核心观点 - 公司在2025年第二季度实现强劲财务表现和运营业绩 净收益和运营资金(FFO)同比显著增长 [2][3] - 战略重点放在韧性消费驱动中心和纪律性执行上 推动可持续增长并为利益相关者创造长期价值 [3] - 更新2025年全年指引 FFO预期上调 [6] 财务表现 - 2025年第二季度每CBFI净收益为1.8021比索(0.0915美元) 较2024年同期的0.7770比索(0.0470美元)大幅增长 [2] - 2025年第二季度每CBFI运营资金(FFO)为1.1634比索(0.0585美元) 高于2024年同期的0.8112比索(0.0485美元) [2] - 杠杆率为22.8% 流动性约为215亿比索(11亿美元) 包括197亿比索(10亿美元)的未使用信贷额度和18亿比索(9700万美元)的现金 [5] 运营指标 - 期末出租率为97.7% 平均出租率为98.2% 自2021年第二季度以来持续高于97% [4][8] - 新签租赁面积为210万平方英尺 主要集中在墨西哥城和瓜达拉哈拉 [4] - 客户留存率达到86.0% 较2024年同期的65.8%显著提升 [4][8] - 净有效租金变化率为68.0% 由蒙特雷、墨西哥城和华雷斯主导 [4][8] - 同店现金净营业收入(NOI)增长0.1% 同店净有效NOI增长5.0% [4][8] 资产组合 - 截至2025年6月30日 公司拥有507处投资物业 总计8700万平方英尺(810万平方米) [10] - 包括345个物流和制造设施 分布在墨西哥6个核心工业市场 总计6550万平方英尺(610万平方米)的租赁总面积(GLA) [10] - 另有162栋非战略性资产建筑 面积2150万平方英尺(190万平方米) [10] 业绩指引 - 将2025年FFO指引从每CBFI 0.2000-0.2200美元上调至0.2200-0.2400美元 [6] - 指引基于20.5比索兑1美元的汇率假设 不包括外汇波动和潜在激励费用影响 [6] 公司活动 - 发布年度影响力和可持续发展报告 [8] - 计划举行电话会议讨论季度业绩、当前市场状况和未来展望 [9][13]

投资服务 - iREIT+HOYA Capital是Seeking Alpha上以收入为重点的顶级投资服务 专注于提供可持续投资组合收入、多元化和通胀对冲机会的收入型资产类别 [1] - 该服务提供免费两周试用期 并展示其独家收入型投资组合中的顶级投资理念 [1] 市场趋势 - 成长股再次受到青睐 标普500指数连续第五周创下历史新高 [2] - 分析师更偏好能够提供稳定现金分红的防御性股票 投资期限为中长期 [2] 分析师背景 - 分析师拥有超过14年的投资经验和金融MBA学位 [2] - 分析师持有PLYM股票的多头头寸 包括股票所有权、期权或其他衍生品 [3]

业绩总结 - Vesta截至2025年6月30日的总资产为40.16亿美元，较2024年12月31日的39.58亿美元增长[22] - 2025年第二季度总收入为6727.41万美元，较2024年同期的6301.49万美元增长6.7%[20] - 调整后的净营业收入（NOI）为6182.16万美元，调整后的NOI利润率为94.5%[20] - 2025年第二季度的总债务为9.00亿美元，杠杆比率为22.4%[20] - 2025年第二季度每股调整后的NOI为0.072美元，较2024年同期的0.065美元增长10.8%[20] - 2025年第二季度的利润为2771.93万美元，同比下降74.7%[29] - 2025年第二季度的每股稀释收益为0.0366美元，同比下降70.4%[29] - 2025年第二季度的FFO为4311.81万美元，较2024年同期的3819.03万美元增长12.9%[20] 用户数据 - Vesta的总物业面积为4173.80万平方英尺，物业出租率为92.3%[20] - 2025年第二季度的稳定物业面积为4020.57万平方英尺，出租率为95.5%[20] - 2025年第二季度，前十大租户占总GLA的27.7%，年租金占比为25.9%[59] - 2025年第二季度，租赁活动总面积为1809千平方英尺，续租面积为1399千平方英尺，租赁扩展率为13.7%[67] 市场表现 - 2025年6月30日的市场资本化为436.29亿比索，较2024年同期的478.45亿比索下降8.8%[20] - 2025年第二季度的总综合收益为3141.93万美元，同比下降71.4%[29] - 2025年第二季度的财务费用为1188.68万美元，同比下降3.0%[29] - 2025年第二季度，现金减少至6500万美元，下降幅度为82.7%[63] 未来展望 - 2025年到期的租赁面积为140万平方英尺，占总GLA的3.4%[60] - 租赁到期后，69.9%的GLA将在2027年及以后到期[60] - 总预期投资为9095.6万美元，已投资金额为6938.6万美元，预计回报率为10.8%[57] 其他信息 - Vesta的土地账面价值为2.05亿美元，土地总面积为926.26英亩[16] - 2025年第二季度，土地资产增加至208百万美元，增长106.6%[63] - 总可建面积为926.3千平方英尺，同比增长19.7%[53] - 总市场价值为204,512千美元，同比增长28.1%[53]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流为每股2.21美元，较去年同期增长7.8%，剔除非自愿转换因素后，公司季度FFO每股已连续十多年超过上一年同期 [8] - 季度末出租率为97.1%，入住率为96%，平均季度入住率为95.9%，较2024年第二季度下降110个基点 [8] - 季度续租利差GAAP为44%，现金为30%，年初至今GAAP和现金续租利差分别为46%和31% [8] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长6.4%，尽管入住率有所下降 [9] - 公司前10大客户租金占比降至6.9%，较去年下降90个基点 [9] - 第三季度FFO指导范围为每股2.22 - 2.3美元，平均月末入住率范围为95.3% - 96.1%；全年FFO每股预计在8.89 - 9.03美元之间，中点较之前指导上调0.02美元，与上一年相比增长6.1% - 7.3% [16] - 修订后的指导将现金同店增长中点提高20个基点至6.5%，平均入住率降低10个基点 [17] - 由于开发租赁速度较慢，公司将开发启动金额减少3500万美元 [17] - 租户收款情况良好，预计无法收回租金占收入的比例在35 - 45个基点之间，略高于历史水平 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁面积较前两个创纪录季度有所放缓，但实际签署的租约数量更多 [11] - 公司继续转化约50000平方英尺及以下的潜在租户，较大空间的决策时间延长，影响了开发启动预测，预计2025年开发启动金额为2.15亿美元，倾向于在年底进行 [11][12] - 公司在第二季度和季度末结算了所有未完成的远期股票协议，获得总收益1.94亿美元，平均价格为每股182美元 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为市场因关税讨论出现不确定性，较大空间租赁决策时间延长，但市场有望逐渐改善 [11][24] - 全国工业市场空置率约为7.5%，但公司88%的收入来自200000英尺及以下的租户，该部分空置率接近4%，租金增长约为通胀率至5% [105] - 建筑开工率处于十到十一年的低点，预计需求回升速度将快于供应，未来12 - 24个月租金有望实现较好增长 [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是推动FFO每股增长，提高投资组合质量，为股东创造净资产价值（NAV）增长 [18] - 公司受益于人口迁移、近岸和离岸趋势、物流链演变以及历史较低的浅湾市场空置率等长期积极趋势 [19] - 公司注重地理和收入多元化，以稳定收益，同时升级租户基础和地理分布的多样性 [19] - 在租赁方面，公司注重维护入住率，做出快速租赁决策，并通过建造样板办公室吸引租户，与部分竞争对手形成差异化 [29] - 在开发方面，公司根据市场需求决定开发启动速度，目前开发租赁速度较慢，但长期来看供应管道下降对租金有积极影响 [12][13] - 在资本方面，公司利用有利的股权定价提前储备资金，后续计划利用信贷额度，同时根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略 [15][74] - 公司在收购方面更倾向于现有子市场的战略投资，同时考虑出售部分非核心资产，如休斯顿的服务中心建筑和湾区的小建筑 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司上半年的执行情况感到满意，认为团队能够应对不确定性，实现FFO每股增长和投资组合质量提升的目标 [18] - 尽管当前市场存在不确定性，但公司认为长期来看，工业市场将受益于积极的长期趋势，公司的低空置率和优质投资组合将使其在经济复苏中领先于同行 [19][64] - 管理层预计未来12 - 24个月租金将实现较好增长，随着需求回升，公司有望加快开发启动速度，提高市场份额 [65][67] 其他重要信息 - 公司会议电话包含非GAAP财务指标，如PNOI和FFO，相关定义和与GAAP结果的调整信息可在公司网站投资者页面和SEC文件中查询 [4] - 公司部分陈述为前瞻性陈述，涉及已知和未知风险，实际结果可能与预期存在重大差异，具体风险信息可参考公司SEC文件 [4][5] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请谈谈第二季度和7月的租赁节奏，以及核心投资组合和开发项目的租赁情况 - 第一季度和去年年底租赁市场强劲，关税消息导致市场不确定性增加，较大空间租赁决策时间延长，租户改变主意的情况增多 [24][26] - 公司开发项目有空置样板办公室，可快速满足租户需求，与部分竞争对手不同，市场情况逐渐改善，但仍面临挑战 [29][30] 问题2: 第三季度平均月末入住率预计下降，主要是由开发项目未完全入住导致，还是有其他重要因素？请谈谈这些项目的租赁活动以及空置面积中超过50000平方英尺的占比 - 开发项目在未完全入住时转换为运营资产，影响了整体投资组合入住率，但同店入住率预计表现较好 [34] - 公司开发项目可根据租户需求灵活分割空间，等待市场需求释放 [37][38] 问题3: 公司提到更注重入住率和达成交易，采取了哪些机制？租赁管道中处于高级阶段的交易占比如何，这些交易能多快完成？ - 公司在大多数市场未降低租金或提供优惠，仅在加州尤其是洛杉矶市场因连续10个季度负吸纳量而采取了更激进的租赁策略 [43] - 公司注重快速完成交易，避免因法律问题或公司决策延迟导致交易失败，租赁管道保持充足，部分大型交易接近完成，但仍面临不确定性 [44][47] 问题4: 请谈谈Raleigh资产的交易活动、收益率特点，以及下半年处置指导增加的情况和拟出售资产 - 公司看好Raleigh市场，因其低空置率和独特的产业环境，Raleigh资产现金收益率为低至中5%，净有效收益率为上5% [52][54] - 公司在收购市场保持谨慎，注重战略投资，同时考虑出售部分非核心资产，如休斯顿的服务中心建筑和湾区的小建筑，以优化投资组合 [55][56] 问题5: 未来12 - 24个月，公司多数市场的续租利差是否仍将保持健康，哪些市场的续租利差可能更早收紧？ - 公司仍有14% - 15%的租约受COVID租金上涨影响，未来12 - 24个月，随着经济改善和需求回升，预计租金将再次实现较好增长 [62][65] - 公司低空置率和优质投资组合使其有望在经济复苏中领先于同行，开发管道将根据市场情况调整 [64][67] 问题6: 公司计划更多使用信贷额度，如何看待下半年信贷额度成本与股权成本的关系？ - 公司持续监测不同融资渠道的成本，上半年通过出售远期股票获得资金，下半年计划使用信贷额度，信贷额度成本相对稳定，约为5.2% [72][74] - 公司根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以实现股东利益最大化 [76] 问题7: 公司对净债务与EBITDA的比例的舒适区间是多少？ - 公司认为设定最大杠杆上限很重要，理想情况下净债务与EBITDA比例应低于5倍，目前该比例较低是由于股权融资的结果 [83] - 公司将根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以创造更多灵活性 [84][85] 问题8: 季度末公司控制约1000英亩开发用地，近期是否会继续补充？土地储备中哪些部分可能闲置较长时间？ - 公司根据市场需求和租户情况管理土地储备，土地获取难度增加，分区规定更严格 [87][89] - 不同市场的土地储备情况不同，如San Antonio市场增长较慢，土地使用可能相对较慢 [90] 问题9: 公司在Raleigh的扩张策略如何，近期收购是否为战略布局？ - 公司看好Raleigh市场，但没有设定具体的扩张目标，将根据合适的机会进行增长 [96] - 进入市场后，公司通过收购项目了解市场、建立租户和经纪人关系，为后续投资做准备，达到一定规模后倾向于自我管理 [98] 问题10: 同行认为当前美国7.5%的空置率下，市场租金在未来1 - 2年不会增长，而租户签约意愿增强，与公司观察到的中型空间决策缓慢情况如何协调？ - 全国工业市场空置率约为7.5%，但公司专注的200000英尺及以下租户市场空置率接近4%，租金增长约为通胀率至5% [104][105] - 公司认为自身低空置率使其在经济复苏中有望领先于同行，目前市场活动良好，但较大空间的决策时间延长 [106] 问题11: 开发项目最初的承保前提是否基于获得大型租户，能否通过寻找更多中型租户弥补空缺，是否需要大型租户回归才能推动开发管道？ - 开发项目最初承保假设为12个月租赁期，市场高峰期租赁期为6 - 7个月，目前租赁期延长至16个月，但公司仍能维持或提高收益率 [114][115] - 大型租户决策谨慎是由于更大的资本投资和业务扩张考虑，预计市场环境正常化后情况将改善 [116] 问题12: 市场上是否有增值机会，租赁风险在私人市场和稳定资产中的定价如何，租赁空置建筑与有稳定收入的资产相比能获得多少收益率溢价？ - 公司目前避开租赁风险和增值项目，待新租赁和扩张活动更活跃时可能会重新考虑 [122][123] - 公司通常认为新开发项目需比市场资本化率高150个基点才具有吸引力，租赁空置建筑的收益率溢价约为75 - 100个基点 [124] 问题13: 请谈谈南加州市场的活动情况、现金续租利差以及开发管道解锁的催化剂 - 南加州市场连续10个季度负吸纳，主要原因不是供应过剩，而是3PL虚假需求泡沫破裂，市场需要积极变化才能预测租金走势 [131] - 公司认为关税消息导致的不确定性是市场低迷的原因之一，随着贸易协议达成和市场对关税消息的麻木，人们可能会重新进入市场，公司有望凭借低空置率领先于同行 [133][134] 问题14: 请更新租户观察名单情况，以及与年度坏账假设的对比 - 租户观察名单数量季度环比基本持平，第二季度坏账占收入的30个基点，低于去年同期 [140] - 公司预计全年坏账占收入的比例在35 - 45个基点之间，仍低于历史水平，主要坏账集中在少数加州租户 [141][142] 问题15: 除了股权成本与债务成本接近，还有哪些因素会使公司倾向于维持3倍杠杆的资产负债表？ - 公司会综合考虑各种融资渠道的成本和机会，根据市场情况灵活调整债务和股权融资策略，以实现股东利益最大化 [145][147] - 公司认为拥有更多融资选择能提供更大的灵活性，目前的资产负债表管理方式为公司带来了良好的效果 [148] 问题16: 请谈谈收购的买卖价差情况，是否获得了风险补偿，价差是否合理收紧？ - 收购市场目前较为有效，有多个竞标者，私人竞标者可能忽略关税消息，资本化率自4月以来未发生明显变化，甚至可能略有下降 [150] - 买卖价差收紧使公司提高了处置指导，认为收购和处置市场具有吸引力，可作为战略投资的资金来源 [150][151] 问题17: 请量化季度后租赁进展，以及FFO指导对额外租赁的依赖程度 - 季度后租赁进展有所改善，目前FFO指导中约有0.01美元的开发租赁待完成，较之前减少 [156] - 7月签署了约3份租赁协议，总面积约100000英尺 [156] 问题18: 全年入住率指导和2025年下半年是否考虑了重大租户迁出情况？请谈谈租户观察名单，特别是零售配送中心的情况 - 下半年指导中未考虑重大租户迁出情况，同店投资组合入住率预计高于整体投资组合，主要受开发项目未完全入住影响 [161] - 租户观察名单保持稳定，主要涉及3PL和加州租户，未发现零售类型租户的特殊情况，公司预计全年坏账占收入的比例在35 - 45个基点之间 [163] 问题19: 请提供第二季度开发租赁的总面积 - 第二季度签署了5份租赁协议，总面积约为180000英尺，具体数据可通过邮件提供 [166]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度资金运营现金流（FFO）为每股2.21美元，较去年同期增长7.8%（排除非自愿转换），连续十多年单季度FFO每股收益超上年同期 [6] - 季度末出租率97.1%，入住率96%，平均季度入住率95.9%，较2024年第二季度下降110个基点 [6] - 季度续租利差GAAP为44%，现金为30%，年初至今GAAP和现金分别为46%和31% [6] - 现金同店净营业收入（NOI）本季度增长6.4% [7] - 前十大租户租金占比降至6.9%，较去年下降90个基点 [7] - 第三季度FFO指导范围为每股2.22 - 2.3美元，平均月末入住率范围为95.3% - 96.1% [14] - 全年FFO每股预计在8.89 - 9.03美元之间，中点较之前指导上调0.02美元，与上年相比增长6.1% - 7.3% [14] - 修订后指导将现金同店增长中点提高20个基点至6.5%，平均入住率降低10个基点 [15] - 租户收款情况良好，预计无法收回租金占收入比例在35 - 45个基点范围内，略高于历史水平 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度租赁面积较前两个创纪录季度有所放缓，但实际签署租约数量增加 [9] - 开发项目租赁和维持预期收益率，但速度较慢，2025年开发启动预测调整为2.15亿美元，倾向于年底启动 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国工业市场空置率约为7.5%，公司特定类型空间（租户20万平方英尺及以下）空置率接近4% [100][101] - 公司核心市场租金增长约为通胀率至5%，不同市场有所差异 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是推动FFO每股增长和提高投资组合质量，为股东创造资产净值（NAV）增长 [16] - 应对市场不确定性，公司专注于租赁以维持入住率，并利用强大资产负债表进行投资，如在罗利投资6100万美元购置两处新物业 [8] - 公司注重地理和收入多元化，以稳定收益 [7] - 公司计划在经济复苏时，凭借团队经验、资产负债表实力、现有租户扩张需求以及手头土地和许可，在开发机会上领先于私人同行 [12] - 行业竞争方面，公司认为自身在浅湾市场有优势，因该市场空置率低、新开工少，竞争相对较小 [61] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对上半年业绩满意，虽面临宏观经济不确定性，但团队经验、资产负债表实力以及投资组合质量将助力公司前行 [15][16] - 公司投资组合受益于人口迁移、近岸/在岸趋势、物流链演变和浅湾市场低空置率等长期积极趋势 [17] - 未来12 - 24个月，随着需求回升和供应受限，工业市场可能迎来新一轮租金增长，公司有望受益 [61][62] 其他重要信息 - 公司利用年初有利股权定价，结算所有未完成远期股票协议，获得1.94亿美元毛收入，平均股价182美元 [13] - 公司预计下半年使用信贷额度，目前信贷额度为6.75亿美元 [13] - 公司资产负债表灵活且强劲，债务与总市值比率为14.2%，未调整债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为3.0倍，利息和固定费用覆盖率增至16倍 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度及7月租赁节奏及进展 - 第一季度和去年末租赁强劲，关税消息影响决策时间，开发租赁较慢，7月有改善，多为3 - 5万平方英尺租约成交 [22][23][24] - 公司开发项目有“投机办公室”，可快速满足租户需求，部分竞争对手难做到 [27][28] 问题2: 第三季度平均月末入住率下降原因及开发项目租赁情况 - 入住率下降主要因部分开发项目在未完全入住时转换，影响整体组合，同店入住率预计为96.7%，高于整体预测 [32][33] - 开发建筑可根据租户需求灵活定制，等待需求释放 [34][35] 问题3: 租赁应对机制、市场弹性及租赁管道阶段情况 - 开发项目收益率良好，无需大幅降价或提供优惠，仅加州洛杉矶市场竞争激烈 [39][40] - 团队和经纪人了解市场，争取快速签约，避免因法律条款等问题拖延 [41][42] - 租赁管道一直较满，有几个大交易接近完成，但公司担心企业决策受外部因素影响 [44][45] 问题4: 罗利资产交易活动、收益率及处置指导增加原因 - 罗利研究三角区市场独特，公司看好其州首府与大学带来的科技就业和市场稳定性 [50][51] - 罗利资产现金收益率低至中5%，净有效收益率为上5%，市场竞争激烈，收购绿灯全开 [52][53] - 公司出售部分老市场资产，如凤凰城、亚特兰大等地，将资金投入更有增长潜力市场 [51][52][55] 问题5: 未来12 - 24个月续租利差市场情况及地域差异 - 公司约14% - 15%租约受新冠租金上涨影响，仍有一定嵌入式租金增长 [60] - 未来12 - 24个月，浅湾市场空置率低、建设处于低位，需求回升将推动租金增长，公司有望受益 [61][62] 问题6: 下半年信贷额度使用成本与股权成本比较 - 公司第二季度出售远期股票获1.94亿美元，认为执行良好 [70] - 预计下半年使用循环信贷额度，利率基于SOFR，约为5.2%，较稳定 [70] - 公司持续监控股权和债务成本，根据市场情况灵活调整融资方式 [71][72] 问题7: 土地储备近期补充计划及部分地块闲置可能性 - 公司约三分之一开发租赁来自现有租户，需保持土地库存以满足需求 [83] - 土地难找，分区困难，公司今年在不同市场购买土地，如佛罗里达州 [84][85] - 不同市场土地开发速度不同，如圣安东尼奥市场增长慢，土地消化时间长 [86][87] 问题8: 罗利扩张策略及收购战略意义 - 公司无在罗利设定收购目标，若有合适机会将考虑增长，目前在研究三角区有两次收购机会 [90] - 进入市场后可建立关系、了解市场，待规模达100万平方英尺可实现自我管理 [92] 问题9: 关键市场租金增长及决策时间差异与同行观点协调性 - 全国市场空置率7.5%似已见顶，公司类型空间空置率约4%，租金增长约为通胀率至5% [100][101] - 公司空置率低，经济复苏时有望早于同行受益，虽各规模空间有活动，但中型空间决策时间长 [102][103][105] 问题10: 开发项目前期假设及填补空间办法 - 开发项目假设12个月租约期，市场高峰期为6 - 7个月，目前因大租户决策谨慎，租约期延长至16个月 [109][110] - 多租户填充方式可行，但需时间，预计市场正常化后大租户将回归 [110][111][112] 问题11: 市场上增值机会及租赁风险定价与稳定资产比较 - 公司目前回避租赁风险和增值项目，优先选择有低于市场租金租约的资产 [116][118] - 考虑增值项目需超过市场资本化率75 - 100个基点，目前未认真考虑 [118] 问题12: 南加州市场活动、现金续租利差及开发管道解锁催化剂 - 南加州市场特殊，连续10个季度负吸纳，公司努力续租和出售物业，等待市场好转 [126][128] - 预计关税消息麻木或达成新贸易协议，市场信心将恢复，公司低空置率将带来优势 [128][129][130] 问题13: 租户观察名单及坏账假设情况 - 租户健康状况良好，观察名单季度环比变化不大，第二季度坏账占收入30个基点，低于去年 [135][136] - 预计全年坏账占收入35 - 45个基点，主要受加州租户影响，少数租户影响较大 [136][137] 问题14: 维持三倍杠杆资产负债表考虑因素及收购买卖价差情况 - 公司持续监控融资渠道，视情况调整杠杆率，目前债务和股权成本接近，有更多选择 [140][141] - 收购市场效率提高，买卖价差收紧，公司出售部分资产并提高处置指导，为战略投资储备资金 [144][145][146] 问题15: 7月租赁进展及FFO指导对额外租赁依赖程度 - 7月签署约3份租约，总面积约10万平方英尺，FFO指导中开发租赁待完成金额降至0.01美元，有望实现上行空间 [152] 问题16: 全年入住率指导、下半年租户迁出及观察名单情况 - 下半年无重大租户迁出，剩余租约滚动比例降至约4%，同店组合入住率高于整体预测 [158][159] - 观察名单稳定，多与3PL和加州租户有关，无明显零售租户问题，预计全年坏账率35 - 45个基点 [160] 问题17: 第二季度开发租赁总面积 - 第二季度签署5份租约，总面积约18万平方英尺，公司可提供详细数据 [163]

核心观点 - 公司2025年第二季度GAAP收入达1.773亿美元，超出分析师预期的1.7519亿美元，非GAAP每股FFO为2.21美元，显著高于市场预期 [1][2] - 尽管收入和FFO持续增长，但运营组合平均占用率同比下降1.1个百分点至95.9%，显示部分市场出现早期谨慎迹象 [1][2] - 公司在租赁续约中展现出持续定价能力，新租约和续租的直线租金涨幅平均达44.4%，凸显物流资产需求强劲 [6] 财务表现 - 2025年第二季度GAAP稀释每股收益为1.20美元，同比增长5.3%，现金基础同物业净营业收入同比增长6.4%至1.132亿美元 [2][5] - 公司保持保守杠杆率，债务占总市值的14.2%，固定费用覆盖率达16.1倍，并通过股权融资增加流动性 [8] - 连续第182个季度派发每股1.40美元股息，年化股息率达3.3%，并保持32年股息不减少或增加的记录 [10] 业务战略与组合 - 专注于美国阳光地带高增长市场的工业设施开发与管理，覆盖德州、佛罗里达等关键交通走廊地区 [3] - 租户高度分散，最大租户仅占年化基本租金的1.6%，通过目标收购和稳步开发平衡增长与风险 [4] - 开发活动审慎，2025年上半年启动73.1万平方英尺项目，转移116万平方英尺至运营组合，新资产过渡时出租率达74% [7][12] 行业与市场动态 - 电商趋势推动最后一英里配送需求，公司专注于小型多租户工业资产，满足阳光地带都市区的物流需求 [11] - 洛杉矶市场表现疲软，租金增长和吸纳率落后于组合其他部分，而亚特兰大和卡罗来纳等东南部市场保持强劲 [9][13] - 全球贸易风险和资本成本上升促使公司提高新投资门槛，推迟部分收购并下调2025年开发启动目标至170万平方英尺 [14][15] 未来展望 - 维持2025年GAAP每股收益指引4.76-4.90美元，上调同物业净营业收入增长预期至6.0%-7.0% [15] - 预计2025年平均运营组合占用率为95.6%-96.4%，略低于上年实际水平，反映当前租赁环境的谨慎预期 [15] - 关键监控点包括占用率趋势、开发项目租赁进度及洛杉矶等贸易敏感市场的状况 [16]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司总资产约为63.9百万平方英尺[8] - 2025年6月30日的同物业现金基础结果增长为6.4%[60] - 每股稀释后基金运营收益(FFO)增长5.7%[60] - 截至2025年6月30日，租赁率为97.1%[60] - 股东市场权益为88.2亿美元，普通股每股167.12美元[62] - 固定利率债务为15亿美元，平均利率为3.38%[62] - 2025年已宣告182次连续现金股息，每股1.40美元[64] - 过去32年中，股息已增加或维持32次，过去13年每年均增加[64] 用户数据 - 截至2025年6月30日，员工中有13%自我认定为种族或民族少数群体[76] - 东集团的员工平均任期为10年，管理层的平均任期为13年[76] - 截至2025年，东集团的高管团队中女性占比为28.6%（2名女性董事，7名董事总数）[76] 未来展望 - 2020年至2025年间，开发和增值项目总成本预计为5.31亿美元，涉及18个项目，面积为370万平方英尺[54] - 2020年至2025年间，公司在市场上的收购总额为1.62亿美元，涉及318,000平方英尺[58] 新产品和新技术研发 - 东集团在其新开发的建筑中100%采用LED照明，并定期进行建筑改造[78] - 东集团的工业投资组合中，许多物业都具备环保设计特征，如节能系统和生态友好设计[78] 市场扩张和并购 - 东集团的Gateway Commerce Park物业在2025年被评为工业办公园区类别的年度杰出建筑[85] 负面信息 - 无明显负面信息提及 其他新策略和有价值的信息 - 东集团为员工提供每年16小时的带薪志愿服务假期[72] - 东集团的企业文化以家庭为导向，注重员工，促进企业家精神[70] - 东集团的员工福利包括401(k)匹配计划、员工股权奖励计划和雇主支付的健康保险[73] - 2025年，东集团的无担保循环信贷设施根据可持续性表现目标，获得了最大可用利率减免，分别为-4.0和-1.0个基点[88]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.59美元，较上一季度增加0.01美元（排除第一季度确认的一次性终止收入），主要因较低的坏账费用，体现了租户的健康状况良好 [10] - 重申2025年全年核心FFO展望为每股2.37 - 2.41美元，预计利息费用降低，因4亿美元定期贷款获得更优惠利率且资本化利息增加，但租金起租有所延迟 [10][11] - 本季度市场租金较上一季度下降约3.5%，较去年同期下降12.8% [7] - 本季度末现金市值与市场价值比为3%，贡献约2000万美元的增量NOI [12] - 本季度末流动性超18亿美元，包括5.6亿美元现金，净债务与EBITDA比率为4倍 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：本季度执行170万平方英尺的租赁，包括四个重新定位和再开发项目的租赁，可比租赁的净有效和现金租赁利差均为218%，执行租约的嵌入式租金步幅平均为3.7%，较上季度提高10个基点 [4] - 重新定位和再开发业务：本季度及季度末后，在重新定位和再开发项目执行52万平方英尺的租赁，年初至今累计超过90万平方英尺，代表超过1600万美元的年化NOI，年初至今已稳定七个项目，实现7.4%的无杠杆稳定收益率 [7][8] - 物业销售业务：本季度出售两处物业，总价8200万美元，年初至今处置物业总价达1.34亿美元，加权平均资本化率处于低4%区间，实现11.9%的无杠杆内部收益率 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度市场租金较上一季度下降约3.5%，较去年同期下降12.8% [7] - 目前市场资本化率仍在5%左右 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于将资本分配到能够推动现金流增长和净资产价值的领域，重新定位和再开发项目仍是有吸引力的投资，可实现两位数的增量回报并长期增值 [31] - 积极评估符合严格承保标准的收购机会，寻求以更高收益率回收处置收益，提升投资组合质量和现金流 [32] - 公司拥有不可替代的南加州填充式投资组合，受益于供应限制和需求增长，其价值创造商业模式是股东价值的基础 [9] - 公司战略是在国内甚至全球最强劲的填充式市场中拥有最佳位置，并提供最高质量的产品，以在市场竞争中取得优势 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁活动保持稳定，租户健康状况良好，但宏观经济和关税不确定性影响租户决策，给整体需求带来压力，影响租金水平和租赁时间 [6] - 尽管市场租金下降，但公司投资组合相对市场表现出优势，团队运营卓越，有望在短期和长期内捕捉增量需求 [7] - 长期来看，公司对不可替代的南加州填充式投资组合充满信心，其将受益于供应限制和需求增长，为股东创造价值 [9] 其他重要信息 - 本季度末同一物业入住率为96.1%，较上一季度提高40个基点，净吸纳量为正22万平方英尺 [5] - 本季度坏账率极低，仅占收入的6个基点 [5] - 目前约80%的空置空间有租赁活动，与上一季度持平，较去年同期显著增加 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2026年底潜在NOI的计划及可变性 - 公司表示管道项目有一定流动性，最大驱动因素是赫兹资产，其租约将于2026年第一季度到期，预计将产生约860万美元的年基本租金和约900万美元的NOI [18][19] - 赫兹资产位于洛杉矶国际机场附近，公司计划开发一座40万平方英尺的建筑 [20] 问题2：3%现金市值与市场价值比的未来趋势及对同店现金增长的影响 - 该比例未来几个季度的变化取决于市场租金增长等因素，公司约15%的投资组合每年滚动租赁，未来租赁利差受滚动单元和物业组合影响 [27] - 公司增长不依赖于市值与市场价值比，投资组合有显著的嵌入式增长，包括重新定位和再开发项目的7000万美元增量NOI和合同嵌入式租金步幅 [28] 问题3：资本分配策略及收购机会 - 公司资本分配原则不变，专注于推动现金流增长和净资产价值，重新定位和再开发项目仍是有吸引力的投资 [31] - 公司继续评估符合严格承保标准的收购机会，寻求以更高收益率回收处置收益，目前已出售1.34亿美元物业，另有5400万美元物业待售，处置资本化率处于低4%区间 [32] 问题4：重新定位和再开发项目租金起租延迟的假设及信心来源 - 公司对重新定位和再开发项目进展感到满意，年初至今已租赁约90万平方英尺，剩余约150万平方英尺预计在年底前完成租赁 [37][38] - 租金起租时间平均推迟约一个月，因当前市场动态，但80%的剩余面积有租赁活动，基于目前活动水平和近期租赁执行情况，公司对预测有信心 [38] - 极端情况下，若未签署150万平方英尺的租赁，对指引的不利影响仅为1% [39] 问题5：租户行为的变化 - 租赁期限平均保持在4 - 5年，与往年一致 [42] - 租户续约活动强劲，提前续约趋势加速，年初至今提前续约面积约110万平方英尺，是去年下半年的两倍，表明租户对空间的需求和长期规划 [43] 问题6：市场租金增长的具体情况 - 本季度市场租金较上一季度和去年同期均下降，主要因4月2日宣布的全面关税及整个季度关税政策的不确定性，影响了租户决策和市场租金 [48] - 公司专注于捕捉需求和入住率，在一定程度上也影响了租金水平 [50] 问题7：近期资产销售资本化率的影响因素及市场可比物业资本化率范围 - 用户购买对资产销售有重要影响，本季度有几笔交易是用户销售，如奥兰治县一处物业以约3.5%的资本化率出售 [54] - 市场整体资本化率仍在5%左右 [55] 问题8：第二季度末入住率及下半年展望 - 第二季度末入住率为96.1%，预计下半年会有所放缓，指引为95.5% - 96%，主要因同一物业组合内的计划搬迁 [58] - 下半年坏账准备维持在约70个基点，即100万美元，低于去年下半年的400万美元，这也会导致同一物业NOI的部分放缓 [59] 问题9：空置物业租赁活动的增加原因及转化率情况 - 目前约80%的空置空间有租赁活动，均为独特兴趣，无重复计算 [76] - 以去年季度的重新定位和再开发项目为例，约三分之二的活动已租赁或正在谈判中，预计将转化为租赁，整体转化率虽需更多时间，但大部分活动将转化为已执行租约 [63] 问题10：本季度降低再开发收益率预期的驱动因素及新的门槛率 - 收益率降低是由于组合问题，本季度有两个项目稳定，收益率分别为9.2%和6%，新增三个项目收益率较低 [65] - 年初至今稳定项目的增量收益率约为19%，这是公司资本分配的优先领域 [66] 问题11：开发管道资金流动及2026年增长预期 - 2025年预计有1500万美元的NOI下线，目前实际约为1300万美元，因执行了一些短期续约 [71] - 2026年的情况尚不确定，未来管道项目具有一定流动性，主要受赫兹租约影响，公司将在今年剩余时间提供更多指导 [72][73] 问题12：80%租赁活动是否存在重复计算及洛杉矶市场不同子市场的表现 - 80%的租赁活动均为独特兴趣，无重复计算 [76] - 南加州填充式市场中，小于5万平方英尺的小空间需求相对稳定，租金水平最强，公司平均租户面积为2.6万平方英尺 [77][78] - 部分子市场存在供应增加导致的疲软情况，如中郡市场10 - 20万平方英尺范围、中央洛杉矶和北奥兰治县，但季度末整体活动有所增加 [79][80] - 公司超过75%的投资组合位于大洛杉矶、奥兰治和安大略子市场，这些市场长期表现良好，不同子市场调整时间不同 [81]

业绩总结 - 2025年第二季度总投资组合现金NOI增长为5.7%[18] - 2025年第二季度核心FFO每股为0.59美元，同比下降1.7%[18] - 2025年第二季度总投资组合净有效NOI增长为2.9%[18] - 截至2025年6月30日，公司净运营收入（NOI）为186,270,000美元，较2024年同期的181,068,000美元增长约2.4%[49] - 截至2025年6月30日，公司的核心资金运营（Core FFO）为139,709,000美元，较2024年同期的129,575,000美元增长约7.9%[50] - 截至2025年6月30日，公司的EBITDA re为173,922,000美元，较2024年同期的166,057,000美元增长约4.9%[50] 用户数据 - 2025年年初至今同物业现金NOI增长为3.9%[18] - 2025年年初至今租赁总面积为410万平方英尺[19] 财务健康 - 2025年净债务与EBITDA比率为4.0倍[26] - 2025年总流动性为18亿美元[26] - 截至2025年6月30日，公司总流动性约为430,000,000美元，外加约130,000,000美元的限制现金[47] - 2025年公司预计的净债务与调整后EBITDA re的比率将反映公司的财务健康状况[55] 未来展望 - 2025年预计增量NOI为1.95亿美元，增长幅度为28%[30] - 2025年公司预计的每股资金运营（FFO）为0.59美元，较2024年同期的0.60美元略有下降[50] - 2025年公司预计的现金NOI为173,564,000美元，较2024年同期的164,233,000美元增长约5.4%[49] - 2025年公司预计的市场租金增长率将基于当前市场租金与前期市场租金的百分比变化[48] - 2025年公司预计的股息支付将反映最近宣布的股息，年化计算[46]

财务数据和关键指标变化 - 日兴基金运营资金为每股0.76美元，而2024年第二季度为每股0.66美元 [16] - 本季度现金同店净营业收入（NOI）增长8.7%，主要受租金上涨、新租约和续约以及合同租金上调推动，但被平均入住率下降部分抵消 [16] - 季度末在运营物业入住率为94.2%，较上一季度下降110个基点 [17] - 全年NAREIT运营资金（FFO）指导范围中点维持在每股2.92美元，范围缩小至每股2.88 - 2.96美元 [19] - 预计2025年全年将资本化约每股0.09美元的利息 [21] - 一般及行政费用（G&A）指导范围为4050万美元至4150万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 本季度约250万平方英尺租约开始生效，其中约40万平方英尺为新租约，210万平方英尺为续约，10万平方英尺为开发和收购后出租 [17] - 已完成2025年到期租约面积的88%续约 [11] - 新租约和续约的整体现金租金增长率为33%，排除之前披露的宾夕法尼亚中部大型固定费率续约后为38% [11] 开发业务 - 凤凰城Camelback 303合资项目中96.8万平方英尺建筑剩余50.1万平方英尺已出租，整个180万平方英尺项目达到100%出租 [12] - 奥兰多First Loop项目出租5.8万平方英尺 [12] - 本季度启动两个新项目，分别是达拉斯西北部First Park 121的17.6万平方英尺设施和费城市场First Park New Castle项目的22.6万平方英尺设施，总预计投资5400万美元，目标现金收益率约为8% [13] 资本市场业务 - 5月初被惠誉评级上调至BBB+ [14] - 自2007年以来首次公开发行4.5亿美元高级无担保票据，票面利率为5.25% [14] 各个市场数据和关键指标变化 美国整体工业市场 - 第二季度末一级市场空置率为6.3%，较上一季度上升30个基点 [10] - 年初至今全国净吸纳量总计1600万平方英尺，目标市场为500万平方英尺，不同来源报告的净吸纳量范围从负400万平方英尺到正6300万平方英尺 [10] - 第二季度全国新开工建设量为6200万平方英尺，低于2025年的6600万平方英尺，比2022年第三季度峰值低72% [10] 公司15个目标市场 - 新开工量为3700万平方英尺，竣工量为3800万平方英尺 [11] - 在建面积总计2.04亿平方英尺，其中42%已预租 [11] 南加州市场 - 从第一季度到第二季度，市场租金下降5%，但仍比疫情前租金高出约100%，复合年增长率约为13.5% - 14% [102] - 第二季度总租赁活动与第一季度相当，IE West和IE East空置率均上升约10个基点，IE West空置率较低，表现优于IE East [103] - 净吸纳量基本持平，尽管总租赁活动积极，但有更多空间被退回 [104] - 交付和新开工量非常低，总交付量不足200万平方英尺，其中约35%已预租，新开工量约160万平方英尺，其中60万平方英尺为定制开发 [104] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司多元化运营组合表现强劲，专注于确保和服务现有及新客户，以推动长期现金流增长 [23] - 希望看到更多一致的开发租约签署，才会深入开展新开工项目，将继续在基本面良好且需求未得到满足的市场开展新项目 [25] - 公司平台和土地储备更适合投机性开发业务，但也会根据收益情况评估定制开发业务 [58] - 竞争对手提到其定制开发管道强劲，但公司定制开发业务规模不大，更侧重于投机性开发 [57][58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税不确定性持续影响决策动力，但随着关税情况更加明朗，预计信心将提升，决策将更加及时，对新增长计划的投资将增加 [7][23] - 新开工量处于十年低点，即使净吸纳量适中，优质A级空间的可用替代方案也在减少，这对公司业务有利 [9] 其他重要信息 - 建设成本自去年下半年下降5% - 10%，年初以来总体建设成本基本持平，承包商定价可维持30 - 60天，铜关税增加对成本影响较小 [26] - 公司认为降低租金不会创造新需求，还会对净现值模型造成重大打击，因此会尽量保持租金稳定 [64] - 私人工业开发商在选择较多的市场会提高优惠套餐，但整体差异不大，且在新开工方面较为谨慎，因为债务获取困难且成本高，同时新开发项目存在空置情况 [71][73] 问答环节所有提问和回答 问题1：现在增量开发项目与三到六个月前相比是否更具吸引力，目前建筑劳动力和材料价格情况如何？ - 公司希望看到更多一致的开发租约签署才会深入开展新开工项目，将继续在基本面良好且需求未得到满足的市场开展新项目 [25] - 建设成本自去年下半年下降5% - 10%，年初以来总体建设成本基本持平，承包商定价可维持30 - 60天，铜关税增加对成本影响较小 [26] 问题2：第二季度运营资金（FFO）是否有异常或非经常性项目，下半年是否会有拖累因素？ - 第三和第四季度利息费用将高于第二季度，原因一是需要继续为开发管道提供资金，二是5月债券发行略微稀释收益，使用资金偿还了利率较低的信贷额度 [30][31] 问题3：新宣布的未纳入160万平方英尺目标的租约情况，以及160万平方英尺目标中较大项目在第三和第四季度的前景如何？ - 160万平方英尺目标中最大的部分是丹佛First Aurora Commerce Center的建筑，有活跃潜在租户，部分租户有铁路需求，公司对租赁活动水平满意 [34] - 西海岸有三栋建筑，包括两栋约15万平方英尺和一栋32.4万平方英尺的建筑，以及芝加哥12万平方英尺的建筑，都有参观和提案，但暂无租约宣布 [35] - 由于新宣布的租约和First Loop项目提前签约，每股0.02美元的影响现在变为每股0.00美元，剩余150万平方英尺开发租赁和宾夕法尼亚中部70.8万平方英尺预计在12月31日租出 [36] 问题4：Camelback项目的计划是什么，是否会像第一季度那样处理？ - 计划是实现价值最大化，可以选择收购产品、持有或进行其他操作，该合资项目回报超出预期，还有71英亩优质土地，将专注于实现其价值 [40] 问题5：关于50.1万平方英尺租约的情况，以及一些较大项目如First Aurora租赁较慢的原因是什么？ - 该租约在建筑完工时签署，从开始讨论到签约约45天，有三个感兴趣的租户，他们需要快速扩张并控制空间 [45][48] - 租赁较慢是需求侧问题，需要在合适的时间为特定租户找到合适的空间，关税问题导致一些租户决策暂停，但也有对关税不太敏感的租户会进行交易 [53][54] 问题6：竞争对手提到其定制开发管道强劲，公司在这方面的需求情况如何，定制开发回报与投机性开发回报相比如何？ - 定制开发回报通常会略低，除非有特殊情况，公司会根据收益情况评估定制开发业务，但平台和土地储备更适合投机性开发业务 [58] 问题7：降低租金是否能创造更多租赁需求，以及发行无担保债券的原因和与之前的差异？ - 降低租金不会创造新需求，还会对净现值模型造成重大打击，公司会尽量保持租金稳定 [64] - 公司认为有机会成为公共债券市场的定期发行人，未来五年有到期债务，从利差角度看，公共债券市场定价优于私募市场，因此发行债券并使用所得款项偿还信贷额度 [65][66] - 现在有足够的到期债务可以成为定期发行人，这是投资者希望看到的，四年前发行规模较小，不是基准规模，且当时私募市场有时更便宜 [67][68] 问题8：私人工业开发商在当前环境下的行为如何，是否提供更高优惠套餐或大幅降低租金？ - 一般来说，在选择较多的市场，开发商会提高优惠套餐，但整体差异不大，新开工方面较为谨慎，因为债务获取困难且成本高，同时新开发项目存在空置情况 [71][73] 问题9：2026 - 2027年到期租金较低的资产与2025年租赁的资产是否可比，以及当前开发项目中哪些类型的租户更感兴趣？ - 2026年与2025年情况基本一致，但2026年达拉斯和亚特兰大到期租约比例较高，这两个市场过去几年表现良好，2027年情况需后续提供 [77] - 目前看到食品和饮料、第三方物流、汽车、制造、消费品和电子商务等行业租户活动较多，亚马逊在多个市场有广泛需求 [78] 问题10：下半年运营资金（FFO）受到利率拖累，同店业务在下半年的拖累因素有哪些，以及授予租户固定费率续约选项的决定因素和未来是否会有更多此类情况？ - 下半年同店业务表现略低主要是由于下半年平均入住率低于上半年，现金租金增长率贡献略低，以及假设的租赁预租优惠增加 [81] - 固定费率续约选项不是优先考虑的，但对于大型优质租户有时会有好处，该情况发生在2017年，不反映当前市场情况，公司很少采用这种方式 [82][83][84] 问题11：Camelback租约对160万平方英尺租赁目标的时间安排和入住率假设的影响如何？ - 入住率假设不变，150万平方英尺和宾夕法尼亚中部70.8万平方英尺预计在12月31日租出，这将对第四季度平均入住率产生积极影响 [88] - 距离年底还有五个半月，相关资产的客流量不错，虽然这些资产大多已空置一段时间，但完成租赁的风险并非为零，将租赁时间推迟到年底更能反映概率 [89] 问题12：本季度物业运营费用或回收方面是否有异常情况，以及开发租赁与在运营物业组合的关系如何？ - 本季度费用比率较低与基于任期的股权补偿政策有关，第一季度该政策导致一般及行政费用和物业费用增加，压低了利润率，第二、三、四季度利润率则会提高 [94] - 165万平方英尺的开发租赁与已在运营的物业相关，不过也可能有30万平方英尺已完工但未纳入服务和指导范围的项目在今年租出，对业绩产生积极影响 [98] 问题13：南加州市场在本季度的需求和租金情况如何，不同子市场是否有差异，以及公司所在其他市场中最强和最弱的市场是哪些？ - 从第一季度到第二季度，南加州市场租金下降5%，但仍比疫情前高出约100%，复合年增长率约为13.5% - 14% [102] - 第二季度总租赁活动与第一季度相当，IE West和IE East空置率均上升约10个基点，IE West空置率较低，表现优于IE East，净吸纳量基本持平，交付和新开工量非常低 [103][104] - 纳什维尔市场表现强劲，新供应少，需求好，租金持续上涨，佛罗里达州近期活动增加，达拉斯和休斯顿的某些子市场也表现良好 [106][107]