较9月30日的14.93美元有所下降，包含每股0.45美元的第四季度普通股股息后，季度经济回报率为0%，2024年全年经济回报率为7.0% [6][17] - 第四季度公司综合亏损160万美元，即每股加权平均普通股亏损0.03美元 [18] - 第四季度净利息支出为3500万美元，较上一季度减少740万美元 [18] - 净服务收入为1.68亿美元，减去50万美元的非运营MSR相关服务成本，较第三季度略有变化 [19] - 投资证券收益和OCI变动在第四季度为亏损2.67亿美元，而第三季度为收益2.7亿美元 [19] - 第四季度RMBS对冲投资组合的净掉期和其他衍生品收益为1.45亿美元，而第三季度为亏损2.05亿美元 [19] - 服务资产在第四季度实现收益8250万美元，而第三季度为亏损1.334亿美元 [20] - 第四季度投资证券收益、OCI变动、净掉期和其他衍生品收益以及服务资产收益的总和净变化为亏损4750万美元，而第三季度为亏损6730万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末公司服务的MSR未偿本金余额（UPB）为2120亿美元，涉及86.1万笔贷款，其中112亿美元为第三方客户服务 [10] - 第四季度公司发放了4200万美元的首笔抵押贷款，目前还有约2100万美元的贷款正在处理中 [11] - 第四季度公司作为经纪人促成了3300万美元的第二留置权贷款组合，包括开放式和封闭式贷款 [13] - 截至12月31日，公司投资组合规模为148亿美元，其中已结算头寸为104亿美元，待交割证券（TBAs）为44亿美元 [26] - 公司经济债务与权益比率略微降至6.5倍 [26] - 30年期机构RMBS的整体提前还款率在第四季度上升0.4个百分点至6.9% CPR [29] - 指定池的提前还款速度从第三季度的7.6%升至8.1% [30] - 截至12月31日，公司MSR投资组合的UPB为2020亿美元，价格倍数从5.6倍略微升至5.9倍，60天以上逾期率保持在1%以下 [31][32] - 公司MSR投资组合在第四季度的提前还款率为4.9% CPR，较第三季度下降0.4个百分点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，10年期国债收益率上升79个基点，收于4.57%；2年期国债收益率上升60个基点，收于4.24%，收益率曲线加深19个基点 [7] - 第四季度初，市场预计美联储将进一步降息超过100个基点，但到季度末，市场仅预计降息约35个基点 [7] - RMBS融资市场在整个季度保持稳定，回购协议利差为SOFR加35个基点，年末资金压力担忧和美联储行动不确定性消散，利差回归正常范围 [21] - 公司机构RMBS回购的加权平均到期天数在第四季度末为49天，而第三季度末为78天 [22] - 公司首选的隐含波动率指标，10年期利率的2年期期权年化波动率从94个基点升至101个基点 [26] - TBA当前票面利率的名义利差较国债曲线收窄11个基点，收于117个基点；期权调整利差收窄6个基点，收于+23 [27] - MSR市场保持稳定，2024年的大宗交易转让金额约为662亿美元，与2023年大致相同，但大宗投标机会较去年减少约25% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以对冲MSR为核心的投资策略，约三分之二的资本分配到MSR，该资产预计将在未来产生相对稳定的现金流 [14] - 2024年公司推出了直接面向消费者的贷款发起平台，旨在通过再融资或新贷款产品的回收来维持现有服务组合，2025年的挑战和机遇是将该平台全面扩大规模 [11][12] - 鉴于2025年抵押贷款利率预计将保持在6%以上，公司旗下的Roundpoint将专注于提高服务成本效率，特别是通过技术和人工智能应用 [13] - 公司继续积极管理RMBS定位，以补充MSR投资组合，并从历史上较宽的名义当前票面利率利差中获取额外回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计抵押贷款利率在中期内可能保持在6%以上，这将使住房活动保持低迷，并有助于减缓提前还款速度，有利于MSR投资组合的价值 [9] - 短期利率下降不一定会导致长期国债利率或抵押贷款利率下降，美联储的决策仍高度依赖数据 [7][8] - 公司认为当前以MSR为重点的资本配置将为股东带来强劲回报，即使提前还款增加，直接面向消费者的贷款发起平台也将对MSR投资组合起到对冲作用 [35] - 公司相信其独特的以对冲MSR为核心的策略将在2025年及以后继续产生有吸引力的杠杆回报 [35] 其他重要信息 - 公司董事会成员Reed Sanders于本月去世，他自2009年10月公司成立以来一直担任董事会成员 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度公司账面价值表现如何 - 本季度目前较为平静，仅过去1个月，截至昨晚公司总回报率估计在1.5% - 2%之间 [38] 问题2: 较低的杠杆水平如何影响公司对盈利能力的看法，正常化的盈利范围是多少 - 公司整体债务与经济比率只是评估回报潜力和盈利能力的一个指标，从回报潜力幻灯片来看，公司回报的中心趋势和范围仍支持股息，与前几个季度大致相同 [39] - 公司的风险还包括抵押贷款利差风险等其他因素，本季度该风险已增加至更正常的范围，且超过60%的资本配置在MSR，有利于未来稳定和可预测的回报 [40] - 公司对MSR的对冲方式会影响整体杠杆，当利率上升时，对冲当前票面利率风险所需的MBS减少，反之则增加，因此杠杆只是公司管理和衡量风险的一个组成部分 [41] 问题3: 公司提供的EAD和静态回报范围有何主要区别 - 幻灯片14上显示的回报潜力是基于季度末公司实际投资组合的按市值计价，是对投资组合在同一日期进行估值后得出的静态收益率或回报潜力的评估 [60] - EAD是异步的，对于公司许多很久以前购买的抵押贷款池，EAD反映的是当时的购买价格或回报，而公司业务结构的其他部分如融资、回购等则更具时效性，这可能导致两者在时间上存在差异，并对日常管理投资组合产生影响 [61] 问题4: 如何看待今年机构MBS利差的前景，MSR与MBS的配置在今年将如何演变 - 自11月总统大选后，抵押贷款利差的反应更加可控，反映出美联储的政策路径比之前更具可预测性，但美联储决策仍高度依赖数据 [46] - 整体利差风险有所下降，今年对抵押贷款利差持积极态度，净供应和供需基本平衡，银行的购买量增加，资金利率已恢复正常水平，若美联储今年进一步降息，更陡峭的收益率曲线通常有利于抵押贷款利差 [47][48] - 公司认为目前的利差水平下，不需要利差收窄就能获得回报，关键是市场波动性已降低，但市场仍存在不确定性 [49] - 公司以MSR为核心的策略为回报提供了稳定性，过去多个季度公司账面价值稳定且经济回报良好，预计未来也将如此 [50][51] - 公司预计MSR配置不会发生重大变化，尽管会根据现金流和新资本情况调整资产配置，但不会对MSR配置进行重大调整 [52] 问题5: 对潜在的GSE改革以及新FHFA负责人提名有何看法 - 公司认为GSE改革问题可分为私有化和担保两个问题，担保问题又可细分为现有有担保证券和未来证券是否携带担保两个子问题 [54] - 目前公司没有比市场更多的信息，在没有更多潜在计划的细节之前，不进行相关猜测 [55] 问题6: 是否看到新的融资对手方或杠杆来源来支持MSR投资组合 - 公司一直与传统贷款机构合作，市场上有一些新进入者试图在MSR融资领域取得进展，已有一些相关的咨询电话 [70] - 总体而言，MSR融资市场的深度在不断扩大，有更多的对手方进入市场，市场状况良好 [71] 问题7: 利率首次下调100个基点后，成本有何变化 - 公司MSR资产的融资成本为浮动利率，与短期资金利率挂钩，随着美联储降息，融资成本下降，与RMBS部分类似 [73] - 较低的SOFR利率也会影响MSR资产产生的浮动收入，从而部分抵消融资成本的下降，公司对整个收益率曲线进行对冲，因此利率在曲线某一部分的变化对投资组合的影响通常较小 [73]