财务数据和关键指标变化 - FFO(运营资金)为8700万美元或每股0.33美元 [27] - 前向投资组合中心NOI(净营业收入)同比增长2.4% [28] - 截至第二季度末净债务与EBITDA比率为7.9倍 [30] - 坏账费用从2024年的560万美元降至2025年的280万美元 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新开业店铺面积33.2万平方英尺，上半年总计50.9万平方英尺 [18] - 第二季度签署331份新租约和续租协议，面积170万平方英尺 [18] - 上半年签署650份新租约和续租协议，面积430万平方英尺 [18] - 已签约Dick's House of Sport 14.2万平方英尺 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合每平方英尺销售额849美元，环比增长12美元 [15] - 前向投资组合每平方英尺销售额896美元 [15] - 投资组合客流量同比增长1.6%，前向投资组合增长2.1% [16] - 整体入住率92%，前向投资组合入住率92.8% [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 实施"前进计划"战略，包括业务简化、运营绩效改善和杠杆率降低 [6] - 收购Crabtree Mall，面积130万平方英尺，价格2.9亿美元 [13] - 目标到2028年将Crabtree Mall入住率从74%提升至90% [13] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售环境仍然非常强劲，尽管宏观经济存在不确定性 [22] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113] - 预计2026年NOI增长3-4%，之后将显著加速 [114] - 预计到2026年中将看到租赁活动对财务业绩的明显影响 [98] 其他重要信息 - 已完成8亿美元商场销售 [32] - 目前有9.15亿美元流动性，包括6.5亿美元循环信贷额度 [30] - 签署179份新店铺租约，面积150万平方英尺 [24] - 另有160万平方英尺租约正在洽谈中 [24] 问答环节所有的提问和回答 关于Crabtree Mall收购 - 收购Crabtree Mall的战略理由包括进入东南部顶级市场、市场主导地位和NOI增长潜力 [38][41] - 该商场即使不包括苹果店的销售额，每平方英尺销售额仍然很高 [45] - 收购符合公司降低杠杆的目标 [76] 关于租赁活动 - 公司已签约300万平方英尺新店铺，另有200万平方英尺租约正在洽谈 [68] - 90%的新租赁机会位于A、B和C级空间 [73] - 预计SNOW(签约未开业)管道将贡献8700万美元，最终可能达到1.3亿美元 [86] 关于资产处置 - 已完成8亿美元商场销售，另有Lakewood和Valley Mall待售 [32] - 计划通过资产出售减少杠杆，已确定14-15亿美元处置目标 [33] - 南平原商场仍在考虑处置或与贷款人协商延期 [103] 关于经营环境 - 零售环境仍然强劲，尽管Claire's申请破产，但影响有限 [54] - 加州物业表现良好，特别是洛杉矶Cerritos商场 [124] - 预计前向投资组合未来四年NOI复合增长率5.2% [113]

业绩总结 - FY25财年物业FFO为2840万美元，同比下降1.5%[32] - FY25财年净物业收入为46,445,000美元，较2024财年的48,350,000美元下降约3.9%[74] - 2025财年的总收入为46,547,000美元，较2024财年的48,505,000美元下降约4.0%[74] - 2025财年的净利润为39,374,000美元，较2024财年的3,407,000美元增长约1,057.5%[74] - FY25财年分配为每股20.7美分，同比下降1.5%[32] 资产与负债 - FY25财年总资产组合价值为7.28亿美元，包含91个资产[12] - FY25财年负债比率为29.4%，处于25-40%的目标范围内[35] - FY25财年资产负债总额为234,594,000美元，较2024年的262,942,000美元下降约10.8%[76] - 2025年6月30日的投资物业总额为728,410,000美元，较2024年6月30日的740,680,000美元下降约1.6%[76] - 2025年6月30日的净资产为501,843,000美元，较2024年6月30日的490,916,000美元增长约2.7%[76] 投资与收益 - FY25财年如同收入增长为2.9%[17] - FY25财年整体投资组合的99.9%占用率[14] - FY25财年实现了3880万美元的战略性资产剥离[15] - FY25财年平均债务对冲比例为72%[35] - FY25财年物业组合的平均资本化率为6.32%[41] 未来展望 - 预计Glass House Mountains北向重建项目的成本约为2400万美元，预计收益率为5.8%[49] - 2025财年的分配比率为100%[75]

财务数据和关键指标变化 - 核心FFO每股0 58美元 同比增长9 4% 主要受同店NOI增长5 3%驱动 [6] - 整体出租率提升至96 6% 混合租赁价差达12% [6] - 租户销售额增长6 2%至每平方英尺465美元 客流量同比上升 [6] - 上半年同店NOI增长3 8% 全年指引上调至2 5%-4% [13][16] - 流动性达6 14亿美元 包括现金1 7亿美元和5 28亿美元信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开放式奥特莱斯和生活方式中心吸引新品牌 同时扩大现有高生产力租户店铺数量 [8] - 餐饮、服务、健康俱乐部和娱乐场所需求增加 推动周边土地活化 [9] - 数字营销和忠诚计划(Tanger Club)有效提升客流量和销售额 [9][10] - 营销合作和付费媒体赞助业务推动其他收入增长 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔等新收购资产快速整合 带来NOI增长和新租户引入机会 [12] - 旅游驱动型市场(如Sevierville)仍表现强劲 同时部分区域常住人口增长显著 [72] - 南部地区免税日活动推动销售增长 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过AI技术优化客户服务和资源利用 [11] - 债务结构优化 95%为固定利率 加权平均利率4% 期限3 4年 [15] - 零售空间稀缺性提升资产价值 公司选择性收购策略聚焦增值机会 [60] - 通过临时租户策略保持资产活力 同时寻求长期优质租户替换 [82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 通胀和消费者情绪变化下 公司价值主张仍具吸引力 [12] - 提前返校促销有效应对关税不确定性 零售商库存充足 [26] - 预计2026年9月到期的无担保债券为下一主要到期债务 [15] - 全年核心FFO指引上调至2 24-2 31美元 增幅5 2%-8 5% [16] 其他重要信息 - 已完成2025年到期空间65%的续约 另有15%已重新出租 [58] - 前Forever 21店铺中5/9已出租 预计年底前全部处理完毕 [93] - 外围土地开发项目包括Portillo's、Shake Shack等品牌入驻 [111] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 新品牌(如Sephora)吸引年轻客群 餐饮和服务业态满足本地化需求 [21][22] - 临时租户占比约10% 高于历史5-6%水平 但提供2-4倍租金机会 [85] 租赁与运营指标 - 平均租户面积4700平方英尺 签约到开业周期60-90天 [66] - 第二三季度直线租金较高 因租户接收空间与开业存在时间差 [68] 资产与投资策略 - 外围土地价值相当于一个顶级购物中心 开发回报率在10-20% [109] - 收购聚焦能增值的标的 已完成的Pinecrest等项目表现良好 [60] 风险与租户信用 - Torrid和Claire's等潜在破产租户影响有限 非前25大租户 [104] - 奥特莱斯店铺通常为品牌最后关闭的盈利门店 [105] 财务与指引 - 指引区间考虑多种变量 包括出租率、租户信用和销售环境 [103] - 7000万美元远期股权提供灵活资金 无需立即使用 [78]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股0.58美元，同比增长9.4%，主要受同中心NOI增长5.3%驱动 [5] - 截至第二季度末，净债务与调整后EBITDA比率为5倍，加权平均利率为4%，加权平均到期期限为3.4年 [13] - 公司上调全年核心FFO每股预期至2.24-2.31美元，同比增长5.2%-8.5%，同中心NOI增长预期上调至2.5%-4% [14][15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务表现强劲，租户销售额同比增长6.2%，达到每平方英尺465美元（过去12个月） [5] - 租赁活动活跃，过去12个月混合租赁价差为12%，平均租户面积为4,700平方英尺 [5][64] - 外围土地激活和数字营销推动其他收入增长，营销合作伙伴和付费媒体赞助业务持续扩张 [10][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 旅游驱动型市场（如Sevierville、Myrtle Beach）受益于游客流量，同时部分市场正经历人口结构变化，转向本地化消费 [69][70] - 纳什维尔等新开发项目快速融入公司组合，吸引新零售商、餐厅和娱乐场所 [11] - 南部市场在免税日期间表现突出，带动早期返校季销售 [23][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过引入新品牌（如Sephora、Marc Jacobs）和多元化业态（餐饮、服务、娱乐）优化商品组合，吸引年轻客群 [6][20][86] - 利用AI技术优化客户服务和资源分配，同时通过忠诚计划（Tanger Club）提升客流量和销售额 [8][10] - 行业竞争方面，零售空间稀缺性提升公司资产价值，零售商对优质空间需求强劲 [19][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济不确定性（通胀、关税）下，公司价值主张仍受消费者和零售商认可 [11] - 管理层对租赁策略和营销计划（如“Black Friday Everyday”）充满信心，预计将持续推动增长 [9][25] - 外围土地开发（如Portillo's、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流 [109][110] 其他重要信息 - 截至第二季度末，公司流动性为6.14亿美元，包括现金1,700万美元和5.28亿美元信贷额度 [13] - 2025年到期的租约中65%已续签，另有15%通过重新租赁解决，剩余20%正在积极谈判 [56] - 临时租户占比约10%，但公司更关注总租金收入而非固定CAM比例 [80][83] 问答环节所有的提问和回答 商品策略与销售增长 - 公司通过引入新品牌（如Sephora）和本地化业态（餐饮、娱乐）提升客流量和销售额，早期返校季营销活动成效显著 [18][20][24] 租赁与租金增长潜力 - 过去15个季度租金价差为正，临时租户策略提供灵活性和潜在NOI增长，但无具体CAM比例目标 [38][64][80] 资产优化与收购 - 外围土地开发（如Chick-fil-A、Shake Shack）预计未来12-18个月贡献现金流，收购侧重能增值的标的 [107][109][58] 风险与租户信用 - Forever 21空置空间已重新租赁50%，剩余部分预计年底完成，破产租户（如Torrid）对整体影响有限 [92][102][104]

业绩总结 - 2025年同中心净营业收入（NOI）增长指导为2.5%至4.0%[41] - 2025年第二季度每平方英尺销售额为465美元，较2024年第二季度增长6.2%[56] - 2025年第二季度的租金增长率为12.0%[56] - 2025年第二季度的整体入住率为96.6%[56] - 2025年企业总市值为53亿美元，净债务为17亿美元[31] - 2025年核心每股基金运营收益（Core FFO）指导为2.24至2.31美元[41] - 2025年上半年可供普通股东的FFO为131,344千美元，较2024年的119,478千美元增长9.7%[152] - 2025年上半年净收入为51,329千美元，较2024年的49,221千美元增长4.3%[156] - 2025年合并投资组合的净运营收入（NOI）为192,079千美元，较2024年的178,236千美元增长7.8%[156] - 2025年预计每股稀释净收入为0.93至1.00美元，预计每股稀释FFO为2.24至2.31美元[158] 用户数据 - 2025年第二季度执行的租赁面积为280万平方英尺，来自625份租赁合同[56] - 2025年6月30日，合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总占用率为97%[115] - 2025年6月30日，Tanger的总投资组合占用率为97.9%[60] - 2024年和2025年收购的The Promenade at Chenal和Pinecrest的占用率分别为96%和97%[101][115] - 2025年，Tanger的市场主导零售区在克利夫兰的占用率为97%[115] 财务状况 - 2025年第二季度的利息覆盖比率为5.0倍[7] - 2025年第二季度的净债务与调整后EBITDA比率为5.0倍[17] - 截至2025年6月30日，总债务与调整后总资产的比率为38%，低于60%的限制[142] - 截至2025年6月30日，未担保资产与未担保债务的比率为264%，高于150%的限制[142] - 截至2025年6月30日，EBITDA与固定费用的比率为4.6倍，高于1.5倍的限制[142] - 2025年合并投资组合的总债务为1,525,931千美元，减去现金和现金等价物后净债务为1,516,190千美元[158] 市场展望 - 2025年第二季度的占用成本比率为9.7%[56] - 2025年合并中心和按比例分享的非合并合资企业的总面积为638,000平方英尺[114] - 2025年合并投资组合的折旧和摊销费用为73,754千美元，较2024年的68,034千美元增长8%[158] - 51%的美国人口居住在一天的车程内[124] - 2023年，阿肯色州小石城的旅游人数达到5070万，同比增长17%[105] 负面信息 - 2024年净收入为102,760千美元，较2023年的103,882千美元下降1.1%[151] - 2024年合并投资组合的利息费用为60,637千美元，较2023年的47,928千美元增长26.5%[154]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度房地产FFO为每股3 05美元 同比增长4 1% 主要受国内和国际业务推动 其中租赁收入增长5% [6] - 第二季度FFO总额为11 9亿美元 同比增长8 6% 其中包括每股0 21美元的非现金税后收益 主要来自Forever 21的去合并化 [9] - 国内物业NOI同比增长4 2% 上半年增长3 8% 包含国际物业的NOI同比增长4 7% 上半年增长4 2% [6] - 期末流动性超过90亿美元 上半年完成21笔次级贷款交易 总额约38亿美元 加权平均利率5 84% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署约1000份租约 涉及360万平方英尺 其中30%为新交易 2025年到期的租约中近90%已提前完成 [7] - 购物中心和高端奥特莱斯期末入住率达96% 环比上升10个基点 同比上升40个基点 Mills物业创下99 3%的入住率纪录 环比上升90个基点 同比上升110个基点 [7] - 购物中心和奥特莱斯的平均基本最低租金同比增长1 3% Mills增长0 6% 每平方英尺销售额为736美元 入住成本为13 1% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 边境地区物业表现相对疲软 主要受跨境购物限制影响 国际游客增长停滞 对旅游导向型中心造成一定压力 [68][69] - 迈阿密Brickell City Center表现强劲 受益于中央商务区发展和人口流入 公司以5 12亿美元收购合作伙伴权益 预计将推动NOI增长 [10][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续通过开发 再开发和收购增强零售地产平台 重点投资混合用途项目 占比达40% [10] - 坚持价格敏感型收购策略 注重资产质量和长期价值创造 避免参与高价竞拍 [96][97] - 管理层强调公司从未进行过重组 保持稳定运营记录 在行业波动中展现韧性 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求保持强劲 实体购物环境仍是首选 尽管存在地缘政治和关税等不确定性 [15][16] - 对小型租户表现更为乐观 该细分市场目前表现超出预期 但仍在密切关注关税影响 [25][26] - 预计2026年经营环境可能改善 因关税影响将逐渐被消化 [61][62] 其他重要信息 - 第三季度股息提高至每股2 15美元 同比增长4 9% [12] - 上调2025年全年房地产FFO指引至12 45-12 65美元/股 较2024年12 24美元有所提高 [12] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁需求和交易质量 - 管理层表示租赁需求"未减弱" 尽管存在宏观不确定性 零售需求保持强劲 实体购物环境仍是首选 [15][16] 问题: 小型租户表现 - 小型租户表现超出预期 但仍在密切关注关税影响 目前未看到需求下降 [25][26] 问题: Brickell收购和未来收购机会 - Brickell收购价格低于重置成本 预计将推动NOI增长 公司正在评估其他潜在收购机会 [32][35] 问题: 内部投资与外部收购的权衡 - 公司强调价格敏感性 同时具备进行内部开发和外部收购的财务能力 注重长期价值创造 [46][49] 问题: 商场交易前景 - 预计将有更多B级商场交易 但不太可能出现大规模交易浪潮 [52] 问题: 消费者趋势和流量增长 - 整体流量增长1 5% 边境和旅游导向型中心表现相对疲软 [67][68] 问题: 入住率目标和增长潜力 - Mills物业99 3%的入住率创纪录 但管理层更关注租户质量而非单纯数字 [77][79] 问题: 收购JCPenney盒子的策略 - 强调价格敏感性 指出当前交易结构复杂 公司仍对收购自有物业的盒子持开放态度 [84][86] 问题: 优质商场定价 - 认为市场对优质封闭式购物中心定价错误 公司从中受益 [97][98] 问题: 纽约市场影响 - 预计纽约市郊物业可能受益于城市人口外流 对城市核心物业持谨慎态度 [114][116]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO每股0.51美元 核心FFO每股0.50美元 [14] - 同店NOI增长3.3% 主要来自最低租金增长250个基点 净回收率改善50个基点 透支改善30个基点 [15] - 2025年NAREIT和核心FFO每股指引中值各提高0.01美元 主要由于坏账低于预期和超额租金高于预期 [15] - 全年度信贷中断调整为总收入185个基点 其中95个基点用于一般坏账准备 90个基点用于近期租户破产相关信贷中断 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度混合现金租赁价差达17% 为过去五年最高季度混合价差 [5] - 非选择权续约的租赁价差接近20% 过去12个月为16% [6] - 新租赁量环比增长超过一倍 主要由11个新主力租约推动 [6] - 小型商铺出租率环比上升30个基点 同比上升80个基点 [8] - 新签和非选择权续约小型商铺租约的嵌入式增长率为3.4% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 与GIC的战略合作伙伴关系现在包括超过10亿美元的总资产价值 [11] - 已售出三个非核心资产 包括印第安纳波利斯MSA的Stony Creek Commons 洛杉矶MSA的Fullerton Metro Center 和休斯顿MSA的Humblewood购物中心 [11] - 40%的收入来自德克萨斯州和佛罗里达州 [118] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过资本回收努力重塑投资组合构成 减少对高风险租户的敞口 [10] - 与GIC成立合资企业收购Legacy West 巩固作为生活方式和混合用途资产主要所有者的地位 [10] - 未来将继续通过减少对高风险租户的敞口 同时增加对小型杂货店锚定中心和精选生活方式及混合用途资产的关注来优化投资组合 [11] - 94-95%的今年交易采用固定CAM 提高运营效率 [88] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 对高质量中心空间的需求保持健康 租赁结果持续强劲 [5] - 尽管近期破产导致短期收益中断 但基于租赁管道的需求深度 公司愿意用短期中断换取升级租户和增强现金流持久性的机会 [7] - 目前超过80%因近期破产收回的商铺已出租或正在积极谈判中 [8] - 行业整体需求强劲 特别是对开放式零售物业 机构投资者兴趣增加 [65] 其他重要信息 - 北卡罗来纳州Eastgate Crossing购物中心因热带风暴Chantal导致历史性降雨而遭受洪水 公司拥有全面的洪水保险 保险覆盖范围远超估计损失 [12] - 发行7年期3亿美元债券 票面利率5.2% 并降低11亿美元循环信贷和两项总额5.5亿美元定期贷款的信贷利差 [17] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍 处于同行中最低水平 [17] 问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁方面是否看到租约酝酿期有实质性变化 - 未看到实质性变化 第二季度活动大幅增加 需求强劲且多样化 [20] - 双方正在合作改善时间安排 尽早完成图纸和许可 以加快开店速度 [21] 问题: 关于嵌入式增长率的谈判情况 - 结果证明策略成功 主力租户平均增长率从约1%提高到1.5% 整体投资组合嵌入式增长率为3.4% 处于行业领先 [23][24] 问题: 未来租赁管道和重新租赁价差 - 租赁活动在过去几个月加速 每个可用空间通常有多个机会 更注重结果质量而非速度 [27] - 第二季度执行的11个主力租约现金价差达36.6% 回报率接近25% [29] 问题: 缩短租金开始时间的可能性 - 通过与租户合作尽早开始图纸和许可流程 可将正常交付时间缩短90天 同时对租户施加压力要求遵守条款和参数 [32] 问题: City Center销售最新情况 - 仍在营销该物业 之前确定的买家无法继续推进 但新租赁活动良好 [37] - Humblewood销售以优于City Center预期的资本化率完成 [38] 问题: 小型商铺出租率上限 - 2019年出租率达92.5% 目前接近该水平 有信心可以超越 [39][40] 问题: 投资者对大型社区中心类资产的兴趣 - 对大型格式资产需求强劲 特别是考虑到不同物业类型的收益率差异 [43] - 更多关注投资组合现金流的长期构成而非特定租户 [44] 问题: 低于同行的出租率是否意味着未来高于同行的增长 - 对未来3-4个季度出租率显著增长持乐观态度 但主力空间租金启动通常需要12-18个月 [45] - 已采取加速措施 今年有3-4个主力租户将在年内开业 [47] 问题: 关税对零售业影响 - 零售商采取长期视角 许多在疫情期间已实现供应链多元化 目前局势趋于稳定 [55] - 行业供应有限是支撑因素 零售商在有机会时愿意迅速行动 [57] 问题: RPI非现金摊销 - 从2024到2025约0.05美元 2025到2026约一半即0.025美元 将在债务和租赁标记之间分配 [59][60] 问题: 买家对零售房地产的兴趣和资本化率 - 机构投资者对露天零售需求强劲 被视为风险调整后的有吸引力回报 [65] - 看到核心杂货店需求稳定 大型格式因初始收益率提高而需求增加 生活方式混合用途资产交易增加 [68][69] 问题: 剩余20%破产收回空间的租赁难度 - 不一定是位置问题 更注重长期价值创造而非快速填补空间 [71][72] 问题: 与GIC合资企业的未来计划 - 双方没有特定授权或排他性 关系从0迅速增长到10亿美元 未来有机会将继续合作 [76][77][78] 问题: Legacy West回报率与处置资产比较 - Legacy West有效收益率约6.5% 与处置资产销售收益率相同 交易结构优雅 [84] - 购买价格会计处理略微增值 市场租金标记大于低于市场债务标记 [85] 问题: 高恢复率如何维持和提高 - 投资组合中固定CAM比例可能是同行中最高的 过去七年持续转换 [87] - 今年95%的交易采用固定CAM 整个组织注重效率同时保持一流产品 [88][89] 问题: JV会计处理指引 - 资产负债表上净额列示 补充材料中提供各组成部分详细信息 [96] 问题: 非现金租金波动 - 除Big Lots破产导致一次性加速外 没有特别异常情况 [98] 问题: 股票回购意愿 - 目前有回购计划 但优先考虑高回报的空间回填投资 未来可能增加回购机会 [102][103] 问题: 主力租约价差细节 - 可比主力租约价差约36% 非可比约25% [108] - 剩余到期ABR较高主要因小型商铺占比更大 无特别租户因素 [109][110] 问题: 门户市场战略 - 对西雅图 纽约和芝加哥等门户市场表现满意 加州业务因规模太小逐步退出 [116][117][118]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO每股0.51美元 核心FFO每股0.50美元 [15] - 同店NOI增长3.3% 主要来自最低租金增长250个基点 净回收率改善50个基点 超额租金改善30个基点 [16] - 2025年核心FFO每股指引中值上调0.01美元 同店NOI假设上调25个基点 [16] - 净债务与EBITDA比率为5.1倍 处于同业较低水平 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度混合现金租赁价差达17% 为五年来最高季度水平 [6] - 非选择权续约租赁价差接近20% 过去12个月为16% [7] - 小型商铺出租率环比提升30个基点 同比提升80个基点 [8] - 新签11个主力租户合约 包括Whole Foods和Trader Joe's等 [7] - 新签小型商铺租约内含租金年增幅达3.4% [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 德克萨斯州和佛罗里达州贡献40%收入 [113] - 加州资产持续出售 已完成Fullerton Metro Center处置 [12] - 与GIC合资收购Legacy West等标志性资产 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 加速资本回收 优化投资组合质量 [11] - 战略重点转向小型食品超市锚定中心和精选生活方式/混合用途资产 [12] - 与GIC的战略合作伙伴关系规模超10亿美元 [12] - 通过固定CAM策略实现92%的行业领先回收率 [85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁需求健康 尤其在高品质中心 [6] - 80%因破产收回的零售空间已出租或积极谈判中 [8] - 预计2025年后半段将经历60个基点的租金中断 [17] - 对长期增长前景乐观 预计未来几年出租率将显著提升 [46] 其他重要信息 - 发行3亿美元七年期债券 票面利率5.2% [18] - 东门购物中心因热带风暴受损 但保险覆盖充足 [13] 问答环节所有的提问和回答 租赁相关问题 - 租赁周期未受关税影响 反而加速 [21] - 新主力租户现金价差达36.6% 回报率接近25% [29] - 通过提前图纸审批等措施缩短开业时间 [32] 资产处置与投资 - City Center销售因买家退出而延迟 [37] - Humblewood出售价格优于预期 [38] - 与GIC合作无强制要求 未来可灵活扩展 [77] 财务指标 - 2025-2026年非现金租金影响约0.25美元 [60] - 小型商铺出租率有望突破2019年92.5%水平 [40] 市场展望 - 机构投资者对露天零售需求强劲 [66] - 核心食品超市和大型社区中心最受青睐 [68] - 加州业务持续收缩 其他门户市场表现稳定 [112]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO每股0 26美元 同比增长5 4% 上半年核心FFO每股0 51美元 同比增长5 6% [9] - 同店NOI增长第二季度为2 5% 上半年为3 9% 预计全年将达到3%-4 5%的目标区间 [9][13] - 直线租赁价差为17 9% 连续第十三个季度超过17% [9] - 平均基本租金同比增长5 3% 达到每平方英尺25 28美元 [4] - 坏账率低于营收的1% 与去年同期持平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁活动强劲 第二季度签署总租赁价值3320万美元 新租赁价差41 4% 续租价差15 2% [13] - 重新招商策略见效 入驻率环比提升100个基点至93 9% [4][5] - 重点引入高质量租户 如Teravita中心的Ace Hardware和即将入驻的Pickler [5] 各个市场数据和关键指标变化 - 奥斯汀市场 San Clemente中心位于高收入社区 日均车流量超55 000辆 预计将与Davenport中心协同增长 [6][21] - 沃斯堡市场 South Hewlett中心位于Hulen Mall入口 周边人口增长3 1% 日均车流量超180 000辆 [16] - 休斯顿市场 Lyon Square中心周边亚洲社区快速成长 附近10亿美元Park 8 Place开发项目推进中 [9][19] - 凤凰城市场 Anthem中心邻近台积电1650亿美元投资区域 预计将带动就业和商业需求 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 资本回收计划持续推进 2022年以来累计收购1 53亿美元资产 处置约1 26亿美元资产 预计年内将完成各4000万美元的收购与处置 [11][36] - 重新开发项目加速 如Lyon Square预计三季度完工 未来5-7年有持续开发潜力 [8][22] - 聚焦高价值SHOP空间 目标实现5%-7%的FFO增长和3%-5%的同店NOI增长 [4] - 管理费用和利息支出同比均下降约6% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 太阳带高增长市场需求强劲 短期租约策略使公司更快受益于市场回暖 [4] - 预计2026年EOS和Cactus Club Cafe等新租户将贡献超150个基点的同店NOI增长 [14] - 债务与EBITDAre比率从2022年的7 8倍改善至7 2倍 预计年底降至7倍 [26][40] 其他重要信息 - 流动性充足 季度末现金530万美元 信贷额度可用6900万美元 [28] - 股息支付率约50% 计划随盈利增长提高股息 [28] - 正在重组信贷设施 目标延长债务期限并扩大银行关系 [26] 问答环节所有的提问和回答 问题 如何应对下半年严峻的同店比较 - 管理层预计下半年同店NOI增长将加速 主要受益于Q1提升的入驻率和租约中的免租期结束 [32][33] - Pickler等新租户对2025年贡献有限 但将推动未来增长 [34] 问题 4000万美元资本回收计划进展 - 收购与处置活动已启动 市场供应略有增加 交易将保持资本中性 [35][36] 问题 新收购资产的上行潜力 - South Hewlett和San Clemente均位于高潜力社区 将通过租户优化和租金提升创造价值 [42][44] 问题 资本回收的资产选择标准 - 持续评估资产现金流和社区发展潜力 出售决策取决于市场条件 [46][48] 问题 市场定价趋势 - 近期收购资本化率稳定在6 4%-6 7% 预计通过重新招商可提升200个基点以上收益率 [52][53] 问题 同店增长驱动因素 - 2025年增长主要来自常规租赁活动 大型空间租赁将更多影响2026年业绩 [60][63] 问题 杠杆灵活性 - 承诺在增长同时改善资产负债表 预计年底债务/EBITDAre约7倍 [67][68]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，公司的总资本化为231亿美元，拥有567个物业，总可租赁面积为1.01亿平方英尺[7] - 2025年第二季度，公司的每股稀释后FFO增长7.3%[13] - 2025年，公司的净有效租金同比增长16%[10] - 2025年，公司的小商铺占用率创下92.2%的新高[13] - 2025年，公司的流动性为22亿美元[13] - 2025年，公司的年度自由现金流预计为1.5亿美元，扣除股息和租赁资本支出后[86] - Kimco的固定费用覆盖率为4.2倍，显示出强大的财务能力[85] - 99.8%的固定利率债务[99] - 2025年没有到期债务[99] 用户数据 - 86%的年基础租金来自于以杂货店为主的购物中心[37] - 美国家庭平均每周进行约两次杂货购物，预计到2025年将推动中心的客流量[3] - Kimco的ABR中约47%来自小型商户租户，主要为全国性品牌[43] - 78%的ABR来自折扣和必要商品及服务[103] - 19%的ABR来自地方租户[105] - 68%的新租约为服务类租约[104] 未来展望 - 2025年，签署但尚未开业的租约（SNO）管道预计将产生约3000万美元的现金流影响[10] - 2025年，Kimco的签约未开业(SNO)租金预计将产生约6600万美元的ABR，41%预计在2025年开始[97] - 2025年，Kimco的资本支出预计将占净营业收入的约21%[82] - 2025年，Kimco的收购目标为1亿到1.25亿美元，预计将出售1亿到1.5亿美元的低增长资产[79] - 2025年，Kimco的租金增长率为3%至4%，77%的新小型商户租约将实现年租金增长[49] 新产品和新技术研发 - 小型商铺的租金年增长率为3%至5%，而大型商铺每五年的租金增长率为10%至12%[10] - 2025年，公司的可比新租赁的租金差额为33.8%[13] 负面信息 - 2025年，91%的大型商户到期租约已解决，77%的小型商户到期租约已解决[50] - 透视净债务/EBITDA比率为5.6倍[99]