抵押贷款利率近期变动 - 本周美国30年期固定抵押贷款平均利率从上周的6.06%微升至6.09% 但仍接近三年多以来的最低水平 一年前该利率平均为6.96% [1] - 15年期固定抵押贷款平均利率从上周的5.38%小幅上升至5.44% 一年前该利率为6.16% [2] - 抵押贷款利率通常跟随10年期国债收益率走势 本周10年期国债收益率从一周前的4.17%升至4.27% 其上升与地缘政治紧张局势及日本债券市场波动有关 [3][4] 抵押贷款利率影响因素 - 抵押贷款利率受美联储利率政策、债券市场投资者对经济和通胀的预期等多种因素影响 [3] - 经济学家普遍预计今年抵押贷款利率将进一步下降 但多数最新预测显示30年期抵押贷款平均利率将维持在6%以上 这一水平大约是六年前的两倍 [7] 美国住房市场现状 - 美国住房市场自2022年以来一直处于销售低迷状态 当时抵押贷款利率开始从疫情时期的低点攀升 [5] - 抵押贷款利率上升、多年房价飙升以及十多年来低于平均水平的房屋建设导致的全国性住房长期短缺 使许多潜在购房者被挤出市场 [5] - 去年美国二手房销量仍处于30年来的低点 [5] - 经济和就业市场的不确定性也使许多潜在买家持观望态度 [6] 近期市场活动与趋势 - 去年夏末开始的抵押贷款利率回落 在去年年底提振了美国二手房销售 12月销量较前一个月跃升5.1% [6] - 随着抵押贷款利率下降 更多房主寻求以更低的利率为其现有住房贷款进行再融资 [6] - 上周抵押贷款再融资申请量较前一周跃升20% 占所有住房贷款申请量的近62% 购房贷款申请量上升5% [7] - 然而 对于在本十年初抵押贷款利率触底时购房或再融资的房主而言 利率必须大幅下降 他们才可能以远高于当前利率的水平承担新贷款 [8] - 数据显示 在有未偿抵押贷款的美国住房中 近69%的固定利率为5%或更低 略超一半的利率为4%或以下 [8]

行业活动与培训 - Optimal Blue将于1月27日中部时间中午12点举办网络研讨会“Hedging 101: The Benefits of Mandatory Delivery”，探讨从尽力而为交割转向强制交割的核心原则、可用工具以及关键运营和经济考量 [1] - 行业领袖Jim Glennon和Brad Eskridge将主持该会议，展示其套期保值咨询、分析和建模工具如何支持数据驱动的决策 [1] - “The Big Picture”网络研讨会将于太平洋时间中午举行，Erin Dee将加入讨论当前市场大规模运营的有效策略以及德克萨斯州可能预示更广泛行业趋势的动向 [7] - OSC Insurance Services将于1月22日东部时间下午2点举办“Become Fearless in the Fix and Flip Business”网络研讨会，探讨2026年初的热门话题 [8] - National MI University将于1月22日东部时间下午1点举办“How to Spark Momentum & Hit Goals in 2026 with Kendra Lee”网络研讨会 [8] - Freddie Mac服务团队将于1月23日东部时间下午2:30至3:30举办服务商信息会议，内容包括最新政策更新、未来公告预览以及现场问答环节 [9] - 明日太平洋时间上午10点的“Last Word”圆桌会议将分析市场信号、机构动态以及行业过去一周的正确与错误决策 [10] - 国家抵押保险、ARCH MI、MGIC、Essent、Radian和Enact等机构均提供培训日历 [10] 公司动态与产品服务 - Planet公司加强了其代理销售团队，聘请了拥有30多年行业经验的资深人士Scott Henley，负责德克萨斯、俄克拉荷马、阿肯色、新墨西哥和科罗拉多州的业务 [2] - Planet的代理平台提供有竞争力的定价、广泛的产品选择以及在尽力而为、强制和AOT交割方式上的灵活执行，支持通过流水线、批量及所有共同发行选项进行快速、高度自动化的交付 [2] - APB Wholesale推出“一次性交割”建筑贷款，将建筑融资和永久性融资合并为一笔贷款，一次审批一次交割，涵盖全文件、替代文件、DSCR、损益表和银行对账单等多种贷款方案 [3] - APB Wholesale是美国Pride Bank抵押贷款部门的批发机构，其项目由经验丰富的建筑贷款专家支持 [3] - 花旗代理贷款在2026年初宣布了其非机构大额贷款计划的信用扩展，提高了主要住宅和第二住宅交易类型的最高贷款额度，并提高了再融资交易的现金提取限额 [3] - ICE提供覆盖全美99.99%房产、涵盖3100个县的全国性房产数据，致力于数据质量，提供经过严格验证的准确、可靠和最新数据 [3] - Chrisman Marketplace是一个为抵押贷款行业供应商和服务提供商设立的中心化平台，供贷款机构以高性价比的方式浏览 [4] 资本市场与利率 - 许多贷款机构提供低于6%的利率，尽管利率有所回升，但执行策略比以往任何时候都更重要 [11] - 有效管理时，强制贷款出售交割通常能带来比尽力而为交割高10-50个基点的执行力和盈利能力提升 [11] - MCT的博客文章解释了风险管理框架、对冲策略以及精确的完成率计算，以保护贷款机构免受市场和退出风险的影响 [11] - 前总统特朗普在达沃斯发表演讲后，利率反弹，“抛售美国”交易平仓，10年期国债收益率降至4.25%，5年期收益率降至3.82%，2年期收益率基本不变 [12][13] - 抵押贷款支持证券价格上涨，尤其是与新住房贷款最相关的债券受益最大，但交易活动放缓表明部分投资者持观望态度 [13] - 美国财政部重新发行了130亿美元的20年期国债，需求良好 [13] - 市场正密切关注最高法院关于特朗普关税权和美联储独立性的信号，裁决预计以“司法速度”而非白宫的快速政策节奏出台 [14] - 在口头辩论中，即使是特朗普任命的法官也警告称，解雇美联储理事Lisa Cook可能会破坏美联储的独立性并扰乱金融市场 [14] - 由于缺乏有影响力的经济数据且通胀仍向美联储目标靠拢，进一步收益率曲线变陡受到青睐，但2年期与10年期国债利差在72-75个基点附近的阻力可能限制进展 [14] 经济与行业数据 - 9月建筑支出下降0.6%，10月反弹0.5%，自8月以来整体活动基本持平，10月的增长主要由私人住宅改善项目驱动 [14] - 同比来看，总建筑支出下降1.0%，私人支出表明住宅和结构投资在短期内持续疲软 [14] - 尽管抵押贷款利率略有下降，但1月全美住宅建筑商协会指数降至37，反映出需求疲软、买家流量低以及对激励措施的持续依赖 [14] - 结构性因素（多年的超低利率、建设不足、限制性分区和高昂的建筑成本）造成了持续的短缺和负担能力危机，限制了近期的住宅建设并保持现有住房供应紧张 [14] - 2025年12月数据显示，吉利美II 30年期集合证券的提前还款速度上升3%至12.4 CPR，5.0%至6.0%息票的提前还款速度较慢，其他息票较快，凸显了VA贷款与FHA贷款的动态差异 [15] - VA简化再融资继续推动其提前还款速度显著快于FHA，尤其是在5.5%及更高息票的贷款中，尽管这些息票仅占未偿还余额的30% [15] - 在VA和FHA资产池中，Rocket/Quicken是持续最快的还款方，Planet和loanDepot在VA中也表现突出，而Navy Federal、PHH和Idaho HFA则经常出现在最慢的还款方之列 [15] - 从账龄曲线看，Mr. Cooper和NewRez主导了VA贷款前端的还款速度，而Amerihome主导了FHA贷款，表明提前还款风险集中在特定的服务商、息票和WALA区间 [15] - 今日经济日历包括第三季度GDP终值（+4.4%，符合预期）、10月和11月PCE报告（季度环比+2.9%，符合预期）以及每周初请失业金人数（20万，基本符合预期） [16] - 今日晚些时候将公布堪萨斯城联储1月制造业指数、Freddie Mac初级抵押贷款市场调查，以及财政部将宣布月底供应规模，并拍卖210亿美元的10年期TIPS，同时进行最多20亿美元的10-20年期债券回购 [16] - 挪威央行公布最新货币政策决定，将政策利率维持在4.00%不变 [16] - 周四开盘时，机构MBS价格与周三收盘持平，2年期国债收益率为3.60%，10年期国债收益率为4.25% [16] 行业观点与运营准备 - STRATMOR客户体验总监Mike Seminari指出，强劲的借款人体验不仅依赖于出色的贷款官，更依赖于整个组织内一致的流程、明确的期望设定和实时反馈 [5] - 当今的借款人仍然重视人际关系，但对流程故障、意外情况和承诺落差的容忍度正在降低 [6] - 利用当前周期将客户体验固化到运营模式中的贷款机构，将能更好地实现平稳扩张、保护贷款完成率，并在需求反弹时产生重复和推荐业务 [6]

文章核心观点 - 资深市场评论员Jim Cramer警告称，抵押贷款利率若急剧上升可能迅速逆转美国房地产市场刚刚开始的复苏势头[1] 近期利率下降由积极的政策干预驱动，但可能难以持续，任何反弹都可能重新冻结市场[2][6] 抵押贷款利率与市场反应 - 截至2026年1月15日当周，30年期固定抵押贷款平均利率降至6.06%，为2022年底以来最低水平[2] - 15年期固定利率降至5.38%[3] - 利率下降刺激购房申请和再融资量显著跃升[3] - 部分每日报价利率曾短暂达到5.99%[4] 政策干预及其影响 - 政策干预措施为总统指示房利美(FNMA)和房地美(FMCC)购买2000亿美元的抵押贷款支持证券[3] - 此举增加了对MBS的需求，收窄了其与国债的利差[4] - 行业观察人士认为，若利率保持低位，市场有望迎来一个坚实的春季销售旺季[4] 对政策干预的批评与风险 - 经济学家警告，从国债购买中分流资金可能推高长期收益率并重新点燃通胀[5] - 批评者认为该策略是一种信贷错配，支撑了本已高企的房价而非解决可负担性问题[6] - 该政策被描述为“人民的量化宽松”，凸显了政治干预市场的风险[6] - 市场复苏脆弱，任何由关税驱动的通胀或美联储预期转变引发的利率反弹，都可能使房主再次被锁定、库存减少并阻碍市场势头[6]

核心观点 - 受特朗普政府为收购格陵兰而向阻挠国家施加严格关税等事件影响，美国国债收益率上升，导致抵押贷款利率大幅跳升[1] - 根据Zillow数据，当前30年期固定抵押贷款平均利率为6.05%，15年期为5.50%，较近期低点显著上升[1][5] - 尽管近期波动，但根据房地美数据，30年期抵押贷款利率仍比一年前低0.5个百分点或更多[17] 当前抵押贷款利率数据 - **购房贷款利率**：30年期固定利率为6.05%，20年期为6.12%，15年期为5.50%，5/1 ARM为6.34%，7/1 ARM为6.42%，30年期VA贷款为5.54%，15年期VA贷款为5.24%，5/1 VA贷款为5.18%[5] - **再融资利率**：30年期固定利率为6.10%，20年期为5.99%，15年期为5.64%，5/1 ARM为6.43%，7/1 ARM为6.43%，30年期VA贷款为5.60%，15年期VA贷款为5.30%，5/1 VA贷款为5.33%[6] - 再融资利率通常高于购房贷款利率，但并非总是如此[3] 不同抵押贷款产品特点分析 - **30年期固定利率抵押贷款**：月供较低且可预测，主要缺点是短期和长期的利息成本都更高[8][9][10] - **15年期固定利率抵押贷款**：利率更低，总利息支出可节省数十万美元，但月供更高[11][12] - **可调整利率抵押贷款**：初期利率通常锁定一段时间（如5/1 ARM为前5年），之后定期调整，初期月供可能较低，但后期利率和月付存在不确定性[13][14] - 若计划在ARM的初始利率期结束前出售房产，则可享受低利率而无后续利率上升风险[15] 利率影响因素与市场动态 - 抵押贷款利率受国际政治事件（如特朗普推动收购格陵兰）和政府政策（如提高住房可负担性提案）的显著影响[1][17] - 全国平均利率存在地区差异，高生活成本城市的利率可能更高[16] - 获得较低再融资利率的方法包括提高信用评分、降低债务收入比以及缩短贷款期限[18]

地缘政治紧张局势对抵押贷款利率及住房市场的影响 - 核心观点：美国与欧洲之间因格陵兰问题引发的贸易紧张局势升级 导致抵押贷款利率在触及三年低点后迅速反弹 逆转了近期住房市场出现的积极势头 可能阻碍市场解冻进程 [1][4][6] - 关键要点：美国总统特朗普威胁对八个欧洲国家加征惩罚性关税 计划从2月1日起征收10%的关税 并最终将税率提高至25% [3] 金融市场与抵押贷款利率的即时反应 - 关键要点：地缘政治紧张局势引发股市和债市抛售 标准普尔500指数下跌1.5% 10年期美国国债收益率上升超过4个基点至4.275% [4] - 关键要点：抵押贷款利率对国债收益率变动敏感 30年期抵押贷款平均利率在周二上午跳升14个基点至6.21% 逆转了此前因收益率下降和抵押贷款支持证券购买指令推动利率接近6%的近期涨幅 [1][4][5] - 关键要点：格陵兰局势和日本债券收益率突然上升被视为影响市场的两个意外因素 凸显了全球经济的相互关联性 [5][6] 对住房市场前景的潜在影响 - 关键要点：抵押贷款利率的当前趋势若持续 可能阻碍住房市场解冻的进程 市场此前经历了连续三年的低房屋销售量 [6] - 关键要点：许多经济学家和市场专家曾预计 若抵押贷款利率逐步下降且波动性缓解 2026年可能成为市场走向正常化的转折点开端 [6] - 关键要点：行业观点认为 新一轮贸易战是住房市场最不需要的情况 尽管年初抵押贷款申请激增开局强劲 但格陵兰局势可能再次扼杀这一势头 [7] 长期视角与历史对比 - 关键要点：资深行业人士建议客户保持长期视角 指出尽管近期波动 但当前利率相比一年前下降了近一个百分点 [7] - 关键要点：以40万美元的抵押贷款为例 利率同比下降近一个百分点 每月可节省约330美元 [8]

President Trump is planning a new rule that would let Americans use money from their 401(k) retirement accounts to pay for a home down payment. A White House official said Trump will reveal this plan next week. The idea was first shared publicly on Friday by Kevin Hassett, the Director of the National Economic Council. Hassett spoke about the plan during an interview on Fox Business News. He said the goal is to help people afford homes during a tough housing market. The plan is part of the Trump administra ...

公司信息 * 公司为Better Home & Finance (NasdaqGM:BETR)，是一家致力于通过技术革新住房金融业务的公司[2] * 公司成立于约10年前，核心是构建了首个由机器学习驱动的AI匹配引擎，连接消费者信用、收入、资产、房产数据与平台上45家不同投资者的偏好，近乎即时地制造抵押贷款和房屋净值贷款[2] * 公司业务模式正在从直接面向消费者(DTC)的贷款机构，向为行业提供技术平台的模式转型[2][6] 核心观点与论据 **1 业务转型与近期财务表现** * 公司贷款量在过去一年增长约20%，收入增长约50%[4] * 房屋净值业务增长超过10倍，成为美国增长最快的房屋净值平台[4] * 单笔贷款经济性显著改善：单笔贷款收入从约7,400美元提高至8,500美元；单笔贷款贡献利润从500美元提高至1,700美元，达到2021年以来最高水平[4] * 经济性改善主要源于劳动力成本降低：单笔贷款劳动力成本从2,900美元降至2,500美元，远低于行业平均的9,000美元以上[5] * 平台业务（Tinman AI）目前贡献了总收入的约45%[6] **2 技术平台与AI能力** * 核心平台Tinman AI是首个端到端（从点击到放款）的抵押贷款行业平台，整合了行业通常需要的8个不同系统[7][9] * 平台基于超过1100亿美元的贷款发放数据和1200万通电话录音、超过50亿页基础文档等上下文信息训练而成[9][10] * 公司拥有全行业唯一的AI贷款专员、AI贷款处理员和AI核保员，能够实现无人工干预的全程自动化贷款处理[10] * 目前70%的贷款可实现“一日抵押贷款”，44%的贷款从锁定利率到承诺函可在1分钟内完成[10] * 预计未来几年超过90%的贷款将通过AI完全处理，目标是将单笔贷款总成本降至1000美元以下[11] **3 市场机遇与增长战略** * 美国住房资产总值约34万亿美元，抵押贷款市场约15万亿美元，年发放额在坏年份（如2023年）约1.5万亿美元，好年份（如2021年）近5万亿美元[6] * 预计2026年抵押贷款市场核心发放量将增长约20%，达到约1.8万亿美元[6] * 增长战略从DTC转向通过Tinman AI平台赋能行业参与者，包括抵押贷款经纪人、零售贷款机构、金融机构和银行[11][12] * 平台按每笔成功发放的贷款收费，与客户的收入确认时点一致，对客户具有独特吸引力[29] **4 客户与合作伙伴进展** * 已与一家拥有超过5000万用户的美国前五个人金融服务平台合作，提供“一站式抵押贷款经纪人”产品[14] * 已与一家年发放量超过500亿美元的非银行抵押贷款机构（美国前五）合作，将用Tinman替换目前占据80%以上市场份额的现有系统[15] * 已与全美最大的反向抵押贷款机构Finance of America合作推出房屋净值贷款产品，并计划扩展到抵押贷款业务[16][17] * 已与一家中小型银行合作，并在Tri-State地区实现良好增长[19] **5 财务展望与目标** * 公司预计贷款量将在未来六个月内翻倍（基于Q3、Q4的基数）[20] * 目标在2026年第三季度末实现调整后EBITDA盈利[21] 行业与宏观环境 **1 行业痛点与公司定位** * 传统抵押贷款行业效率低下：做一笔贷款平均需要50多天、涉及28人、800多页文件、成本12,000美元[20] * 行业软件系统老旧，多数建于Windows 95时代，且是数据录入门户而非算法匹配引擎[7][8] * 行业生产力在过去15年基本停滞[19] * 公司定位为提供更简单、更便宜、更快的首个全栈式AI抵押贷款平台，旨在实现行业现代化[19][20] **2 竞争格局** * 在DTC业务中，主要竞争对手是Rocket Mortgage、loanDepot等大型贷款机构[26] * 在平台业务中，竞争非常分散，有提供抵押贷款流程不同组件的公司（如Encompass、Black Knight、Optimal Blue、nCino、Blend），但没有任何一家提供端到端的点击到放款解决方案[28][29] * 公司的独特竞争优势在于其AI债务顾问Betsy不仅能处理再融资，还能推荐偿还其他债务，帮助客户通过套现再融资平均每月节省2,400美元[27] **3 宏观环境与市场动态** * 利率环境变化导致业务组合转变：在6%-8%的高利率环境下，再融资市场受挑战，业务转向购房贷款和房屋净值贷款为主[3] * 目前约21%的美国公众的抵押贷款利率超过6%，随着利率下降，这部分人群将寻求再融资，形成顺风[26] * 华盛顿政策转向关注可负担性，可能出台政策大幅降低房主融资成本，为业务提供宏观刺激[23] * 行业贷款专员数量在过去三年（2020、2021年繁荣期后）下降了超过50%，促使企业合作伙伴寻求提高生产力的新方案[14] **4 潜在风险与担忧** * 公司担忧可负担性和房屋供应问题，担心是否有足够的房源满足已知的现有需求[33] * 公司自身在过去四年预批准了超过200万未购房的客户，担心若利率快速下降，如何服务所有涌入的客户，即能否充分扩展以满足需求[33] * 政府正在讨论通过临时加倍资本利得税起征点（个人至50万美元，夫妻至100万美元）来激励低利率“被困”房主出售房屋，以增加供应[34]

市场动态与趋势 - 尽管存在高利率、库存紧张和负担能力受限等问题，住房市场开始显现解冻迹象，预计2026年将出现有节制、渐进的复苏 [2] - 随着美联储在9月、10月和12月10日连续三次降息25个基点，抵押贷款重置活动激增 [3] - 美国国债走势分化，短期国债走弱，长期国债走强，2年期收益率收于12月初以来最高水平，而30年期收益率连续第三日上涨 [17] - 市场对降息的预期持续减弱，目前市场定价3月降息的概率为25%，但期货市场仍预期今年将有超过50个基点的降息 [18] - 房地美最新主要抵押贷款市场调查显示，截至1月15日当周，30年期和15年期抵押贷款利率分别下降10个基点和8个基点，至6.06%和5.38%，分别为2022年9月和2024年10月以来的最低水平 [18] 公司产品与服务 - Figure公司提供固定利率房屋净值信贷额度、债务偿还覆盖率贷款、叠加贷款和直接债务偿还等产品 [1] - FINOFR在过去120天内完成了价值13.3亿美元的抵押贷款重置，共1139笔交易，平均贷款规模为110万美元，消费者完成时间低于90秒，并保持了90%的抵押贷款保留率 [3] - Covius合规解决方案公司发布了年度监管和立法更新报告，详细分析了2025年影响抵押贷款行业的法规及2026年的准备事项 [5] - Chrisman市场为抵押贷款行业的供应商和服务提供商提供了一个集中展示平台 [6] - MortgageFlex公司提供的技术可帮助独立抵押贷款银行高效执行保留服务等策略 [4] 行业策略与盈利能力 - 独立抵押贷款银行可通过保留内部贷款服务和多元化收入来源来提高盈利能力和韧性，采用与大型贷款机构相同的策略 [4] - 在2025年，保留贷款服务的独立抵押贷款银行比未保留的银行盈利能力高出约50% [4] - 保留贷款服务能创造经常性收入、加强借款人的关系并帮助抵消市场波动 [4] 行业会议与活动 - 第一美国数据与分析公司将举办2026年住房市场展望网络研讨会，由副首席经济学家Odeta Kushi主讲 [2] - 美国抵押贷款银行家协会将于2月2日至4日在佛罗里达州阿米莉亚岛举办独立抵押贷款银行家会议 [9] - MCT公司将于2月12日至13日在圣地亚哥洲际酒店举办Exchange 2026客户会议 [9] - 美国抵押贷款银行家协会将于2月16日至19日在达拉斯举办服务解决方案会议 [10] - NMLS 2026会议将于2月17日至20日在佛罗里达州奥兰多举行 [10] - 德克萨斯抵押贷款银行家协会将于2月22日至24日在休斯顿举办南部二级市场会议 [10] - Optimal Blue峰会将于2月23日至25日在亚利桑那州斯科茨代尔举行，早鸟注册价为199美元 [11] - NMBA协会将于2月24日至26日在拉斯维加斯凯撒宫举办ELEVATE会议，专注于私人贷款领域 [12] - 东北抵押贷款峰会将于2月25日至26日在康涅狄格州马山图克特举行 [12] - Lenders One峰会将于3月1日至4日在劳德代尔堡举行 [13] - 伊利诺伊抵押贷款银行家协会春季抵押贷款会议将于3月11日举行，确认演讲嘉宾包括美国抵押贷款银行家协会副首席经济学家Joel Kan [13] - ICE Experience 2026会议将于3月16日至18日在拉斯维加斯永利酒店举行，超级早鸟价为995美元，四人及以上团队价为每人745美元 [14] - 新泽西州抵押贷款银行家协会第42届年度区域会议将于3月22日至24日在海洋赌场度假村举行 [15][16] - 东宾夕法尼亚州抵押贷款银行家协会将于1月21日举办基于Pat Sherlock的《抵押贷款经理人精通》的高影响力网络研讨会 [8] 经济数据与政策 - 强于预期的美国数据，包括较低的失业金申请人数和改善的地区制造业调查，给短期国债带来压力 [17] - 花旗集团报告短期信贷拖欠率上升，表明消费者压力正在显现 [17] - 费城联储主席保罗森昨日发言支持将联邦基金利率目标区间保持稳定 [18] - 前总统特朗普在社交媒体上指示政府支持企业购买2000亿美元的抵押贷款支持证券，导致抵押贷款利率在上周末后下降 [18] - 今日经济日程包括12月工业生产和产能利用率、1月NAHB住房市场指数、财政部发布一级交易商会议议程以及三位美联储官员的讲话 [19]

房利美和房地美IPO进展与政府控制权 - 特朗普总统去年夏天在白宫会见了美国银行、花旗集团、摩根大通和高盛的首席执行官，讨论房利美和房地美的首次公开募股，白宫官员当时预测股票发行将迅速进行 [1] - 但六个月后，交易仍在进行中，政府已聘请律师事务所 Sullivan & Cromwell 为交易提供咨询，但尚未任命一家大型华尔街银行来组建发行并向机构投资者销售 [2] - 一个关键决定仍未解决：在任何股票发行后，抵押贷款公司是否会摆脱政府控制，房利美和房地美在2008年金融危机期间被联邦政府接管，以防止其崩溃并进一步扰乱住房市场 [3] - 尽管公司已从危机中完全恢复，不再需要政府对其财务进行严格监控，但它们仍然是美国12万亿美元抵押贷款市场的关键组成部分 [3] 公司业务模式与市场角色 - 房利美和房地美从银行和其他贷款机构购买抵押贷款，并将其打包成债券出售给机构投资者，通过从银行购买债券，它们为银行释放了资本，以便发放更多贷款 [6] - IPO的投资者可能会对抵押贷款公司基本上继续由白宫通过联邦住房金融局管理的想法犹豫不决，因为政府认为对抵押贷款市场最有利的做法可能并不总是与私人股东的利益一致 [6] 政府政策目标与对IPO的影响 - 在中期选举年面临选民压力的情况下，特朗普已将通过降低抵押贷款利率来提高住房可负担性作为首要政策目标 [7] - 一些住房专家将上周特朗普命令房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券以帮助降低抵押贷款利率的公告，视为白宫不再倾向于尽快结束政府接管的一个迹象 [7] - 专家补充说，如果房利美和房地美摆脱联邦控制，特朗普和白宫将无法轻易指示这些所谓的政府资助企业购买债券或采取其认为必要的其他措施来使住房更加可负担 [8] 行业专家观点与建议 - 城市研究所非常驻研究员、住房金融问题顾问吉姆·帕罗特表示，特朗普团队似乎将政府资助企业视为公用事业，政府越是将其视为可负担性的工具，就越不可能在短期内放弃对它们的控制 [9] - 帕罗特长期呼吁联邦政府将房利美和房地美视为准公共事业，可用于使抵押贷款和住房市场更加可负担，他表示特朗普政府应在决定公司的未来结构及其在抵押贷款市场中的作用之前，不要推进房利美和房地美的大型股票发行 [9] - 全国住房会议主席大卫·M·德沃金表示，任何结束政府接管的决定都需要与包括银行家、房屋建筑商和投资者在内的许多行业参与者协商进行，且方法必须透明 [10] 政府内部立场与市场现状 - 白宫发言人库什·德赛表示，在乔·拜登的可负担性灾难之后恢复美国人的住房所有权梦想是特朗普总统的一项关键竞选承诺，政府正在研究所有选项以继续履行这一承诺，同时保护纳税人 [11] - 迅速推进发行的主要支持者包括商务部长霍华德·卢特尼克、联邦住房金融局局长比尔·普尔特，以及房利美和房地美股票的一些长期投资者，包括几家对冲基金 [11] - 但对扰乱抵押贷款市场的担忧是财政部长斯科特·贝森特据称对任何新股票发行采取更为审慎态度的原因之一，贝森特此前表示，虽然他赞成结束政府对房利美和房地美的控制，但他不会做任何会提高抵押贷款利率的事情 [11] - 加州大学洛杉矶分校公共政策教授、奥巴马和拜登政府前政策顾问韦斯利·林表示，贝森特可能希望保持现状，不进行仓促的股票发行，这是一种“不要兴风作浪”的做法 [11] - 传统30年期抵押贷款的利率目前为6.06%，比一年前下降了约一个百分点 [11]

MCLEAN, Va. (AP) — The average long-term U.S. mortgage rate is now down to its lowest level in more than three years. The benchmark 30-year fixed rate mortgage rate eased to 6.06% this week, down from 6.16% last week, mortgage buyer Freddie Mac said Thursday. One year ago, the rate averaged 7.04%. The last time the average rate was lower was Sept. 15, 2022, when it was at 6.02%. Lower mortgage rates boost homebuyers’ purchasing power, good news for home shoppers at a time when the housing market remains ...