公募REITs市场发展 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市，募资规模合计166亿元，标志着基础设施公募REITs试点正式落地 [1] - 截至2025年6月5日，全市场公募REITs总市值首次突破2000亿元，达到2019.91亿元，其中上交所REITs总市值1352亿元，占比67% [1] - 中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高 [1] 一级市场扩容与资产类型 - 截至2025年6月5日，上交所共有44单REITs产品上市，数量较2023年底增加一倍，募集规模1216亿元，市场占比近七成 [2] - 产权类REITs包括园区（全市场17单，上交所12单，募集203亿元）、仓储物流（全市场9单，上交所5单，募集138亿元）、消费（全市场8单，上交所4单，募集63亿元）、保障性租赁住房（全市场8单，上交所6单，募集95亿元） [2] - 经营权类REITs包括能源（全市场7单，上交所5单，募集143亿元）、交通（全市场13单，上交所10单，募集540亿元）、生态环保（全市场2单，上交所1单，募集19亿元） [2] - 2024年新增资产类型包括消费、跨海大桥、市政等，如首批消费REITs（嘉实物美、华夏金茂、华安百联）、首单跨海大桥（平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT）、首单市政（国泰君安济南能源供热REIT） [2] - 未来数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地 [3] 二级市场表现 - 年内沪市REITs复权涨幅达21%，超过中证REITs全收益指数的14%，较发行价涨幅达28% [4] - 消费、租赁住房、收费公路行业表现突出，年内涨幅分别达44%、26%、22%，高于全市场同类项目平均涨幅（消费33%、租赁住房25%、收费公路19%） [4] - 年内沪市REITs日均成交额4.4亿元，占全市场成交额70%，日均换手率0.79%，高于全市场平均0.77% [4] - 沪市REITs平均现金流分派率5.8%、平均内部收益率3.6%，仍具备配置性价比 [5] 经营业绩与分红 - 沪市33只REITs披露2024年年报，较2023年增加13只，共实现收入85亿元，同比增加35% [5] - 可供分配金额62亿元，同比增加28%，分红金额59亿元，同比增加32% [5] 扩募机制与创新 - 上交所推动完善扩募机制，形成"首发+扩募"双轮驱动格局，2023年完成华安张江REIT、中金普洛斯REIT扩募，合计规模约50亿元 [6] - 2024年沪市6单项目发布扩募公告，其中2单（京保REIT、临港REIT）已通过，4单（华润有巢、东久REIT、京能光伏、厦门安居）处于受理反馈阶段 [6] - 扩募项目创新包括中航京能REIT跨区域"光伏+水电"资产混装、国泰君安临港创新产业园REIT"工业厂房+研发办公"资产组合 [6]