公司战略：PS 4.0 - 公司宣布推出“PS 4.0”战略，标志着其专注于加速业绩和长期价值创造的新时代 [3] - PS 4.0战略建立在三大支柱之上：1) PS Next全渠道技术平台，增加人工智能和数据科学应用；2) 专注于收购、开发和承保的价值创造引擎；3) 基于绩效的“Own It”激励计划 [5][8][11][12] - 公司计划进行多年期投资，包括一项6亿美元的资产组合现代化改造（覆盖超过3400处物业）和一项120亿美元的资产组合扩张计划 [5][9] - PS Next平台旨在通过先进的数据科学和人工智能，提供快速、无缝的全渠道客户体验，目标是实现有机增长加速 [11] - 价值创造引擎旨在通过收购、开发、扩建和贷款投资来配置资本，以改善资产组合并加速每股收益和现金流增长 [12] - 公司正在重新设计激励机制，包括2026年针对高管的100%基于绩效的激励计划，该计划采用多年绩效期和延迟归属，专注于绝对和相对股东总回报 [12] 领导层变动 - 长期担任董事长的Ron Havner在任职15年后卸任董事长职务，但仍将留任受托人；前首席财务官John Reyes从董事会退休 [1] - 即将离任的首席执行官Joe Russell退休，Tom Boyle被晋升为首席执行官兼受托人，两人自2016年起在公司合作 [2][6] - 公司任命Welltower首席执行官、过去五年担任独立受托人的Shankh Mitra为董事长 [1][6] - 公司任命UDR前总裁、首席财务官兼首席投资官Joe Fisher为Public Storage的总裁兼首席财务官 [2][6] - 为支持PS 4.0战略，公司进行了多项高管任命和晋升，包括新任首席营收和营销官、首席人力资源官，以及首席数字和转型官、首席运营官的晋升 [12] - 公司总部已迁至德克萨斯州弗里斯科，同时保留在加利福尼亚州格伦代尔的长期办公承诺 [12] 财务业绩与展望 - 2025年第四季度核心运营资金为每股4.26美元，全年核心运营资金为每股16.97美元，达到指引区间的高端 [4][13] - 第四季度同店收入同比下降0.2%，同店净营业收入同比下降1.5%；非同店净营业收入同比增长约20% [4][13][14] - 2026年初步核心运营资金指引为每股16.35至17.00美元（中点约16.68美元），意味着同比下降约1.7% [4][17] - 2026年同店收入和净营业收入指引中点分别为下降1.1%和下降2.2%，入住率预计大致稳定 [17][18] - 公司预计2026年新租户租金将保持中个位数百分比下降，但会随时间改善；现有客户租金上涨和租户保险将支持收入 [18] - 2026年指引假设洛杉矶的紧急状态持续全年，这将给同店收入带来约80个基点的拖累 [19] 运营与增长动态 - 超过85%的客户使用自助服务工具，公司正在引入人工智能以改善转化率和成本 [9] - “明日物业”现代化和品牌重塑计划是一项6亿美元的投资，覆盖超过3400处物业，预计到2026年底近半数物业将安装太阳能 [9] - 2025年，公司收购了价值9.53亿美元的资产，第四季度收购了1.31亿美元，稳定收益率在“6%高位” [15] - 2025年开发和扩建项目开业总额为4.09亿美元，年底有6.10亿美元的项目储备，目标稳定收益率为8%，其中4.16亿美元尚未出资 [15] - 公司的贷款平台在2025年部署了1.31亿美元，未偿还贷款达1.42亿美元，当前利率约为7.9% [15] - 公司2025年承销了约70亿美元的潜在收购机会，完成了约10亿美元的交易，并对2026年和2027年更多交易活动表示乐观 [20] 财务状况与资本 - 公司季度末拥有18亿美元的可用流动性（信贷额度加现金），每年约产生6亿美元的自由现金流 [4][16] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%出头的低区间 [16] - 公司预计每年约6亿美元的留存现金流为其提供了“每年都有的资本机会” [12] 行业与市场观点 - 管理层认为行业长期基本面强劲，但过去几年“并不令人兴奋”，PS 4.0是对此的战略回应而非等待租金拐点 [10] - 自助仓储使用率在提高，而由于审批、成本和承保限制，新供应开发变得“更困难、更昂贵”，导致供应增长逐年减速 [10][22] - 行业碎片化可能通过代际传承和所有权机构化推动交易活动 [10] - 管理层驳斥了第三方关于供应重新加速的数据，认为交付量正在逐年减速 [22] - 市场表现出现分化，沿海和中西部部分市场收入增长在正负2%左右，而阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达）可能下降几个百分点，但随着供应消散和基数效应减弱将有所改善 [21] 成本与效率举措 - 第四季度同店费用增长4.2%，但财产税增长被薪酬优化、公用事业和营销效益所抵消 [14] - 公司正在进行多项成本举措，包括薪酬、维修维护、公用事业（包括每年约5000万至7000万美元的太阳能投资）以及部分职能的集中化 [25] - 总部搬迁、招聘、遣散和办公室相关成本包含在先前宣布的1500万至2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计2026年将产生更多 [24] - 自动化和离岸外包举措预计将带来约400万美元的年化效益 [24]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股4.26美元，全年核心FFO为每股16.97美元，处于此前指引范围的高端 [22] - 第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [22] - 第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [23] - 非同店资产池的NOI在第四季度增长20%，推动核心FFO同比增长1.2% [23] - 如果采用与同行类似的定义，2025年NOI增长将为0.2%，而非报告的-0.5% [24] - 2026年核心FFO初始指引范围为每股16.35至17.00美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入增长指引中点为-1.1%，同店NOI增长指引中点为-2.2% [27] - 2026年非同店NOI预计将再次成为重要贡献者，同比增长16% [28] - 季度末可用流动性为18亿美元，包括信贷额度和手头现金，外加每年约6亿美元的自由现金流 [25] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%左右的低区间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年收购了9.53亿美元增值性新资产，稳定化收益率在6%高位 [24] - 2025年开发和扩建项目开业价值为4.09亿美元 [24] - 年末总开发管道价值为6.10亿美元，目标稳定化收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [24] - 贷款平台持续增长，2025年部署了1.31亿美元，未偿还贷款业务总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [25] - 第三方物业管理平台和租客保险业务预计将在2026年继续推动现金流增长 [29] - 租客保险业务和第三方物业管理平台是超越物业运营的现金流增长领域 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 洛杉矶的紧急状态预计将持续整个2026年，这将拖累同店收入约80个基点 [28] - 沿海市场（如旧金山、华盛顿特区）和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）的资产组合在2025年实现了约±2%的收入增长，预计在第四季度会略有提升 [50] - 阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）由于供应挑战，同店收入预计全年将下降几个百分点 [51] - 公司看到西海岸、中西部和东北部部分市场的趋势持续强劲 [40] - 明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区等市场出现了新租客租金增长 [111] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司宣布进入PS 4.0时代，这是公司领导层的第四个时代，旨在推动加速业绩 [5][14] - 战略愿景基于三大核心支柱：PS Next运营平台、价值创造引擎和“Own It”文化 [15] - PS Next平台旨在结合领先的物业组合、全渠道数字优先平台、先进数据科学和卓越的物业经理，以客户为中心，驱动收入和费用优化 [16] - 价值创造引擎专注于通过收购、开发、扩建和贷款投资进行外部增长和资本配置，以推动每股收益和现金流的增长 [17] - 公司正在投资于价值创造引擎，包括扩大交易团队、简化流程和注入数据科学以提高执行速度 [18] - 行业基本面长期来看是房地产中最好的之一，尽管近几年并不突出 [14] - 自存储行业仍然高度分散，代际传承和所有权的持续机构化将创造更多交易活动 [13] - 竞争性供应正在放缓，因为新开发变得更加困难和昂贵 [13] - 公司拥有行业中最稳健的资产负债表，这是一个竞争优势 [18] - 公司已将总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间 [15][62] - 公司正在重新设计整个组织的激励结构，以专注于每股收益增长和总回报，实现团队协同 [19][20] - 公司正在组建新的董事会投资委员会，由具有强大资本配置经验的成员领导 [100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，尽管疫情带来了干扰，但自存储的采用率在过去十年有所增加，Z世代、千禧一代和65岁以上人群都在使用 [13] - 目前10%的美国人口使用存储，且这一趋势在加强 [13] - 在高生活成本环境下，存储是一种负担得起的空间解决方案 [13] - 虽然尚未看到全国性的租金拐点，但公司最强市场的势头正在增强 [13] - 预计2026年的经济背景将略好于2025年，与共识预期一致 [27] - 预计2026年全年入住率将大致保持稳定 [27] - 预计2026年全年新租客租金将保持中个位数的负增长，但将在全年内逐步改善 [27] - 现有客户租金上调将继续帮助支持总收入 [27] - 交易市场有望从当前开始加速，由代际出售和机构化驱动，为公司的价值创造机会奠定基础 [19] - 公司对2026年和2027年持乐观态度，因为资本化率范围开始收窄 [78] - 开发环境具有挑战性，成本上升，部分人口增长强劲的市场租金下降 [152] - 公司认为长期存储基本面强劲，并正在投资于人员和平台以把握未来机会 [86][87] 其他重要信息 - 公司宣布重大领导层变更：Tom Boyle晋升为首席执行官和受托人，Joe Fisher加入公司担任总裁兼首席财务官 [6][7] - 董事会层面，Ron Havner在担任15年董事长后卸任，将继续担任受托人；John Reyes从董事会退休；Shankh Mitra将担任董事长 [8] - Shankh Mitra和Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外10年期期权，锁定期6年，展示了他们对PS 4.0将为股东带来回报的信心和承诺 [9] - 从2023年到2025年，公司在同店收入增长、NOI增长和NOI利润率方面引领行业，总股东回报率为18.6%，表现优于同行 [9] - 公司完成了“明日物业”计划，投资6亿美元，对超过3400处物业进行了品牌重塑和现代化改造，到2026年底近一半的资产组合将安装太阳能 [10] - 公司部署了超过120亿美元，将资产组合扩大了763处资产，这些资产带来了超常增长 [10] - 公司已连续四年被评为最佳工作场所 [10] - 公司总部搬迁和转型相关的成本已包含在之前宣布的1500万至2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计2026年将产生更多成本，但预计自动化等措施将带来约400万美元的年度运行率收益 [64] - 公司正在与全国自存储协会及各州协会合作，与监管机构和立法者沟通，确保他们了解业务的益处和可负担性 [134] - 公司正在监控纽约等州关于价格透明度的监管动态，并确保合规 [125] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于近期外部增长机会和PS 4.0带来的变化 [32] - 回答: 2025年看到了广泛的卖家类型和交易规模，包括单笔和双笔交易以及中小型资产包，全年评估了约70亿美元房地产，最终交易约10亿美元，多数评估资产未成交，进入2026年，与大型资产包和各类卖家的积极对话仍在继续，国际机会也在持续关注，PS 4.0的不同之处在于不仅追求增长规模，更注重通过投资团队、利用数据科学优化目标选择和承销、简化流程以及利用行业最大数据集来提升能力，从而成为更优秀的买家 [32][33][34] 问题: 关于剔除洛杉矶影响后同店收入增长的预期轨迹 [36] - 回答: 剔除洛杉矶影响后约-30个基点的同店收入增长是近期情况的滞后反映，而非未来驱动因素，预计2026年第一季度新租客租金环境最具挑战性，但较第四季度已有改善，预计全年入住率相对稳定，现有客户在定价权、租期和留存方面表现良好，新租客租金预计全年下降中个位数，但将从低点开始并在全年逐步提升，这基于对宏观环境略有改善、现有客户表现强劲以及供应减少的预期，预计同比收入增长可能在2026年第四季度开始改善 [37][38][39][40] 问题: 关于2026年第一季度至今的新租客租金情况以及AI对定价策略的影响 [44] - 回答: 1月份新租客租金同比下降7%，较之前月份有所改善，1月份入住率同比上升约40个基点，是一个良好的开端，数据科学团队和收入管理团队已合作多年，并持续优化流程，新聘用的领导将带领团队继续前进，重点是吸引合适的潜在客户，预测其租期和价格弹性，并通过调整定价、促销和广告来最大化NOI [44][45] 问题: 关于2026年第四季度同店收入增长率的预期 [49] - 回答: 通常不提供逐季度具体指引，但沿海市场和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）的资产组合在2025年实现了约±2%的收入增长，预计第四季度会略有提升，而供应挑战较大的阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）的同店收入预计全年将下降几个百分点，但预计在第四季度开始提升，原因是去年同期基数较低且供应持续减少 [50][51][52] 问题: 关于行业供应数据是否与公司观察一致以及2026年供应暴露情况 [53] - 回答: 公司过去四五年对供应轨迹的判断基本正确，外部跟踪数据往往高估了进入市场的势头，公司并未看到任何供应重新加速的趋势，开发业务仍然复杂，审批、成本和承销都存在挑战，虽然少数市场可能像过去一两年一样面临供应压力，但整体未见重新加速，公司在全国市场拥有强大的团队，并会继续审慎地推进自身的开发活动 [54][55] 问题: 关于PS 4.0和PS Next对公司长期增长前景的影响 [57] - 回答: PS 4.0的目标是在过去几年优异表现的基础上，通过有机增长和价值创造引擎推动FFO增长，有机增长由客户体验、领先品牌以及数字化和AI互动驱动，旨在实现收入和费用方面的超越表现，价值创造引擎通过收购、开发、扩建和贷款平台四个杠杆每年创造机会，为FFO增长做出贡献，此外，租客保险和第三方物业管理等辅助业务也支持增长，共同推动未来更强的FFO增长态势 [58][59][60] 问题: 关于将总部迁至弗里斯科的运营或财务效益及相关成本 [61] - 回答: 公司在达拉斯的办公室已是最大的企业办公点，因此将公司总部迁至此处是合理的，同时洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间，此举旨在吸引全国范围内合适的人才，相关成本已包含在之前宣布的公司转型成本中，预计2026年将产生更多成本，但自动化等措施预计将带来约400万美元的年度运行率收益，投资回报良好 [62][63][64] 问题: 关于有机增长再加速是否需要大量资本再投资 [66] - 回答: PS Next平台代表了持续的投资，公司过去十年在数字化客户体验和运营模式转型方面取得了进展，现在正处于一个拐点，重点是AI和进一步的数字化投资，公司正在投资于团队和技术平台，以提供AI赋能的客户体验，这些投资将带来强劲的回报 [67][68][69][70][71] 问题: 关于潜在客户需求指标（如网站访问量）以及与住房活动放缓的关联 [72] - 回答: 年初至今的潜在客户需求活动总体稳定，但1月和2月初因全国天气异常而波动，新租客租金趋势在1月份有所改善，现有客户表现持续强劲，1月份搬出量下降，显示了存储消费者的韧性 [73][74] 问题: 关于卖家预期变化、买卖价差以及1:7的评估转化率 [77] - 回答: 过去几年买卖双方一直在调整预期，随着时间推移和利率（如10年期国债）在相对狭窄区间内波动，交易能够更理性地进行，这促成了去年的部分成功，预计2026年和2027年势头将增强，资本化率范围将收窄，尽管在许多情况下买卖双方预期仍有明显差距，但公司已准备好当卖家愿意交易时进行交易 [77][78] 问题: 关于地理扩张重点和机会最多的区域 [81] - 回答: 公司凭借运营平台在全国范围内拥有巨大优势，能够理解趋势并拥有长期数据集来分析子市场情况，收购重点在于子市场层面，识别那些与公司资产组合契合、客户需求存在且有机会部署资本的子市场，这是一个数据驱动的方法 [82] 问题: 关于PS 4.0举措在多大程度上依赖于需求环境改善 [85] - 回答: 公司认为行业长期前景强劲，但近几年并不突出，2026年看起来与2025年许多趋势相似，但这并未阻碍公司前进，反而激励公司利用团队和平台在当前环境中进行投资，包括资本配置机会和平台投资，为未来做好准备，公司无法精确预测同店趋势何时恢复，但可以投资于平台并加以控制，这将在过渡期和情况改善时使公司受益 [86][87][88] 问题: 关于新聘高管和扩建收购团队是否已计入G&A，以及费用轨迹 [89] - 回答: 与新招聘和平台投资（如技术、数据科学、AI）相关的预期已计入G&A数字，公司希望为股东推动业绩，随着业绩改善，薪酬也会相应提高 [90] 问题: 关于董事会在PS 4.0下对资本配置的监督角色以及资本结构政策的潜在变化 [94] - 回答: 董事会始终高度关注继任规划并为公司配备最优秀的人才，这一点没有改变，董事会凭借其丰富的经验和视角，为管理层提供咨询和建议，公司很高兴Shankh担任董事长，并期待他的指导，董事会将成立一个新的投资委员会，由具有强大资本配置经验的Ron Spogli担任主席，与Shankh一同提供指导，从资产负债表角度看，公司继承了出色的资产负债表，目标是将债务与EBITDA的比率维持在4-5倍区间，目前为4.2倍，公司拥有每年6亿美元的自由现金流以及约15亿美元的债务容量，可以支持价值创造引擎，此外，合资资本、资产处置等多种融资杠杆也在考虑之中，以评估为投资者创造价值的机会 [96][97][98][100][101][102] 问题: 关于过去几年收购的最大制约因素以及风险偏好或回报门槛是否变化 [103] - 回答: 买卖双方预期和交易量是过去几年完成更多资本配置的最大障碍，展望未来，价值创造引擎并非关于降低回报门槛或进入过去认为不具吸引力的资产，而是关于如何做得更好，包括通过扩大的团队建立关系、加快承销和向经纪人与卖家提供反馈的速度、在感兴趣的子市场获得更多场外机会和单笔交易，如果成功，将会有更多、更好的活动来部署资本 [104][105] 问题: 关于新租客租金为何尚未见底以及何时可能达到中性 [110] - 回答: 部分市场（如阳光地带的亚特兰大、达拉斯、夏洛特、奥兰多）的新供应持续对租金构成压力，但令人鼓舞的是这些市场的入住率正在提升，表明需求在吸收供应，另一方面，公司在许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区）看到了新租客租金增长，这得益于良好的需求和有限的供应，因此这不是全国性现象，而是市场动态的反映 [110][111] 问题: 关于新的薪酬计划与Welltower计划的相似之处 [112] - 回答: 激励措施是“Own It”文化的重要组成部分，与Shankh为NEO设计的计划与他最近宣布的计划非常不同，更类似于公司传统的计划，但又有很大不同，不同之处在于绩效期约为三年且延迟归属，重点是完全基于股东总回报的绝对和相对表现（相对于存储行业和RMZ指数）以及延伸目标，最大的组成部分之一是设定延伸目标，如果NEO团队能够实现，将使股东和团队共同受益，这是一个重大转变，公司有机会在整个组织内重新思考激励结构，以注入活力、紧迫感和参与度，推动业绩 [112][113][114] 问题: 关于费用预测相对较低的原因以及是否存在保守成分 [118] - 回答: 这是公司多年来一系列举措的延续，团队持续通过各种举措优化各项费用，同时关注为客户提供价值，2025年人事费用受到控制，公用事业和维修费用也受到约束，2026年指引中，财产税是主要增长项，但在薪酬方面，通过机器学习优化工时，同时提高现场物业经理的薪酬，实现双赢，在维修方面，通过内包试点降低成本，在公用事业方面，持续的太阳能投资（每年约5000万至7000万美元）有助于控制费用，此外，销售、客户关系、坏账处理等职能的集中化努力也在进行中，以取得更好结果 [119][120] 问题: 关于现有客户租金上调政策以及是否有其他监管限制影响指引 [121] - 回答: 现有客户租金上调计划基于客户健康状况、价格敏感性以及单位重置成本（包括入住率、需求、营销成本等），公司采用数据驱动的方法，根据当地市场动态调整租金，在监管方面，公司遵守加州SB 709等法规，并确保与客户的沟通符合披露要求，公司也注意到纽约等州关于价格透明度的动态，并在全国范围内进行监控，确保合规并对客户保持定价透明 [123][124][125] 问题: 关于PS 4.0倡议的起源和催化剂 [128] - 回答: PS 4.0并非由特定触发因素或催化剂引起，而是董事会和管理层持续审视战略倡议和代际机会的自然产物，大约十年前，公司领导层更迭时也经历了类似过程（内部称为3.0），过去十年公司不断学习和优化，现在感觉是时候进入4.0时代，公司历史上多次引领行业，现在再次挑战自我，推动前进，这是一个伟大的时刻，公司不会停止，将继续挑战自我，进行重塑和优化 [129][130][131][132] 问题: 关于近期同行诉讼是否预示行业定价实践面临更大监管风险 [133] - 回答: 公司正在与全国及州自存储协会合作，与监管机构和立法者沟通，确保他们了解业务的益处和可负担性，PS 4.

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心每股运营资金为4.26美元，全年为16.97美元，处于指引区间的高端 [23] - 第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [23] - 第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [24] - 非同店资产池的净营业收入增长为20%，推动核心每股运营资金同比增长1.2% [24] - 若使用与同行类似的定义，2025年净营业收入增长将为+0.2%，而非报告的-0.5% [25] - 公司预计2026年核心每股运营资金指引范围为16.35至17美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入指引中点为-1.1%，同店净营业收入指引中点为-2.2% [27] - 预计2026年非同店净营业收入将贡献16%的同比增长 [28] - 季度末可用流动性为18亿美元，包括信贷额度和手头现金，加上每年约6亿美元的自由现金流 [26] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在20%左右的低区间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - **收购业务**：2025年第四季度完成1.31亿美元增值收购，全年总计9.53亿美元，稳定收益率在6%高位 [25] - **开发与扩建业务**：2025年有4.09亿美元的项目开业，年末总开发管道为6.1亿美元，目标稳定收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [25] - **借贷平台**：2025年部署了1.31亿美元贷款，未偿还贷款总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [26] - **第三方管理平台**：预计将与PS Next平台共同受益，盈利能力将随时间增长 [16][140] - **租客保险业务**：预计将继续为现金增长做出贡献 [28][60] 各个市场数据和关键指标变化 - **整体市场**：美国10%的人口使用自助仓储，采用率呈上升趋势 [12] - **区域表现**：沿海市场（如旧金山、华盛顿特区）和中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）表现强劲，预计2026年收入增长约±2% [50] - **供应压力市场**：阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达州）面临供应挑战，预计2026年同店收入将下降几个百分点 [51] - **洛杉矶市场**：由于紧急状态持续，预计2026年全年将拖累同店收入约80个基点 [28] - **新租租金**：2025年第四季度新租租金下降，但1月份同比下降7%，呈现连续改善 [44] - **入住率**：预计2026年全年将大致保持稳定 [27][39] - **现有客户租金**：第四季度在租租金上涨20个基点，现有客户表现强劲 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **PS 4.0战略**：公司宣布进入第四个领导时代，核心是客户至上、强大的资本配置和制胜文化 [5][15] - **三大支柱**： 1. **PS Next运营平台**：结合领先的物业组合、全渠道数字平台、数据科学和优秀团队，旨在提升客户体验并加速有机增长 [15][16] 2. **价值创造引擎**：通过收购、开发、扩建和贷款投资四个杠杆，利用资本优势和规模效应，推动非同店增长和每股收益增长 [17][18] 3. **“拥有它”文化**：重新设计激励制度，聚焦每股收益增长和总回报，以提升团队能量和执行力 [19][20][21] - **领导层变更**：Tom Boyle晋升为首席执行官，Joe Fisher加入担任总裁兼首席财务官，Shankh Mitra成为董事会主席 [5][6][7] - **总部搬迁**：将公司总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队将搬迁至新的长期办公空间 [15][62] - **数字化转型**：超过85%的客户使用自助服务工具，并注入人工智能以优化转化和成本 [9] - **“明日物业”计划**：投资6亿美元，完成对3400多处物业的改造和现代化，到2026年底近半数物业将安装太阳能 [9] - **行业竞争格局**：自助仓储行业高度分散，世代更替和所有权机构化将增加交易活动 [13] - **供应趋势**：新开发项目放缓且成本更高，竞争性供应正在减速 [13][54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **行业前景**：长期来看，行业基本面是房地产中最好的之一，尽管近几年并不令人兴奋，但趋势正在形成 [13][14] - **经济背景**：预计2026年将略好于2025年，与市场共识一致 [27] - **需求与供应**：需求良好，供应有限，预计供应将在2026年全年持续减少 [40][52] - **市场拐点**：虽然尚未看到全国性的租金拐点，但最强市场的势头正在增强 [13] - **交易市场**：交易市场有望从当前加速，由世代销售和机构化驱动 [19] - **资本配置机会**：公司每年都有资本机会，拥有强大的资产负债表和约6亿美元的留存现金流 [18][36] - **长期信心**：管理层对自助仓储的长期基本面充满信心，并正在投资于团队和平台以把握未来机遇 [14][86] 其他重要信息 - **董事会与股权承诺**：新任董事会主席Shankh Mitra和前主席Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外十年期期权，锁定期六年，显示其对PS 4.0的信心 [8] - **股东回报**：2023年至2025年间，公司总股东回报率为18.6%，领先于同行 [8] - **公司文化**：公司连续四年被评为最佳工作场所 [9] - **公司搬迁成本与收益**：总部搬迁成本包含在约1500-2000万美元的公司转型成本中，已产生约400万美元，预计将带来约400万美元的年度运行率收益 [64] - **监管环境**：公司关注加州（SB 709）和纽约等地的定价透明度法规，并确保合规 [123][124] - **国际扩张**：公司继续探索国际机会（如澳大利亚、西欧），但美国仍是最大且最具活力的市场 [33][147] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期外部增长的最大机会是什么？与PS 4.0之前有何不同？ [32] - 机会包括单笔/双笔交易、中小型投资组合以及国际机会，2025年评估了约70亿美元房地产，交易了约10亿美元 [32] - PS 4.0的差异在于通过投资团队、利用数据科学优化目标选择和承销、简化流程来“做得更好”，而不仅仅是“做得更多” [34][35] 问题: 剔除洛杉矶影响后，同店收入增长预期和全年走势如何？ [37] - 剔除洛杉矶后，其余市场同店收入增长约-0.3%，这主要是近期趋势的滞后反映 [38] - 预计新租租金在2026年将同比下降中个位数，但会从第一季度低点逐步改善，预计到第四季度同比收入将开始改善 [39][40] - 全年入住率预计相对稳定，现有客户表现良好 [39] 问题: 2026年第一季度至今的新租租金情况？AI如何影响定价策略？ [44] - 1月份新租租金同比下降7%，环比改善，入住率同比上升约40个基点 [44] - AI和数据科学团队持续优化定价策略，专注于吸引顶部漏斗的合适客户，理解其租期长度和价格弹性，以最大化净营业收入 [45] 问题: 2026年第四季度同店收入增长预期？ [49] - 公司通常不提供季度指引，但预计沿海和中西部领先市场将继续增长约±2%，阳光地带市场将下降几个百分点，但两者都将在第四季度有所改善 [50][51][52] 问题: 对行业供应重新加速的看法？2026年供应暴露情况？ [53] - 管理层不同意外部数据关于供应重新加速的观点，认为新开发项目交付量逐年减速的趋势已持续4-5年，并未改变 [54] - 开发业务仍然复杂，成本高，审批难 [54] 问题: PS 4.0和PS Next对公司的长期增长前景有何影响？ [57] - PS 4.0旨在通过关注客户体验、数字化和AI来巩固过去几年的优异有机增长表现 [58] - 价值创造引擎将通过收购、开发、扩建和贷款四个杠杆增加每股运营资金增长 [59] - 租客保险和第三方管理等辅助业务也将推动增长 [60] 问题: 总部迁至弗里斯科的操作和财务效益及成本？ [61] - 迁址是基于达拉斯已成为公司最大的企业办公地点，有利于吸引人才 [62] - 相关成本包含在之前宣布的公司转型成本中，预计将带来约400万美元的年度运行率收益，主要来自自动化和离岸外包 [64] 问题: 有机增长重新加速是否需要大量资本再投资？ [66] - PS Next平台代表了对AI和进一步数字化的投资，以提升客户体验和运营交付，这些投资将带来强劲回报 [67][70][71] 问题: 顶部漏斗需求指标和与住房活动放缓的关联？ [72] - 年初顶部漏斗活动基本稳定，受天气影响波动，新租租金趋势改善，现有客户表现依然强劲，搬出量下降 [73][74] 问题: 卖方期望是否有变化？买卖价差和交易转化率？ [77] - 随着时间推移和市场调整，交易变得更加理性，对2026年和2027年持乐观态度，预计资本化率区间将收窄 [77][78] - 行业所有权结构变化（更多机构资本）将创造可预测和不可预测的交易机会 [79] 问题: 地理上最希望增长的区域？机会最多的区域？ [81] - 公司关注的是子市场层面的机会，利用运营平台和长期数据集来识别适合其投资组合和客户需求的子市场 [82] 问题: PS 4.0的举措在多大程度上依赖于需求环境改善？ [85] - 公司不等待市场改善，而是专注于在当前环境下投资平台和团队，把握资本配置机会，为未来做好准备 [86][87] 问题: 新高管和收购团队建设是否已计入一般及行政费用指引？ [88] - 新招聘和平台投资（技术、数据科学、AI）已计入指引数字 [89] 问题: PS 4.0下董事会的监督角色和资本结构政策是否会有变化？ [93] - 董事会将继续在继任规划和战略方面发挥积极作用，新成立的投资委员会将由具有丰富资本配置经验的董事领导 [96][99] - 资本结构政策保持不变，目标债务与EBITDA比率维持在4-5倍，目前为4.2倍，公司有进攻性使用资产负债表支持价值创造的空间 [100][101] 问题: 过去几年收购的最大限制是什么？风险偏好或回报门槛会变化吗？ [102] - 主要限制是买卖双方的预期差异和交易量 [104] - 价值创造引擎不是降低回报门槛，而是通过建立关系、加快承销、获取更多场外机会来“做得更好” [104] 问题: 新租租金为何尚未见底？年底能否达到中性？ [109] - 阳光地带市场的新供应持续拖累新租租金，但入住率上升是积极信号 [109] - 许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山）已实现新租租金增长，这并非全国性现象，而是市场动态使然 [110] 问题: 新的薪酬计划与Welltower的计划是否有相似之处？ [111] - 新的高管激励计划聚焦于三年期内的总股东回报（绝对值和相对值），设有延伸目标，与股东利益高度一致 [112][113] 问题: 费用预测相对较低的原因？是否有保守之处？ [117] - 费用控制是多项持续举措的结果，包括人员优化（减少工时但提高薪酬）、维修保养内包、太阳能投资节省公用事业费用、以及销售和客户关系等职能的集中化 [118] 问题: 现有客户租金增加政策及监管限制的影响？ [121] - 现有客户租金增加基于客户健康状况和单位重置成本的动态数据驱动方法 [122] - 公司关注加州、纽约等地的监管动态，并确保合规和定价透明度 [123][124] 问题: PS 4.0的起源和催化剂是什么？ [127] - PS 4.0是董事会和管理层持续进行战略审视和规划的自然结果，旨在把握世代机遇，将优化后的运营环境、资本配置工具和强大资产负债表交予优秀的领导团队 [128][129] 问题: 对纽约诉讼和行业定价监管的担忧？ [132] - 公司通过全国自助仓储协会与监管机构沟通，说明业务的可负担性和益处 [133] - PS 4.0的客户聚焦和体验提升也包括定价和日常体验 [134] 问题: PS 4.0对第三方管理平台和盈利模式的影响？ [138] - 第三方管理客户将受益于PS Next平台的进步，该平台盈利能力将随时间增长 [138][140] - 首席运营官将与该业务负责人密切合作以推动增长 [139] 问题: 借贷平台近期的增长预期？ [141] - 借贷平台是公司的一个增长机会，旨在支持第三方管理客户并产生协同效应 [141] 问题: 衡量客户体验提升的主要关键绩效指标？ [144] - 关键绩效指标包括运营指标（搬入、搬出、租客保留率）以及财务上的有机增长表现和超越同行的能力 [145] 问题: 对国际扩张的意愿和最新进展？ [146] - 公司继续探索国际机会（如澳大利亚、西欧），但需要找到合适的平台和进入点，美国市场仍是重点 [147][148] - 国际平台通常规模较小，缺乏数据和规模优势，这为PSA提供了机会 [149] 问题: 开发业务交付放缓的原因？ [152] - 开发业务面临租赁环境挑战和成本上升，预计2026年交付量将略低于2025年，但公司视其为风险调整后回报强劲的领域，并计划随时间增长该业务 [152][153] 问题: 对大型语言模型和客户获取演进的看法？ [154] - 公司正在PS Next平台内投资利用大型语言模型，以满足客户对AI交互日益增长的期望，并将在未来6-12个月分享更多信息 [154][155] 问题: 在增长平淡的环境中存在哪些机会？例如收购低入住率资产 [158] - 即使在行业基本面平淡的时期，公司也有机会以有吸引力的价格收购资产，并对长期基本面充满信心，公司不会坐等市场好转，而是现在就开始投资 [159][160]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度核心FFO为每股4.26美元，全年核心FFO为每股16.97美元，处于指引范围的高端 [23] - 2025年第四季度同店收入增长为-0.2%，同店净营业收入增长为-1.5% [23] - 2025年第四季度费用增长为4.2%，全年费用增长受到控制 [24] - 2025年非同店资产池的NOI增长为20%，推动核心FFO同比增长1.2% [24] - 若采用与同行类似的定义，2025年NOI增长将为0.2%，而非报告的-0.5% [25] - 截至季度末，公司拥有18亿美元的可用流动性，包括信贷额度和手头现金，外加每年约6亿美元的自由现金流 [26] - 债务加优先股与EBITDA的比率为4.2倍，债务加优先股与企业价值的比率在低20%区间 [26] - 2026年核心FFO初始指引范围为每股16.35至17.00美元，中点为16.68美元，同比下降1.7% [27] - 2026年同店收入和NOI指引中点分别为-1.1%和-2.2% [27] - 2026年费用增长预计将继续受限，财产税中个位数增长将被人事和维修保养方面的费用控制举措所抵消 [28] - 2026年非同店NOI预计将再次成为重要贡献者，在考虑未来交易活动前同比增长16% [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - **收购业务**：2025年第四季度完成1.31亿美元增值收购，全年总计9.53亿美元，稳定化收益率在高6%区间 [25] - **开发与扩建业务**：2025年新开业项目价值4.09亿美元，年末总开发管道价值6.10亿美元，目标稳定化收益率为8%，剩余未出资额为4.16亿美元 [25] - **贷款平台**：2025年投放1.31亿美元贷款，未偿还贷款总额为1.42亿美元，当前利率约为7.9% [26] - **第三方管理平台**：预计将继续推动现金增长，并将受益于新的PS Next运营平台 [29][137] - **租客保险业务**：预计将继续推动现金增长 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - **洛杉矶市场**：紧急状态预计在2026年全年持续，将拖累同店收入约80个基点 [28] - **沿海及中西部领先市场**：如芝加哥、明尼阿波利斯等市场，预计全年将保持约±2%的收入增长，并在第四季度有所提升 [51] - **阳光地带市场**：如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达等供应面临挑战的市场，预计全年同店收入将下降几个百分点，但将在第四季度开始改善 [51][52] - **全国市场趋势**：1月份入住率同比上升约40个基点，新租租金在1月份同比下降7%，但呈连续改善趋势 [44] - **供应情况**：公司认为行业新开发交付量逐年减速的趋势未变，未看到重新加速的迹象 [54][55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **PS 4.0战略**：公司宣布进入第四个领导时代，核心是客户至上、强大的资本配置和每股收益及现金流增长 [4][15][20] - **三大战略支柱**： 1. **PS Next运营平台**：结合领先的实体资产组合、全渠道数字平台、先进数据科学和卓越团队，旨在通过创新提升客户体验和运营效率，加速有机增长 [15][16] 2. **价值创造引擎**：专注于通过收购、开发、扩建和贷款投资这四种价值创造方式，利用资本优势和规模效应，推动非同店增长和投资组合增值 [17][18] 3. **“Own It”文化**：通过注入新人才和重新设计激励结构（专注于每股收益增长和总回报），提升绩效文化，增强团队能量和紧迫感 [19][20] - **领导层变动**： - Joe Russell退休，Tom Boyle晋升为CEO和受托人 [4] - Joe Fisher加入公司，担任总裁兼CFO [5] - Ron Havner卸任董事长，Shankh Mitra接任董事长 [6] - 多位内部高管获得晋升，并引入来自多户住宅、咨询、制造业等背景的新领导 [13][14] - **总部搬迁**：公司将总部迁至德克萨斯州弗里斯科，洛杉矶团队将搬迁至新的长期办公空间 [14][62] - **行业展望**：自助仓储使用率在上升，目前10%的美国人口使用仓储，行业高度分散，代际传承和机构化将增加交易活动，长期基本面是房地产中最好的之一 [12] - **竞争与供应**：竞争性供应正在放缓，因为新开发变得更困难、更昂贵 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **经营环境**：疫情带来了干扰，但自助仓储的采用在过去十年有所增加，Z世代、千禧一代和65岁以上人群都在使用 [12] - **未来前景**：公司对团队持续驱动超额表现和收入增长的能力充满信心 [24] - **市场势头**：虽然尚未看到全国性的租金拐点，但公司最强市场的势头正在积聚 [12] - **资本配置机会**：公司每年都有资本机会，资产负债表优势和留存现金流是竞争优势 [18][35] - **交易市场**：交易市场有望从当前加速，由代际销售和机构化驱动 [19] - **经济背景**：预计2026年将略好于2025年，与共识预期一致 [27] - **长期增长**：PS 4.0的目标是建立在过去几年超额表现的基础上，通过有机增长、价值创造引擎和辅助业务，推动更强的FFO增长 [59][60] 其他重要信息 - **数字化转型**：公司拥有行业中最强大的全渠道数字生态系统，超过85%的客户使用自助服务工具，并正在注入AI以优化转化和成本 [9] - **“明日物业”计划**：已完成6亿美元投资，用于重新品牌化和现代化所有3400多处物业，到2026年底近半数资产将安装太阳能 [9] - **规模扩张**：过去几年投资超过120亿美元，新增763处资产，带来了超常增长 [9] - **董事会信心展示**：新任董事长Shankh Mitra和前任董事长Ron Havner分别购买了2500万美元和500万美元的价外十年期期权，锁定期六年，展示了他们对PS 4.0将为股东带来回报的信心和承诺 [7] - **激励计划改革**：董事会与Shankh Mitra重新设计了2026年高管激励计划，专注于每股和总回报的超额表现，并计划在整个组织内重新思考激励结构 [19][111] - **公司搬迁成本与收益**：搬迁成本包含在约1500-2000万美元的公司转型成本中，已发生约400万美元，预计每年可带来约400万美元的自动化及离岸运营收益 [64] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于近期外部增长机会的捕捉，以及PS 4.0带来的不同之处 [32] - 2025年看到了广泛的卖家类型和交易规模，包括单笔和双笔资产以及中小型投资组合，全年核阅了约70亿美元房地产，最终交易约10亿美元，多数核阅资产未成交，预计2026年活动将增加 [32] - PS 4.0的不同在于不仅追求增长，更注重优化，包括投资团队、利用数据科学优化资本配置目标与承销、简化流程，并利用行业最大数据集来增强购买能力和行业声誉 [33][34] - 强调了资产负债表优势和每年留存现金流带来的资本机会 [35] 问题: 关于洛杉矶除外市场的同店收入增长预期及全年走势 [36] - 剔除洛杉矶影响后，同店收入增长预期反映了近期趋势，而非未来先行指标 [38] - 预计2026年新租租金全年将下降中个位数，但会从低点开始并在全年逐步改善，入住率预计将相对稳定，现有客户表现强劲 [39] - 预计同比收入增长可能在2026年第四季度开始改善 [40] - 管理层强调，尽管某些市场（如西海岸、中西部、东北部）势头正在积聚，但当前重点是借助PS 4.0平台为未来成功奠定基础，而非预测具体季度变化 [41] 问题: 关于2026年第一季度至今的新租租金情况以及AI对定价策略的影响 [44][46] - 2026年1月新租租金同比下降7%，呈连续改善趋势，入住率同比上升约40个基点 [44] - 数据科学和收入管理团队已合作多年，定价策略持续演进，专注于吸引顶部漏斗的合适客户，预测其租期长度和价格弹性，并通过定价、促销、广告来最大化NOI [46] - 新聘的首席营收和营销官将带领团队继续推进这方面工作 [47] 问题: 关于2026年第四季度同店收入增长率的预期 [50] - 公司通常不提供逐季度指引，但预计沿海市场及部分中西部领先市场（如芝加哥、明尼阿波利斯）将继续表现良好，全年收入增长约±2%，并在第四季度略有提升 [51] - 供应面临挑战的阳光地带市场（如达拉斯、亚特兰大、佛罗里达）全年同店收入可能下降几个百分点，但预计在第四季度开始改善，部分原因是同比基数较低且供应逐渐减少 [51][52] 问题: 关于行业供应数据是否与公司观察一致，以及2026年供应暴露情况 [53] - 管理层认为外部跟踪数据往往高估了进入市场的势头，公司未看到供应交付量在过去4-5年逐年减速的趋势有任何改变或重新加速 [54][55] - 开发业务仍然复杂，审批难度大、成本高、承销问题多 [55] 问题: 关于PS 4.0和PS Next的长期增长前景 [58] - PS 4.0的目标是通过对客户、品牌、数字化和AI的专注，在有机增长方面延续过去的超额表现 [59] - 价值创造引擎将通过收购、开发、扩建和贷款平台这四个杠杆，每年为FFO增长做出贡献 [60] - 辅助业务（如贷款、第三方管理、租客保险）也将推动增长 [60] 问题: 关于总部迁至弗里斯科的运营或财务效益及相关成本 [61] - 达拉斯办公室已是公司最大的企业办公点，因此将总部迁至该处顺理成章，同时洛杉矶团队也将搬迁至新的长期办公空间 [62][63] - 相关成本包含在公司转型成本中，已发生约400万美元，预计每年可带来约400万美元的自动化及离岸运营收益 [64] 问题: 关于有机增长再加速是否需要大量资本再投资计划 [66] - PS Next平台代表了持续的投资，公司正处于一个以AI和进一步数字化投资为中心的拐点，旨在满足客户对更快、更个性化体验的期望 [67][68][69] - 投资将涉及团队和技术平台，预计回报强劲 [70] 问题: 关于顶部漏斗需求指标（如网站访问量）的现状及其与住房活动放缓的关联 [71] - 年初顶部漏斗活动基本稳定，但1月和2月初受全国性异常天气影响，出现波动 [72] - 新租租金趋势在1月有所改善，现有客户表现持续强劲，1月迁出量下降 [72][73] 问题: 关于卖家预期变化、买卖价差以及2025年约1:7的核阅与成交转化率 [76] - 随着时间推移和市场调整，买卖双方能够更理性地进行交易，这促成了2025年的一些成功交易 [76] - 预计随着资本化率区间收窄，2026年和2027年的交易活动将更加乐观 [77] - 行业所有权结构的变化（更多机构资本进入）也将创造更多交易机会，无论是可预测还是不可预测的 [78] 问题: 关于地理扩张的重点区域和机会所在 [81] - 公司关注的是子市场层面的机会，利用运营平台和长期数据集来识别适合其投资组合和客户需求的子市场，而非单纯追求特定州 [82] 问题: 关于PS 4.0举措在多大程度上依赖于需求环境改善 versus 公司可控因素 [85] - 尽管行业趋势近几年并不令人兴奋，且2026年看起来与2025年相似，但这并未阻碍公司前进，反而激励公司投资于平台和团队，以利用当前环境进行资本配置和平台投资，为未来做好准备 [86][87] 问题: 关于新聘高管和扩建收购团队是否已计入G&A指引 [88] - 新招聘以及对技术、数据科学和AI平台的投资预期已包含在G&A数字中 [89] 问题: 关于董事会监督角色和资本结构政策的潜在演变 [94] - 董事会将继续积极参与，新任董事长Shankh Mitra在REIT行业的知识和经验将提供强大支持 [96][97] - 将成立新的董事会投资委员会，由具有丰富资本配置经验的Ron Spogli担任主席，与Shankh Mitra共同提供指导 [99][100] - 资产负债表政策方面，目标维持在4-5倍的债务/EBITDA区间，目前为4.2倍，公司拥有进攻性配置的能力，包括每年6亿美元自由现金流和约15亿美元的额外债务容量 [101][102] - 未来也可能考虑合资、资产处置等多种融资杠杆 [102] 问题: 关于过去几年收购活动的最大制约因素，以及风险偏好或回报门槛是否会变化 [103] - 主要制约因素是买卖双方的预期差异和交易量 [104] - PS 4.0的价值创造引擎并非关于降低回报门槛或投资于过去认为不具吸引力的资产，而是关于如何通过建立关系、加快承销反馈、获取更多场外机会等方式做得更好，从而增加优质资本配置活动 [104] 问题: 关于新租租金为何尚未见底，以及何时可能转正 [109] - 部分市场（如阳光地带）的新供应继续对租金构成压力，但入住率正在提升，这是积极的信号 [109] - 另一方面，许多市场（如明尼阿波利斯、芝加哥、旧金山、华盛顿特区）已出现新租租金增长，这得益于良好的需求和有限的供应，因此并非全国性现象，而是市场动态的体现 [110] 问题: 关于新的高管薪酬计划与Welltower的计划是否有相似之处 [111] - 新的NEO激励计划与Welltower近期宣布的计划非常不同，更类似于公司传统的但又有重大变革的计划，主要区别在于三年绩效期、延迟归属、专注于绝对和相对股东总回报，并设定了更高的“拉伸”目标，以实现与股东的深度绑定 [111][112] 问题: 关于费用预测相对较低的原因及其中是否包含保守成分 [117] - 费用控制是公司多年举措的延续，涉及多个方面：通过机器学习优化工时同时提高现场经理薪酬、试点内包维修以降低R&M成本、持续太阳能投资以控制水电费、以及将销售、客户关系等功能集中化以提升效率 [118][119] 问题: 关于现有客户租金增长政策及加州以外潜在监管限制的影响 [120] - ECRI政策基于客户健康状况、价格敏感性和单位重置成本，采用数据驱动的方法，根据本地市场动态逐单位、逐物业调整租金 [121] - 公司正密切关注加州及其他州（如纽约）关于价格透明度的监管动态，确保合规并与客户保持透明沟通 [122][123] 问题: 关于PS 4.0倡议的起源和催化剂 [126] - PS 4.0并非由特定事件触发，而是董事会和管理层持续审视战略倡议、代际机会的成果，是公司不断优化和推动成功的有意为之的演进，类似于大约十年前公司经历的“3.0”过程 [127][128] 问题: 关于纽约等地监管动向是否会成为行业定价策略的预警信号 [130] - 公司正与全国及各州自助仓储协会合作，与监管和立法机构沟通，阐明业务的益处和可负担性 [132] - PS 4.0的客户聚焦和提升客户体验的举措，包括定价和日常体验，正是为了应对此类关注 [133] 问题: 关于PS 4.0下第三方管理平台的变化，特别是盈利方面 [137] - 第三方管理客户将受益于PS Next平台在客户体验和运营交付方面的进步 [137] - 该平台的盈利能力已随时间小幅增长，随着投资组合稳定和扩大，盈利能力将继续增长，贷款和租客保险业务也与之协同 [138] 问题: 关于贷款平台近期增长预期 [139] - 贷款业务是公司的增长机会，旨在支持第三方管理客户，并与第三方平台、租客保险产生协同效益 [139] 问题: 关于衡量客户体验提升的主要KPI [142] - 衡量PS Next的KPI包括运营指标（如迁入、迁出、租客留存率）以及财务上的有机增长表现和超额表现 [143] 问题: 关于国际扩张的当前兴趣和进展 [144] - 公司继续有意探索国际机会，包括澳大利亚和西欧（通过Shurgard），寻找合适的平台进入点以获取运营和资本配置的扩展空间 [145] - 但美国仍然是全球最深、最具活力的自助仓储市场，公司不会转移重心 [145] 问题: 关于国际潜在收购目标在数据和分析能力方面与美国平台的差距 [147] - 国际平台规模通常较小，因此缺乏美国大型运营商所拥有的规模、平台和数据优势，这为公司提供了机会 [147] 问题: 关于开发业务交付放缓的原因 [151] - 过去几年开发交付放缓是由于更具挑战性的租赁环境、开发成本上升以及部分高增长人口市场租金下降 [151] - 公司视开发业务为风险调整后资本回报强劲的领域，是价值创造引擎的重点，并计划随时间推移发展该业务 [152] 问题: 关于大型语言模型和AI在客户获取和广告方面的潜在演变 [153] - 公司认识到消费者越来越多地使用LLM，PS Next平台将利用这一点，通过网站、应用等渠道与客户互动，公司有令人兴奋的内部计划，将在未来6-12个月分享更多 [153] 问题: 关于在新董事长领导下，在增长平淡的环境中购买低入住率资产的机会 [156] - 公司认为有机会在当前行业基本面平淡但长期向好的环境中配置资本，去年已基于有吸引力的估值收购资产，将继续为合适的机会部署资本，并不坐等基本面好转 [158][159]