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Benzinga and Yahoo Finance LLC may earn commission or revenue on some items through the links below. Real estate investor Graham Stephan has regularly touted buying properties as a great way to build wealth. He hasn't said that as much due to rent looking more affordable than a mortgage at this stage, but he recently revealed one type of real estate investment that you should avoid. "Condos, just in and of themselves, are terrible investments," he said in a recent TikTok. Stephan didn't end it there. He ...

Analyst’s Disclosure:I/we have a beneficial long position in the shares of RIET, HOMZ, IRET, ALL HOLDINGS IN THE IREIT+HOYA PORTFOLIOS either through stock ownership, options, or other derivatives. I wrote this article myself, and it expresses my own opinions. I am not receiving compensation for it (other than from Seeking Alpha). I have no business relationship with any company whose stock is mentioned in this article. Hoya Capital Research & Index Innovations ("Hoya Capital") is an affiliate of Hoya Capit ...

The REIT Team of Chilton Capital Management, a Houston-based investment adviser, is headed by co-portfolio managers Bruce Garrison, CFA, and Matt Werner, CFA. Mr. Garrison has over 40 years of experience analyzing public REITs both on the buy-side and the sell-side. Mr. Werner joined Mr. Garrison on the Chilton REIT Team in 2009. The REIT Team’s strategy primarily pursues investments in publicly traded real estate investment trusts (REITs) and real estate related entities based primarily in North America. T ...

项目拆除进展 - "美式家园"已完成拆除并被夷为平地 拆除面积近15000平方米 [3][5] - 项目占地面积约5500平方米 共两栋建筑 体量较小 [3] - 地块荒废20余年 位于大东区一环内 临近中街商圈 [1][7] 土地规划与出让 - 沈阳市自然资源局公示土地供应批前公示 显示大东区大北关街以东一宗城镇住宅用地或将出让 [8] - 该地块土地面积5442.14平方米 推测为"美式家园"原址 [8][10] - 地块规划为城镇住宅用地 未来将建设住宅 [10] 地理位置与配套 - 地块位于一环内核心区位 商业配套与比优特生活广场隔街相望 距中街商圈仅1500米 [7][13] - 医疗资源紧邻沈阳市第一人民医院 距沈阳市骨科医院约1500米 [15] - 教育资源优势显著：北侧紧邻百年名校辽宁省示范性高中沈阳市第五中学 距尚品学校仅300余米 [12][13] - 休闲资源临近大东广场 新开河及枫露公园 [15] 土地价值与开发前景 - 地块起始价预计与北行-2地块（起始价7910元/建筑平方米）旗鼓相当 可能突破7000元/建筑平方米 [18][20] - 若按此地价测算 未来房价有望突破15000元/平方米 [20] - 地块具备"小而精"特征 开发节奏快 投入成本低 资金回笼快 但临街且面积小可能影响功能布局 [20] - 当前沈阳宅地单价最高纪录为浑南西路地块7050元/建筑平方米 北行-2地块若成交将刷新纪录 [15][18]

分析师持仓披露 - 分析师持有RIET HOMZ IRET ALL等房地产投资信托基金的做多仓位 包括股票所有权 期权或其他衍生品 [1] - 分析内容为个人观点 未获得除Seeking Alpha外任何公司补偿 [1] - 与涉及股票的公司不存在业务关系 [1] 研究机构背景 - Hoya Capital Research & Index Innovations为注册投资咨询公司Hoya Capital Real Estate的关联机构 [2] - 提供房地产行业公开证券的市场评论 研究和指数管理服务 [2] - 发布内容仅用于信息教育目的 不构成投资 税务或法律建议 [2] 内容免责声明 - 观点截至发布日期可能随时变更 不保证信息准确性或完整性 [2] - 历史数据不代表未来表现 指数表现未扣除费用支出和税费 [2] - 研究机构与所述公司无业务关系 未获得任何公司补偿 [2] 平台免责声明 - Seeking Alpha不持有证券交易牌照 非注册投资顾问或投行 [3] - 分析师包含专业投资者和个体投资者 可能缺乏机构认证 [3] - 表达观点不代表Seeking Alpha整体立场 [3]

公司概况 - 房地产投资信托基金Realty Income在纽约证券交易所上市 股票代码为O [1] - 该公司是全球最受欢迎的房地产投资信托基金之一 [1] - 拥有30年持续股息增长记录 [1] 研究投入 - 年度研究投入超过10万美元 [2] - 累计投入数千小时研究最具盈利潜力的投资机会 [2] 市场认可度 - 在Seeking Alpha平台上获得几乎一致的正面评价 [1] - 研究策略已获得500多个五星级评价 [2]

公司：绿城中国控股有限公司 (Greentown China Holdings, 3900.HK) 财务表现与核心数据 * 2025年上半年净利润同比下降90%至2亿元人民币 主要受交付时间表不均导致开发物业收入收缩 销售及行政费用占收入比例过高 以及减值损失扩大至19亿元人民币的影响[1] * 若剔除外汇损失和减值 估计核心利润同比下降67%至16亿元人民币[1] * 开发物业毛利率同比改善1个百分点至12.7% 主要得益于上海外滩兰庭等高毛利项目的结转[6] * 总收入同比下降23%至533.68亿元人民币 总毛利同比下降21%至71.59亿元人民币[9] * 核心利润率降至3% 同比下降4个百分点[9] 销售、土地投资与项目储备 * 管理层将2025年合约销售指引从同比下降SD%上调至同比大致持平 得益于下半年计划推出的1760亿元人民币可售资源 其中51%为新开盘项目 83%位于一二线城市[2] * 2025年上半年新增35个新项目 土地价款相当于总/权益预售金额的60%/67% 新增可售资源中88%位于一二线城市[6] * 目标2025年全年新获取可售资源1200-1300亿元人民币 同比增长15%[2] * 总/权益未结转销售额较2024年底增长4%/1%至1990/1440亿元人民币 合并预售定金余额环比增长6%至1550亿元人民币[2] * 未来3-5年目标完全去化约1400亿元人民币的2021年前获取的未售库存[2] 盈利能力与未来展望 * 管理层预计2025年毛利率将触底 并对2026年及以后的利润率持建设性观点 评论称截至2025年中的未结转销售额毛利率超过15%[2] * 2025年上半年新获取土地的整体净利润率在8%-12%之间[2] * 高盛预测2025-2027年开发物业结转毛利率分别为11.2%/11.9%/13.1%[5] * 高盛将2025年合约销售预测上调至1710亿元人民币（同比持平） 并将2026-2027年预测上调5%/7%至年均增长5%[5] 运营效率与财务健康度 * 2025年上半年首次开盘项目销售率达80% 同比提升2个百分点 平均售价较最初设定价格有4%的溢价[6] * 从拿地到产生正现金流的平均周期缩短至11.5个月[6] * 融资成本进一步降至3.6%[6] * 现金短债比跃升至创纪录的2.9倍 短期债务占比降至16.3% 外币债务占比降至15.3% 银行贷款占总债务比例升至81%[1][6] * 总负债率（剔除预收账款）为66% 净负债率（剔除永久资本证券）为64%[9] * 满足全部“三条红线”监管要求[6] 风险因素 * 销售/利润率不及预期[12] * 由于越来越集中于核心城市（尤其是长三角地区） 销售和投资执行若出现偏差可能压缩未来利润前景并导致资产负债表恶化[12] * 与母公司中交集团的协同效应减弱或支持减少[12] 投资评级与估值 * 高盛维持“买入”评级 12个月目标价13.8港元 基于对2025年底净资产价值（NAV）估值149港元折让15%[5] * 公司交易价格较2025年底NAV有33%的折让 对应2025年预测市盈率6倍 市净率0.7倍[5] * 绿城为国有企业 2024年预售金额排名第6 预计有望在2026年成为中国房地产行业利润前十的公司[10] 行业：中国房地产（离岸开发商） 行业对比与估值 * 高盛覆盖的离岸开发商平均交易于2025年底NAV折让29% 2025年预测平均市盈率11倍 市净率0.6倍[5]

核心观点 - 公司管理层及关联方增持股份至超过6% 显示内部对公司价值和未来前景的信心 [1] - 公司已重新符合纳斯达克最低股价1美元持续上市要求 解决此前面临的退市风险 [2] - 公司近期完成多项资产再融资及开发项目取得重要进展 显示运营状况改善 [2] 股权变动 - 公司顾问机构、首席执行官Robert Dixon及关联方共同增持股份 合计持有超过6%流通普通股 [1] - 增持主要基于公司股价被大幅低估的判断 且认为公司已度过最困难时期 [2] 运营进展 - 成功完成好莱坞多户住宅物业的再融资 [2] - 完成加州纳帕办公室物业之一的再融资 [2] - 多户住宅开发项目Aurora at Green Valley获得首张入住许可证 标志项目取得关键进展 [2] 合规状况 - 纳斯达克上市资格部门于2025年8月21日发函确认公司重新符合最低买入价1美元要求 满足纳斯达克资本市场持续上市规则5550(a)(2)条 [2] 公司业务 - 公司为专注于西海岸的房地产投资信托基金(REIT) 成立于2013年 [3] - 资产配置要求为至少80%投资于不动产 最多20%投资于非流动性房地产证券 [3] - 目标不动产组合中多户住宅与精品A级办公物业各占50% [3] - 当前投资组合包括4处多户住宅物业、8处办公物业及2个多户住宅开发项目 [3]

财务数据和关键指标变化 - 公司2025财年运营净利润(NPAT)增长6.4%至1.008亿澳元，每股收益(EPS)12.2澳分，股息10.4澳分，均同比增长4% [22] - 2026财年指引显示运营EPS预计提升至13.4澳分，较2025财年显著增长 [22][36] - 资产管理规模(AUM)保持206亿澳元历史高位，其中上市房地产60亿澳元，非上市房地产及信贷产品137亿澳元，投资债券9亿澳元 [3][6] - 资产负债表显示每股净资产1.79澳元，运营杠杆率12.3%，综合杠杆率36.9% [29] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产基金 - 房地产基金管理业务EBITDA增长至5960万澳元，完成23万平方米新租赁协议 [24] - 非上市房地产平台贡献8700万澳元EBITDA，占AUM总量137亿澳元的三分之一为医疗、农业等另类资产 [11][25] - Centuria Industrial REIT实现1.4亿澳元非核心资产处置，溢价12%，下半年估值增益5700万澳元，2026财年EPS指引增长6% [14][15] - Centuria Office REIT下半年估值回升1800万澳元，平均租金增长4.5%，债务再融资8.6亿澳元 [16][17] 信贷与数据业务 - Centuria Bass信贷业务AUM增长21%至23亿澳元，EBITDA贡献2700万澳元，平均贷款价值比68% [11][26] - 新收购的Reset Data业务预计2026财年开始创收，正在评估8个数据中心/AI工厂机会 [4][19][20] 各个市场数据和关键指标变化 - 澳大利亚和新西兰现金利率下降推动房地产交易量回升，公司计划2026财年完成超10亿澳元收购 [4][7] - 非上市投资者网络全年吸纳8亿澳元资金流入，其中5亿澳元来自1.4万零售/机构投资者 [13] - 工业地产基金Centuria Industrial REIT录得34%续约租金涨幅和5.8%同店NOI增长 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 核心战略聚焦收益增长，通过房地产基金规模扩张和AI数据业务多元化实现 [8][36] - 计划推出创新基金结构，包括潜在2个IPO项目，并扩大与BGO、Starwood等机构合作 [13][52] - 数据中心/AI工厂作为新增长点，Reset Data成为NVIDIA在澳唯一主权云合作伙伴 [18][19] - 信贷业务面临市场竞争加剧压力，但通过保守贷款标准维持93%一级抵押贷款占比 [12][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率下行环境使房地产投资相对存款/固收产品吸引力提升，预计将驱动资金流入 [6][7] - 办公地产供应紧张，重置成本达1.5万澳元/平米，远高于当前估值，支撑中长期租金 [17] - AI基础设施需求强劲，主权数据合规要求强化Reset Data的市场定位 [18][19] 其他重要信息 - 全年实现1.94亿澳元资产回收，现金及未动用债务额度达3.47亿澳元 [29][30] - 债务期限从2.3年延长至3.2年，平均融资成本降至300基点以下 [31] - 房地产基金平台整体杠杆率44%，远低于57%的贷款契约上限 [32][33] 问答环节所有的提问和回答 股息政策 - 公司承认当前派息率高于同业，本次小幅调整是逐步回归行业常态的开端，未来将视盈利情况动态调整 [43][44] 收购计划 - 10亿澳元收购目标为总额，其中2亿澳元已通过Port Adelaide工业项目锁定，其余将跨板块推进 [45][46] 财务报告调整 - 比例合并法变更可能影响指数成分，但公司遵循同业可比性原则，尊重指数编制方决定 [48][50] 业务展望 - 2026财年盈利增长驱动因素包括：房地产估值回升、Reset Data扭亏、绩效费增加至超700万澳元 [55][65][67] - 信贷业务竞争加剧导致利差压力，但周期性波动属常态，公司维持审慎放贷标准 [60][61] 资金结构 - 零售/批发投资者贡献主要资金流入，机构合作如BGO的2亿澳元种子基金是补充方向 [58][59] - 预计2026财年资产处置规模将较2025财年17亿澳元减少三分之二 [77][78]