公司现状 - 公司面临严重债务危机 法人被限高 债主追债 新股东频繁更换 总部面积缩水 员工大规模裁员 连食堂都已停运 [5] - 原老板已完成资产转移 法人变更 家人移民海外 个人账户清空 通过信托等方式实现财务隔离 [6] - 公司文旅项目80%处于半瘫痪状态 仅靠年卡维持人气 工作日客流量极低 连保洁人员都闲置 [12] - 现有资产缺乏现金流变现能力 被内部评价为"更慢的负债" 无法解决债务危机 [13] 行业历史模式 - 2010年代文旅地产黄金期 头部开发商通过"地块+融资"模式快速扩张 典型企业包括融创 恒大 世茂 华侨城等 [14][24] - 项目开发依赖三大信仰：银行持续输血 概念包装接盘侠 地方政府政绩需求 实际运营能力薄弱 [28] - 典型操作手法包括：12%高息贷款(如百亿贷款年息12亿) 泥洼地开工仪式 配套住宅用地反哺文旅项目 [27][25][34] - 失败项目普遍采用"表外剥离"处理 成立新壳公司承接债务 公告中仍维持"资产运营"等模糊表述 [30][31] 商业模式缺陷 - 项目盈利核心依赖配套住宅回款 而非文旅运营本身 某案例显示商铺年租金不足贷款季度利息 [35] - 开发商普遍缺乏长期运营规划 错误判断"中国的迪士尼"可复制性 实际建成大量"鬼城文旅小镇" [37][38] - 决策层存在认知偏差 酒后反省"不该借太多"但次日继续推进新项目 被内部评价为"宿醉非反思" [32][33] 行业转型现状 - 原开发商群体已完成身份转换 包括移民海外 转型投资人 经营民宿等 与遗留项目完全切割 [41][45] - 现存团队主要处理债务清算 轻资产托管等善后工作 景区仅维持最低限度运营 [47] - 行业话语体系更替 十年前"沉浸式体验""复合业态"等概念已被抛弃 当前焦点转向实际运营能力 [44] 典型案例 - 华中某20亿投资项目：选址荒山野岭 最终成为银行坏账 且已从上市公司报表彻底剥离 [21][22] - 文旅小镇规划失误：未争取配套住宅用地 全部开发商铺 导致租金收入无法覆盖资金成本 [35][36] - 资本操作案例：原老板通过法人变更 资产信托 账户清空等操作实现债务隔离 个人生活未受影响 [6][39]

项目概况 - 翠亨新区文旅生态城项目地块G28-2021-0028总面积755.4260亩，总投资100亿元，规划建设主题乐园、五星级酒店、购物中心、医学美容中心、商务办公、高端公寓及社区于一体的国际大型文旅生态综合体 [1] - 项目由中山新濠雅创房地产开发有限公司以总价38.2亿元竞得，楼面价4493元/平方米，原计划2025年竣工 [2][3] - 项目公司股权结构为新濠中山持股51%，中山雅辰持股49%，后者由中山雅居乐与广州长源各持50%股权 [3] 开发停滞与股权变更 - 截至2025年，地块未开发痕迹明显，现场杂草丛生且堆放建筑/生活垃圾，原规划的800平方米池塘仍被附近工人用于捕鱼 [3][4] - 2022年1月中航信托入股中山雅辰并持股80%，取代雅居乐成为控股方，但于同年7月退出 [6] - 2023年10月新濠国际公告称因合资方未履行协议条款终止合作，并提起仲裁追讨投资款项 [6][7] 区域文旅规划动态 - 翠亨新区2024年签约三大文旅项目，包括总投资80亿元的双环摩天轮项目和香港蛟龙集团80亿元产业综合体 [8] - 2025年3月与香港新华集团签约，计划在横门片区开发渔港文化文旅区 [8] - 行业专家指出"房地产+文旅"模式对区域文旅拉动有限，需加强政府监管与规划引导 [9][10] 项目现状与争议 - 中山市自然资源局以涉及商业秘密为由未回应土地闲置或收回程序问题 [4] - 中山市文化广电旅游局将问题转交翠亨新区处理，但截至发稿未获回复 [1][7]