报告行业投资评级 - **推荐（维持）** [2] 报告的核心观点 - **二级市场短期震荡，关注基本面稳健与指数权重标的**：被动资金入市预期已被部分定价，业绩稳健板块估值已处高位，部分高派息率标的或陷“估值陷阱”，叠加4月底前业绩真空期，短期市场或以震荡为主。下一轮行情触发因素或来自4月下旬一季报披露后的业绩再定价及场外指数基金获批落地[5]。 - **一级市场供给创新高，商业不动产REITs供应超预期**：截至2026年2月28日，挂网REITs总拟募资额达650亿元，超过2024年全年646亿元的发行高峰。其中，商业不动产REITs供应超预期，共14单挂网，总拟募资超400亿元[5][13]。 - **板块基本面持续分化，市政与消费改善显著**：2025年第四季度，各板块收入增速分化延续，市政（+13.0%）和消费（+9.8%）板块收入改善最为显著，而产业园（-14.8%）收入压力仍然最大[5][25]。 - **配置注重稳健与规避估值陷阱**：在二级市场，建议关注基本面稳健、抗波动能力强并具备一季度高业绩预期的标的（如华润商业、首创奥莱、唯品会奥莱等）以及指数权重标的（如华润商业、国电投、普洛斯等）。在一级市场，战配可关注发行估值较二级存在折价且资产质量较好或有差补的标的（如砂之船、唯品会、首农、首开、锦江等）[5]。 根据相关目录分别进行总结 一、二级市场回顾 - **指数表现**：2026年1-2月，中证REITs全收益指数累计上涨2.6%（同期万得全A上涨8.3%）。其中，1月上涨4.2%，2月回调1.6%[5][6]。 - **板块表现**：2026年1-2月，全市场涨跌幅中位数为+3.8%。IDC（+9.5%）、消费（+5.2%）、产业园（+4.4%）、仓储（+4.1%）跑赢市场平均，保租房（-0.8%）是唯一负收益板块[8]。 - **市场流动性**：2026年1-2月，REITs全市场日均成交额5.9亿元，日均换手率0.49%，处于历史26%分位数水平[6]。 二、一级市场回顾 - **发行与打新**：2026年1-2月无新发或扩募项目发售。2月有1单（华夏中核清洁能源REIT）上市，测算其绝对打新收益率为0.08%[5][11]。 - **审核与供给规模**：截至2026年2月28日，商业不动产和基础设施REITs合计拟募资650亿元。商业不动产REITs共14单挂网，总拟募资超400亿元，2026年预期派息率在3.8%-6.9%不等；基础设施REITs共13单挂网，总拟募资超250亿元[5][13]。 - **审核边际变化**：2026年1-2月期间，交易所首次终止5单基础设施REITs项目审核，并首次出现被二次反馈的项目（山证晋中公投瑞阳供热REIT）[5][22]。 三、REITs基本面 - **收入增速排序**：2025年第四季度各板块收入同比增速中位数由高到低为：市政（+13.0%）、消费（+9.8%）、保租房（+2.3%）、交通（-4.1%）、仓储（-4.4%）、能源（-4.9%）、产业园（-14.8%）[5][25]。 - **板块分化态势**：市政和消费板块收入显著改善；保租房保持稳定；能源、仓储、高速公路收入同比下滑，降幅在个位数；产业园收入压力最大且降幅仍在扩大[5][25]。 四、估值分析 - **整体估值**：2026年2月末，REITs全市场平均P/NAV为1.17倍，处于历史55%分位[5]。 - **产权类REITs**：产权REITs派息率与10年期国债收益率利差为228个基点，位于历史68%分位。其中，IDC估值达历史新高，消费估值较历史中枢偏贵，保租房位于历史中枢附近，仓储、产业园估值低于历史中枢但基本面承压[5]。 - **经营权类REITs**：经营权内部收益率（IRR）与10年期国债利差为244个基点，位于历史37%分位，利差偏窄[5]。 五、商业不动产REITs详情 - **零售资产**：砂之船、唯品会、首农、涪城凯德广场历史业绩（销售额、收入）表现相对较好。大部分零售资产2026年预期资本化率（Cap Rate）位于大宗交易市场区间下限甚至更低[18][20]。 - **办公资产**：挂网办公资产均位于一线城市。上海地产资产因租户多为上海国资实控且剩余租期长（平均超5年），现金流稳定性或更优。大部分办公资产2026年预期资本化率位于大宗市场区间下限[18][21]。 - **酒店/服务式公寓资产**：华住、凯德资产基本面优于锦江。锦江是唯一提供差额补足机制的项目，其运管机构针对未来五年毛经营利润（GOP）提供差额补足[18][22]。

行业核心观点与投资评级 - **行业投资评级**：维持证券行业“推荐”评级 [4][42] - **核心观点**：证券行业正站在政策红利释放、盈利动能强劲、资本效率提升三重拐点交汇处，有望迎来ROE与估值的“双击”行情 [4][42] - **核心观点**：行业将从“交易驱动”向“资本+智力”双轮驱动转型，开启ROE中枢上移与估值修复的新周期 [2][20][42] 一、政策与制度变革 - **政策导向转变**：“十五五”规划对资本市场功能定位再升级，监管逻辑从“防风险”转向“促发展”，为券商带来长期制度性动能 [2][6] - **杠杆空间打开**：监管拟对优质券商适度放宽资本运作限制，优化风险控制指标体系，行业资本使用效率将大幅改善 [2][7] - **杠杆提升潜力巨大**：当前国内券商平均杠杆率约4-5倍，显著低于高盛、摩根士丹利等国际投行12-15倍的水平，提升空间广阔 [8][11] - **政策“铁三角”支撑**：《证券公司风险控制指标计算标准规定》修订、监管支持合理扩杠杆、以及“打造一流投行”战略目标共同构成政策基础，支撑杠杆率稳步提升 [15] - **业务边界拓宽**：“股债融资扩容+衍生品松绑+ABS提速”将成为未来三年业务增量的主要来源 [20] - **投行业务量价齐升**：全面注册制深化与提高直接融资比重政策导向下，股权融资项目持续放量，债券承销品种扩容带来稳定增量 [21] - **衍生品与资产证券化破冰**：2026年初衍生品新规鼓励业务创新与额度扩容，基础设施REITs扩募常态化等举措为相关业务打开成长空间 [22] 二、行业整合与竞争格局 - **并购整合加速**：监管层明确提出培育全球一流投行目标，并购重组成为供给侧改革核心路径 [3][23] - **集中度快速提升**：在“做优做强”主旋律下，行业集中度有望在2026年提升至CR5接近50% [3][29] - **整合案例验证趋势**：国联收购民生、国泰君安合并海通、中金整合东兴与信达等案例，体现出战略意图清晰、资源整合高效的特征 [28] - **国资主导重构**：中央汇金、国资委及地方国资平台将成为下一阶段并购重组的主要推手，旨在打造区域金融旗舰或服务国家战略 [29] - **龙头优势巩固**：具备强大资本实力与跨周期经营能力的龙头券商将持续获得政策倾斜，竞争格局优化将促使行业整体估值折价收敛 [3][29] 三、市场表现与业绩验证 - **市场交投极度活跃**：2025年全年日均股基成交额达19,122亿元，同比激增71.1% [32] - **两融规模快速攀升**：两融余额于2026年1月15日攀升至2.7万亿元以上，较政策前大增98.3% [32] - **指数表现亮眼**：2025年沪深300全年上涨17.7%，创业板指上涨49.6%，呈现“股强债弱”格局 [30] - **行业业绩全面爆发**：2025年前三季度，42家上市券商实现营收4,196亿元，同比增长42.6%；归母净利润1,690亿元，同比增长62.4% [33] - **盈利结构优化**：经纪、自营、利息净收入贡献显著，三者营收占比分别提升至26.6%（+4.9pct）、46.5%（+0.3pct）和8.1%（+0.6pct） [33] - **增量资金持续入市**：居民“存款搬家”与险资入市（监管下调股票投资风险因子可静态释放千亿级增量资金）趋势确立，为市场提供充沛流动性 [35] 四、估值与投资机遇 - **估值与ROE显著背离**：当前证券板块PB仅处历史31.6%分位，而行业ROE有望回升至10%以上，形成“低估值+高ROE”组合 [4][36][38] - **双击行情可期**：站在政策、盈利与资本效率三重拐点交汇处，券商板块有望迎来盈利与估值的“双击”行情 [4][38] - **配置窗口极具吸引力**：估值修复是商业模式优化与政策红利释放的共振结果，当前时点配置价值凸显 [4][38][42] 五、重点公司分析 - 中信证券 - **公司评级与目标**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价33.80港元，较当前股价有约20.5%上行空间 [46][48][70] - **龙头地位稳固**：国内首家总资产突破万亿元的证券公司，规模指标较行业第二名高出约63%，资本实力绝对领先 [45][50][53] - **战略前瞻精准**：通过“逆周期并购+顺周期融资”的双轮驱动战略实现跨越式成长，战略节奏把握精准 [45][54] - **全牌照协同发力**：形成“6家核心子公司+全球布局”的立体架构，各业务板块协同效应显著 [45][57] - **业绩持续领跑**：2025年实现营收748.3亿元，同比增长28.75%；归母净利润300.5亿元，同比增长38.46%，连续十九年蝉联行业第一 [46][68] - **盈利预测**：预计2026-2027年净利润复合增长率达13.6%，2026年预测净利润为346.0亿元 [46][70] 六、重点公司分析 - 华泰证券 - **公司评级与目标**：首次覆盖给予“买入”评级，目标价20.33港元，较当前股价有约21.1%上行空间 [78][79][109] - **主业盈利强劲修复**：2025年前三季度剔除一次性收益后，扣非净利润同比激增超100%，其中Q3单季同比大增389% [75][87] - **财富管理红利兑现**：前三季度经纪业务收入达65.9亿元，同比飙升66.1%；两融余额1,698亿元，市场份额稳固在7.1%左右 [75][89] - **科技战略范式革命**：推出行业首款AI原生交易智能体“AI涨乐”，实现从“人找服务”到“服务找人”的交互逻辑重构 [76][98] - **国际化战略加速**：拟发行100亿港元零息可转债，为重资本的海外业务（如FICC、衍生品）注入资金，国际化战略进入快车道 [77][105][106] - **盈利预测**：预计2025-2027年净利润年复合增速约18.0%，2027年净利润有望突破230亿元 [78][109]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2026 年 2 月 24 - 27 日）中证 REITs 全收益指数下跌，成交冷清；一级市场商业不动产 REITs 申报数量增加且部分已获审核意见；二级市场数据中心领涨，租赁住房领跌，各板块表现分化，可关注数据中心扩募、租赁住房和产业园区部分 REITs 机会以及商业不动产 REITs 打新和消费基础设施 REITs 调整机会 [2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：商业不动产 REITs 申报数量增至 14 只 - 本周新受理 2 只商业不动产 REITs，截至 2026 年 2 月末申报数量达 14 只，拟募集规模超 417 亿元 [3] - 沪深交易所对 6 只商业不动产 REITs 出具审核意见，关注项目空置率、增长率、与同平台产品区别、酒店业态运营数据下滑原因等问题 [3][19] - 基础设施 REITs 方面，截至 2 月 27 日，已问询反馈 11 单，已申报 2 单 [4][24] 二级市场：数据中心领涨、保租房领跌，成交情绪不高 - 本周各资产板块除数据中心、交通设施外全部下跌，租赁住房跌幅最大，产业园区次之 [5][25] - 数据中心板块春节前后表现出色，润泽科技、万国上涨且交易活跃，分派率略降，可关注资产波动机会；南方润泽科技数据中心发布扩募公告，关注拟购入项目估值及对分派率的提升 [5][28][31] - 租赁住房板块本周跌幅最大，基本面受折现率影响大，3 月上旬可关注利率调整交易机会，但价格上涨空间有限，优先关注国泰海通城投宽庭保租房和华夏基金华润有巢；关注中金厦门安居扩募后续安排 [6][34] - 产业园区板块个券全部下跌，目前分派率约 4.61%，建议关注基本面稳定、设有收益分配调节机制、分派率靠前的园区 REITs [6][36] - 消费基础设施板块跌幅较大，嘉实物美消费微涨，其余收跌，关注商业不动产 REITs 打新及消费基础设施 REITs 调整机会 [37][38] - 本周 REITs 成交活跃度不高，各板块中数据中心成交活跃，租赁住房换手率略有提升，部分板块换手率低于 0.3% [41][46]

政策落地与融资支持 - 民营企业再贷款政策已在北京、安徽、浙江等地落地，人民银行安徽省分行发放了30亿元再贷款，该政策总额度为1万亿元，资金将重点投向制造业、科技创新、绿色发展、乡村振兴等领域民营企业 [2] - 民间投资专项担保计划业务正在加速落地，专项担保计划额度为5000亿元，分两年实施，旨在通过提高授信担保额度、风险分担比例和代偿上限来鼓励银行放贷 [2] - 山东投融资担保集团与农业银行山东省分行的民间投资专项担保计划业务合作规模已突破1亿元，重点支持中小企业技术改造、厂房建设及消费领域拓展改造 [2] - 除再贷款和担保计划外，相关部门还推出了中小微企业贷款贴息、支持民营企业债券风险分担机制、优化设备更新贷款财政贴息等政策，以直接降低民营中小微企业的固定资产投资成本 [3] 重大项目与民间资本参与 - 四川省和甘肃省正公开征集民营企业参与特高压直流输电工程投资，其中疆电(南疆)送电川渝项目总投资约311亿元，民营企业合计持股比例约10%，甘肃巴丹吉林沙漠基地送电四川工程总投资约246亿元 [4] - 这是落实鼓励民间资本参与铁路、核电、跨省跨区直流输电通道等领域项目建设政策的最新案例，有的核电项目民间资本最高参股比例已达20% [4] - 2025年，基础设施民间投资增长1.7%，占全部基础设施投资的比重为21.0%，比上年提高0.8个百分点，其中水利管理业民间投资增长16.5%，道路运输业民间投资增长3.5% [4] - 专家建议在项目源头建立更开放透明的参与机制，为民间资本预留空间，通过建立项目储备库、定期发布机会清单等方式，将鼓励参与转化为具体制度安排 [5] 地方举措与投资环境优化 - 湖南省提出引导民间资本有序参与通用机场建设、无人机及垂直起降飞行器运营等环节，并推动民营企业在装备制造、原材料等重点领域和13条重点产业链建设高水平中试平台和概念验证中心 [7] - 河北省明确将用好中小微企业贷款贴息、设备更新贷款贴息和民间投资专项担保等国家政策，并加大基础设施REITs项目辅导推荐力度，支持更多民间投资项目发行基础设施REITs以盘活存量资产 [7] - 专家指出，需要适应民间投资向战略性新兴赛道突破的趋势，为民间资本投资科技创新和产业创新深度融合领域营造良好环境，支持其加大在新质生产力、新兴服务业、新型基础设施等领域的投资 [8]

报告行业投资评级 - 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上） [109] 报告的核心观点 - 利率下行推动资产配置型产品需求提升，FOF多元配置成趋势，虽处于初步探索阶段，但行业参与度提升，多元配置渐成共识 [3][19] - 不同类型资产在FOF组合中各有作用，如港股、黄金等受青睐，各类型资产的配置逻辑不同 [3] - 不同风险层级下，多元资产FOF与传统股债FOF等产品业绩表现有差异，稳健型多元资产FOF优势相对明显 [3] - 介绍了唐军、曹建文等绩优管理人的实操图谱，各有独特的资产配置策略和风格 [3] 根据相关目录分别进行总结 一、背景：低利率时代FOF多元配置破局 - 宏观背景：利率下行使传统银行理财产品收益吸引力减弱，居民资产保值增值需求推动类“固收+”产品成为理财替代，偏债型FOF契合市场资金风险偏好，2025年规模增长176%，年末公募FOF基金合计规模2440亿元，偏债混合型FOF规模占比61.5% [3][6] - 配置格局：事前业绩比较基准中，黄金、商品、港股指数、全球股指等权重显性化；事后持仓涵盖九大类资产，港股被动基金等三类被配置数目较高 [12][18] - 配置进程：行业参与度提升，多元配置成共识，2025年中报显示考虑港股的多元资产配置占比达13.55%，未考虑港股的占比达9.13% [19] - 配置现状：FOF多元化处于初步探索阶段，多数产品多元资产仓位集中在低比例区间，未来从“战术试水”到“战略标配”仍需时日 [23] 二、资产：从传统股债到全类型投资品种 - 港股类基金：是FOF组合多元配置首选，管理人持仓集中于港股科技指数和红利类指数策略，ETF成配置主流载体 [30] - QDII股票型基金：美股宽基ETF高集中度持有，核心诉求是获取成熟市场长期Beta，区域配置多元化萌芽初现 [35] - QDII混合型基金：配置逻辑是捕捉全球产业链比较优势，集中于富国全球消费等头部产品 [36] - QDII债券型基金：亚洲美元债是海外固收配置主要对象，体现国内管理人稳健偏好 [41] - 商品型基金：黄金资产配置战略一致性高，华安黄金ETF被持有数最高，部分FOF尝试更复杂商品配置策略 [49] - 市场中性基金：波动率低、回撤控制优，是平滑组合净值曲线重要工具，可改善组合夏普比率 [50] - 香港互认基金：填补QDII额度稀缺下配置空白，是配置海外固收类资产重要补充，提供多样投资份额选项 [54] - REITs：凭借强制分红和实物属性，被纳入类“固收+”配置范畴，持仓覆盖多板块，分散配置可降低风险 [60] 三、业绩：多元配置的增量贡献 - 多元FOF与传统股债FOF对比：稳健型多元配置策略有相对优势，高波动组合中多元配置优势不如稳健型明显 [65] - 稳健型多元资产FOF与传统股债FOF对比：自2024年以来，累计收益更高、风险调整后表现更优，投资效率更高，分散了单一因子暴露 [68] - 平衡型多元资产FOF与传统股债FOF对比：2024年以来，收益表现和风险调整后指标无明显差异，多资产配置为“替代式分散”，对收益结构边际改善有限 [71] - 进取型多元资产FOF与传统股债FOF对比：自2024年以来表现高度同步，多资产配置未形成稳定风险收益优势，组合核心收益依赖A股表现 [74] - 稳健型多元FOF与混合二级债基对比：单位风险对应收益水平更高，风险收益效率更优，构建了跨市场、多资产收益生成框架 [78] - 平衡及进取型多元资产FOF与灵活配置型基金对比：横截面层面有一定风险收益效率优势，但优势幅度有限，收益受市场风格压缩 [82] 四、案例：绩优管理人的实操图谱 - 唐军：长期践行多元资产配置框架，融入大类资产择时逻辑，组合收益稳定，能控制回撤并积累超额 [85][88] - 曹建文：从传统股债向多元资产过渡，先扩展资产边界，再适度择时执行，产品业绩逐步改善 [90][92] - 李晓易：通过配置多元资产分散风险，保持较高比例股债核心资产，低波资产配置多样化，超额源于配置效率累积 [95][97] - 林国怀：以多元资产指数为基准，战略践行多元投资理念，保持资产配置比例与基准相似，进行大类资产内部性价比调整 [100][103]

商业不动产REITs试点快速推进 - 2026年1月29日至2月5日，10只商业不动产REITs产品申报，拟募集资金达377亿元 [1][2] - 申报产品涵盖购物中心、酒店、写字楼、商业综合体等多元业态，其中华安锦江商业不动产REIT是国内首单纯酒店资产REITs [2] - 此举标志着中国公募REITs市场进入商业不动产REITs与基础设施REITs并行发展的新阶段 [1][2] 市场格局与资产规模 - 商业不动产REITs的启动补全了公募REITs市场的生态闭环 [2] - 据券商研报测算，中国商业地产存量资产规模已超过40万亿元 [1] - 此前已上市12只消费基础设施REITs，底层资产包括购物中心、农贸市场等，商业不动产REITs进一步扩大了底层资产类型范围 [2] 申报项目与资产特征 - 已申报的10只项目中，8只底层资产数量在2个及以上，6只项目资产分布在2个及以上不同城市，增强了资产组合的分散性 [3] - 资产类型呈现业态多元且混合业态占比高的特征，以商业综合体为代表的混合型业态有望成为特色品类 [2][3] - 例如华夏银泰百货商业不动产REIT，底层资产为汇聚国际一线顶奢品牌的合肥银泰中心，此类高端消费项目此前因不符合“基础设施”定义而难以进入REITs市场 [4] 制度优势与流程优化 - 商业不动产REITs申报流程更高效，无需经过发展改革委前置推荐流程，可直接向证监会系统申报 [3] - 募集资金用途更灵活，净回收资金可用于与主营业务相关的债务偿还，这对现金流压力较大的原始权益人具有现实意义 [3] - 相比之下，基础设施REITs的募集资金用途有严格限制，且需经省、国家两级发展改革委推荐 [3] 对行业定价体系的重构 - 商业不动产REITs为盘活存量资产、解决部分资产流动性缺失和定价失灵问题提供了市场化途径 [5] - 传统上，商业不动产投资以产业资本和私募资金为主，依赖大宗交易，投资者更看重依赖于土地增值预期的资本增值价值，缺乏普适性的投资定价体系 [6] - REITs的推出将从三方面推动价值重估：构建以成熟资产长期持有为基础的定价体系；促进行业回归以经营现金流为本的定价逻辑；通过二级市场构建与大宗市场有联系又有区隔的新定价标准 [6] 提升市场透明度与效率 - REITs通过公募上市实现每日连续交易，由广泛市场供需决定价格，使定价更贴近真实市场预期，突破了依赖少数大宗交易和散售的局限 [7] - REITs强制定期披露出租率、租金水平、现金流、租户结构等核心数据，打破了传统商业不动产投资信息不透明的壁垒，有望大幅提升行业投资透明度 [7] - 资产的经营管理及交易流通具有高度市场化特性，有助于资产管理团队持续提升项目的经营管理质量 [3][6]

报告投资评级 * 报告未明确给出对保险资产管理行业的整体投资评级 [3][4] 报告核心观点 * 2025年保险资管创新型产品整体规模与数量“双降”，但结构分化加速，股权投资计划逆势增长 [4][6][7] * 债权投资计划作为核心品种持续下行，区域向华东集聚，行业高度聚焦交通运输等基础设施 [6][7][9][14] * 资产支持计划规模小幅下滑，消费金融及小微贷款类资产为主要基础资产类型 [6][17][20] * 保险资管机构应紧扣政策导向，可深化布局基础设施REITs、绿色能源、科技创新等领域，以优化资产配置并提升社会效益 [4][6][32][40] 产品运行分析总结 * **整体情况**：2025年保险资管创新型产品登记数量同比减少89只至410只，登记规模同比下降21.30%至8,729.56亿元 [7] * **债权投资计划**： * 登记数量285只，同比减少90只（降幅24.00%），登记规模同比下降28.46%至4,419.05亿元 [9] * 区域投向高度集中于华东地区，规模占比达47.75%，其中浙江省占比最高，为14.81% [11] * 行业投向以基础设施为主，规模占比超90%，其中交通运输行业占比达49.24% [14][15] * 商业、办公不动产投向占比持续下滑，2025年降至7.45% [15] * **资产支持计划**： * 登记规模3,625.13亿元，同比下降13.42%，登记数量96只，同比减少7只 [17] * 基础资产以消费金融及小微贷款为主，2025年规模占比超过80% [20] * 基础资产类型持续丰富，2025年新增收费收益权及商业房地产抵押贷款支持证券项目 [20][24] * **股权投资计划与保险私募基金**： * 股权投资计划逆势增长，2025年登记22只，同比增加10只，登记规模335.32亿元，同比增长12.52% [25] * 投资方向聚焦新基建、绿色能源、科技创新等国家战略领域 [25] * 保险私募基金登记7只，同比减少2只，登记规模350.06亿元，同比下降18.61% [25] 机构运行分析总结 * **债权投资计划**：华泰资产和国寿投资在登记规模上领先，均超过300亿元，半数以上机构登记规模较上年下降 [27][28] * **资产支持计划**：截至2025年末，平安资产在累计登记规模和数量上位列第一；2025年单年，光大永明资产以705.50亿元登记规模居首，民生通惠资产以15只登记数量领跑 [30] * **股权投资计划**：参与机构由6家增至12家，华夏久盈资产与人保资本登记规模并列第一，均为100亿元 [33] * **保险私募基金**：太保私募基金管理有限公司主导市场，登记3只产品，规模合计200.06亿元 [33] 行业政策梳理总结 * **基础设施REITs扩围**：政策支持范围扩大至15大行业，新增商业办公设施、城市更新设施等资产类型，为保险资金提供优质长期资产配置选项 [32][34][35] * **创业投资引导基金启动**：国家层面财政出资1,000亿元设立三只区域基金，聚焦“投早、投小、投长期、投硬科技”，保险资管可积极参与科创领域融资 [32][35] * **绿色金融政策完善**：绿色债券发行规模增长迅速，2025年1-11月贴标绿色债券发行8,843.72亿元，同比增长79.7%，为保险资金提供契合的投资领域 [32][36] * **政府债务管理加强**：中央层面财政部新设债务管理司，地方层面多地部署债务管理工作，政府债务风险整体可控 [6][37][39] 行业观察与展望总结 * **发展趋势**：2026年保险资管创新型产品供给量预计继续缩减，但仍是重要投资品种，结构化调整将加速 [40] * **产品类型**：债权投资计划占比预计持续下降，资产支持计划等证券化业务有望弥补整体下行趋势，股权类产品活跃度将提升 [40] * **底层投向**：绿色金融类产品受重视程度提高，基础设施REITs是值得重点关注的布局板块 [40] * **信用表现**：在协同推进政府债务管理的背景下，整体债务风险预计维持可控 [40]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年1月底首批8单商业不动产REITs申报交易所呈现多特征 1月REITs市场飘红业绩亮眼板块涨幅居前 派息率较长债收窄大部分资产估值显著走高 5单基础设施REITs项目终止中核清洁能源2月2日上市 [4] 相关目录总结 首批商业不动产REITs获受理，盘点六大特征 - 首批8单商业不动产REITs呈现资产类型多样且首次出现首发混装、地域分布分散、原始权益人以国资为主、首发规模偏大、商业零售估值安全垫高、经营业绩稳中分化等六大特征 [4][10][13] - 介绍了中金唯品会商业REIT等8单REITs的募资规模、底层资产、业绩表现等情况 [4][15][19] - 3家A股上市公司（保利发展、茂业商业、光大嘉宝）发布公告拟申报商业不动产REITs 其中保利发展项目已被上交所受理 [50] 一月行情全面开花，业绩增长下涨幅分化 - 2026年1月中证REITs全收益指数收涨4.2% 跑赢沪深300和中证红利全收益指数 长债利率有所回落 [58] - 各类资产REITs指数普涨 IDC/消费/产园/公用/仓储5类资产涨幅靠前 公用及消费涨幅环比走阔最多 96%个券上涨 华安百联消费REIT领涨触发停牌 [59][64][69] - IDC及消费换手率改善显著 沪深REITs日均换手率为0.55%（环比+0.15pcts） 保租房、能源流动性虽提高但仍有限 交通交易仍平淡 [69][74] - 产权类REITs派息率为4.46%、经营权类为8.58% 产权类与长债收益率息差收窄 与红利股股息率息差走阔 大部分资产估值大幅走高 交通估值仍在低位 两大类资产IRR均较上期下降 [4][75][85] 本月无新发项目，中核清洁能源2月2日上市 - 2026年1月REITs首发市场无新增发行 华夏基金华润有巢REIT、中航京能光伏REIT两单扩募份额上市 [100] - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日上市 网下发行部分在上市首日可全部流通 [104] - 基础设施REITs排队情况：中金厦门火炬产业园REIT、中航北京昌平保障房REIT一轮问询 5单项目终止 [107] - 2单公募REITs招投标信息更新：湖北文化旅游集团拟发行文旅REIT 汇添富基金中标上海地产公募REIT项目 [111] 京东仓储2月8日解禁，华安外高桥计划扩募 - 嘉实京东仓储REIT战略配售份额将于2月8日解除限售 华安外高桥REIT计划扩募 拟扩募资产为上海市浦东新区的两处地块 [116] - 1月上半月兴业证券集中为部分公募REITs开展做市服务 华夏南京交通高速公路REIT原始权益人变更回收资金用途 [120]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 1 月 29 - 30 日，上交所接连申报 8 单商业不动产 REITs，拟募资规模共计 314.8 亿元；本周共 10 单首发公募 REITs 取得新进展；本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%；本周产权类/特许经营权类 REITs 日均换手率和成交量均下降；从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78% [4] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共 10 单首发公募 REITs 取得新进展 - 截至 2026/1/30，2025 年以来已成功发行 20 单，发行规模 403 亿元 [4] - 本周首批 8 单商业不动产 REITs 已申报至证监会，均于申报当天即获受理；中航北京昌保租赁住房 REIT、中金火炬产业园 REIT 已问询；中核清洁能源 REIT 将于 2/2 上市 [4] - 当前审批流程中 REITs，已申报 24 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 0 只，通过审核 0 只 [4] 二级市场：本周流动性回落 行情回顾：中证 REITs 全收益指数涨幅 0.47% - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1052.42 点，涨幅 0.47%，跑赢沪深 300 0.39 个百分点、跑输中证红利 1.11 个百分点；年初至今涨幅 4.22%，跑赢沪深 300 2.57 个百分点、跑赢中证红利 0.65 个百分点 [4] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.27%，特许经营权类 REITs 上涨 0.69% [4] - 分资产类型来看，能源（+1.43%）、环保水务（+0.87%）、交通（+0.45%）、园区（+0.39%）板块表现占优 [4] - 分个券来看，本周共 41 只上涨、36 只下跌，博时津开科工产业园 REIT（+4.94%）、工银蒙能清洁能源 REIT（+4.64%）、华夏中海商业 REIT（+4.52%）位列前三，易方达广州开发区高新产业园 REIT（-5.03%）、华夏合肥高新产园 REIT（-3.39%）、中银中外运仓储物流 REIT（-2.68%）位列末三 [4] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.58%/0.44%，较上周 -14.01/-2.61BP，周内成交量 6.14/1.46 亿份，周环比 -17.82%/-5.64% [4] - 数据中心板块活跃度最高 [4] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.69%/4.78%，交通（5.92%）、仓储物流（5.29%）、园区（4.39%）板块位列前三 [4] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/1/24，南京市政府印发政策，提出把握基础设施 REITs 扩围机遇，做好多领域项目储备申报 [33] - 2026/1/27，保利发展宣布申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/29，北京举办全国首个省级商业不动产 REITs 培训会推动试点申报 [33] - 2026/1/29，首批商业不动产 REITs 已申报至中国证监会 [33] - 2026/1/29，茂业商业调整商业不动产 REITs 底层资产 [33] - 2026/1/30，光大嘉宝拟申报商业不动产 REITs [33] - 2026/1/30，5 只商业不动产 REITs 申报至上交所 [33] 重要公告 - 2026/1/28，华夏中核清洁能源 REIT 发布上市公告，于 2/2 上市 [34] - 2026/1/28，华夏越秀高速 REIT 发布运营数据，2025 年 12 月日均收费车流量和路费收入有相应变化 [34] - 2026/1/29，华夏南京交通高速公路 REIT 变更资金用途 [34] - 2026/1/30，华安外高桥 REIT 发布扩募公告，拟申请扩募并新购入项目 [34]

文章核心观点 - 2025年天津证监局推动资本市场改革举措落地，服务实体经济向新提质，资本市场在支持产业创新、拓展市场功能、优化市场生态方面取得显著成效，融资总量增长，市场体系稳健运行 [1][5] 企业上市与梯次培育 - 企业上市量质齐升，电科蓝天获证监会注册批复，即将成为天开园首家上市企业，填补天津航空航天产业链上市空白 [2] - 丹娜生物成功登陆北交所，成为辖区首家通过北交所直联审核机制上市的企业 [2] - 全年共有6家科技型企业上市申请获受理，19家企业接受辅导，超300家企业进入后备库，“上市一批、在审一批、辅导一批、储备一批”的梯次培育体系日益成熟 [2] 创新融资与金融支持 - 2025年天津企业利用科创债、绿色债等创新品种融资323亿元，同比增长60% [2] - 发行产业债融资265亿元，同比增长80%，有效强化了对科技创新的金融支持 [2] - 招商公路发行深交所首单科创债续发行，创业环保成功发行天津首单“科创+绿色”双标识公司债券 [2] 期货市场与资产盘活 - 天津中储陆通物流仓库获批成为20号胶期货保税交割库，实现天津此类功能“零的突破” [3] - 全年新增期货交割库6家，总数达75家，助力盘活闲置资产，带动港口物流等产业链发展 [3] - 在资产证券化领域，天津轨道交通集团持有型不动产ABS成功发行，标志着天津首单机构间REITs落地 [3] - 截至年底，6只机构间REITs全部获批，其中4只已发行、募资45亿元，规模位居全国前列 [3] 政策体系与服务机制 - 天津市“十五五”规划建议明确提出“用好资本市场”、“发挥期货工具作用” [4] - 2025年天津密集出台覆盖并购重组、创业投资、科技金融、期现联动等多维度的专项政策，构建全链条政策支撑体系 [4] - 上市培育方面，天津建立拟上市企业“四张清单”，覆盖超400家企业 [4] - 并购重组方面，搭建政策、案例、标的、项目“四库”系统，并组建资本市场服务联盟 [4] - 融资对接方面，深化投贷联动2.0，升级京津冀投资机构合作清单，助力187家私募投后企业获得流动资金贷款超31亿元 [4] 监管执法与风险防控 - 天津证监局联合八部门制定财务造假综合惩防方案，健全长效机制 [4] - 全年对各类市场主体开展现场检查超百家次，出具行政监管措施近50项，严肃查处财务造假、市场操纵等违法行为，罚没款合计3.96亿元 [4] - 稳妥化解多领域风险，坚决守住不发生系统性风险的底线 [4] 市场整体表现与规模 - 2025年天津企业利用多层次资本市场实现融资3140亿元 [5] - 截至年末，71家境内上市公司总市值近1.64万亿元，同比增长15% [5] - 110家发行人在交易所市场存续债券规模超1.32万亿元，同比增长13% [5] - 证券基金期货经营机构及私募基金管理人合计管理资产规模超2.12万亿元，同比增长3% [5]