文章核心观点 - 央企正通过硬件改造、软件升级、技术创新和金融模式创新，全方位推动城市更新与保障性住房建设，从“有居”向“优居”转变，拓展“安居”的当代内涵 [1][2][4][6] 保障性租赁住房项目实践 - 北京“首创和园繁星”保障性租赁住房项目为6000多名青年人提供住所，项目一期和二期4000余套租赁住房在2023年建成后迅速租罄 [1][2] - 项目采用开放式街区和“大开放、小围合”规划布局，并运用装配式装修、建筑信息模型（BIM）技术提升居住品质 [2] - 中国国新旗下国新资产与华润置地旗下有巢品牌采用Pre-REITs模式，成功盘活规模约20亿元的存量租赁住房资产，回收约10亿元资本金用于新增投资 [6][7] - 通过该模式，北京、上海、宁波等地4宗项目、约2458套租赁住房成功盘活并投入运营，出租率稳定在90%以上，预计10亿元新增投入将撬动规模约30亿元的保障性租赁住房建设 [7] 旧城改造与灾后重建 - 上海静安区彭一小区非成套旧住房改造项目由中国铁建承建，是上海建筑体量最大、居民户数最多（2110户）、改造难度最高的拆除重建工程，将40幢老旧房屋变为17幢新高住宅并配套1600多个车位 [2] - 中国建筑旗下中海集团在上海建国东路更新区域推出“友里安家计划”，为独居老人提供定向房源、租金优惠及适老设施 [3] - 在2023年北京特大暴雨后，中交一公局集团参与门头沟区灾后重建，其南辛房村工程于2025年8月验收 北新建材在河北涿州为12户重灾户免费修缮房屋，实现一周快速交付 [3] - 住建部数据显示，2025年前8个月全国新开工改造城镇老旧小区2.17万个，2019年至2024年全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民超过1.2亿人 [3] 技术创新与绿色建筑 - 中国化学工程所属华陆公司研制的气凝胶材料用于学校建筑隔热，实测环境温度每上升3.5℃可使建筑外顶温度下降18℃，显著改善室内热环境并降低空调制冷负荷 [4] - 华陆新材围绕建筑节能形成系列产品，其40项研发项目中80%已实现成果转化 [4] - 中国建研院所属环能科技建设全国首个建筑领域鸿蒙生态示范工程，通过部署建筑鸿蒙智控一体柜和基于开源鸿蒙的数字孪生系统，结合AI算法使节能效率提升15%以上 [5][6] - 该鸿蒙创新技术已在北京、深圳等地开展项目应用 [6] 智慧城市运营 - 华润置地在深圳后海中心区开展一体化城市运营，覆盖3.5平方公里区域 [6] - 运营平台依托AI赋能，试点应用“乱摆卖、暴露垃圾、机动车乱停放”等算法，累计接收告警事件超10万件，其中AI智能发现占比达约97%，平均约20分钟办结 [6] - 平台已接入片区130多栋建筑物，整合1200多个监控点，构建“AI+无人设备”多维防控网络 [6] 基础设施REITs市场 - Wind数据显示，截至2025年6月末，上市REITs发行规模约1771亿元，共发行68只，其中央企作为原始权益人的有11只，发行规模408亿元 [8] - 截至2025年上半年，保障房类REITs共发行8单，规模为121亿元 [8]

行业规模扩张 - 报告期内样本企业新增22个租住项目开业 对比上个报告期实现大幅增长 [2] - 万科泊寓全国开业房间数突破20万间 管理规模增长至26.2万间 其中12.6万间纳入保租房体系 [8] - 郑州城发美寓累计开业约6.5万间房源 2026年预计突破10万套 [4] 企业项目布局 - 保利和寓7月集中落地6个项目 分布在成都 长沙 中山 常德等城市 [4] - 新增项目集中在长三角 珠三角及中部核心城市 包括深圳 成都 郑州 武汉 长沙 佛山 上海 [4] - 项目产品类型涵盖白领公寓 人才公寓 酒店公寓 大型租赁社区 保租房等多种业态 [5] 经营效率表现 - 万科泊寓实现出租率95.6% 项目前台GOP利润率近90% 客户满意度超95% [8] - 老客户续租率接近60% 平均签约租期比上年延长35天 [8] - 自有渠道获客占比提升至88.5% 获客成本持续降低 [8] 资本运作与合作 - 多家租赁企业加强与地方国企合作 如瓴寓国际与宁波 苏州 嘉定地方国企组建合资平台 [8][9] - 友邦保险收购上海松江柚米社区 总建筑面积超10万平方米 提供2252套保租房 [13] - 通过Pre-REITs基金模式实现资产交易 瓴寓国际与中信金石基金 友邦保险等共同设立租赁住房基础设施基金 [13] 投资市场动态 - 长租公寓资产交易市场参与主体多元化 包括陆家嘴集团 领盛投资等机构 [11] - 险资巨头和地方国企积极布局长租领域 如友邦保险收购项目 安住发展收购保租房资产 [12] - REITs退出机制完善推动资产估值提升 吸引多元资本进入行业 [14][15]