财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后EBITDAre为3.19亿美元，同比下降3.3%；调整后FFO每股为0.35美元，同比下降2.8% [4] - 年初至今，调整后EBITDAre和调整后FFO每股分别同比增长2.2%和60个基点 [4] - 可比酒店总每间可售房收入（RevPAR）同比增长80个基点；可比酒店RevPAR同比增长20个基点 [4] - 第三季度可比酒店EBITDA利润率为23.9%，同比下降50个基点，主要受工资和福利支出增加影响 [4] - 全年调整后EBITDAre指引上调至17.3亿美元，较此前指引中点增加2500万美元（1.5%） [15] - 全年可比酒店RevPAR增长指引上调至约3%，总RevPAR增长指引上调至3.4% [15] - 10月RevPAR增长估计为5.5%，但11月和12月预计略有负增长，主要因节假日时间变化和去年同期短期团体业务强劲 [98] 各条业务线数据和关键指标变化 - 散客（Transient）收入同比增长2%，主要由度假村双位数增长驱动，毛伊岛、旧金山、纽约和迈阿密表现尤为强劲 [5][6] - 商务散客收入同比下降2%，主要因政府客房夜数持续减少，其中政府客房夜数第三季度下降20% [7][22] - 团体收入同比下降约5%，主要受计划中的装修干扰、犹太节假日时间变动以及短期团体预订减少影响 [7][22] - 餐饮（F&B）收入持平，店内餐饮收入增长被宴会和餐饮收入因团体业务量减少而下降所抵消 [8][18] - 其他收入（包括高尔夫和水疗）增长7%，其中水疗收入实现双位数增长 [8][19] - 团体业务方面，2025年确定团体客房夜数增至400万夜，全年团体收入进度同比增长1.2% [7][23] - 2026年团体收入进度同比增长约5%，主要由客房夜数驱动 [75] 各个市场数据和关键指标变化 - 毛伊岛表现突出：RevPAR增长20%，入住率大幅提升，客房外消费（餐饮、高尔夫、水疗）强劲；2026年团体收入进度增长13% [6][7][48] - 旧金山市场复苏：第三季度团体客房收入增长14%，2026年团体收入进度增长超过20% [22][54] - 其他关键市场：华盛顿特区2026年团体收入进度增长13%；纳什维尔增长26% [56] - 墨西哥湾沿岸资产表现良好，包括The Don CeSar、Ritz-Carlton Naples等 [88][89] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续进行资产组合再投资：与万豪达成第二项转型资本计划协议，对四家物业进行改造，预计投资3亿至3.5亿美元，目标稳定后现金回报率达中双位数 [11] - 凯悦转型资本计划已完成约65%，按计划且低于预算 [10] - 历史改造项目成效显著：已完成改造的20家酒店平均RevPAR指数份额增益超过8.5点，远超3-5点的目标 [14] - 资本支出指引为6.05亿至6.4亿美元，其中包括2.8亿至2.95亿美元的再开发、重新定位和投资回报项目 [13] - 资产处置策略：自2018年以来已处置约52亿美元酒店，平均EBITDA倍数17.1倍，同期收购49亿美元，平均倍数13.6倍 [9] - 公司认为高端和豪华酒店将继续跑赢市场，得益于其高端物业组合、规模、多元化业务和地理组合以及持续再投资 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：富裕消费者继续优先考虑在高端体验上消费，这一趋势持续强劲 [19][58] - 未来前景：对2026年设置感到乐观，因素包括多个市场的强劲团体进度、超级碗、世界杯等大型活动，以及已完成改造项目带来的增长 [53][54][56][92] - 挑战：工资增长仍是利润率的主要压力，2025年工资增长率预计约为6%，但2026年预计将降低 [82]；政府停摆若持续可能对全年RevPAR增长产生负面影响 [25] 其他重要信息 - 资产负债表强劲：加权平均到期期限5.2年，加权平均利率4.9%；总可用流动性22亿美元，杠杆比率2.8倍；穆迪将发行人评级从Baa3上调至Baa2，展望稳定 [27] - 业务中断保险赔款：第三季度收到飓风相关500万美元业务中断赔款，今年总计收到2400万美元 [9] - 分时所有权（Condo）项目：奥兰多四季度假村分时所有权项目，40个单位中已有23个获得定金和购买协议，包括9个别墅中的8个 [12]；预计2025年该项目EBITDA贡献为1600万美元，较此前预期减少500万美元 [26] - 公司发布2025年企业责任报告 [14] 问答环节所有的提问和回答 问题: 资产交易和公司估值 - 公司表示将保持资本配置的机会主义，今年完成的资产出售（如华盛顿万豪 metro center 以12.7倍TTM EBITDA出售）显示了资产价值，认为当前公开市场估值（约9.4倍EBITDA）未能充分反映 [33][34] - 交易市场仍然平淡，但公司凭借其资产负债表实力（如提供卖方融资）形成差异化优势 [38] - 资产收购目前优先级很低，因为公司认为投资现有资产能产生更好回报 [78][79] 问题: 资本支出项目选择和股票回购 - 酒店选择基于详细分析，与运营商合作，目标是通过转型式改造（而不仅是客房翻新）实现RevPAR指数提升和强劲的现金回报 [42][43] - 公司更倾向于将资本投入资产改造而非股票回购，因为前者有更清晰的回报路径；今年已回购2亿美元股票，但认为在当前股价下，投资资产的回报更优 [44][45][46] 问题: 毛伊岛复苏和2026年展望 - 毛伊岛复苏势头强劲，2026年团体预订进度良好，已预订6.7万间夜，接近2019年同期水平的92% [48] - 2026年EBITDA预计将比2025年（1.1亿美元指引）有所增长，但具体数字尚在初步预算阶段 [49][50] 问题: 2026年积极因素 - 多个市场团体进度强劲（旧金山+20%，华盛顿特区+13%，纳什维尔+26%），以及超级碗、世界杯等大型活动将带来积极影响 [54][56][92] - 富裕消费者持续消费高端体验，未看到放缓迹象 [58] 问题: 团体业务趋势 - 近期团体预订略有疲软主要与政府相关业务以及第三季度犹太节假日时间变动有关，第四季度团体进度增长近8% [62][63] - 团体取消情况不显著，团体客人在宴会和餐饮上的每间夜消费仍在增长 [63] - 2026年团体进度增长5%主要由客房夜数驱动（约3%），费率略有改善 [75] 问题: 客房外消费增长 - 增长由水疗、高尔夫、度假村目的地费以及餐饮网点改造（如纽约万豪Marquis的The View）驱动 [69][70] - 预计2026年因基数较高，RevPAR与总RevPAR之间的增长差距可能会缩小 [71] 问题: 2026年工资和劳动力合同 - 2025年工资增长率预计约为6%，2026年预计会降低，具体幅度待定 [82] - 明年到期的主要劳动力合同是纽约，谈判由运营商进行，结果尚不确定 [82] 问题: 无飓风季节对墨西哥湾沿岸的潜在影响 - 若飓风季平稳结束，The Don CeSar等墨西哥湾沿岸资产在2026年将有积极表现（The Don CeSar的2025年EBITDA预期已从300万美元上调至600万美元） [88][89] - Ritz Naples等资产表现良好，但Tiburón将进行改造可能会影响RevPAR [89] 问题: EBITDA指引上调的驱动因素和第四季度趋势 - EBITDA指引上调主要来自可比业务运营提升（2600万美元）、The Don CeSar表现改善（300万美元）和利息收入（600万美元），部分被资产处置和分时所有权项目贡献减少所抵消 [96][97] - 第四季度增长指引上调，三分之二来自10月强劲表现，三分之一来自11-12月预期改善，但11-12月因节假日时间差异和去年同期基数较高预计略有负增长 [98]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度RevPAR增长1.6%，由ADR增长2.1%驱动，被入住率下降0.5%部分抵消 [5][6][17] - 第一季度总营收增长1.2%，得益于房外消费增长3.8% [18] - 第一季度酒店EBITDA为8530万美元，较2024年收缩300万美元，酒店EBITDA利润率为26.1% [20] - 第一季度调整后EBITDA为7760万美元，调整后摊薄每股FFO为0.31美元 [20] - 2025年预计可比RevPAR增长在 - 1%至1%之间，可比酒店EBITDA在3.655亿至3.955亿美元之间，公司调整后EBITDA在3.325亿至3.625亿美元之间，调整后摊薄每股FFO在1.38至1.58美元之间 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 团队业务是表现最强的板块，需求增长9%，收入增长10% [18] - 商务旅行趋势保持健康，第一季度实现正收入增长 [9] - 休闲板块收入第一季度增长2%，城市休闲业务表现更优，增长3% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和新奥尔良等市场因特殊活动受益，多个城市市场第一季度RevPAR实现强劲增长，如圣何塞增长14.1%、休斯顿CBD增长9.9%等 [18] - 国际需求疲软，该板块收入占比不到3%，集中在纽约、南佛罗里达和加利福尼亚等市场 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极进行资本配置，加强资产负债表，处理当前和部分远期到期债务，出售非核心资产并将收益用于增值股票回购 [10][22] - 2025年酒店改造项目按计划进行，纳什维尔的实体改造进入最后阶段，部分改造酒店RevPAR增长显著 [10] - 公司认为行业顺风和自身定位有助于应对短期不确定性，专注为股东创造长期价值 [16] - 公司将继续进行审慎的资本配置决策，通过投资项目释放资产组合价值，同时通过股票回购和股息向股东返还资本 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩好于预期，尽管行业3月面临逆风，但RevPAR仍实现1.6%的增长 [5] - 宏观经济不确定性增加，行业3月开始面临逆风，4月延续这一趋势，公司下调全年业绩指引 [11][19] - 从长期来看，公司对酒店行业基本面持建设性态度，消费者偏好体验式消费、团队业务和商务旅行的持续顺风以及城市市场供需动态的改善将带来有利影响 [14] 其他重要信息 - 公司在第二季度提前处理2025年和2026年初的债务到期问题，包括新签3亿美元定期贷款、行使两笔抵押贷款的最终展期选项 [21] - 公司第一季度末拥有超8亿美元流动性和22亿美元债务，资产负债表状况良好，未使用的公司循环信贷额度为6亿美元，加权平均到期期限近四年，多数酒店未抵押，加权平均利率为4.5%，近75%的债务为固定利率或已对冲 [21][22] - 公司董事会批准了一项新的2.5亿美元股票回购计划，季度股息为每股0.15美元，由自由现金流覆盖 [22] 问答环节所有提问和回答 问题1: 4月情况及3、4月实际情况与初始预期对比 - 3月原本预计略为正增长，实际下降1.3%；4月原本预计为正增长，是第二季度最强月份，但预计同比下降1% - 2%。3月因复活节导致春假延长，政府相关需求疲软，这些情况延续到4月，但3月房价仍有1%的增长，公司希望4月也能保持 [28][29][30] 问题2: 资产负债表各资金来源情况、银行集团的意愿、高收益债券现状和抵押贷款市场情况 - 银行集团市场持续改善，对优质赞助商有资金容量；高收益债券市场在过去一个月的混乱时期发行停滞，隐含估值折扣扩大，目前部分风险已被消化，增量成本比之前宽50 - 75个基点；CMBS市场仍在运作，但因不确定性导致承销难度增加，可能要求更高的初始债务收益率 [34][35][36] 问题3: 3、4月未达预期的具体原因及对全年业绩趋势保持稳定的信心来源 - 业绩指引调整是由于政府及相关需求疲软、国际业务放缓、缺乏可见性和持续的不确定性。3月下降1.3%，4月预计下降1% - 2%。全年业绩范围假设政府及相关需求和国际业务的下滑持续，公司根据当前团队业务、商务旅行和休闲业务（政府业务除外）的稳定情况进行预测，但最终业绩取决于经济背景和不确定性的持续时间和程度 [42][43][44] 问题4: 预订窗口情况及过去几周取消预订情况 - 历史上0 - 7天预订窗口占比约51%，不确定性增加后约为58%。各业务板块预订窗口均缩短，团队业务关注取消预订、出席率、潜在客户数量和转化率；商务旅行关注中小企业和大客户的出行情况；休闲业务关注消费者信心；政府业务关注相关新闻头条 [47] 问题5: 北加州业务复苏情况及是否有阶段性变化 - 北加州业务有多个积极因素，城市活动、积极的新闻头条、NBA全明星赛、新市长对安全和清洁的关注、办公室吸纳和科技需求等都有积极影响，硅谷资产第一季度增长11%。 Moscone地区第二季度和第四季度同比增长最大，会议时间分布有利于提升入住率，商务旅行因企业员工返回办公室而增加，科技会议参与人数增多 [54][56][57] 问题6: 出售资产的时间、市场对额外销售的需求以及继续推进的思路 - 此次出售资产在不确定性增加之前就已签约。当前交易市场受不确定性影响，已签约交易可能继续推进，未签约交易处于观望状态。股票回购在当前背景下仍具吸引力，本季度将出售资产所得用于股票回购，实现了杠杆中性，公司仍将股票回购作为优先事项 [59][60][62] 问题7: 精选服务资产是否存在降价的非理性行为及供应担忧 - 公司未看到有意义的房价下降情况，第一季度业绩由房价驱动，3月市场疲软时房价仍在上涨。其他有限服务项目建设地点与公司资产所在市场不同，城市市场将受益于供需失衡，因此公司未看到相关供应竞争 [68][69] 问题8: 鉴于不确定性，是否减少对深度翻新项目的兴趣 - 公司资产负债表和流动性状况使其有能力考虑各类项目。翻新和重新定位项目回报可观，公司有内部设计和施工团队应对关税影响。关税情况动态变化，团队已对可能影响进行逐行评估，FF&E约占历史翻新成本的40%，受关税影响，疫情期间公司将FF&E采购从受关税影响国家多元化，目前来自中国的比例从疫情前的40%降至约10% [72][73][74] 问题9: 团队业务新预订情况及3、4月具体情况 - 全年团队业务预订进度约为102%，已预订约77%。团队业务预订窗口缩短，3、4月取消预订主要集中在政府板块，目前已趋于稳定。第一季度餐饮消费健康，宴会、会议室租赁、视听设备等收入增加，取消预订的违约金提高了餐饮利润率约250个基点，团队业务还带动了房外消费 [77][78][79] 问题10: 北加州2024年EBITDA与疫情前对比及利润率情况 - 2024年EBITDA为2019年的30%多，有60%以上的增长潜力。旧金山业务前景乐观，2026 - 2027年预订窗口和进度与2025年相似，有超级碗、世界杯等活动，新的领导团队关注区域会议。同时，企业返回办公室、AI发展、风险投资增加等因素也带来积极影响，且今年城市活动日历较去年增长70% [83][84][86] 问题11: 目前市场上待售资产数量及年底前出售意愿 - 公司没有计划性出售资产的方案，更倾向于机会主义策略。能够完成交易的资产通常规模较小、有业主运营商或具有战略价值。目前有一项资产正在考虑出售，未签约资产在当前环境下完成交易的可能性较低 [91][92]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司净收入为1560万美元，调整后EBITDAre为7290万美元，调整后每股FFO为0.51美元 [5] - 第一季度RevPAR同比增长6.3%，带动调整后EBITDAre增长近12%，调整后每股FFO增长近16% [5] - 第一季度同店酒店EBITDA为7930万美元，较2024年增长10.5%，酒店EBITDA利润率提高42个基点 [8] - 公司将全年RevPAR增长预期中点下调约50个基点，调整后EBITDAre指导中点下调约600万美元 [30][32] - 预计全年酒店EBITDA利润率提高50个基点，调整后摊薄每股FFO预计下降约1%，为1.62美元 [33][36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，31家同店酒店组合RevPAR为188.73美元，入住率提高80个基点，ADR增长3.6% [5] - 第一季度团体客房收入2月和3月均增长超15%，团体客房夜数增长6.6%，ADR增长4.1% [18][19] - 第一季度最大企业客户业务增长约15%，工作日入住率增长2.1个百分点，周末增长1个百分点，ADR分别增长3.5%和3.4% [19] - 第一季度食品和饮料收入增长13.4%，其他运营部门收入增长14%，客房费用控制良好，F&B利润率提高145个基点 [23][24] 各个市场数据和关键指标变化 - 华盛顿特区和新奥尔良市场受益于总统就职典礼和超级碗，休斯顿市场因冬季风暴表现疲软 [6][18] - 1月RevPAR为158.39美元，同比增长2.1%；2月RevPAR为202.6美元，同比增长12.6%；3月RevPAR为206.52美元，同比增长4.5% [18] - 4月，30家同店酒店组合RevPAR预计同比增长约3.4% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成两项交易，3月收购圣克拉拉酒店土地的完全所有权，4月出售费尔蒙特达拉斯酒店 [10][11] - 公司采取行动减少资本支出，预计今年在物业改善上花费7500 - 8500万美元，较之前指导减少2500万美元 [14] - 公司继续评估股票回购，提高季度股息17%至每股0.14美元 [16][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济不确定性增加，但公司第一季度业绩良好，预计全年受益于高端品牌和地域多元化 [13][15] - 公司认为其优质品牌组合未来将实现有意义的增长和增值 [15] 其他重要信息 - 第一季度，公司投资3240万美元用于组合改善，包括完成格兰德凯悦斯科茨代尔酒店的部分改造项目 [25] - 公司将重新评估2025年的资本项目，推迟安达兹纳帕和丽思卡尔顿丹佛的客房改造项目 [25] - 截至第一季度末，30家酒店的团体预订量较去年同期增长约22%，下半年增长30% [34][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 团体预订趋势是否因当前不确定性而变化，是否有更多取消情况 - 第一季度团体预订生产情况良好，与去年同期相比呈积极态势，目前未出现取消或损耗增加的情况，公司会持续密切关注 [40] 问题2: 国际入境旅游减少是否有重大影响，哪些市场受影响最大 - 公司业务对国际游客依赖较小，奥兰多和凤凰城市场年初休闲业务有一定疲软，可能受Epic Universe公园即将开放影响 [42][43] 问题3: 圣克拉拉酒店土地收购过程、时机及决策考量 - 城市决定出售土地，公司抓住机会收购以消除租金上涨和到期风险，增加资产长期选择权，短期内无重大计划，仅进行小规模客房升级 [48][50] 问题4: 推迟资本项目的计划及对回报和RevPAR指数的影响 - 公司将持续评估项目，目前因关税不确定性推迟，会根据关税、市场情况和资产状况决定是否推进，预计不会造成高度干扰 [53][54][72] 问题5: 近期休闲业务情况及全年指导中休闲业务的隐含情况 - 休闲业务因市场、竞争定位和物业因素而异，无明显整体趋势，预计全年休闲资产RevPAR呈低个位数下降 [59][62] 问题6: 2026年团体业务情况及斯科茨代尔的团体预订情况 - 目前谈论2026年还太早，但销售团队已开始关注，斯科茨代尔团体业务生产情况良好，预计今年该资产EBITDA在2000万美元左右 [63][65] 问题7: 团体业务的组合变化趋势 - 公司团体业务以企业和协会为主，与部分同行不同，未出现同行所面临的业务放缓情况，企业业务漏斗大但交易时间稍长 [68][69] 问题8: 推迟的资本项目是否会在2026年进行，干扰程度如何 - 有可能在2026年进行，但取决于关税、宏观经济和项目ROI等因素，预计不会造成高度干扰，出售费尔蒙特达拉斯酒店也降低了整体干扰 [70][72][73] 问题9: 资本支出指导减少的2500万美元中与费尔蒙特酒店相关的比例 - 与费尔蒙特酒店相关的基础设施工作原计划支出略超1000万美元，出售该酒店避免了这笔支出 [75]