2025年第四季度财务业绩概览 - 公司报告季度营收为3504万美元 同比增长0.9% [1] - 季度每股收益为0.24美元 较去年同期的0.10美元大幅增长 [1] - 季度营收低于Zacks一致预期3827万美元 未达预期幅度为-8.42% [1] - 季度每股收益低于Zacks一致预期0.27美元 未达预期幅度为-10.01% [1] 关键财务指标表现 - 净利息收入为2544万美元 低于两位分析师平均预估的2849万美元 [4] - 自有房地产运营收入为779万美元 高于两位分析师平均预估的753万美元 [4] - 其他净收入为181万美元 低于两位分析师平均预估的225万美元 [4] - 其他总收入为960万美元 低于两位分析师平均预估的978万美元 [4] 市场表现与评价 - 过去一个月公司股价回报率为-3.9% 同期Zacks S&P 500综合指数回报率为-1.4% [3] - 公司股票目前Zacks评级为4级（卖出） 预示其近期表现可能弱于整体市场 [3]

公司财务信息发布安排 - Ready Capital Corporation将于2026年2月26日纽约证券交易所收盘后发布2025年第四季度及全年财务业绩 [1] - 管理层将于2026年2月27日东部时间上午8:30举行网络直播和电话会议，讨论截至2025年12月31日的季度和年度财务业绩并提供一般业务更新 [1] 业绩沟通会参与方式 - 公司鼓励使用网络直播参与，因电话接入可能出现长时间等待 [2] - 网络直播可在公司官网投资者关系栏目获取，需提前至少15分钟注册并安装必要音频软件 [2] - 电话会议接入号码：美国境内拨打877-407-0792，国际拨打201-689-8263 [3] - 电话会议回放将于直播后约两小时在公司官网提供，直至2026年3月13日 [4] - 回放接入号码：美国境内拨打844-512-2921，国际拨打412-317-6671，密码为13757494 [4] 公司业务概况 - Ready Capital Corporation是一家多策略房地产金融公司，在纽约证券交易所上市，股票代码为RC [5] - 公司业务包括发起、收购、融资和服务中低端市场的投资者及业主自用商业房地产贷款 [5] - 公司专长于商业房地产抵押贷款，包括机构多户住宅、投资、建筑和过桥贷款，以及根据其7(a)计划的美国小企业管理局贷款和美国农业部担保的政府贷款 [5] - 公司总部位于纽约，在全国范围内雇佣约450名专业人员 [5] 投资者联系信息 - 投资者关系联系电话：212-257-4666 [6] - 投资者关系联系邮箱：InvestorRelations@readycapital.com [6]

核心观点 - 第一Sabrepoint资本管理公司于2026年2月13日大幅减持Walker & Dunlop股份，持股比例从3.18%降至0.70%，表明其可能对利率敏感的房地产金融领域兴趣减弱，而非简单的投资组合再平衡[1][2][8][10][12] - Walker & Dunlop股价在过去一年下跌约30%，大幅跑输标普500指数42.98个百分点，但其第三季度运营基本面表现强劲，交易量、收入和每股收益均实现两位数同比增长，股价表现与基本面存在显著背离[8][11][12] - 长期投资者需权衡资本市场周期性复苏与信贷及利率风险两大力量，若交易势头得以维持且信贷风险受控，当前估值可能过于悲观[13] 公司业务与运营 - Walker & Dunlop是一家全国性的领先商业房地产金融解决方案提供商，业务模式整合了贷款发起、服务及顾问服务，专注于多户住宅及特色住宅市场[1][6][9] - 公司收入主要来源于贷款发起费、服务费及顾问服务费[9] - 截至第三季度末，公司服务组合规模达1393亿美元，较上年同期增长4%[11] - 截至2025年第四季度末，第一Sabrepoint资本管理公司减持后仍持有Walker & Dunlop 30,000股，价值180万美元[2] 财务表现与估值 - 公司股价在2026年2月12日报61.37美元[4][8] - 公司过去十二个月营收为12.4亿美元，净收入为1.1499亿美元[4] - 公司股息收益率为4.32%[4] - 第三季度交易量同比增长34%至155亿美元，营收同比增长16%至3.377亿美元，稀释后每股收益同比增长15%至0.98美元[11] - 年初至今交易量较2024年同期增长38%[11] 交易详情与投资组合影响 - 第一Sabrepoint资本管理公司出售90,000股Walker & Dunlop股票，根据2025年第四季度平均价格估算，交易价值约为639万美元[1][2] - 此次减持后，Walker & Dunlop占该基金13F报告资产管理规模的比例从3.18%降至0.70%[8][10] - 该基金季度末报告总持仓24个，13F报告资产管理规模为2.5915亿美元[8] - 减持后，该基金前五大持仓包括：TPB（4336万美元，占AUM 17.83%）、FCFS（3108万美元，占AUM 12.78%）、LAUR（1684万美元，占AUM 6.92%）、CVCO（1595万美元，占AUM 6.56%）、ATGE（1397万美元，占AUM 5.74%）[8] 风险与关注点 - 截至9月30日，风险投资组合中的违约贷款率为0.21%，该比例虽仍处于低位，但呈逐年上升趋势[12] - 与对教育和消费类公司较大的配置相比，此次对Walker & Dunlop的减持表明，尽管交易量在改善，但基金对利率敏感的房地产金融领域的偏好降低[12]

核心财务表现 - 2025年第四季度营收为9787万美元，同比增长6.5%，较Zacks一致预期9784万美元高出0.03% [1] - 季度每股收益为0.42美元，高于去年同期的0.36美元，但比Zacks一致预期0.42美元低0.78% [1] - 稀释后每股收益为0.39美元，低于两位分析师平均估计的0.43美元 [4] 营收构成分析 - 经营租赁收入为1699万美元，同比增长1.6%，略高于两位分析师平均估计的1690万美元 [4] - 其他收入为444万美元，同比增长8.4%，高于两位分析师平均估计的415万美元 [4] - 销售型租赁利息收入为7334万美元，同比增长6.8%，但低于两位分析师平均估计的7564万美元 [4] 市场与股价表现 - 公司股价在过去一个月内上涨5.7%，同期Zacks S&P 500综合指数下跌0.3% [3] - 公司目前获得Zacks Rank 1（强力买入）评级，预示其近期可能跑赢大市 [3]

公司业绩与财务状况 - 第四季度可分配收益为3700万美元（每股0.26美元），全年为1.39亿美元（每股0.98美元）[5][10] - 第四季度GAAP归属于普通股股东的净利润为2600万美元（每股0.18美元），全年为1.14亿美元（每股0.81美元）[10] - 年末贷款组合规模约为88亿美元，加权平均无杠杆总收益率为7.3%[5][16] - 年末每股账面价值为12.14美元，与前一季度相对持平[18] 流动性、融资能力与股息 - 公司2025年末拥有1.51亿美元流动性及超过4.3亿美元无负担资产[4][17] - 2025年通过新增信贷安排增加了18亿美元的净融资能力[4][17] - 公司考虑在第一季度支付每股约0.25美元的股息（待董事会批准）[4][20] 贷款组合与信贷状况 - 第四季度新增贷款承诺13亿美元，全年新增44亿美元[5][18] - 贷款组合中96%为浮动利率，99%为第一抵押权贷款，加权平均贷款价值比约为59%[16] - 年末总CECL（当前预期信用损失）拨备为3.83亿美元，相当于贷款组合摊销总成本的418个基点[5][14] - 贷款组合加权平均风险评级为3.0，与前一季度及上年同期持平[12] 持有的不动产（REO）资产状况 - 公司积极管理四笔计划保留的REO资产，旨在稳定运营、完成增值或分区工作，并在现金流和时机最优时变现[6] - The Brook（布鲁克林）：新建A类多户住宅楼，拥有591个住宅单元和约2万平方英尺底层零售空间，住宅出租率约56%，零售部分88%已租给鼎泰丰，预计今年晚些时候稳定[1] - The Mayflower（酒店）：已实施成本节约计划，预计完成后净现金流将显著提升，之后准备将该资产推向市场[7] - The Courtland Grand（亚特兰大酒店）：正在进行客房和公共区域的增值升级以推动2026年团体业务，2025年10月的火灾导致部分客房暂时停用，公司正在评估恢复和保险理赔方案[7] - 马萨诸塞州预开发项目（少数股权）：通过合资企业持有两处前医院地块的少数权益，正在进行旨在提升地块价值的分区变更工作[8] 战略路径与价值释放 - 公司正在推进“询价”/委托书流程，可能包括解散或其他释放价值的行动，以解决与投资者之间的估值差距[4][19] - 管理层认为REO资产的退出策略在很大程度上是“独立”的，专注于价值最大化，与公司的长期战略决策关联不大[6][8]

核心观点 - 黑石抵押信托2025年第四季度及全年业绩显示其盈利能力和信贷表现正在改善 这主要得益于过去一年的投资组合轮换、贷款问题解决和融资活动 [4] - 公司正在向多户住宅、工业和净租赁策略转型 同时增强了流动性和资金状况 并持续进行股票回购 [5] 财务业绩 - 第四季度GAAP净收入为每股0.24美元 但可分配收益为每股-2.07美元 这主要反映了4.34亿美元的准备金冲销 这些冲销与五笔受损贷款的解决以及三笔此前已受损且在季度评估后被认为无法收回的次级贷款的注销有关 [3][7] - 若不计入上述冲销项目 公司在冲销前的可分配收益为每股0.51美元 高于上一季度和2025年第一季度 且连续第二个季度覆盖了每股0.47美元的季度股息 [2][7] - 公司账面价值年终为每股20.75美元 2025年全年 账面价值因高于账面价值的贷款解决带来的3300万美元CECL回收净额以及股票回购而受益 合计为每股账面价值增加了0.30美元 [15] 贷款组合与信贷表现 - 贷款组合年终有99%为正常履约 第四季度没有新增受损贷款或观察名单贷款 且有一笔观察名单贷款全额偿还 [1][6] - 公司在第四季度解决了5.75亿美元的受损贷款 将受损贷款余额降至略低于9000万美元 大部分剩余受损余额与一笔由旧金山酒店担保的贷款有关 管理层预计将在第一季度取得该资产所有权 [1][6] - 第四季度 公司升级了六笔贷款 包括一笔受损办公贷款和一笔观察名单办公贷款 理由是租赁进展和现金流增长 自2021年底以来 办公物业风险敞口持续下降约50% 且管理层表示在第一季度迄今已收到超过3亿美元的额外办公贷款还款 [7] - 总CECL准备金因准备金冲销而环比下降近60% 管理层表示这对账面价值影响极小 因为冲销执行价与账面价值基本一致 [15] 投资活动与战略转型 - 第四季度完成了15亿美元的投资 包括14亿美元的新贷款发放和约1亿美元的按份额计算的净租赁资产收购 本季度的贷款发放100%由多户住宅和工业资产担保 其中约80%由多元化资产组合支持 [8] - 2025年全年完成了约70亿美元的投资 其中近85%分配给了多户住宅和工业贷款、不断增长的净租赁策略以及以折扣价收购的两个银行贷款组合 [9] - 截至季度末 公司投资组合总额为200亿美元 较上一季度的195亿美元有所增长 [10] - 净租赁资产和收购的银行贷款现在占投资组合的5% 而2025年初为零 净租赁组合年终按份额计算超过3亿美元 另有2亿美元正在交割中 该组合专注于“必需消费品零售” 租金覆盖倍数超过3倍 年租金增长率为2% 平均租期超过15年 [11] - 2025年完成的折价银行贷款组合收购 按份额计算本金余额约为6亿美元 自收购以来已产生8000万美元的还款 因折价贷款按面值偿还而提升了回报 [12] 自有房地产、流动性与资本管理 - 第四季度可分配收益从自有房地产获得了1800万美元的净营业收入 高于上一季度的600万美元 反映了第三季度并入资产负债表资产的完整季度贡献 自有房地产组合季度末为13亿美元 涉及12处物业 酒店约占组合的三分之一 [14] - 管理层预计第一季度自有房地产现金流将因季节性疲软而下降 但预计该组合将长期持续产生正的可分配收益 并在资产最终出售和资本重新配置时为盈利和股息覆盖提供支持 [14] - 管理层表示 这些自有房地产资产以贷款发放时价值的50%折扣入账 并看到纽约和旧金山等市场的基本面和投资者需求正在改善 德克萨斯州的一处多户住宅物业已签订出售合同 年内可能还有几处其他资产准备出售 [16] - 过去12个月执行了超过50亿美元的公司及证券化债务交易 包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期 使加权平均借款利差同比收窄近90个基点 公司年终拥有10亿美元流动性 加权平均公司债务期限为4.3年 且2027年前无到期债务 [17] - 公司于1月定价了10亿美元的CLO 并于12月完成了首笔欧洲CMBS发行 年终有15家银行交易对手提供了190亿美元的总借款能力 2025年新增一家 2月再新增一家 [18] - 公司转换或增加了近60亿美元的信贷额度至非盯市结构 将非盯市借款比例从年初的67%提高至近85% [19] - 第四季度继续股票回购 金额为6000万美元 自2024年7月该计划开始以来总计约1.4亿美元 [20] 管理层变动 - 托尼·马罗内将卸任黑石抵押信托首席财务官 以专注于黑石内部的其他职责 于2024年加入公司的马尔钦·乌尔巴谢克将接任首席财务官 公司表示这一过渡已在计划之中 [21]

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财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益为3700万美元，摊薄后每股0.26美元；全年可分配收益为1.39亿美元，摊薄后每股0.98美元 [4] - 第四季度GAAP归属于普通股股东的净利润为2600万美元，摊薄后每股0.18美元；全年为1.14亿美元，摊薄后每股0.81美元 [4] - 第四季度计提了300万美元的特定CECL拨备，与一笔2019年发放的、由芝加哥酒店物业担保的商业抵押贷款相关，该贷款未偿还本金余额为4550万美元 [4] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0，与上一季度及去年同期持平 [5] - 不良贷款余额同比减少超过1.7亿美元，主要受111 West Fifty-Seven项目单位销售所得净收入推动，部分被新增的芝加哥酒店贷款所抵消 [5] - 对111 West Fifty-Seven项目的风险敞口同比减少2.5亿美元，环比减少1.05亿美元 [5] - 一般CECL拨备约为4500万美元，与上一季度末持平 [5] - 年末总CECL拨备为3.83亿美元，相当于贷款组合总摊销成本的418个基点，低于一年前的457个基点 [6] - 贷款组合总规模（按摊销成本计）同比增长约16亿美元，年末达到约88亿美元 [8] - 贷款组合加权平均无杠杆综合收益率为7.3%，其中99%为第一抵押权贷款，96%为浮动利率敞口，加权平均贷款价值比约为59% [8] - 年末总流动性为1.51亿美元，并持有超过4.3亿美元的无负担资产，主要包括第一抵押权贷款和自有不动产的现金流 [9] - 2025年新增了18亿美元的净融资能力 [9] - 年末每股账面价值为12.14美元，与上一季度末基本持平 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - **贷款发起活动**：第四季度承诺发放13亿美元新贷款，其中11亿美元在交割时拨付；并为已关闭贷款完成了约2亿美元的追加拨款。全年承诺发放44亿美元新贷款，其中33亿美元在交割时拨付，并完成了约9亿美元的追加拨款 [7] - **贷款偿还与出售**：第四季度总额为8.52亿美元，全年为29亿美元，反映了持续的借款人还款和组合轮换 [8] - **贷款组合结构**：超过60%的贷款组合为2022年之后发放的贷款 [8] - **自有不动产组合**：公司保留了4处自有不动产资产进行积极管理，重点是改善现金流和最大化退出价值 [1] - **The Brook（布鲁克林）**：新建的A类多户住宅楼，有591个住宅单元和约2万平方英尺的底层零售空间。住宅部分目前约56%已出租，租赁势头强劲。零售部分88%已租给鼎泰丰，预计明年入驻。管理层专注于完成租赁并实现稳定运营，预计在今年晚些时候达成 [2] - **Mayflower酒店**：已实施成本节约措施，预计完成后将显著提升净现金流 [2] - **Courtland Grand酒店（亚特兰大）**：正在对客房和公共区域进行增值升级，旨在推动2026年的团体业务。2025年10月火灾后，公司正在接收业务中断保险赔付，并持续评估修复和保险理赔方案以最大化价值 [3] - **马萨诸塞州预开发项目**：公司通过合资方式持有两个前医院地块的少数权益，正在积极推动分区变更以提升地块价值 [3] 各个市场数据和关键指标变化 - 未提供按地区或市场细分的具体财务数据。 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司已宣布将其贷款组合出售给Athene，并将保留4处自有不动产资产 [1] - 管理层正在评估未来战略选择，包括可能将公司清算解散，或转向新的业务模式和投资策略 [11][12][28][30] - 对于未来战略，管理层正在内部评估一些具体想法，同时也收到了大量外部建议，目前尚未做出最终决定 [13][14] - 管理层强调，未来的战略选择需要具备长期增长潜力，能够创造超额回报或形成运营公司/平台价值，而非简单的资本配置 [31] - 关于自有不动产的退出，管理层表示将根据市场交易环境、利率环境等因素评估以实现价值最大化，并且目前不认为这些资产对公司的未来战略至关重要 [18][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为，随着对未来战略和公司发展方向提供更清晰的说明，当前股价（约10.70-10.80美元）与账面价值（12美元以上）之间的差距预计将随时间缩小 [12] - 对于The Brook项目，管理层预计将在今年晚些时候达到稳定运营状态，并正在探索利用相邻空置地块创造更多价值的策略，这可能影响该资产的退出时机 [18][19] - 对于Mayflower酒店，管理层认为在实施效率提升和成本节约策略后，有望在未来12个月左右显著提升净现金流，届时将准备将其推向市场 [20] - 对于Courtland Grand酒店，火灾事件提供了重新思考实现价值最佳方式的机会，管理层对当前持有的价值感到满意 [20] 其他重要信息 - 公司计划支付2026年第一季度的股息，仍需董事会批准，预计为每股0.25美元，与过去几个季度的运行速率一致 [26] - 关于第二季度及之后的股息政策，公司将与董事会进一步讨论，并考虑股息、持续战略与解散清算之间的相互作用，以及向股东返还资本的正确方式 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于投资者对交易的反应及股价与账面价值差距的看法 [11] - **回答**: 投资者反馈总体积极，认可释放价值的努力。股价与账面价值的差距可能源于投资者希望获得更多关于未来战略的清晰度，包括解散清算的可能性。随着公司提供更多信息，预计差距将缩小 [11][12] 问题2: 关于公司正在评估的未来战略选项的具体情况 [13] - **回答**: 公司正处于预期阶段，内部已产生一些具体想法正在评估，但尚早决定最终方向。同时，公告后也收到了大量外部建议，公司正在与各方进行对话听取意见 [13][14] 问题3: 关于自有不动产资产的营销和退出时机规划 [18] - **回答**: - **The Brook**: 租赁进展符合预期，预计今年晚些时候稳定。退出时机将评估市场交易和利率环境以最大化价值，同时也在探索利用相邻地块创造额外价值，这可能影响退出时间 [18][19] - **酒店资产**: Mayflower酒店表现良好，计划通过实施效率措施在未来12个月左右显著提升净现金流后推向市场。Courtland Grand酒店因火灾正在重新评估价值实现路径，但对当前持有价值感到满意 [20] - **退出决策与公司战略的关系**: 目前管理层不认为自有不动产资产对公司的未来战略至关重要，因此退出决策将主要围绕价值最大化独立进行 [21] 问题4: 关于贷款组合出售后的股息政策 [25] - **回答**: 公司计划支付第一季度股息（每股0.25美元，待董事会批准）。之后的股息政策将与董事会进一步讨论，并考虑战略选择（如解散清算）与向股东返还资本之间的平衡 [26][27] 问题5: 关于未来战略选择的框架性思考（若不选择解散） [28] - **回答**: 管理层正在深入探讨公开市场的估值模型（市净率 vs. 市盈率）及其对未来增长和融资能力的意义。未来的战略需要是一个具备长期增长轨迹的机会，能够创造超额回报或形成平台价值，而不仅仅是为了配置资本而进行一次性投资 [30][31]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度可分配收益为3700万美元，或每股摊薄0.26美元；全年可分配收益为1.39亿美元，或每股摊薄0.98美元 [4] - 第四季度GAAP归属于普通股股东的净利润为2600万美元，或每股摊薄0.18美元；全年为1.14亿美元，或每股摊薄0.81美元 [4] - 第四季度记录了与一笔2019年发放的酒店抵押贷款相关的300万美元特定CECL拨备，该贷款未偿还本金余额为4550万美元 [4] - 贷款组合的加权平均风险评级为3.0，与前一季度及去年同期持平 [5] - 非应计贷款余额同比减少超过1.7亿美元，主要受111 West Fifty-Seven项目单位销售净收入推动，部分被新增芝加哥酒店贷款所抵消 [5] - 对111 West Fifty-Seven项目的风险敞口同比减少2.5亿美元，环比减少1.05亿美元 [5] - 年末总CECL拨备为3.83亿美元，相当于贷款组合总摊销成本的418个基点，低于一年前的457个基点 [6] - 年末贷款组合总规模（按摊销成本计）约为88亿美元，加权平均无杠杆综合收益率为7.3% [8] - 贷款组合中99%为第一抵押权贷款，96%为浮动利率敞口，加权平均贷款价值比约为59% [8] - 年末总流动性为1.51亿美元，持有超过4.3亿美元的无负担资产 [8][9] - 2025年净融资能力增加了18亿美元 [9] - 年末每股账面价值为12.14美元，与前一季度末基本持平 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - **贷款业务**：第四季度承诺发放新贷款13亿美元，其中11亿美元在交割时发放，并为已关闭贷款完成了约2亿美元的追加融资；全年承诺发放新贷款44亿美元，其中33亿美元在交割时发放，完成了约9亿美元的追加融资 [6] - **贷款业务**：第四季度贷款偿还和出售总额为8.52亿美元，全年为29亿美元 [7] - **贷款业务**：超过60%的贷款组合为2022年后发放的贷款 [7] - **贷款业务**：贷款组合按摊销成本计同比增长约16亿美元 [7] - **房地产持有（REO）资产**： - **The Brook（布鲁克林多户住宅）**：591个住宅单元，目前市场价单元出租率约为56%，租赁势头强劲；底层零售部分88%已租给鼎泰丰，预计明年入住 [2] - **Mayflower酒店**：已实施成本节约举措，预计完成后将显著提升净现金流 [2] - **Courtland Grand酒店（亚特兰大）**：正在对客房和公共区域进行增值升级，旨在推动2026年的团体业务；2025年10月火灾后，公司正在接收业务中断保险赔付，并继续评估修复和保险追偿路径以最大化价值 [3] - **马萨诸塞州预开发项目**：公司通过合资拥有两个前医院地块的少数股权，正在积极推动分区变更以提升每个地块的价值 [3] 各个市场数据和关键指标变化 *（电话会议记录中未明确按地理市场细分财务数据，相关信息已包含在业务线部分）* 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司近期宣布将其贷款组合出售给Athene，并将保留4项REO资产 [1] - 公司继续积极管理其REO组合，重点改善运营现金流和最大化退出价值 [1] - 对于The Brook，管理层专注于完成租赁并实现稳定运营（预计在今年晚些时候），同时评估从相邻自有地块释放额外价值的方案 [2] - 对于酒店资产，Mayflower酒店旨在通过效率提升和成本节约策略，在未来12个月左右显著提高净现金流；Courtland Grand酒店则因火灾获得重新思考实现价值最佳方式的机会 [18][19] - 关于出售贷款组合后的未来战略，公司正在评估内部产生的具体想法，同时也收到了大量外部提议，目前尚未做出决定 [11][13] - 公司正在深入探讨公开市场的估值模型，比较市净率模型与市盈率模型的优劣，以寻求更好的未来增长和交易机会 [29] - 公司寻求的是具有持续增长轨迹、能产生超额回报或创造平台价值的长期投资机会，而非简单的短期资金配置 [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对于The Brook的退出时机，将评估交易环境、利率环境等市场状况以最大化价值 [17] - 关于REO资产的变现决策，管理层目前不认为REO组合对未来公司战略方向至关重要，因此其退出策略和最大化价值可以作为一个相对独立的决策来考虑 [20] - 关于未来战略，管理层预计随着提供更多关于公司发展方向的信息，当前股价与账面价值之间的差距将会缩小 [12] 其他重要信息 - 公司预计支付2026年第一季度的股息，每股0.25美元，与过去几个季度的运行率一致，但仍需董事会批准 [25] - 关于第二季度及以后的股息，公司将与董事会进一步讨论，权衡持续战略、解散方案以及向股东返还资本的正确方式 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 来自JP Morgan的Rick Shane：关于投资者对交易的反响以及股价与交易隐含价值之间存在差距的原因 [11] - **回答**：投资者反馈总体积极，但也在询问资本用途和战略方向。股价与账面价值的差距可能源于投资者对未来战略（包括可能的解散）缺乏清晰认识，预计随着信息更明确，差距将缩小 [11][12] 问题: 来自JP Morgan的Rick Shane：关于公司目前正在评估的具体替代方案 [13] - **回答**：公司正处于预期阶段，有一些内部产生的具体想法正在评估，但尚早决定是否会最终 pursue。同时，公告后也收到了大量外部提议，公司会参与对话听取意见。目前是两者兼有 [13] 问题: 来自UBS的Doug Carter：关于REO资产（特别是The Brook）的营销和变现时机 [17] - **回答**：The Brook租赁按预期进行，预计今年下半年达到稳定运营，届时将根据交易环境、利率环境等评估以最大化价值。此外，公司正在探索提升相邻空地价值的策略，这可能影响The Brook的退出时机。对于酒店，Mayflower在实施成本节约措施并实现更高净现金流运行率后即准备推向市场；Courtland Grand因火灾提供了重新思考实现价值方式的机会，目前对其账面价值感到满意 [17][18][19] 问题: 来自UBS的Doug Carter：关于REO资产变现决策是否会与ARI的未来战略决策相关联 [20] - **回答**：目前决策不会孤立进行，但基于对未来战略的评论，不认为REO组合对未来ARI的发展方向至关重要。因此，REO资产的退出策略和最大化价值在很大程度上是一个独立的决策 [20] 问题: 来自KBW的Jade Rahmani：贷款组合出售后的股息政策 [23][24] - **回答**：公司已披露预计支付2026年第一季度股息，每股0.25美元（需董事会批准）。之后的股息支付意愿已在之前电话会议中表达，但同样需董事会批准，并理解关于资本返还的评论。公司将在接近第二季度后期做决定时，与董事会进一步讨论股息、持续战略、解散方案以及返还资本的正确方式 [25][26] 问题: 来自KBW的Jade Rahmani：关于未来战略选项的思考（假设不选择解散路径） [27][28] - **回答**：公司目前花大量时间讨论公开市场估值模型（市净率 vs. 市盈率），两者都在考虑范围内。目标是寻找一个能长期投入约15亿美元资本、具有持续增长轨迹、能产生超额回报或创造平台/运营公司价值的机会，而不是为了投资而投资的短期交易 [29][30]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP每股净收益为0.24美元，可分配收益为-2.07美元每股，扣除核销前的可分配收益为-0.51美元每股 [4] - 扣除核销前的可分配收益环比增长0.03美元，较第一季度增长0.09美元，连续第二个季度覆盖了0.47美元的季度股息 [20] - 第四季度可分配收益受益于1800万美元的自持房地产净营业收入，高于前一季度的600万美元 [21] - 第四季度确认了2100万美元的自持房地产折旧与摊销，该费用计入GAAP收益但不计入可分配收益 [23] - 年末每股账面价值为20.75美元，其中包含0.47美元的累计折旧与摊销以及1.76美元的总CECL拨备 [23] - 总CECL拨备因核销而环比下降近60% [23] - 2025年全年，账面价值因3300万美元的CECL净回收和股票回购而增加了0.30美元每股 [24] - 第四季度来自非并表合资企业的可分配收益为700万美元，高于前一季度的300万美元 [24] - 公司加权平均借款利差在过去12个月内降低了近90个基点 [8] - 公司加权平均公司债务到期期限为4.3年，且2027年前无到期债务 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合总额为200亿美元，较上季度的195亿美元有所增加，包括180亿美元的贷款组合、13亿美元的自持房地产以及超过9亿美元在银行贷款组合和净租赁合资企业中的按份额持有的投资 [13] - 贷款组合年末99%为正常履约 [5] - 第四季度解决了5.75亿美元的受损贷款，将受损贷款余额降至略低于9000万美元 [14] - 第四季度升级了六笔贷款，包括一笔受损办公室贷款和一笔观察名单办公室贷款，本季度没有新增受损或降级至观察名单的贷款，且一笔观察名单贷款已全额偿还 [15] - 贷款组合中50%为多户住宅和工业地产，办公室敞口自2021年底以来已下降约50% [15] - 第一季度迄今已收到超过3亿美元的额外办公室贷款还款，进一步降低了敞口 [15] - 净租赁资产和收购的银行贷款现在占投资组合的5%，而2025年初为0% [13] - 净租赁组合按份额计算年末超过3亿美元，另有2亿美元正在交割中 [17] - 从地区银行收购的两笔贷款组合，按公司份额计算本金余额约为6亿美元，自收购以来已产生8000万美元的还款 [18] - 自持房地产组合在第四季度末价值13亿美元，包括12处物业，其中酒店占三分之一 [21][22] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年全球平台完成了超过200亿美元的私人贷款发放和收购，并交易了超过150亿美元的房地产证券 [8] - 近一半的贷款位于国际市场，其中近40%在欧洲 [16] - 过去一年在欧洲发放了约20亿美元由工业资产组合担保的贷款，这些贷款加权平均贷款价值比为68%，利差比美国同类质量交易宽近100个基点 [16] - 欧洲工业市场新增供应有限，电子商务顺风推动需求，导致核心市场净吸纳量为正，空置率仅为中个位数 [16] - 自持房地产资产按贷款发放时价值的50%折扣持有，其中一半位于纽约和旧金山湾区，这些市场基本面正在广泛改善 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极调整投资组合，将新投资集中在最高信念的主题上，2025年完成了约70亿美元的投资，其中近85%集中于多户住宅和工业贷款、不断增长的净租赁战略以及以折扣价收购的两个银行贷款组合 [5] - 战略性地扩大了业务范围，以瞄准这些互补的投资渠道，从而在过去一年支持资本部署，并通过更大的多样性和久期增强了盈利能力 [5] - 全球房地产债务平台拥有超过170名专业人员，其广度和专业知识是差异化优势，为公司在美国、欧洲和澳大利亚提供了多样化的专有投资渠道 [7] - 公司积极进行资产负债表和资本市场操作，在过去12个月执行了超过50亿美元的公司和证券化债务交易，包括28亿美元的公司定期贷款重新定价和展期 [8] - 这些交易延长了负债久期，降低了融资成本，并进一步多元化和强化了资本结构 [9] - 公司持续进行股票回购，本季度回购了6000万美元，自2024年7月建立该计划以来总计约1.4亿美元 [10] - 公司对一家新的黑石管理房地产信贷基金进行了7500万美元的投资，该基金将专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，公司不支付任何基金承诺费 [40] - 公司有意通过增加净租赁、银行贷款组合等方式，使收益构成和投资组合更加多元化 [42] - 资本配置的首要任务是找到具有最佳风险调整回报的投资，分配将取决于市场机会，并注重跨行业和跨地域的多元化 [60] - 融资策略是建立结构良好、多元化的资产负债表，并在定期贷款、CLO市场等所有资本市场保持健康组合，以在市场机会出现时保持灵活 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 当前房地产信贷市场流动性高，且有坚实的房地产基本面支撑，新建筑开工量仍远低于周期前水平，价值稳步增长 [6] - 2025年CMBS发行量加速至全球金融危机以来的最高水平，同比增长40%，表明随着行业表现改善，债务资本可用性显著增加 [6] - 交易开始活跃，投资者交易热情更高，1月份的新贷款请求较上年同期增长50% [7] - 市场顺风也支持投资组合表现，第四季度没有新增受损贷款或观察名单新增，并预计有机会选择性地退出自持房地产，将资本更有效地重新配置到核心投资中 [9] - 公司认为其股票仍具有高度吸引力的相对价值主张，股价仍低于账面价值交易，当前股息收益率9.5%意味着与10年期国债的利差为540个基点，这比利率低得多时达到的最窄水平高出约40% [9] - 相比之下，流动性房地产信贷和更广泛的信贷市场的利差已经收窄，BBB级CMBS利差和高收益债券利差处于历史最窄水平的10%-20%之内 [10] - 公司相信其投资组合的信贷趋势和业务盈利能力应能保证进一步回归历史水平 [10] - 房地产和资本市场持续复苏，公司处于有利地位以抓住机会 [26] - 市场流动性提高和估值透明度增加有助于更快地做出决策，反映了房地产估值稳定且增长的稳定市场背景 [58] - 目前市场流动性更强但更趋正常化，这对公司来说是良好的运营环境 [65] - 尽管利差收窄，但后端融资杠杆成本也已收紧，抵消了部分利差收窄的影响，当前机会集仍然具有吸引力，交易活动正在增加 [66] 其他重要信息 - 公司首席财务官Anthony Marone将卸任，由Marcin Urbaszek接替 [10][26] - 公司拥有10亿美元的流动性，债务与权益比率在目标范围内 [25] - 公司在1月份定价了10亿美元的CLO（第六次CLO交易），并在12月完成了首次欧洲CMBS发行 [25] - 年末与15家银行交易对手合作，提供了190亿美元的总借款能力，2025年新增一家交易对手，2月又新增一家 [25][26] - 成功将近60亿美元的信贷额度转换为非盯市构造，使非盯市借款从年初的67%增加到目前的近85% [26] - 自2023年12月以来，平台已从银行收购了230亿美元的贷款组合，为未来交易奠定了良好基础 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 除了股票回购，公司是否考虑其他方式来验证或支持贷款组合的价值？ [29] - 公司会审视所有最大化股东价值的机会，对2025年以来的股价表现感到满意，目前与账面价值的折扣相对较小，将继续分析所有市场选择，股票回购是一个很好的工具 [29][30] 问题: 关于自持房地产组合，关键资产是否有上行空间？能否讨论2025年12月基于披露的纽约办公室自持房地产？ [33] - 自持房地产的决策基于前瞻性回报分析，并得益于独特的数据和信息，纽约等地的市场基本面和投资者需求正在改善，该资产持有成本很低，较贷款发放时价值有显著折扣，公司认为今年有几处资产有望退出，将非常审慎和战略性地处理 [34][35] - 该贷款发放于新冠疫情前，持有成本较原始价值有显著折扣，资产目前租赁情况良好，租赁需求强劲，是否投入资本以抓住进一步租赁机会将取决于其是否增值，该贷款此前已受损并有大量拨备，公司认为有机会在退出时获取额外上行空间 [36] 问题: 公司向黑石BREDS基金投资7500万美元，该基金的投资类型是什么？是否与现有业务重叠？ [39][40] - 该基金专注于美国和加拿大的高质量核心增益型房地产，这体现了公司凭借平台规模和与黑石房地产信贷业务的关联，为投资者提供独特且具吸引力投资的能力，公司不支付基金承诺费，投资将由团队进行来源、承销和管理，增加此类投资有助于风险调整回报，对BXMT具有吸引力 [40] 问题: 公司近年来进行了一些相对规模较小的多元化投资，未来几年BXMT将如何发展？桥梁贷款业务是否仍是主要焦点？ [41] - 公司有意使投资组合多元化，核心贷款策略不会消失，但增加净租赁、银行贷款组合等是为了进一步多元化收益构成和投资组合，公司将继续追求任何能够多元化信用风险并产生有吸引力风险调整回报的策略 [42] 问题: 能否提供关于多户住宅领域新贷款发放的更多细节？如何看待目前接近3.9倍的总杠杆率？ [45] - 公司看好当前多户住宅领域的机会，投资组合中多户住宅贷款100%正常履约，多户住宅和租赁住房结构性供应不足，新开工量较峰值下降60%，且是流动性高、颗粒度细的资产类别，因此公司在该领域放贷 [46] - 杠杆率处于目标范围内，这取决于投资机会、资产负债表状况以及市场融资情况，公司会审慎管理，并维持在目标水平 [48] 问题: 展望2026年，考虑到杠杆水平，除非有额外股权资本，投资组合规模可能大致持平或小幅增长，随着解决贷款和重新配置资本（可能来自自持房地产处置），回归正常化净资产收益率的路径如何？ [50] - 公司认为投资组合状况良好，目前有10亿美元流动性，这使公司能够在广泛的渠道中保持选择性，部分自持房地产资产今年有望退出，有些可能需要更长时间，这些资产目前产生的净资产收益率低于目标水平，退出后重新配置资本应能支持未来收益 [51][52] 问题: 随着大幅退出不计息资产和带有特定拨备的资产，并开始部署更多资本，对于新贷款的初始一般拨备应如何看待？ [53] - 当前的一般拨备水平是衡量投资组合绝大部分拨备是否合适的很好参照，随着投资组合的扩张或收缩，这是一个很好的参考点 [53] 问题: 本季度在受损贷款余额方面取得重大进展，这更多是由于团队的战略和时机，还是特定资产的原因？或者整体市场是否发生了显著变化使得解决更易实现？ [56][57] - 这反映了几点：一是资产管理团队的实力和能力；二是市场流动性提高，估值透明度增加，有助于所有者和贷款人更快决策；三是反映了房地产估值稳定且增长的稳定市场背景，这更有利于快速解决 [58] 问题: 贷款组合中一半由多户住宅或工业地产担保，这是公司的核心信念领域，未来投资组合在这两个资产类别之间的目标配置如何？ [59] - 资本配置的首要任务是找到具有最佳风险调整回报的投资，配置将取决于市场机会，公司注重跨行业和跨地域的多元化，并已通过净租赁、银行贷款组合和股票回购进一步多元化，最终业绩和为公司长期发展布局才是关键 [60][61] 问题: 美国交易市场变得更加透明和流动，这是否会将过去几年更多倾向于欧洲的交易量开始转向美国？如何权衡更流动的市场、更透明的价值与相比一年前更低的利差？ [64] - 美国市场流动性确实在增加，这对业务总体是积极的，意味着投资组合周转更快，公司目前处于流动性更强但更正常化的市场，这是良好的运营环境，凭借平台规模、多样的投资能力和全球覆盖，公司可以筛选所有机会并选择最佳相对价值，尽管利差收窄，但后端融资杠杆成本也已收紧，抵消了部分影响，当前机会集仍然具有吸引力，交易活动在增加 [65][66] 问题: 后端融资杠杆成本也已收紧，CLO市场已经开放，公司如何在CLO和银行融资之间权衡资本成本？预计今年融资组合将如何变化？ [67] - 2025年公司在所有活跃的资本市场采取了广泛而积极的方法，目标是建立结构良好、多元化的资产负债表，并在所有市场保持健康组合，以便在市场机会出现时保持灵活，公司已将公司定期贷款借款利差降低了约90个基点，并增加了信贷额度交易对手至15家，这有助于降低资本成本，拥有所有这些选择最终对公司有利，预计将继续看到跨所有渠道的混合活动 [67][68]