公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1,053.2亿元，同比下降26.2% [8][15] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比收窄21.3% [8][15] - 基本每股亏损1.01元，同比下降21.3% [15] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元，占比80.2%，毛利率8.7%（补回折旧摊销后为12.4%） [15][16] - 物业服务收入170.9亿元，占比16.2%，毛利率13.9% [15] 销售与交付情况 - 实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7% [17] - 在15个城市销售金额排名前三，首开项目去化率最高达9成以上 [17] - 完成超4.5万套房屋交付，51个项目实现"交付即交证" [7][19] - 已售未结算资源1,457.9万平方米，合同金额1,843.3亿元 [19] 业务板块发展 - 物业服务收入181.68亿元（含内部交易），同比增长3.1%，蝶城数量增至683个 [26] - 租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%，管理27.3万间公寓，出租率93.3% [28][29] - 商业业务收入41.0亿元，开业项目179个，出租率93.2%，客流增长7.8% [32] - 物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7%，冷链收入增长23.0% [34] 资产盘活与融资 - 完成13个大宗资产交易，签约金额64.3亿元 [7][36] - 通过存量盘活回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [7][20] - 新增融资249亿元，大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [7] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [7] 行业环境 - 全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点 [6][9] - 百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅收窄29.8个百分点 [9] - 土地成交溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点 [9] - 政策持续释放积极信号，推动市场止跌回稳 [9] 科技创新与应用 - "图云"产品服务459个内部项目和693个外部项目，管理115万张图纸 [39] - AI数字工程管理平台覆盖310个项目，完成智能巡检10.38万次 [39] - 自研"斗拱BIM软件"应用于住宅和办公项目设计 [40] - 与深铁合作开发"轨道交通+机器人配送"系统，实现地铁无人配送 [40] 战略规划 - 聚焦主业和重点城市布局，加速资产处置和业务优化 [46] - 向新模式切换，激活存量资产效能，改善资债结构 [46] - 依托科技创新打造新质生产力，强化产品体验 [46] - 深化与深铁集团等战略伙伴的产业协同 [37][46] 公司治理 - 董事会审议通过半年度报告及不派息决议 [51][52] - 计提减值准备541,953.67万元，转回144,251.18万元 [54] - 修订信息披露管理等公司治理制度 [57] - 调整组织架构和管控体系 [60]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]

住房租赁条例实施 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日起施行 旨在规范住房租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 《条例》提出鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为拥有长租公寓业务的房企带来新机遇 [1] 长租公寓市场现状 - 截至2025年6月底 TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 万科泊寓 龙湖冠寓和魔方生活位列前三 开业规模分别达到19.82万间 12.3万间和8.4万间 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入达26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率达到95.3% [1] - 深圳长租公寓出租率基本在85%以上 但租金维持稳定 竞争加剧导致企业不敢随意提价 [2] - 长租公寓市场玩家推出"安心住""随心住"等灵活短租产品以应对租金下滑压力 [2] 资本与投资动态 - 部分投资机构打包改造商务公寓为长租公寓 优质租赁资产投资回报率接近5年定存利率 [3] - 政策规范提高租赁稳定性 激励市场主体投资住房租赁 促进行业向存量运营转型 有利于REITs发行 [3] 行业发展趋势 - 住房租赁市场正从大规模建设进入存量提质阶段 对长租公寓企业提出更高要求 [4] - 相比发达国家 我国住房租赁行业机构化率仍较低 未来政策有望从财政金融 市场培育等多角度加大支持力度 [4] - 头部企业已建立可复制 可扩展的资产运营模型 在存量市场中寻找可持续现金流 [3]

《住房租赁条例》实施与行业影响 - 《住房租赁条例》将于2025年9月15日施行 旨在规范租赁主体行为 健全监管机制 完善租购并举制度 推动房地产发展新模式 [1] - 条例鼓励多渠道增加租赁住房供给 培育市场化 专业化住房租赁企业 为房企长租公寓业务提供新机遇 [1] 头部房企长租公寓业务表现 - TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源达135.9万间 较5月底增加2.7万间 万科泊寓 龙湖冠寓 魔方生活分别以19.82万间 12.3万间 8.4万间位列前三 [1] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元 同比增长4% 开业规模12.4万间 出租率95.3% 显示头部企业通过规模扩张与高效运营贡献稳定现金流 [1] 长租公寓市场现状与竞争策略 - 市场进入理性发展阶段 出租率普遍超85% 但租金保持稳定 长期租赁可享折扣 年轻租客更倾向选择长租公寓 [3] - 行业竞争加剧 企业推出"短租"产品如"安心住""随心住"以应对租金压力 同时资本机构通过打包改造商务公寓进入市场 优质资产回报率接近5年定存利率 [3] 政策与行业转型分析 - 政策规范权益将提高租赁稳定性 激励市场主体投资 推动行业向存量运营转型 促进REITs发行 [5] - 头部企业建立标准化产品体系与数字化管理模型 实现可复制运营模式 在存量市场中获取可持续现金流 [5] - 行业从大规模建设转向存量提质阶段 机构化率仍低于发达国家 未来政策或从财政金融 市场培育 非居改租等多角度持续支持 [5]

行业趋势 - 2025年6月TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达135.9万间 较5月底增加2.7万间 [1] - 房企系、地方国企系和酒店系住房租赁企业累计开业规模相较5月份分别增加1.21万间、0.84万间和0.60万间 [1] - 专业长租公寓运营商聚焦存量资产盘活和轻资产管理输出 地方国企通过收储转租拓展规模 [2] 头部企业表现 - 万科泊寓、龙湖冠寓、魔方生活位列行业前三 开业规模分别为19.82万间、12.3万间和8.4万间 [1] - 万科泊寓2024年租赁住宅业务营收37.02亿元（同比+7%） 出租率95.6% GOP利润率89.8% [2] - 龙湖冠寓2024年租金收入26.5亿元（同比+4%） 出租率95.3% 与写字楼、养老等业务融合发展 [2] 业务拓展模式 - 万科泊寓通过存量物业盘活新增587间租赁住房 纳入保障性租赁住房体系 [1] - 头部企业建立标准化产品体系和数字化管理工具 形成可复制的资产运营模型 [3] - 华夏北京保障房REIT扩募超9亿元 购入4个基础设施项目 成为国内首单扩募租赁住房REITs [3] 资本工具应用 - REITs为租赁住房市场提供高效退出机制 [3]

全国租金市场概况 - 全国50城租金连续5个月下跌，4月平均租金为35.2元/平米/月，同比下跌3.4% [2] - 除嘉兴、石家庄微涨0.1%外，其余48城租金均下跌，三亚环比跌幅最大达1.1% [4] - 新一线及低线城市租金长期下滑主因人口流出与住房供应过剩 [4] 一线城市租房市场动态 - 北上广深因人口净流入长期维持卖方市场，但2024年北京上海常住人口分别减少2.6万、7.19万，广深增速较2019年显著放缓 [14][16] - 一线城市租房市场曾现畸形现象：二房东暴雷（如2020年蛋壳事件）、房东违约涨价、克扣押金等 [7][9] - 头部长租公寓品牌快速扩张：万科泊寓开业18.74万间，龙湖冠寓达12.3万间 [7] 租金下跌案例与市场转变 - 上海长宁区两居室租金从10800元/月降至8000元/月，深圳福田区三房月租从1.6万降至1万（降幅38%） [10] - 卖方市场转向买方市场，业主降价竞争致租金连跌5个月 [12][27] 租金下跌驱动因素 - 经济不确定性加剧就业压力，削弱一线城市人口吸引力 [14] - 保障性住房供应激增：2024年全国筹建保租房/公租房172万套，一线城市占比显著（北京15万套、上海7.2万套、广州11.82万套、深圳10万套） [17][19][20] - 楼市有价无市促使业主"由售转租"，集中挂盘导致供应过剩 [22][24] 行业长期影响 - 深圳福田区三房案例显示房产年收益率仅1.3%，低于银行存款利率 [28][30] - 住房与户籍资源脱钩（医疗养老已绑定工作）、教育资源过剩削弱购房必要性 [31] - 租金持续下跌或推动中国进入租房主导时代，与发达国家模式接轨 [33]

行业现状与市场变化 - 2025年长租行业面临巨大经营压力 主要因保障性租赁住房加速入市 一线城市"十四五"保租房平均完成率达87% 北京完成率最高达91% [1] - 保租房规模扩张重塑市场结构 对市场化房源租金形成挤压效应 核心八城租金坪效除北京广州外普遍下滑 降幅集中在5% 成都武汉降幅超5% [1][2] - 二房东模式利润空间受挤压 因租金下滑和客户稀释 大量夫妻店清退房源退出市场 [1] 企业生存状况 - 上海492家分散式公寓企业中97.6%开业规模下降 仅2.2%增长 存活企业仅占11.9% 年均关停85家 [3] - 头部企业虽未关停但经营承压 头部A/B企业在杭州宁波南京等地退租闭店 关店项目多位于保租房竞争区域 如南京江宁板块保租房占比达25% [6][7] - 2024年上海市场化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月 三年复合增长率-7.03% 保租房租金112.8元/㎡/月 低45元/㎡/月 [3] 企业应对策略 - 头部企业与资产方重新谈判底租 部分企业通过降租节省成本 如某资管系运营商预计2025年节省6000万支出 [8][9] - 企业通过公区商业化改造提升收入 如引入自习室咖啡厅等业态 但多金收入占比普遍仅1-5% [9][12] - 核心区域项目采用动态调价策略 如龙湖冠寓浦东大道店2月租金环比上涨11% 因无保租房竞争 [13] 商业模式创新 - 包租模式转向"资产方-资金方-运营方"三角协作 资金方提供改造成本 运营方收取管理费或分红 如深圳前海租无忧项目 [16][17] - 新模式设置阶梯式还款比例 保障资金方收益同时让资产方分享经营成果 特别适合国企存量资产盘活 [16][17] 城市租金数据 - 2025年1月北京租金坪效190.1元 同比+4.62% 广州88.1元 +4.63% 而杭州82.3元(-6.9%) 武汉60.1元(-5.8%) [2] - 2024年深圳租金坪效103.7元(-1.9%) 南京75.9元(-3.3%) 成都73.8元(-10%) 北海157.4元(-7.5%) [2]

万科泊寓开放加盟模式 - 公司推出两种加盟模式：项目加盟（为资产方提供品牌授权、运营服务等可勾选服务）和资金加盟（为资金方链接项目资源）[2][3] - 目标客户群体为"有房没钱"的物业持有者和"有钱没房"的投资者[4] - 此举标志着公司从重资产持有向轻资产运营的战略转型[1][21] 行业背景与竞争格局 - 长租公寓TOP30总房源量超120万间，开发商系品牌占比近50%，其中万科泊寓以26万间（占TOP20%）位居榜首[17][18][19] - 开发商系品牌早期依赖母公司输血，现逐步转向市场化合作模式（如龙湖冠寓已开展7类合作模式，旭辉领寓推行大社区托管）[10][11][12][13][15] - 创业型品牌如魔方公寓、窝趣公寓等早在2014-2015年已尝试加盟模式[8] 万科泊寓经营现状 - 截至最新数据覆盖29城400+项目，运营房源24.7万间（纳保12万间），出租率95%，自有渠道获客占比85%[19] - 2023年实现营收34.6亿元并首次盈利，前台GOP利润率达89%[19][20] - 人房比1:150优于行业平均，客户满意度95%[19] 战略动因与行业影响 - 突破规模天花板：通过加盟实现持续增长，应对行业集中度提升趋势[20][22] - 缓解母公司财务压力：万科集团2024年预亏450亿，国企接管背景下需降低资金依赖[20] - 行业示范效应：头部企业加盟扩张将加速整合，中小品牌面临生存压力[21][22]