住房市场供需分析 - 全国商品房待售面积达8.2亿平方米，人均库存5.8平方米 [3] - 三四线城市库存去化周期普遍超过36个月 [3] - 武汉三环外某楼盘降价20%并赠送车位，郑州南三环公寓单价从1万跌至6000元，降幅40% [3] 人口结构变化影响 - 2025年中国60岁以上人口突破3亿，占比22%，进入深度老龄化社会 [4] - 2023年全国结婚登记量683万对，较2013年下降50% [4] - 2025年常住人口城镇化率预计达65%，未来十年城镇新增人口年均不足1000万，仅为过去十年三分之一 [4] 政策干预与市场重构 - 住建部计划2025年新建保障性租赁住房3.6万套、城中村改造40万套、老旧小区改造270万户 [5] - 南昌县保障房售价为周边商品房的60%并享受税费减免 [5] - 60个城市对二套房征收0.3%-0.8%持有税，上海一套1000万房产年税4.2万 [5] - 广州某小区二手房挂牌量一年内激增300% [5] 逆势增值的房产类型 - 核心城市核心地段稀缺性凸显，上海前滩南板块地铁1公里内次新房单价12万仍抢手 [6] - 高品质改善型住房需求上升，深圳某容积率2.2小区疫情期间房价逆势涨8%，容积率4.5小区跌5% [6] - 租赁型保障房租金回报率稳定在3%-4%，比银行理财高1倍 [6] 购房决策关键因素 - 通勤时间影响机会成本，上海通勤超1小时上班族跳槽率高35%，收入增长慢20% [7] - 三四线城市老破小持有5年隐性损耗达房价25%，惠州大亚湾某楼盘从1.2万/㎡跌至7000元/㎡ [7] - 环京某大盘空置率超60%，房价跌回2016年水平，租金回报率仅1.2% [7] 未来住房价值趋势 - 核心城市优质资产、高品质住宅、租赁型保障房将成为稀缺品 [6][7] - 地铁2公里内、三甲医院3公里内、重点学校学区等资源是保值核心 [7]

广州配售型保障房与商品房对比分析 核心观点 - 广州推出配售型保障房2.0版，地段更核心且配套完善，与商品房形成互补关系而非竞争[6][7][9] - 两类产品目标客群差异显著：保障房适合预算有限且长期自住的家庭，商品房适合追求品质与流动性的改善型买家[34] 配售型保障房特点 - **地段优势**：优先选址交通便利、公共服务设施齐全区域，如奥体新城、科学城萝岗和苑等[7][8] - **价格优势**：萝岗和苑基准价15800元/㎡，仅为周边商品房（星樾山畔3.6万/㎡、科城山庄3.9-5.2万/㎡）一半，76㎡户型总价约120万[12] - **使用限制**：仅限无房家庭购买，需满足社保、学历等条件；封闭持有期3年，不可出租/抵押，转手仅能通过政府回购[14][15][16] - **居住体验**：高密度社区，与安置房混居，人员驳杂；房价每年折价1%，无金融属性[18] 商品房特点 - **流动性强**：无购买限制，可自由出租/转售，金融属性显著[19][20] - **品质突出**：以佳大瑞园为例，容积率2.2，园林占比40%，两梯四户设计，户型涵盖94-129㎡[22][24] - **配套完善**：地铁7/21号线交汇（水西站800米），周边万达广场等商业体密集，对口香雪小学及优质初中[25][26][29][31][32] - **价格较高**：总价及月供压力大于保障房，部分户型存在噪音问题[33] 片区协同效应 - 科学城区府板块案例显示，保障房、商品房与商业混合开发可提升整体居住氛围，带动配套升级[9]

房价环比变化 - 3月份70个大中城市中新房价格环比上涨城市有24个比上月增加6个二手房价环比上涨城市有10个比上月增加7个 [1][2] - 一线城市新房价格连续4个月环比上涨涨幅0.1%与上月相同其中上海上涨0.7%深圳上涨0.1%北京和广州分别下降0.2%和0.1% [1][2] - 一线城市二手房价环比由上月下降0.1%转为上涨0.2%其中北京上涨0.5%上海上涨0.4%深圳上涨0.3%广州下降0.2% [2] - 二线城市新房价格环比持平二手房价环比下降0.2%降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 三线城市新房价格环比下降0.2%降幅收窄0.1个百分点二手房价环比下降0.3%降幅收窄0.1个百分点 [2] 房价同比变化 - 一线城市新房价格同比下降2.8%降幅比上月收窄0.2个百分点其中上海上涨5.7%北京下降5.7%广州下降7.2%深圳下降3.9% [3] - 一线城市二手房价同比下降4.1%降幅收窄0.8个百分点其中北京下降2.1%上海下降1.4%广州下降8.7%深圳下降4.1% [3] - 二线城市新房价格同比下降4.4%降幅比上月收窄0.3个百分点二手房价同比下降7.0%降幅比上月收窄0.4个百分点 [3] - 三线城市新房价格同比下降5.7%降幅比上月收窄0.2个百分点二手房价同比下降7.8%降幅比上月收窄0.2个百分点 [3] 城市表现 - 新房价格环比涨幅居前的城市有上海上涨0.7%位居第一杭州和成都均上涨0.5%并列第二宁波上涨0.4%位居第三 [3] - 二手房价环比涨幅居前的城市有杭州上涨1%位居第一北京上涨0.5%位居第二上海上涨0.4%位居第三 [3] 市场趋势 - 3月份重点城市"小阳春"行情明显整体楼市止跌回稳的基础不断夯实 [1][4] - 一线城市新房价格自2024年12月以来连续4个月环比上涨二手房价格由跌转涨 [4] - 二线城市房价止跌态势明显新房价格环比持平二手房价降幅收窄 [4] - 预计二季度房价上涨的城市数量会进一步增加房地产市场向好发展的态势 [1][4] 后市展望 - 降低购房成本的系列政策推动下购房者入市积极性提高部分城市特别是一二线城市逐渐见底市场快速企稳将是趋势 [4] - 3月"小阳春"行情将延续到4月份但热度会稍微降低 [4] - 2025年将有大批改善型新盘入市供给侧改革将引领改善型时代到来新房价格将得到进一步支撑 [5] - 改善型需求释放将带动换房需求促进二手房挂牌"卖旧买新"效率更高二手房市场将呈现交投两旺局面议价空间收窄 [5]

美国住宅市场周期分析 - 美国住宅市场自2022年以来已完成一个小周期，2025年可能迎来周期转折，但具体形式尚不确定 [1] - 当前市场处于"高价格、低成交"的类滞胀状态已持续两年，利率下行未实现且降息预期降低 [3] - 若房贷利率长期高于存量贷款利率，将打破过去40年利率下行通道的范式，需关注资产价格调整 [3] 资产价格趋势 - 若美国经济走弱，房价可能出现负向调整，但大幅调整概率较低 [4] - 2020年以来累计实际房价涨幅超25%，与收入水平脱节，存在"可负担性危机"，类似2006年情况 [4] - 当前住房市场供需紧平衡，居民和企业杠杆率不高，供给短缺支撑价格 [4] 供需格局 - 美国住房潜在需求约215-455万套，基于1.32亿家庭户数和1.47亿住房存量测算 [14] - 2024年末新房及二手房库存合计163万套，去化月数约4个月，低于常规5-6个月水平 [15] - 二手房供给释放缓慢，因超半数存量房贷利率≤4%，且80%为≥15年固定利率贷款 [16] 2024年市场表现 - 新房价格同比下滑0.8%至41.5万美元，二手房价格上涨5.9%至40.9万美元 [6] - 2024年新房销量69万套（+3%），二手房销量367万套（-0.1%），与2023年持平 [6] - 30年固定房贷利率年末回升至6.85%，仅同比降76bp，可负担性指数仅提升0.2至100.7 [6] 2025年展望 - 基准情形下销量或温和增长，降息传导至房贷利率存在不确定性 [20] - 若30年房贷利率降至5.5%，美国家庭中位数收入可负担中位数房价 [19] - 关税政策可能使新房建筑成本增加7,500-10,000美元，影响10万购房者决策 [19] 住宅产业链投资机会 - 建筑产品、分销商、家装零售板块当前市盈率21.5x/21.0x/24.7x，低于历史中枢 [26] - 开发商市盈率7.7x接近负一倍标准差，2025年预期净利润同比-8.1% [26][27] - 二手房销量增长或带动翻新改造市场，35%自有房屋年龄≥53年支撑长期需求 [27] - 房产中介受益于二手房供给释放，但佣金率下降可能制约收入 [28]

公司信息 - Hoya Capital是Hoya Capital Real Estate的附属公司，后者是一家注册投资咨询公司，位于康涅狄格州罗威顿，为ETF、个人和机构提供投资咨询服务 [2] - Hoya Capital提供非咨询服务，包括市场评论、研究和专注于房地产行业公开交易证券的指数管理 [2] 分析师持仓 - 分析师在RIET、HOMZ、IRET、ALL HOLDINGS IN THE IREIT + HOYA PORTFOLIOS的股票中拥有实益多头头寸，通过股票所有权、期权或其他衍生品持有 [1]

2025年住房市场总体展望 - 经济学家普遍认为2025年不会出现住房市场崩溃 [2] - 住房供应预计不会超过需求 供应量仅是逐渐增加而非快速上升 [2] - 除非失业率出现未预见的大幅飙升 否则住房市场预计将从2023年的低点继续反弹 [3] 就业市场与住房需求 - 2025年8月美国失业率为4.3% 与同年8月相比变化甚微 [3] - 强劲的就业数据表明目前没有出现市场崩溃的迹象 [3] - 稳定的就业环境支撑了住房需求 [3] 住房价格趋势 - CoreLogic报告显示2025年7月房价同比2024年7月冷却了1.4% [4] - 许多州（尤其是东海岸）仍经历价格上涨 [4] - Zillow预测2025年全国房价将整体下降 年底价格将比年初低0.9% [4] 供需动态分析 - 截至2025年7月 住房供应量略高于9个月 [5] - 正常买卖平衡的市场应有6个月的住房供应量 [6] - 当前9.2个月的供应量与2008年金融危机前13个月的严重过剩形成对比 [6] - 需求正在消耗当前市场供应 部分由消费者利用抵押贷款利率下降驱动 [7] 抵押贷款市场现状 - 2025年9月中旬30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.35% [7] - 预计房屋销售可能因抵押贷款利率降低和市场上现有房屋数量增加而上升 [5] - 当前贷款标准严格 低首付贷款（如VA和FHA贷款）仍需严格的收入、资产和就业验证 [9] 与2008年危机的对比 - 当前市场动态与导致住房危机的条件完全不同 包括有限的住房供应、高水平的房屋净值和经济强度 [9] - 次贷产品已消失 如今房主拥有显著更多的房屋净值 平均水平超过30万美元 [10] - 大多数房主由于疫情期间的低利率而月供极低 导致抵押贷款违约和 distressed sales 保持低位 [12] 潜在风险因素 - 非抵押贷款相关成本（如财产保险和税收）的显著增加可能对固定收入家庭构成更大担忧 [14] - 如果失业率迅速上升且房主无法承担月供 可能导致丧失抵押品赎回权增加 从而拉低房屋价值 [13] - 经济冲击如重大股市崩盘或大规模、长期的裁员可能预示住房市场崩溃的开始 [12] 区域市场差异 - 每个市场都是独特的 一些市场可能会看到价格下跌 即使全国数字在上升 [15] - 建议消费者关注当地市场状况 如人口、就业市场、工资、房屋销售和价格 [15]

Editor’s note: We are monitoring government moves regarding the first-time home buyer tax credit and will update this page as necessary. President Trump wants to fix the housing market. Treasury Secretary Scott Bessent recently said that the administration may declare "a national housing emergency" soon. What would that look like? And will the first-time home buyer tax credit return? Read more: How much house can I afford? Will the first-time home buyer tax credit return? Little has been officially relea ...