Federal Realty Investment Trust (FRT) Q4 2024 Earnings Call February 13, 2025 05:00 PM ET Company Participants Leah Brady - Vice President-Investor RelationsDonald Wood - President and CEODan Guglielmone - Executive Vice President, Chief Financial Officer & TreasurerJuan Sanabria - Managing DirectorDori Kesten - DirectorJan Sweetnam - Executive VP & Chief Investment OfficerJeffrey Spector - Managing DirectorAlexander Goldfarb - Managing DirectorGreg Mcginniss - DirectorKi Bin Kim - Managing DirectorFloris v ...

财务数据和关键指标变化 - 2024年公司年度化基础租金增长14.5%，达到约1.98亿美元 [8] - 2024年调整后运营资金（AFFO）每股2.34美元，较上一年增长4%，超出指引范围上限 [8] - 2024年第四季度AFFO每股0.6美元，较2023年第四季度增长5.3% [20] - 2024年总一般及行政费用（G&A）占总收入的12.4%，较2023年改善40个基点；剔除基于股票的薪酬和非经常性退休及遣散成本后，G&A占现金租金收入和利息收入的9.6%，较2023年改善60个基点 [21] - 截至2024年12月31日，净债务与EBITDA之比为5.2倍，考虑未结算的远期股权后为4.2倍，目标杠杆率为4.5 - 5.5倍 [22] - 截至2024年12月31日，固定费用覆盖率为3.8倍 [22] - 公司将2025年AFFO每股指引从2.4 - 2.42美元修订为2.38 - 2.41美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2024年投资2.09亿美元于优质便利和汽车零售资产，收购78处房产，初始现金收益率为8.3% [7][15] - 2024年第四季度投资7640万美元于21处房产，初始现金收益率为8.9% [15] - 2024年投资活动中，便利店占交易总额的41%，快速隧道洗车店占33%，汽车服务中心占21%，得来速快餐店占5% [16] 再开发业务 - 2024年在多个处于建设、开发和许可阶段的项目中投资150万美元，完成罗德岛州普罗维登斯都会区的一家新Chipotle餐厅 [18] - 年末有四个已签署租约的项目，均为新进入行业的换油中心 [18] 资产管理业务 - 2024年加权平均租约期限延长，减少了2026年和2027年的租约到期量，占总年度化基础租金的比例从2023年12月31日的21.5%降至年末的约8% [19] - 2024年处置31处房产，总收益约1300万美元，其中第四季度处置7处，总收益750万美元 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年净租赁交易市场和核心物业类型面临挑战，融资机会减少，买卖双方出价价差未明显收缩 [17] - 2025年初交易活动略有增加，但定价差距仍是售后回租交易的重大障碍 [17] - 预计2025年资本化率将从2024年的8.3%适度压缩 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续推进投资组合多元化，扩大在美国顶级大都市统计区（MSA）的业务，优先发展直接售后回租业务模式 [7][11] - 公司通过在债务和股权资本市场的有效执行，实现投资的增值利差 [9] - 行业受消费者对速度和服务需求增长的趋势支持，相关企业整合分散业务，租户提供基本商品和服务，具有抗互联网和抗衰退能力 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是充满挑战的一年，公司在物业交易市场和资本市场面临困难，但仍取得了盈利和投资组合增长 [7] - 公司对便利和汽车零售行业持积极态度，将继续执行增长和多元化计划，为股东创造价值 [12] - 尽管市场存在逆风，但公司有信心在2025年继续实现资本的增值部署 [17][18] 其他重要信息 - 公司与Zips洗车行有12处租赁物业，占年末总年度化基础租金的1.8%，Zips申请破产重组，已提交拒绝7处租约的动议，结果待定 [25] - 公司已对相关物业进行重新评估，并与其他洗车运营商进行了初步沟通，假设这7处物业将被收回并重新出租给新运营商 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: Zips相关站点情况及再出租所需资本 - 公司于2019年收购这些站点，12处中有10处是新进入行业的地点，目前尚不确定是否需要资本及所需金额，已在修订的指引中使用了一系列估计 [31][32] 问题: 是否与现有运营商讨论其资产负债表和财务状况 - 公司作为专注于便利和汽车行业的投资者，经常与管理团队沟通，对当前洗车租户名单和快速隧道洗车行业感到满意，将继续与租户对话并选择性增加租户 [33][34] 问题: 资本计划及收购资金安排 - 公司会谨慎筹集和部署资本，保持项目管道预先资金充足，让收购团队了解资本成本 一般会先使用债务资金偿还循环信贷额度，再使用股权资金进行收购 [37][38] 问题: 修订指引中对Zips相关物业的假设 - 修订指引考虑了一系列结果，假设这些站点今年将重新出租，并收回大部分租金，但具体停机时间和租金调整仍在与Zips和其他运营商讨论中 [43][44] 问题: 已发生的投资组合交易情况及未来规划 - 昨晚签署的交易是与租户的直接售后回租交易，符合公司业务战略，公司希望完成该交易并与租户开展更多业务，投资组合售后回租交易是公司增长战略的核心 [46][47] 问题: 投资管道业务类型及资金部署时间 - 8500万美元的投资管道包括售后回租和开发资金，预计2025年两者业务将更加均衡 资金部署时间在3 - 6个月的多为售后回租和现有物业收购，9 - 12个月的多为开发资金，此次投资管道中约80%为开发资金 [50][51][52] 问题: Zips相关物业回收情况及再出租信心 - 公司预计这些物业今年将重新出租并收回大部分租金，可能继续租给Zips或其他运营商，基于物业较新和现有沟通情况，有信心将其重新出租给洗车概念运营商 [55][56][57] 问题: 收回Zips租约后空间周转时间 - 这些单元相对较新，设备可进行调查，目前情况灵活，可在当前状态下继续运营或转移给新运营商并迅速恢复运营 [61] 问题: Zips另外5处地点是否有风险 - 公司假设这5处将继续由Zips租赁，因为从租户租金覆盖率和盈利能力来看，这些是运营较强的门店，但实际结果仍存在多种可能性，需进一步讨论 [62][63] 问题: 资本化率压缩程度 - 预计资本化率将从2024年的8.3%适度压缩，目前8500万美元的投资管道资本化率处于7%以上，公司认为进一步大幅压缩的可能性不大 [17][65] 问题: 修订指引中Zips相关假设的具体情况 - 公司不想给出具体预期，因为仍在与相关方进行讨论 理论上可能提前出租但租金打折，也可能停机时间较长以收回更多租金，还可能继续租给Zips 停机期间公司需承担持有成本，重新出租后租金调整将显现 [68][69][70]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股4.08美元，第四季度为1.02美元，同比分别增长3.5% - 3.7% [19] - 2024年全年AFFO每股4.14美元，位于指引区间高端，同比增长4.6%；第四季度为1.04美元，同比增长4.7% [19] - 2024年第四季度宣布每月每股0.253美元现金股息，年化股息近3.04美元，同比增长2.4%，派息率为AFFO每股的73% [22] - 预计2025年全年AFFO每股4.26 - 4.3美元，中点同比增长约3.5% [8][20] - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平；2025年指引包含50个基点信用损失假设 [90] - 截至年底，按预计结算远期股权计算，净债务与经常性EBITDA之比约为3.3倍，为两年最低；不包括未结算远期股权影响，该比例为4.9倍 [17] - 总债务与企业价值约为27%，固定费用覆盖率为4.4倍，浮动利率敞口年末为1.58亿美元 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 2024年第四季度投资约3.71亿美元于127处优质零售净租赁物业，其中收购98项资产超3.41亿美元 [10] - 2024年全年投资9.51亿美元于282处零售净租赁物业，约8.67亿美元投资活动源于收购平台 [11] - 2024年收购物业加权平均资本化率为7.5%，加权平均租赁期限为10.4年，约三分之二租金来自投资级零售商 [11] - 2024年第四季度收购物业加权平均资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为12.3年，投资级和地面租赁百分比为全年各季度最高 [10] 开发和开发商融资平台业务 - 2024年有41个项目完成或在建，承诺资本约1.8亿美元 [12] - 2024年第四季度启动8个新项目，预计总成本约4500万美元；14个项目在建，预计总成本约6700万美元；完成9个项目，总成本3100万美元 [12] 资产管理业务 - 2024年第四季度执行超53万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [13] - 2024年全年执行约200万平方英尺可租赁面积的新租约、续约或期权 [14] 处置业务 - 2024年机会性处置26处物业，总收益超9800万美元，其中第四季度出售8处 [14] - 2024年处置物业加权平均资本化率为6.7% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期美国国债收益率波动在4.25% - 4.75%，影响卖家定价预期，但未对其产生实质影响 [37] - 过去几年商业地产交易市场较历史平均水平下降45%，1031交易滞后 [123] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 坚持投资于最强零售商，追求风险调整后回报，成为国内最大零售商的重要合作伙伴 [5] - 2025年计划在三个外部增长平台投资11 - 13亿美元 [7] - 持续加强与核心零售商的关系，提供收购、开发和开发商融资一站式解决方案 [9] 行业竞争 - 行业竞争持续减少，包括机构、个人、税务驱动和DST驱动的竞争 [123] - 目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年仍面临利率波动和上升的经营环境，公司凭借强大资产负债表和优质投资组合，有信心实现投资和AFFO每股指引 [7][8] - 预计2025年销售回租活动会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] - 零售商有扩张需求，但面临流动性受限和建设成本上升的挑战，公司独特能力可提供解决方案 [76][77] 其他重要信息 - 2024年公司在资本市场积极融资，筹集约11亿美元远期股权，扩大循环信贷额度至12.5亿美元，完成4.5亿美元债券发行 [16] - 公司签订2亿美元远期起息互换协议，锁定10年期无担保债务发行基准利率约3.7% [16] - 截至年底，公司拥有超20亿美元流动性，包括11亿美元循环信贷额度、9.2亿美元未结算远期股权和现金 [17] - 公司在7月获得信用评级提升，标准普尔将发行人评级从BBB上调至BBB +，展望稳定 [19] - 公司投资组合年末包括2370处物业，遍布50个州，其中229处地面租赁，占年化基础租金近11%，投资级敞口为68.2%，入住率为99.6% [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 地面租赁续约是否有显著的按市值计价的上行空间？ - 有显著上行空间，案例中租户最初提议以固定租金续约，公司拒绝后，租户若想续租需签订按市值计价的新15年租约 [27][28] 问题: 如何平衡远期股权规模？ - 目前持有远期股权成本极小甚至无成本，因利率上升，利息可抵消股息成本 [29][30] - 远期股权规模取决于资金来源和用途，以及宏观环境，公司会持有足够远期股权用于投资活动 [31] 问题: 收购资本化率下降但10年期国债收益率上升，卖家预期是否需要改变，一季度情况如何？ - 10年期国债收益率波动未实质影响卖家定价预期，公司会谨慎部署资金，一季度市场波动不利于稳定定价，目前看到个别资产的困境出售情况 [37][38] 问题: 监管变化是否会使银行更具竞争力？ - 未看到监管变化会增加银行放贷能力，公司的开发商融资平台凭借资金和成本优势，能为零售商和开发商提供解决方案，持续抢占市场份额 [39][41] 问题: 投资级租户占比接近历史高位，是否会在近期增加？ - 投资级租户占比是投资策略的结果，公司也关注未评级但优质的零售商，如Hobby Lobby等，会根据定价和市场趋势进行投资 [46][48] 问题: 考虑当前环境，交易规模在一季度是否会放缓，12亿美元投资计划的上下行因素有哪些？ - 一季度交易情况良好，目前正在为二季度寻找机会，市场环境变化快，每天都可能出现新机会 [50][51] 问题: 汽车零部件板块纳入投资组合的原因是什么？ - 汽车平均车龄达12.7年创纪录，利率环境使汽车融资困难，汽车需要更多零部件，汽车零部件行业前景好 [56] - 该板块底层房地产具有优势，如面积适中、租金合理、无TI或TIA成本，租户离开后物业可再利用性高 [57] 问题: 今年交易节奏预期如何？ - 无法预测全年交易节奏，目前仅对一季度有清晰可见性，公司交易周期已缩短至约66 - 67天，会根据市场机会灵活决策 [60][61] 问题: Big Lots破产情况及相关物业进展如何？ - Big Lots破产程序仍在进行，Manassas物业租金已从每平方英尺8.55美元提高到16美元并签约，Cedar Park物业有优质租户有意购买租约，租金有望从每平方英尺5美元提高到8美元，密歇根物业有大量租户感兴趣，等待租赁拍卖结果 [66][67] 问题: 销售回租市场现状和前景如何？ - 公司已完成两笔销售回租交易，全年销售回租活动预计会增加，但受CFO资本配置决策和市场环境影响 [68][70] 问题: 开发板块需求是否因宏观和政治背景改变，是否讨论过劳动力短缺问题？ - 大型零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司能力可提供解决方案 [76][77] - 目前未讨论劳动力短缺问题，最大挑战仍是建设可行性和成本 [78] 问题: 租户增长计划有何主题或担忧，是否会利用破产空置空间？ - 零售商可通过收购破产租约实现增长，但公司不希望处于购买租约并转租的夹心位置 [84][85] 问题: 是否看到私人资本退出市场或相关机会？ - 由于商业地产交易放缓和利率上升，私人资本在三个平台的参与度降低，公司强大资产负债表和锁定的资金成本是优势 [87] 问题: 2024年和2025年坏账指引及实际发生情况如何？ - 2024年信用损失约35个基点，略高于长期平均水平，指引包含50个基点假设；2025年指引包含50个基点信用损失假设，考虑了Big Lots最坏情况和其他潜在信用问题 [90] 问题: 今年处置规模可能减少的原因及目标租户或行业是什么？ - 今年更关注非核心资产或他人出价更高的物业，并非必要资金来源 [93][94] 问题: 哪些零售商租金覆盖率在改善或恶化？ - 公司大多租户不提供EBITDA层面租金覆盖率数据，可观察到体验式零售、洗车、餐厅等行业租金覆盖率面临挑战 [97][98] 问题: 公司获得BBB +评级的原因及距离下一次评级提升还有多远？ - 评级提升得益于公司规模、资产负债表、投资组合多样性和抗衰退性等因素 [99][100] - 距离A -评级主要差距在于规模，评级机构调整规模门槛，公司何时提升评级不受自身控制 [100] 问题: 沙盒策略如何演变，哪些租户不再合作，与Napa的新交易情况？ - 沙盒策略会根据零售商、消费者和行业趋势缓慢演变，注重信用、消费趋势和投资组合平衡 [105][106] - 与Napa的交易是首次对Napa Genuine的重大投资，公司看好汽车零部件行业 [55][56] 问题: 一般及行政费用（G&A）今年持平的驱动因素，现金和非现金占比情况如何？ - 去年下半年为业务和2025年做准备，招聘新员工，预计费用最终会下降 [108] - 非现金G&A增长快于现金G&A，现金G&A占调整后收入比例持续下降，非现金G&A主要因股票归属期从5年改为3年 [110][111] 问题: 2025年到期的41份租约是否有已知迁出情况或在处置目标列表中？ - 目前无重大已知迁出情况，多数租户会行使合同选项，部分租约已续约 [116][117] 问题: 考虑补充2026年及以后资金时，如何考虑资本结构？ - 公司资产负债表强大，有互换协议锁定无担保市场利率，无需额外资金，可在市场波动时灵活决策 [118] 问题: 如何看待消费者健康状况，特别是低收入群体，对零售业务有何影响？ - 低收入群体受通胀压力，高收入群体资产状况良好，可能出现消费降级，沃尔玛等零售商可能受益 [122][123] 问题: 市场竞争与过去几个季度相比是否有变化？ - 竞争持续减少，目前主要竞争来自卖家对定价的预期 [123] 问题: 开发融资平台（DFP）扩大规模的限制因素是什么？ - 主要限制因素是开发项目的回报和风险，公司需要根据项目风险和期限要求一定的回报溢价 [128][129] 问题: 2026年是否会再次出现无所作为的情况？ - 认为2026年不会无所作为，公司资产负债表和投资组合优势明显，愿意接受潜在稀释以换取资金储备和利率锁定 [131][132] 问题: 信用储备中对Big Lots、Joanne's、Party City、Family Dollar等租户的具体敞口如何？ - 主要关注Big Lots情况，有两个Party City物业待收回，无Joanns物业，预计其将清算，还关注一些电影院 [137][139] 问题: 关税对租户的潜在影响如何，对相关类别承保的影响？ - 关税影响所有零售类别并传导至消费者，但大型零售商因采购多元化和资产负债表优势，受影响较小；小型零售商可能受较大冲击 [142][144] 问题: 哪些零售类别面临逆风，如美元商店和药店？ - 药店板块同比下降近10%，公司将坚持投资抗衰退的优质零售商，不增加美元商店和药店板块投资 [147][148] 问题: 观察名单或信用方面是否有变化？ - 除关注Big Lots破产情况外，投资组合状况良好 [150]