公司核心优势与投资逻辑 - 公司是一家知名度较低但一流的办公地产信托基金[1] - 公司核心优势在于其杠杆率最低的资产负债表以及严格专注于阳光地带的关键增长区域[1] - 公司策略避免了人口高度密集但可能面临挑战的市场[1] - 投资理念是持续寻找被低估、有前景的股票 注重风险与回报的平衡[1] - 通过深入了解所持资产来实现有限风险和可观至较高的上行潜力[1] - 最佳投资理念通常是最简单的 如果是逆向投资则更好[1]

投资服务推广 - 公司每年投入数千小时和超过10万美元以寻找最具盈利潜力的投资机会[1] - 公司的投资方法已获得超过500条五星级会员评价[1] - 公司目前为新会员提供限时优惠 包括减免100美元费用及30天退款保证[1] - 公司刚刚发布了面向2026年的顶级精选投资标的[1] 分析师背景与平台服务 - 分析师Jussi Askola是Leonberg Capital的总裁 该公司是一家面向价值的投资精品店 为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供房地产投资信托基金投资咨询[2] - 分析师在房地产投资信托基金投资领域著有获奖学术论文 已通过CFA全部三级考试 并与许多顶级房地产投资信托基金高管建立了关系[2] - 分析师是High Yield Landlord投资小组的负责人 实时分享其真实资金的房地产投资信托基金投资组合和交易[2] - 该投资小组的服务特点包括：三个投资组合（核心、退休、国际）、买卖提示 以及一个可直接向分析师及其团队提问的聊天室[2] 分析师持仓与独立性声明 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对NNN持有有益的长期多头头寸[3] - 该文章为分析师本人所写 表达其个人观点 除来自Seeking Alpha的报酬外 未因本文获得其他补偿[3] - 分析师与本文提及的任何公司均无业务关系[3]

公司财务信息发布安排 - 公司将于2026年1月26日（周一）市场收盘后发布2025年第四季度及全年运营与财务业绩 [1] - 公司将于2026年1月27日（周二）东部时间下午2点举行电话会议和网络音频直播 讨论相关业绩 [1] 投资者沟通渠道详情 - 电话会议参与方式：美国/加拿大拨打 (833) 366-1125 国际拨打 (412) 902-6738 需在东部时间下午2点前接入 [2] - 电话会议网络直播地址：公司官网 http://investor.are.com/webcasts [2] - 电话会议回放时间为2026年1月27日下午4点至2026年2月3日下午4点（东部时间） 回放接入号码为美国/加拿大 (855) 669-9658 或国际 (412) 317-0088 接入码为4730896 [2] 公司业务概况 - 公司为一家专注于生命科学领域的房地产投资信托基金 是标准普尔500指数成分股 [3] - 公司成立于1994年 是生命科学房地产细分领域的开创者 [3] - 公司是AAA级生命科学创新集群区域协作式巨型园区生态系统的卓越且历史最悠久的拥有者 运营商和开发商 主要区域包括大波士顿 旧金山湾区 圣地亚哥 西雅图 马里兰 研究三角区和纽约市 [3]

文章核心观点 - 股息投资者通常只关注百事、强生、宝洁等知名公司，但这会错失大量未被充分关注的投资机会 [1] - 市场存在许多不被热议的股息股，它们在稳定行业中运营，持续增加派息，且表现超越市场 [2] - 这些低调的优质公司不依赖炒作，而是依靠现金流、财务纪律和能跨越不同市场周期的商业模式，这使它们往往能跑赢更知名的大型股息股 [3] - 2025年的市场波动促使投资者寻找不依赖理想市场条件也能增长的公司，这些派息增长的低调股息股提供了稳定性与上行潜力 [4] - 公司每年增加派息的行为彰显了财务实力，能给予投资者在艰难市况中持有的信心 [5] 被忽视的优质股息股特征 - 在稳定行业中运营，持续增加派息，并实现超越市场的表现 [2] - 不依赖市场炒作，依赖稳健的现金流、财务纪律和具有韧性的商业模式 [3] - 收入流由持久的需求支撑，资产负债表整体风险较低，管理层对长期股东回报有明确承诺 [4] - 年度派息增长是财务实力的信号，有助于塑造长期表现 [5] 雷克斯福德工业房地产 - 公司是一家不太为人熟知的房地产投资信托基金，在南加州运营工业地产，该地区是美国最大、供应最紧张的工业市场 [8] - 对仓库和物流空间的需求旺盛，使公司过去5年的运营资金复合年增长率达到16%，几乎是同行水平的两倍 [8] - 股票收益率在4.21%，为股东提供每股1.72美元的年回报，公司已连续12年增长股息 [9] - 股息增长源于纪律性的收购、有机租金增长以及集中的地理布局带来的持久力 [9] 自动数据处理公司 - 公司通过薪资服务为数百万人所知，但日常投资者未必熟悉，它已连续51年增加股息，堪称“股息之王” [11] - 业务为各种规模的公司提供薪资、人力资源和合规功能，这些是企业的必需服务，有助于在经济下行期保持收入 [11] - 股票收益率为2.60%，年股息为6.80美元，近年来股息增长率达到两位数 [12] - 派息比率较为适中，显示未来有增加空间，现金流可预测，客户保留率高，向云端人力资源工具的转型不会损害其可寻址市场 [13] 威廉姆斯-索诺玛 - 公司以其商品目录和商场门店闻名，但对投资者而言是一个极佳的股息机会 [15] - 公司在应对供应链压力、消费者习惯变化和竞争激烈的零售环境的同时，持续保持强劲盈利能力 [15] - 对高端产品和不断增长的电子商务平台的关注有助于提高利润率 [15] - 股息增长保持稳定，并由强劲的经营现金流支持，股息收益率为1.49%，年股息为2.64美元，派息比率为27.98%，极具吸引力但常被忽视 [16]

投资机构持仓变动 - 总部位于纽约的投资管理机构Argosy-Lionbridge Management在第三季度新建仓了Independence Realty Trust 共计744,935股 价值约1220万美元 [2][3][7] - 此次新建头寸占该基金13F报告管理资产的约8% [3][7] - 该基金在上一报告期末未持有IRT股份 此次为全新头寸 [7] 公司股价与市场表现 - 截至新闻发布日 公司股价为16.45美元 在过去一年中下跌了22.5% [4] - 同期表现远逊于上涨12%的标普500指数 [4] 公司财务与业务概况 - 公司是一家房地产投资信托基金 主要在美国非门户市场拥有并运营多户住宅公寓 收入主要来自租金 [9] - 公司市场资本总额为40亿美元 过去十二个月营收为6.515亿美元 净利润为2230万美元 股息收益率为4% [5] - 公司业务聚焦于亚特兰大、路易斯维尔、孟菲斯和罗利等城市 瞄准拥有优质学校、零售和就业中心的便利生活子市场 [10] - 公司战略是在便利设施丰富的子市场扩大规模 以驱动运营表现并提供具有吸引力的风险调整后回报 [10] 公司近期运营表现 - 第三季度同店净营业收入增长了2.7% 投资组合入住率保持在95%以上 [11] - 增值装修项目产生了平均14.8%的回报率 [11] - 管理层重申了全年核心运营资金指引 并强调了坏账趋势的改善以及在奥兰多进行的增值收购 [12] - 公司在非门户市场的布局可能吸引寻求人口结构顺风和较低供应风险的投资者 [12]

公司动态 - 公司Easterly Government Properties Inc 是一家完全整合的房地产投资信托基金 主要专注于收购、开发和管理租赁给美国政府及其相关合作伙伴的A级商业地产 [1] - 公司管理层将参加于2025年12月9日至10日在德克萨斯州达拉斯举行的Nareit REITworld 2025年度会议 并参与投资者会议 [1]

核心观点 - 一家房地产投资信托基金的基本面正在快速改善 但其股价并未充分反映这一积极变化 而大型机构投资者仍在减持其股份 [1] 机构持股变动 - 投资管理机构Argosy-Lionbridge在第三季度减持了372,132股Veris Residential股份 减持规模达550万美元 [1][2] - 截至9月30日 该机构对Veris Residential的持股降至265,413股 价值400万美元 [2] - 此次减持后 Veris Residential占该机构报告管理资产的比例为2.7% [3] - 该机构的前五大重仓股均为工业和住宅类资产 包括REXR（占管理资产16.4%）、AIV（15.2%）、ELME（14.1%）、FR（13.7%）和LEN（12.9%） [6] 公司财务与运营表现 - 公司第三季度业绩表现稳健 摊薄后每股收益为0.80美元 而去年同期为每股亏损0.10美元 [9] - 公司完成或签约了5.42亿美元的非战略性资产处置 并用所得收益偿还了3.94亿美元的债务 降低了利息成本 [9] - 入住率上升至94.7% [9] - 公司重申了今年2.2%至2.7%的同店收入增长预期 [9] - 公司实现了3.9%的综合租金增长 并上调了全年运营资金指引 [6] - 公司过去十二个月的营收为2.852亿美元 净利润为6300万美元 [4] - 公司杠杆率较高 标准化净债务与息税折旧摊销前利润之比为10倍 并严重依赖资产出售来降低杠杆 [8] 公司估值与股价表现 - 截至周一收盘 公司股价为14.18美元 过去一年下跌19% 同期标普500指数上涨12% 表现大幅落后 [3] - 公司当前市值约为16亿美元 [4] - 公司股价较2007年高点下跌超过70% 估值深度折价 [6] 公司业务与战略 - Veris Residential是一家房地产投资信托基金 专注于投资、运营、收购和开发A类多户住宅物业 [5][7] - 公司战略强调可持续性和环保特性 以满足居民对环保生活方式的追求 [5][7] - 公司主要服务于对环保居住环境有高需求的都市及郊区租房者市场 [7] - 公司采用严谨的运营方法和强有力的公司治理来为股东创造价值 [5]

公司概况与业务模式 - 公司是一家拥有超过五十年经验的房地产投资信托基金 专注于在美国精选市场收购、开发和运营优质物业 [1] - 公司采用垂直整合的REIT运营模式 收入主要来源于办公室、零售和住宅板块的租金收入及物业管理 [2] - 公司战略聚焦于高需求、供应受限的区域 这为其在租户留存和资产表现方面提供了竞争优势 [1] 近期股价与市场表现 - 截至新闻发布日 公司股价为18.55美元 在过去一年中下跌了33% [2] - 同期 标准普尔500指数上涨了12% 公司股价表现显著弱于大盘 [2] 机构投资者动态 - 投资机构Argosy-Lionbridge Management在第三季度新建了美国资产信托公司的头寸 购入了214,863股 价值约440万美元 [3][4] - 此次建仓使该基金报告持仓总数达到14个头寸 总价值1.52亿美元 但美国资产信托公司并未进入其持仓价值前五名 [3][4] 公司运营与财务表现 - 公司第三季度运营资金为每股0.49美元 低于去年同期的0.71美元 [6] - 公司上调了全年FFO指引 中点值为每股1.97美元 较此前指引上调了0.02美元 [6] - 租赁表现健康 办公室和零售物业续约的现金租金分别增长了9%和4% 多户住宅组合的入住率也保持韧性 [6] - 公司持续产生稳定的现金流 并在关键市场重申租金增长 同时保持了强劲的资产负债表 [5] 投资观点与前景 - 有观点认为 在股价大幅下跌后新建仓位可能是一个价值投资的信号 [5] - 公司的基本面看起来比其股价图表所显示的更为稳定 在高质量、高壁垒的市场中 耐心可能获得回报 [7] - 在股价低迷之际上调业绩指引 可能标志着转折点 前提是租赁和入住率趋势继续稳定 [7]

投资行动 - 投资机构Argosy-Lionbridge Management于11月14日披露，在第三季度新建仓美国资产信托公司，购入214,863股，价值约440万美元 [1][2] - 此次建仓后，该基金在美国股票上的可报告持仓达到14个头寸，总价值1.52亿美元，美国资产信托公司占其可报告管理资产的2.9% [2][3] 公司股价表现 - 截至新闻发布当周周一，美国资产信托公司股价为18.55美元，过去一年下跌33%，同期标普500指数上涨12%，表现大幅落后 [3] - 公司股息收益率达到7.3% [4] 公司业务与财务概况 - 美国资产信托公司是一家拥有超过50年经验的房地产投资信托，专注于在美国精选市场收购、开发和管理优质物业 [6] - 公司采用垂直整合模式，拥有并管理多元化物业组合，包括办公、零售、混合用途和多户住宅，集中于高准入门槛的市场，如南加州、北加州、俄勒冈、华盛顿、德克萨斯和夏威夷 [9] - 公司过去十二个月营收为4.396亿美元，净利润为6150万美元 [4] - 第三季度运营资金为每股0.49美元，低于去年同期的0.71美元，但公司上调了全年运营资金指引中点至1.97美元，较此前指引上调0.02美元 [11] 运营与市场状况 - 公司租赁情况保持健康，办公和零售租约续签的现金租金分别增长9%和4%，多户住宅组合的入住率也保持韧性 [11] - 公司战略聚焦于高需求、供应受限的区域，这为其在租户保留和资产表现方面提供了竞争优势 [6] - 尽管股价疲软，公司持续产生稳定现金流，并确认了关键市场的租金增长 [10] 投资逻辑 - 在股价大幅下跌后新建仓可能是一个价值投资的信号，公司基本面比其股价图表所显示的更为稳定 [10][12] - 在股价低迷之际上调业绩指引，如果租赁和入住率趋势继续稳定，可能标志着一个拐点 [12] - 对于长期投资者而言，在高品质、供应受限的市场，耐心往往会获得回报 [12]

股票投资组合作为退休策略的潜力 - 核心观点：越来越多的新加坡人开始质疑仅依靠公积金和房产的传统退休模式是否足够 转而探索通过构建股票投资组合 以股息收入和长期资本增值来维持舒适退休生活的可能性[1] 股票投资的优势：收入、增长与通胀对冲 - 股票能提供稳定的股息收入和长期资本增值 这种双重回报引擎是其在长期内表现优于大多数其他资产类别的主要原因[2] - 海峡时报指数在过去十年的年化总回报率为8.38% 证明了其长期增长潜力[2] - 股息投资组合可提供可靠收入 例如iEdge亚太金融股息增强指数的追踪收益率为5.22%[3] - 股票和房地产投资信托基金可以通过增加派息来帮助抵消物价上涨 例如新加坡交易所的股息从2018财年的每股0.30新元增至2025财年的0.375新元 年均增长率约为3.2% 超过新加坡过去二十年2.24%的平均通胀率[3][4] - 丰树物流信托的年度分派从2018/2019财年的每单位0.079新元增长至2021/2022财年的0.088新元 年均增长超过5% 即使在利率上升的2024/2025财年 其分派仍为0.081新元[4] 投资风险：波动性与回报顺序 - 即使最稳健的股票组合也会随市场波动 价格涨跌在提取投资时影响重大 其中回报顺序是一个潜在风险[6] - 在市场低迷时期提取资金会锁定亏损 使投资组合更难恢复[7] - 股息投资者亦非完全受到保护 公司和房地产投资信托基金在环境收紧时可能削减派息 例如2020年疫情期间 凯德综合商业信托的前身凯德商用信托的分派每单位收益从2019财年的0.1197新元下降27.4%至2020财年的0.0869新元[7][8] 成功关键：多元化与收入规划 - 最强的收入组合不依赖单一来源 而是混合股息股、房地产投资信托基金和稳健增长型股票 以实现跨市场周期的平衡[10] - 跨行业多元化同样重要 包括金融、公用事业、工业、必需消费品或医疗保健等行业[10] - 规划应使股息收入覆盖支出并留有缓冲空间 早期进行股息再投资以实现增长 而后转为提取模式[11] - 举例而言 一个收益率为5%的100万新元股息投资组合 每年可产生约5万新元的收入[11][12] 股票与其他资产类别的比较 - 新加坡公积金提供稳定性和保证利息 但灵活性和提取受限[14] - 债券增加可预测性 提供稳定票息和较低波动性 但其长期回报在某些时期可能低于通胀[14] - 房产提供租金收入的稳定性和长期增值潜力[14] - 股票提供灵活性和可扩展性 但需要情绪稳定和足够长的时间跨度以发挥复利效应[15] - 各类资产典型回报对比：公积金普通账户约2.5% 特别账户/保健储蓄账户4%以上 债券约2-4% 房产租金收益率约3-4%并有资本增值潜力 海峡时报指数长期总回报约每年8%[15] “舒适”退休的财务面貌与规划 - “舒适”退休通常定义为替代退休前约60-80%的收入 对许多新加坡家庭而言 这意味着每年4万至6万新元的目标收入[16] - 若该收入主要来自股息投资组合 以4%至5%的收益率计算 需要100万至150万新元的退休资金池来支持这一水平的年收入 而不至于过快侵蚀本金[17] - 可持续的退休计划需平衡提取、股息和资本增长 确保财富在消耗的同时也能得到补充[17] - 这意味着需要关注股息的可靠性 避免过度集中于单一行业 并让成长型股票在后台持续产生复利[18] - 退休规划是一个动态过程 需要定期审查、微调和将盈余收入进行战略性再投资[18]