报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [1] 报告核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率低位区间震荡，长期看REITs具备较强配置属性，建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 [8] - 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [8] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为76家，行业总市值为2171.52亿元，行业流通市值为1103.81亿元 [1] 本周行情回顾与市场表现 - 本周REITs指数上涨0.06%，表现优于沪深300指数（下跌0.43%）和中证红利指数（下跌0.48%）[4] - 中证全债指数上涨0.24%，中债10年期国债指数上涨0.30%，中证转债指数上涨0.79% [4] - 上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债相关性分别为0.15、-0.02、0.68，与沪深300、中证红利相关性分别为0.37、0.12 [4] - 本周49支REITs上涨，1支持平，26支下跌，整体上涨0.06% [27] - 创金合信首农涨幅最大为4.22%，华夏合肥高新跌幅最大为7.78% [27] 重点事件梳理 - 华夏华润有巢REIT（扩募）项目注册生效 [6] - 华夏中海商业REIT于2025年10月31日上市，当日上涨3.29%，成交额21105.35万元，换手率为43.36% [6] - 华夏安博仓储REIT报价区间为5.400元/份–6.235元/份，最终定价为6.121元/份，网下发售有效认购146.94倍 [6] - 中金安徽交控等3单REITs发布分红公告 [6] - 中金山东高速等5单REITs发布九月主要运营数据 [6] - 创金合信首农REIT等5单REITs发布举办投资者开放日活动的公告 [6] - 华安张江产业园等73单REITs发布2025年第3季度报告 [6] - 华夏华电清洁能源等5单REITs发布召开业绩说明会的公告 [6] 交易量分析 - 本周周内交易金额为27.6亿元，环比增长11.1%，日均换手率为0.5%，环比增加0.1个百分点 [7] - 分板块看，消费类交易金额6.9亿元（+50.5%），日均换手率4.1%（+3.7pct）；数据类交易金额1.9亿元（+44.5%），日均换手率1.2%（+0.3pct）[7] - 仓储物流交易金额3.6亿元（+30.8%），日均换手率0.6%（+0.2pct）；保租房交易金额5.5亿元（+28.8%），日均换手率1.1%（+0.3pct）[7] - 产业园区交易金额5.8亿元（+27.3%），日均换手率0.6%（+0.1pct）；生态环保交易金额1.2亿元（+25.5%），日均换手率0.7%（+0.1pct）[7] - 高速公路交易金额5.2亿元（+0.6%），日均换手率0.5%（+0.1pct）；清洁能源交易金额2.9亿元（-19.2%），日均换手率0.7%（+0.1pct）[7] REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-0.82%到9.86%之间，其中估值收益率较高的有华夏中国交建(9.86%)、平安广州广河(9.36%)，估值收益率较低的有平安宁波高投(-0.82%)、创金合信首农(-0.63%) [41] - P/NAV方面，整体在0.71到1.81之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.81)、易方达华威(1.80)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.71)、中金科投光谷(0.81) [41] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息，目前有20只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、3单能源项目、2单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、2单高速公路项目、1单公用事业项目 [44]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 未提及相关内容 根据相关目录分别进行总结 二级市场价量表现 - 报告展示了多只公募基础设施REITs的价量数据，涵盖仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、高速公路、生态环保、能源类等行业 [10][11] - 涉及基金代码、基金简称、上市日期、发行价、上市首日回报、上市以来回报、本周及上周成交量、本周及上周换手率、本周及上周回报、今年以来回报等信息 [10][11] 二级市场估值情况 - 呈现了各REITs的估值指标，包括P/FFO、P/FFO与行业类型均值对比、P/NAV、P/NAV当前分位数、IRR、PV乘数、2025预期现金分派率等 [22][25] - 产权类REITs涉及仓储物流、产业园区、保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心等行业；特许经营权类REITs涵盖高速公路、公用事业、能源类等行业 [22][25] 市场相关性统计 - 统计了REITs、产权类、特许经营权类及各行业类型REITs与股票资产（上证指数、沪深300、创业板指、中小盘）、转债、纯债、大宗商品（黄金、原油指数）的相关性 [28] 一级市场跟踪 - 列出了待上市、已反馈、已受理、已申报的REITs项目信息，包含REITs简称、项目性质、项目类型、所处阶段、受理日期、原始权益人、底层项目、项目估值等 [30]

当银发浪潮与科技革命在时代轨道上交汇，养老金的角色定位正迎来历史性重构。当前，我国老龄化进 程加快，65岁以上人口占比已达15.6%，预计2050年将升至26%。在该背景下，养老金的保值增值压力 增加。与此同时，科技创新企业往往面临高投入、长周期与高风险的特征，唯有具备耐心属性的长期资 金，才能在风险与收益间找到平衡，为创新企业提供持续支持。 10月28日，在2025金融街论坛年会以全球视野共筑中国特色养老金融体系论坛上，与会嘉宾热议如何让 养老金成为坚定的长期主义者。 迎投资新空间 养老金是专门为养老需求设计的金融产品，注重长期稳健性，资金锁定周期长，以长期复利增长获取稳 定收益。在中国人寿保险（集团）公司首席投资官，中国人寿养老保险股份有限公司党委书记、董事长 王军辉看来，养老金是市场上规模最大、期限最长的资金之一，养老金管理机构绝不能做资本市场的短 线投资客、短期投机客，而应成为跨越经济周期和市场周期，优化市场资源配置，支持实体经济发展的 长期投资者。 当前，我国老龄化进程加速，养老金的保值增值压力增加。同时，我国正处产业结构升级的关键时期， 新一轮科技革命和产业变革蓬勃兴起，人工智能、新能源、生物医药 ...

粤港澳大湾区战略意义与发展历程 - 建设粤港澳大湾区是推动形成全面开放新格局的新举措和丰富"一国两制"实践的新实践 [1] - 大湾区建设是重大国家战略，旨在打造全国高质量发展动力源 [2] - 发展历程分为三个阶段：2017-2019年为战略谋划阶段，签署框架协议并印发发展规划纲要；2019-2022年为全面实施阶段，密集出台配套政策；2023年至今为纵深推进阶段，被赋予"新发展格局的战略支点、高质量发展的示范地、中国式现代化的引领地"全新定位 [2][3] 深化改革与扩大开放 - 深化科技体制改革，构建"基础研究+技术攻关+成果转化+科技金融+人才支撑"全过程创新链 [4] - 推进投融资体制改革，推动创业板注册制和基础设施REITs试点落地，促进资金跨境便捷流动 [4] - 广东连续4年荣获全国工商联"万家民营企业评营商环境"报告中的营商环境最佳口碑省份 [4] - 高水平建设自贸试验区，区内集聚企业超29万家，推动金融开放等制度创新 [4] - 2024年广东外贸进出口总额突破9万亿元，总量连续39年居全国首位，培育希音等千亿元级跨境电商平台 [4] 科技创新与产业体系建设 - 构建以深港河套、粤澳横琴为结合点，广深港、广珠澳为主骨架的科技创新空间布局 [5] - 大湾区布局9个重大科技基础设施，已建成2家国家实验室、16家省实验室、45家全国重点实验室以及32家粤港澳联合实验室 [5] - 广东区域创新综合能力连续8年居全国首位，"深圳—香港—广州"科技集群今年跃居全球创新指数第一位 [5] - 形成9个万亿元级产业集群，在新一代电子信息、新能源汽车等新兴产业以及人工智能、低空经济等未来产业领域初见成效 [5] 基础设施互联互通与规则衔接 - 基础设施"硬联通"持续深化，大湾区"1小时生活圈"基本形成 [6] - 规则衔接机制对接"软联通"持续拓展，围绕人才、资金、车辆、数据跨境流通等方面推出系列政策 [7] - 横琴粤澳深度合作区实有澳资企业7189家，2.8万澳门居民在此就业生活，文旅会展商贸等"四新"产业增加值占GDP比重超60% [7] - 前海深港国际金融城集聚金融机构超500家，深港国际法务区引进法律服务机构超250家 [7] 深港穗科技集群创新表现 - "深圳—香港—广州"科技集群在《2025年全球创新指数》百强创新集群中首次排名全球第一，PCT国际专利申请量为11.75万件，科研论文发表量为19.36万篇 [8][9] - 深圳专注于技术研发与产业化，2024年企业研发投入总量居全国城市首位，PCT国际专利申请量连续21年居全国首位 [9] - 广州侧重基础科研与转化生态，2024年全市共发表科研论文7.08万篇，占集群总量的45.32% [9] - 香港在货币自由兑换、国际资本流动等方面具有独特优势，是内地企业出海的理想试验田 [9] 现代化产业体系与协同发展 - 深圳、广州集聚人工智能企业超4200家，形成全产业链发展态势 [10] - 比亚迪与香港科技大学共同成立联合实验室，聚焦机器人技术、智能制造、自动驾驶等研究，与粤芯半导体形成协同效应 [10] - 前海已上线深港跨境数据验证平台，深圳（前海）数据跨境流动综合服务中心投入运作 [10] - 广州、深圳入选国家中小企业数字化转型试点城市，国家超级计算广州中心南沙分中心打造直通香港的网络专线 [10] 人才集聚与培养机制 - 截至2024年，广州技能人才总量388.82万人，高技能人才占比约37.7%；深圳技能人才超400万人，高技能人才159万人 [11] - 截至2024年8月，香港各项人才入境计划收到超52万份申请，获批率67.31%，超23万人抵港 [11] - 粤港高校"1+1+1"联合资助计划多点开花，广东省科学技术厅与香港中文大学等签署合作计划，每年投资超3000万元 [11] - 广州、深圳开展赋予科研人员职务科技成果所有权或长期使用权试点，支持将成果转化净收益的分享比例提高至50%以上 [12] 科技金融与投资生态 - 截至2024年8月，深圳存续私募基金18028只，占全国总量的13.07% [13] - 广州设立1500亿元产业投资母基金、500亿元创新投资母基金以及100亿元天使母基金 [13] - 2024年上半年香港新股融资额达141亿美元，香港的耐心资本每1元投资可带动4元的市场长期资金跟投 [13] - 深创投管理资产超5100亿元，投资企业超1700家；广州产投引入重点产业项目超70个，撬动社会资本超千亿元 [13] 交通互联互通建设 - 深中通道通车1年多来总车流量超3155万车次，深圳至中山车程缩短至30分钟 [15] - 广东城际铁路总长度420.5公里，实现旅客随到随走，深中跨市公交日均发送旅客超7000人次 [15] - 截至2024年9月，经港珠澳大桥珠海公路口岸通行的港澳单牌车累计达282.2万辆次，占口岸总车流量近六成 [15] - "港车北上""澳车北上"政策落地实施，大湾区"1小时生活圈"基本形成 [15] 民生服务与社会融合 - 构建"1+12+N"港澳青年创新创业孵化服务支撑体系，累计孵化港澳青创项目超6500个，在孵港澳项目占比超40% [16] - 已有8019名港澳专业人才在大湾区内地便利执业，截至2024年7月纳入就业登记管理的港澳居民共16.53万人 [16] - "百万英才汇南粤"行动计划已吸纳超100万名高校毕业生来粤就业创业 [16] - 港澳居民在广东参加养老、失业、工伤保险超34万人次，已有超5万名港澳居民享受广东社会保险待遇 [16] 跨境医疗与消费融合 - "港澳药械通"指定医疗机构达45家，实现大湾区内地九市全覆盖，引进港澳已上市药械品种115种，惠及居民近万人次 [17] - 6家保险公司参与广州市创新药械商业保险保障试点，推出6款普惠商业健康保险 [18] - "湾事通"综合服务平台已实现粤港澳三地同步服务，服务对象近9000万人次 [18] - 2024年经深圳各类口岸入境的香港居民超7700万人次，内地访客入境香港人次约3404万，跨境消费热潮持续升温 [19]

市场总体概况 - 截至9月全市场共上市75只基础设施REITs产品发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单相关项目融资总额达1400亿元数量及规模占比约7成 [1] - 上交所REITs涵盖数据中心租赁住房仓储物流产业园区消费能源交通市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场地位 - 江苏省已成功推动8只REITs发行上市募集资金240亿元项目数量资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 按底层资产所在地统计共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性项目分析 - 东吴苏园REIT作为产业园区REITs代表于2021年6月21日在上交所挂牌上市其净回收资金拉动超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 南方万国数据REIT是首批数据中心REITs之一募集24亿元资金将投入其他数据中心建设与升级项目其底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100% [3] - 东吴苏园REIT底层资产已吸引IBM百特等百余家世界知名企业落户有效促进区域产业结构升级 [3] 政策与监管支持 - 江苏省将基础设施REITs发行工作写入省十四五规划纲要并出台支持政策鼓励在更广领域开展创新探索落实国家税收优惠政策 [4] - 江苏证监局制定方案推动国有企业充分利用基础设施公募REITs盘活存量资产 [5] - 江苏省发展改革委优化简化申报推荐程序按照成熟一个申报一个原则有序推荐项目并加强项目储备质量跟踪调度 [6] 交易所角色与未来展望 - 上交所积极打造REITs上市主阵地持续推进关键机制建设对透明规范具有成长性的项目给予积极反馈 [7] - 上交所联合江苏证监局和发展改革委等多部门开展专题培训挖掘储备租赁住房产业园区新能源等优质项目 [7] - 上交所服务团队开展三开门服务包括实地走访底层资产建立重点项目常态化沟通渠道以增强企业获得感 [7]

中国基础设施公募REITs市场总体概况 - 2024年以来中国不动产市场转向存量优化与高质量发展新阶段，呈现"稳预期、防风险、促转型"态势 [1] - 截至2025年9月全市场共上市75只REITs产品，发行规模超2000亿元 [1] - 上交所共有51单项目，融资总额达1400亿元，数量及规模占比约七成，资产类型涵盖数据中心、租赁住房、仓储物流、产业园区、消费、能源、交通、市政环保等领域 [1] 江苏省REITs市场发展格局 - 江苏省已形成"储备+培育+发行多轨并行"的REITs发行格局 [2] - 按项目主申报地统计，江苏省已成功推动8只REITs发行上市，募集资金240亿元 [2] - 按运管机构所在地统计，有6只REITs的统筹运营管理机构坐落于江苏 [2] - 按底层资产所在地统计，共有12只REITs的19个底层资产位于江苏省境内，项目数量、资产数量及募资规模稳居全国前列 [2] - 底层资产位于江苏境内的12只公募REITs中有11只在上交所上市 [1] 代表性REITs项目分析 - 东吴苏园REIT于2021年6月21日上市，为产业园区基础设施REITs代表，其净回收资金拉动了超过90亿元增量资金用于园区产业基础设施开发 [3] - 华泰江苏交控REIT于2022年11月15日上市，募集资金30.5亿元全部用于沪武高速太仓至常州段改扩建工程，有效拉动了360.5亿元的总投资 [4] - 苏州恒泰租赁住房REIT于2025年5月21日上市，底层资产菁英公寓截至2024年末出租率为93.33，累计服务超3.4万名人才 [4] - 南方万国数据REIT作为首批数据中心REITs，募集24亿元资金，底层资产昆山国金数据中心2024年可再生能源使用比例达100，电能利用效率PUE为1.24 [5] 政策支持与监管协同 - 江苏省将REITs发行写入省"十四五"规划纲要，出台《关于加快推进基础设施投资建设的若干措施》等支持政策 [6] - 南京、苏州、无锡等市陆续出台各类政策支持REITs建设发展 [7] - 江苏证监局制定方案推动国有企业利用公募REITs盘活存量资产，并联合相关部门开展专题培训 [7] - 上交所积极打造REITs上市"主阵地"，加强与各地沟通联络，联合多部门开展专题培训挖掘优质项目 [9] - 上交所服务团队开展"三开门"服务，包括实地走访底层资产、组织项目观摩上市仪式等活动 [9]

市场动态与产品上市 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易 [1] - 华夏中海商业REIT于9月26日启动询价 [1] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于已上市、已通过或已反馈等状态 [1] 资产类型分布 - 园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类REITs数量最多 [1] 市场表现 - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97% [2] - 74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8% [2] - 39只REITs涨幅超过10%，占比52.7% [2] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19% [2] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅为41.14% [2] - 博时津开科工产业园REIT年内涨幅为38.80% [2] 资产类型表现亮点 - 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT均为消费基础设施类 [2] - 博时津开科工产业园REIT为园区基础设施类 [2] 行业特征与优势 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强的特点 [2] - 产品优势包括门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化 [2] - 与其他常见投资品种的相关性相对较低，有助于满足稳健投资和多元化资产配置需求 [2] 国际市场经验与本土发展 - 国际经验显示，“首发+扩募”双轮驱动是REITs市场走向成熟的重要特征 [2] - 截至目前，中国有6只基础设施REITs产品完成扩募 [2]

市场动态与近期表现 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易，华夏中海商业REIT于9月26日启动询价，显示基础设施REITs发行提速 [1] - 截至9月26日，中证REITs全收益指数年内累计上涨9.97%，市场表现亮眼 [4] - 在74只已上市REITs中，65只实现正收益，占比87.8%，其中39只涨幅超过10%，占比52.7% [4] - 具体标的方面，嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19%，华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 政策支持与市场扩容 - 国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，商务部等9部门也发布相关政策，聚焦项目类型扩围扩容 [2] - 政策推动加快成熟资产类型项目常态化申报，以形成良性投资循环 [2] - 多部门积极推动新资产类型项目推荐发行，包括市场化租赁住房、养老设施，并优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行基础设施REITs [2] - 截至9月26日，有87只基础设施REITs处于"已上市、已通过或已反馈"等状态，资产类型以园区基础设施、交通基础设施和消费基础设施类数量最多 [2] 扩募机制与市场发展 - 政策鼓励已上市的基础设施REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，首次发行上市满6个月后可申报新购入项目 [3] - “首发+扩募”双轮驱动是基础设施REITs市场走向成熟的重要特征，截至目前，有6只基础设施REITs产品完成扩募，后续扩募进程有望加速 [3] - 引入更多元的资产类型可以满足不同偏好投资者的需求，吸引更多类型资金进入市场，提升市场规模和活力 [3] - 扩募机制能为市场提供更多底层资产优质、回报稳健的产品，利好有相关配置需求的中小投资者 [3] 市场特征与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定且安全性较强、门槛低、经营现金流稳定、分红比例高、收益长期化等相对优势 [4] - 基础设施REITs和其他常见投资品种的相关性相对较低，可以满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [4] - 基础设施REITs市场相对较为稳健、具有一定抗风险特征，参考国际经验，市场整体呈向上趋势，有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

市场动态与产品发行 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所上市交易 [1] - 华夏中海商业REIT于9月26日启动询价 显示基础设施REITs发行正在提速 [1] - 截至9月26日 有87只基础设施REITs处于已上市、已通过或已反馈等状态 [2] 政策支持与市场发展 - 国家发展改革委发布通知 推动基础设施REITs常态化申报推荐 并优化扩募机制 [2][3] - 政策支持项目类型扩围扩容 包括加快成熟资产类型项目申报以及推动新资产类型项目如市场化租赁住房和养老设施 [2] - 商务部等9部门政策优先支持社区商业综合体、邻里中心等消费基础设施项目发行REITs [2] - 扩募机制优化 鼓励已上市REITs满6个月后申报新购入项目 截至当前有6只产品完成扩募 [3] - 引入更多元资产类型可满足不同投资者需求 吸引更多资金进入市场以提升规模和活力 [3] 二级市场表现 - 近期市场呈现震荡调整 截至9月26日当周中证REITs全收益指数下跌0.65% 但前一周累计上涨0.12% [4] - 年内市场表现亮眼 截至9月26日中证REITs全收益指数累计上涨9.97% [4] - 在74只已上市REITs中 65只实现正收益 占比87.8% 其中39只涨幅超过10% 占比52.7% [4] - 嘉实物美消费REIT年内涨幅达45.19% 华夏大悦城商业REIT和博时津开科工产业园REIT年内涨幅分别为41.14%和38.80% [4] 产品特性与投资价值 - 基础设施REITs具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强、门槛低、分红比例高等相对优势 [5] - 产品经营现金流稳定、收益长期化 且与其他常见投资品种相关性较低 能满足投资者对稳健投资和多元化资产配置的需求 [5] - 参考国际经验 基础设施REITs市场整体呈向上趋势 有望为长期持有的耐心资本带来可观回报 [5]

公司股价表现 - 万国数据-SW(09698)低开高走，午后涨超4%，截至发稿涨4.83%至39.52港元，成交额5.17亿港元 [1] 政策利好影响 - 国家发改委发布REITs常态化申报推荐通知，推动市场扩围扩容并支持扩募 [1] - 富瑞指出新上市REIT可在IPO后六个月申请资产注入，加速收购进程，对万国数据和世纪互联产生增量正面影响 [1] 业务进展与战略规划 - 国内数据中心业务上架率持续提升且新签订单增加 [1] - 行业正处于供需好转周期 [1] - DayOne在欧洲及东南亚落地新项目，目标3年内签约1GW容量 [1] - 公司成功发行国内首批数据中心REITs项目，获得市场高度关注，体现资本市场对优质数字基建资产的认可 [1]