全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

公司财务与运营表现 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳入保障性租赁住房（纳保）数量保持行业第一 [1] - 运营管理房源超28万间，开业房源突破20万间 [1] - 共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1][2] - 探索出“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径，包括“由售改租”、“非居改保”等创新方式盘活存量资源 [1] - 实现Pre-REIT基金突破，逐步打通资产退出通道 [1] 长租公寓运营与服务创新 - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应、紧急维修及“续租价保”等 [2] - 针对企业客户和租户推出短租服务，累计入住超过50万间夜 [2] - 通过“长短租结合”模式最大化出租率和收益，适应多样性市场周期 [2] - 以佛山金色梦想项目为例，对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] 战略合作与行业认可 - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 与主要股东深圳地铁签署项目租赁运营合作框架协议，结合深铁的项目资产优势和公司的品牌运营优势 [3] - 根据第三方报告，公司获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] 行业趋势与前景 - 租购并举已成为行业趋势，为公司长租业务赢得更广阔发展空间 [1]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，通过盘活存量资源回款71.1亿元 [1][2] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - “黄金周”假期实现认购金额47.7亿元，目标完成率137% [1] 开发业务与产品交付 - 前三季度高质量交付房屋超7.4万套 [1] - 整合形成24项产品标准及约520项设计要求与技术措施，推进好房子标准落地 [1] - 上海理想之地项目入选全国首批好社区案例及上海市首批好房子案例 [1] - 广州理想花地项目获广州主城区销售套数和金额双第一 [1] - 上海高福云境项目25套总价1.3-1.7亿元房源全部售罄 [1] 经营服务业务 - 长租公寓业务运营管理超28万间，开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [3] - 泊寓品牌获评“2025中国住房租赁领先品牌”等称号 [3] - 商业业务新项目实现首开出租率超97% [4] - 物流业务出租率行业领先，为GIC、黑石等机构提供商业轻资产运营服务 [4] 科技创新与应用 - 图纸大模型及相关产品已成为行业级应用，服务内外部项目超1000个 [5][6] - “AI数字工程管理平台”累计完成智能巡检超32万次 [6] - 自研“灵石”系统实现99.7%的设备在线率与15分钟级故障响应 [6] - 自研“飞鸽”平台构建行业最大规模工单实时响应网络 [6] - 全球首例“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”试点将于四季度逐批量产交付上线 [7] 资源盘活与投资策略 - 坚持存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略 [2] - 通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元 [2]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，其中销售收入为1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入达435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 公司实现高质量交付超7.4万套住房 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理房间超28万间 [1] - 截至目前开业房间数突破20万间，共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1] - 推出“长短租结合”模式，短租服务累计入住已超过50万间夜 [2] 长租公寓业务运营与服务 - 在佛山项目中对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，并就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] 行业地位与外部认可 - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 业务竞争力获得大股东认可，二季度与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合双方资产与运营优势 [3] 业务发展前景 - 公司在物业、长租、物流等赛道已建立规模和效率的领先优势 [1] - 随着REITs、Pre-REITs等资产证券化通道逐步成熟，未来有望实现进一步发展 [1]

行业整体格局 - TOP30住房租赁企业开业房源总量达139.8万间，管理房源量约198万间 [1] - 房企系企业持续领跑行业，与地方国企系共同主导市场供应 [1] - 全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，同比下跌3.76% [2] 企业规模与集中度 - 万科泊寓以20.54万间开业房源量稳居榜首，龙湖冠寓、领寓国际分别以12.70万间、8.77万间位列第二、三位 [1] - 前五名企业开业规模均突破8万间，头部效应显著 [1] - 房企系企业达11家，合计开业规模64.7万间，占比46%；地方国企系企业规模30.5万间，占比22% [1] - 管理规模榜中，万科泊寓以28.07万间居首，房企系企业管理规模占比达48%，地方国企系占比23% [1] 市场租金表现 - 9月住房租赁市场进入传统淡季，租金水平呈现下行态势 [2] - 全国50城住宅平均租金为34.74元／平方米／月，环比跌幅较8月扩大0.24个百分点 [2] - 仅4个城市租金环比上涨，北海以0.78%的涨幅居首；46个城市租金环比下跌，西安跌幅最大达1.22% [2] - 学龄家庭租住高峰期结束及部分城市租赁房源供应量增加是租金下跌的重要原因 [2]

行业规模特征 - 30家住房租赁样本企业已开业规模合计超150万间 房间数中位数仅2.64万套 显示多数品牌仍处于小规模运营阶段[5] - 国企背景品牌包括华润有巢 招商伊敦公寓 保利和寓等合计开业39.98万套 占比25.8% 在保租房领域表现突出[5] - 行业规模层级固化特征明显 万科泊寓和龙湖冠寓分别以19.8万间和12.7万间稳居集中式规模领先地位[5][6] 企业规模增长 - 多家企业已开业规模实现增长 涨幅区间为2.4%至18.2%[5] - 保利和寓规模从2024年末22000间增至2025年6月26000间 增幅达18.2%[6] - 万科泊寓上半年新获取1.16万间房源 运营管理房量增至27.3万间 其中超13万间纳入保租房体系[5][9] 收入表现 - 样本企业2025年半年度收入从0.5亿元到27亿元不等 差距较大[8] - 67%样本企业实现收入同比增长 涨幅区间为3.3%到138%[8] - 万科泊寓和龙湖冠寓半年度收入分别为18亿元和12.4亿元 同比变动分别为4%和-5.3%[9] - 金地草莓社区及相寓半年度收入同比跌幅均超15%[11] 运营指标 - 多家样本企业出租率超90% 业务经营表现稳健[6] - 雅诗阁出租率提升两个百分点 日均房价同比增长1% 推动客房平均收入同比增长5%[10] - 万科泊寓通过规模扩张摊薄单位运营成本 提升品牌议价能力[9] 新增项目开业 - 样本企业录得22个租住项目新开业 较上期微降但供给端保持较强释放力度[11][13] - 新增项目呈现区域集中化与品牌头部化特征 万科泊寓 龙湖冠寓 有巢公寓 招商伊敦公寓等开业项目数居前[13] - 一线城市落地8个项目占总项目数36.4% 杭州 成都 合肥等重点城市同样吸引布局[14] - 多个千套级大型租赁项目亮相 包括瓴寓蓝岐湾府1246套 万科泊寓济南鲍山地铁站店2252套 金地草莓社区南大旗舰店2500套[12][14] 业务模式创新 - 泊寓采用国企资源+专业运营合作模式 在深圳 济南 重庆等多个重点城市落地项目[15] - 济南叮咚泊寓·鲍山地铁站店总建筑面积19.7万平方米 预计供应2252套保障性租赁住房 首批298套房源推出即满租[15] - 多家租赁企业通过轻资产或合资方式切入地方国企存量资产 实现快速扩张[15]

租房市场现状与趋势 - 市场出现“局地降温”，重点城市租金整体小幅波动调整，2025年上半年50城住宅平均租金累计下跌1.37% [11] - 全国40个大中城市租金挂牌均价为34.54元/平方米/月，较2024年水平下降1.12% [11] - 北京地区合租租金较前几年最高点下降约100元/月，整租租金下降约300-400元/月 [12] - 2025年7月全国55城个人房源合计挂牌量达61.80万间，同比上涨12.19%，环比上涨7.03%，为近三年峰值 [13] 主要商业模式分析 - 市场主要存在两种模式：收取中介费但无服务的类型，以及无中介费但收取月租10%服务费的托管类型 [8] - 重托管模式（如自如）由平台先从房东收房，统一装修后出租，赚取租金差价 [9] - 轻托管模式（如贝壳省心租）保留房东原有硬装，仅增加必要软装，同样收取约10%服务费但仅包含维修，无附加保洁 [9] - 重托管模式面临压力，因租金下滑导致出租周期延长、空置成本攀升，资金腾挪空间被削弱 [20] 行业监管与规范化发展 - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，要求企业配备专职管理人员、定期检测空气质量，并核验房源真实性 [4][20] - 条例对虚假房源发布者最高罚款10万元，增加了租赁机构的运营成本 [20] - 监管趋严倒逼行业从依赖租金差盈利转向通过服务价值实现盈利 [20] 市场竞争格局与参与者 - 主流租房平台包括链家、贝壳、自如、我爱我家等，以及巴乐兔、房小豆、闲鱼租房等较小平台 [7] - 开发商旗下长租公寓项目如龙湖冠寓、万科泊寓也是市场重要参与者 [7] - 同一生态内的不同平台（如链家、自如、贝壳）虽有关联，但业务独立，各收各的房源 [10] 服务品质成为核心竞争力 - 行业未来长期机会点在于服务品质提升，而非过度依赖规模效应 [21] - 服务品质体现为维修响应速度等基础性服务，例如5分钟内达成响应，现场服务速度比行业平均水平快1小时 [21] - 轻重托管模式正在完成历史交接，服务将成为关键卖点 [20][21]

公司财务表现 - 2025年上半年实现营业收入1,053.2亿元，同比下降26.2% [8][15] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元，同比收窄21.3% [8][15] - 基本每股亏损1.01元，同比下降21.3% [15] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元，占比80.2%，毛利率8.7%（补回折旧摊销后为12.4%） [15][16] - 物业服务收入170.9亿元，占比16.2%，毛利率13.9% [15] 销售与交付情况 - 实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7% [17] - 在15个城市销售金额排名前三，首开项目去化率最高达9成以上 [17] - 完成超4.5万套房屋交付，51个项目实现"交付即交证" [7][19] - 已售未结算资源1,457.9万平方米，合同金额1,843.3亿元 [19] 业务板块发展 - 物业服务收入181.68亿元（含内部交易），同比增长3.1%，蝶城数量增至683个 [26] - 租赁住宅业务收入18.0亿元，同比增长4.1%，管理27.3万间公寓，出租率93.3% [28][29] - 商业业务收入41.0亿元，开业项目179个，出租率93.2%，客流增长7.8% [32] - 物流仓储业务收入20.7亿元，同比增长6.7%，冷链收入增长23.0% [34] 资产盘活与融资 - 完成13个大宗资产交易，签约金额64.3亿元 [7][36] - 通过存量盘活回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及货值785亿元 [7][20] - 新增融资249亿元，大股东深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [7] - 顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年前无境外公开债到期 [7] 行业环境 - 全国商品房销售金额同比下降5.5%，降幅较上年同期收窄19.5个百分点 [6][9] - 百强房企销售金额同比下降11.8%，降幅收窄29.8个百分点 [9] - 土地成交溢价率10.1%，同比提高5.9个百分点 [9] - 政策持续释放积极信号，推动市场止跌回稳 [9] 科技创新与应用 - "图云"产品服务459个内部项目和693个外部项目，管理115万张图纸 [39] - AI数字工程管理平台覆盖310个项目，完成智能巡检10.38万次 [39] - 自研"斗拱BIM软件"应用于住宅和办公项目设计 [40] - 与深铁合作开发"轨道交通+机器人配送"系统，实现地铁无人配送 [40] 战略规划 - 聚焦主业和重点城市布局，加速资产处置和业务优化 [46] - 向新模式切换，激活存量资产效能，改善资债结构 [46] - 依托科技创新打造新质生产力，强化产品体验 [46] - 深化与深铁集团等战略伙伴的产业协同 [37][46] 公司治理 - 董事会审议通过半年度报告及不派息决议 [51][52] - 计提减值准备541,953.67万元，转回144,251.18万元 [54] - 修订信息披露管理等公司治理制度 [57] - 调整组织架构和管控体系 [60]

行业规模扩张 - 报告期内样本企业新增22个租住项目开业 对比上个报告期实现大幅增长 [2] - 万科泊寓全国开业房间数突破20万间 管理规模增长至26.2万间 其中12.6万间纳入保租房体系 [8] - 郑州城发美寓累计开业约6.5万间房源 2026年预计突破10万套 [4] 企业项目布局 - 保利和寓7月集中落地6个项目 分布在成都 长沙 中山 常德等城市 [4] - 新增项目集中在长三角 珠三角及中部核心城市 包括深圳 成都 郑州 武汉 长沙 佛山 上海 [4] - 项目产品类型涵盖白领公寓 人才公寓 酒店公寓 大型租赁社区 保租房等多种业态 [5] 经营效率表现 - 万科泊寓实现出租率95.6% 项目前台GOP利润率近90% 客户满意度超95% [8] - 老客户续租率接近60% 平均签约租期比上年延长35天 [8] - 自有渠道获客占比提升至88.5% 获客成本持续降低 [8] 资本运作与合作 - 多家租赁企业加强与地方国企合作 如瓴寓国际与宁波 苏州 嘉定地方国企组建合资平台 [8][9] - 友邦保险收购上海松江柚米社区 总建筑面积超10万平方米 提供2252套保租房 [13] - 通过Pre-REITs基金模式实现资产交易 瓴寓国际与中信金石基金 友邦保险等共同设立租赁住房基础设施基金 [13] 投资市场动态 - 长租公寓资产交易市场参与主体多元化 包括陆家嘴集团 领盛投资等机构 [11] - 险资巨头和地方国企积极布局长租领域 如友邦保险收购项目 安住发展收购保租房资产 [12] - REITs退出机制完善推动资产估值提升 吸引多元资本进入行业 [14][15]

住房租赁市场发展现状 - 长租市场结构发生显著变化，住房保障体系多元化供给格局加速构建，满足青年、新市民及家庭等多元群体居住需求 [1] - 个人房东出租仍占据主导地位，占比约八成；机构化运营占一成左右；保租房逐渐成为重要供给之一，预计未来占比接近一成 [2] - 全国租房人口已近2.6亿人，一线及新一线城市租房需求更加旺盛，四大一线城市租房人口规模已近4000万人 [3] - 租客结构发生深刻变化，35岁以上租客占比超35% [3] 政策与法规影响 - 《住房租赁条例》正式公布，将于9月15日起施行，为住房租赁市场提供明确的制度框架和行为准则 [1] - 2016年以来，有关部门相继出台了一系列培育和发展住房租赁市场的政策措施，包括土地供给、税收优惠和金融支持等 [5] - REITs等金融工具的陆续发行，使经营性不动产在"投—融—建—管—退"等环节上实现了闭环 [5] - 《条例》将推动我国住房租赁市场进入法治化、规范化的新阶段，有力促进住房租赁市场高质量发展 [13] 市场供需与产品类型 - 一线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在70%至80%，而对应的户型市场供给占比约为60%至76% [3] - 二线城市租赁市场对1室和2室户型的需求热度占比在60%至75% [3] - 市场从单一的普通租赁住房，向保租房、长租公寓、服务式公寓、高端公寓等多种类型发展 [6] - 出现了集中式、分散式等多种运营模式，一些企业以轻资产、中资产、重资产等不同模式进行布局 [6] 企业经营与竞争格局 - 长租市场参与者不断增加，包括品牌开发商、专业长租公寓运营商、金融机构、国企等 [6] - 万科泊寓推出面向中高端商务人士的服务式公寓、蓝领宿舍及大型租赁社区 [7] - 龙湖冠寓针对租住客群社交需求，重点打造影音休闲、健身娱乐和自习办公空间 [7] - 贝壳省心租为租客配备24小时响应、700多项免费维修等权益 [7] - 自如推出"增益租"新模式，对业主托管的房子进行装修改造 [7] 分散式租赁市场挑战与机遇 - 个人房东出租模式效率低、服务缺乏保障，成为制约分散式租赁住房高质量发展的主要瓶颈 [9] - "怕麻烦"已成为制约业主将空置住房出租的主要原因，甚至可能超过"租金收益率低" [9] - 推动收购存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，或通过托管方式实现专业化长租公寓企业集中运营 [10] - 机构化管理比例越高，市场发展越规范，在不少国家机构化租赁占比可达30%甚至50% [10] 城市发展与市场治理 - 长租市场是城市吸引和留住人才的"第一道门槛"，直接影响城市的人力资本积累和创新活力 [12] - 当务之急是建立一套覆盖租前、租中、租后的全链条监管与服务体系 [12] - 推行租金指导价和涨幅限制，防止市场过热；强制实行资金监管专用账户，保障押金安全；推广标准化合同范本 [12] - 政府需扮演好"裁判员"和"服务员"角色，制定规则、搭建平台、提供数据 [13]