行业整体规模 - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量为202.7万间，较2025年末减少0.6万间 [1] - 截至2026年1月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量为142.5万间，与2025年末基本持平 [1] 企业竞争格局与管理规模 - 万科泊寓以263,200间的管理规模位居行业第一 [2] - 龙湖冠寓以164,000间的管理规模排名第二 [2] - 瓴寓国际以153,050间的管理规模排名第三 [2] - 管理规模榜第四至第十名企业依次为：美寓（151,083间）、魔方生活服务集团（111,387间）、白瑞纪集团（107,974间）、华润有巢（97,839间）、乐乎集团（82,937间）、保利公寓（71,459间）、城家（71,168间） [2] - 杭州安居集团的宁巢公寓新晋上榜，管理规模为24,513间 [1][3] 企业竞争格局与开业规模 - 万科泊寓以192,899间的开业规模位居行业第一 [5] - 龙湖冠寓以127,000间的开业规模排名第二 [5] - 瓴寓国际以95,352间的开业规模排名第三 [5] - 开业规模榜第四至第十名企业依次为：乐乎集团（82,937间）、魔方生活服务集团（78,266间）、白瑞纪集团（75,215间）、美寓（72,324间）、城家（52,449间）、安居乐寓（52,096间）、自如寓（49,696间） [5] 市场结构性变化 - 少数民营长租企业在部分城市集中关停项目，导致其开业规模有所下降 [1] - 地方国企系长租企业开业规模保持稳中有增态势，在TOP30中的规模占比提升至24% [1] 市场租金表现 - 2026年1月，全国50个城市住宅平均租金为34.00元/平方米/月，环比下跌0.45%，同比下跌3.67% [7] - 1月租金环比跌幅较2025年12月收窄0.15个百分点，但同比跌幅扩大0.05个百分点 [7] - 50个重点城市中，仅1个城市（北海）租金环比上涨0.79%，其余49个城市租金环比均下跌 [10] - 西安、北京等15个城市环比跌幅在0.5%及以上，其中西安跌幅最大，为0.92% [10]

昆明楼市整体表现 - 上周（2026年1月19日-25日）昆明楼市成交量价齐涨，供应面积约9.25万㎡，环比上涨103%；成交面积约5.03万㎡，环比上涨20%；成交均价约12201元/㎡，环比上涨3% [1] - 商品住宅销售金额榜中，邦泰观云销售约0.67亿元，成交21套，成交均价19981元/㎡；保利天珺二期销售约0.37亿元，成交均价17605元/㎡ [4] - 商品住宅销售套数榜中，揽湖半山销售约0.34亿元，成交69套，成交均价约5000元/㎡；大华·锦绣麓城销售约0.27亿元，成交22套，成交均价约11457元/㎡ [4] 云南建投项目动态 - 云南建投旗下建投轩楹学府首次取得预售证，供应约0.35万㎡，约24套房源，建面约143-168㎡，该项目是公司在昆明二环首个低密新规住宅项目，容积率仅1.6 [1] - 建投轩楹学府拟建5栋总高12-17层的电梯洋房及小高层，全盘仅166套房源，为1梯1户设计，最高得房率可达141% [3] - 云南建投2024年在一环打造的建投春城华府项目，入市约一年即已清盘 [3] - 云南建投子公司于2025年12月以14.29亿元摘得KCXS2022-1号地块（建投春城旭府），溢价率约12%，为2025年度昆明“总价地王”，成交楼面价约7297元/㎡ [5][6] - 建投春城旭府项目已启动工程勘察、监理及设计施工总承包招标，招标金额分别为140万元、290万元、103008.95万元，项目开发进入实质阶段，预计2026年上半年亮相 [5][8] 其他房企项目销售情况 - 俊发旗下高端别墅项目滇池ONE销售约0.26亿元，成交均价约28595元/㎡，套均价约373万/套 [4] - 北市区首个新规住宅项目旭辉广场铂森林语单周成交12套，成交均价约12464元/㎡ [4] - 旧规项目雅居乐中央雅府延迟备案，单周成交15套，成交均价约8455元/㎡ [4] 市场开盘与加推 - 上周昆明主城无项目开盘，仅龙湖天境一个项目加推 [5] - 龙湖天境加推81套新规住宅高层，建面约109㎡，成功认购13套，去化率16%，成交均价约14800元/㎡，单价比周边项目高出约3000元/㎡ [5] 租赁市场与土地市场 - 万科泊寓品牌与昆明邦盛广场达成合作，将新增474套4.5米层高LOFT房源，预计2026年5月招租，此为泊寓“零资产投入、纯管理输出”轻资产模式落地 [5] - 泊寓此前已与昆明安居集团签订10年期协议，管理901间保租房源 [5] - 上周昆明主城无土地供应和成交，土地市场持续挂零 [4]

公司荣誉与行业认可 - 万科泊寓在“2025长租公寓企业TOP10”和“2025长租公寓指数参编企业TOP20”榜单中斩获双奖 其行业领先的综合实力与创新实践获得认可[1] - 厦门泊寓海湾社区入选住房租赁“好房子”典型案例 这是对其品牌影响力与运营实力的高度认可 也是对其持续参与行业标准建设、推动行业健康发展贡献的充分肯定[1] 标杆项目运营亮点 - 厦门泊寓海湾社区前身为厦门国际健康驿站 创新改造为8000间长租公寓 已成为全国规模最大的保障性租赁住房项目[3] - 项目创新采用全干法装配式装修工艺实现绿色建造 并依托数字化运营平台将管家人房比提升至165间/人[4] - 社区内规划8500㎡商业街区 并免费提供自习室、健身房、图书馆等公共空间 通过开办“青年夜校”、组建近百个兴趣社群 构建了独特的青年社区生态[4] - 该项目是万科泊寓成功运营的29个超1000间大型租赁社区之一 公司长期保持95%以上的高出租率[4] 商业模式与运营能力 - 万科泊寓已跑通将城市存量资产盘活为保障性租赁住房的模式 包括“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式[6] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 通过标准化服务体系提升经营效益 并实现了Pre-REIT基金突破 逐步打通资产退出通道[7] - 其大型租赁社区通过商业配套、公共服务、社群活动与集中式管理相结合 成功将大型社区从“居住容器”升级为“微型城市单元” 积累了行业领先的超大型青年社区管理经验[6] 业务规模与市场地位 - 万科泊寓自2016年成立以来 已覆盖全国29个重点城市 于2023年宣布实现业务盈利[6] - 公司规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一[6] - 截至今年7月 万科泊寓全国开业房间数正式突破20万间 其中超13万间房源纳入保障性租赁住房 纳保比例达65% 在市场运营机构中纳保数量位居第一[7]

全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳入保障性租赁住房（纳保）数量保持行业第一 [1] - 运营管理房源超28万间，开业房源突破20万间 [1] - 共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，包括“由售改租”、“非居改保”等创新方式盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 长租公寓运营与服务创新 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应、紧急维修及“续租价保”等 [2] - 针对企业客户和租户推出短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益，适应多样性市场周期 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] 战略合作与行业认可 - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 与主要股东深圳地铁签署项目租赁运营合作框架协议，结合深铁的项目资产优势和公司的品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，公司获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] 行业趋势与前景 - 租购并举已成为行业趋势，为公司长租业务赢得更广阔发展空间 [1]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源回款71.1亿元 [1][2] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - “黄金周”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [1] 开发业务与产品交付 - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [1] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一 [1] - 上海高福云境项目25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [1] 经营服务业务 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [3] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等称号 [3] - 商业业务新项目实现首开出租率超97% [4] - 物流业务出租率行业领先，为GIC、黑石等机构提供商业轻资产运营服务 [4] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [5][6] - “AI数字工程管理平台”累计完成智能巡检超32万次 [6] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [6] - 自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [6] - 全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [7] 资源盘活与投资策略 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [2]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，其中销售收入为1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入达435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 公司实现高质量交付超7.4万套住房 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理房间超28万间 [1] - 截至目前开业房间数突破20万间，共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1] - 推出“长短租结合”模式，短租服务累计入住已超过50万间夜 [2] 长租公寓业务运营与服务 - 在佛山项目中对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，并就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] 行业地位与外部认可 - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 业务竞争力获得大股东认可，二季度与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合双方资产与运营优势 [3] 业务发展前景 - 公司在物业、长租、物流等赛道已建立规模和效率的领先优势 [1] - 随着REITs、Pre-REITs等资产证券化通道逐步成熟，未来有望实现进一步发展 [1]

行业整体格局 - TOP30住房租赁企业开业房源总量达139.8万间，管理房源量约198万间 [1] - 房企系企业持续领跑行业，与地方国企系共同主导市场供应 [1] - 全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，同比下跌3.76% [2] 企业规模与集中度 - 万科泊寓以20.54万间开业房源量稳居榜首，龙湖冠寓、领寓国际分别以12.70万间、8.77万间位列第二、三位 [1] - 前五名企业开业规模均突破8万间，头部效应显著 [1] - 房企系企业达11家，合计开业规模64.7万间，占比46%；地方国企系企业规模30.5万间，占比22% [1] - 管理规模榜中，万科泊寓以28.07万间居首，房企系企业管理规模占比达48%，地方国企系占比23% [1] 市场租金表现 - 9月住房租赁市场进入传统淡季，租金水平呈现下行态势 [2] - 全国50城住宅平均租金为34.74元／平方米／月，环比跌幅较8月扩大0.24个百分点 [2] - 仅4个城市租金环比上涨，北海以0.78%的涨幅居首；46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22% [2] - 学龄家庭租住高峰期结束及部分城市租赁房源供应量增加是租金下跌的重要原因 [2]

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

租房市场现状与趋势 - 市场出现“局地降温”，重点城市租金整体小幅波动调整，2025年上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37% [11] - 全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月，较2024年水平下降1.12% [11] - 北京地区合租租金较前几年最高点下降约100元/月，整租租金下降约300-400元/月 [12] - 2025年7月全国55城个人房源合计挂牌量达61.80万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，为近三年峰值 [13] 主要商业模式分析 - 市场主要存在两种模式：收取中介费但无服务的类型，以及无中介费但收取月租10%服务费的托管类型 [8] - 重托管模式（如自如）由平台先从房东收房，统一装修后出租，赚取租金差价 [9] - 轻托管模式（如贝壳省心租）保留房东原有硬装，仅增加必要软装，同样收取约10%服务费但仅包含维修，无附加保洁 [9] - 重托管模式面临压力，因租金下滑导致出租周期延长、空置成本攀升，资金腾挪空间被削弱 [20] 行业监管与规范化发展 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，要求企业配备专职管理人员、定期检测空气质量，并核验房源真实性 [4][20] - 条例对虚假房源发布者最高罚款10万元，增加了租赁机构的运营成本 [20] - 监管趋严倒逼行业从依赖租金差盈利转向通过服务价值实现盈利 [20] 市场竞争格局与参与者 - 主流租房平台包括链家、贝壳、自如、我爱我家等，以及巴乐兔、房小豆、闲鱼租房等较小平台 [7] - 开发商旗下长租公寓项目如龙湖冠寓、万科泊寓也是市场重要参与者 [7] - 同一生态内的不同平台（如链家、自如、贝壳）虽有关联，但业务独立，各收各的房源 [10] 服务品质成为核心竞争力 - 行业未来长期机会点在于服务品质提升，而非过度依赖规模效应 [21] - 服务品质体现为维修响应速度等基础性服务，例如5分钟内达成响应，现场服务速度比行业平均水平快1小时 [21] - 轻重托管模式正在完成历史交接，服务将成为关键卖点 [20][21]