行业背景与项目样本意义 - 在国家大力发展保障性租赁住房、推动城市更新走向“精耕细作”的背景下，盘活存量资产成为行业重要议题 [1] - 窝趣长沙尖山湖公寓项目从“6000元/㎡卖不动”到“出租率稳定95%、估值显著提升”的蜕变，为市场提供了一个存量资产价值重生的鲜活样本 [1] 顶层设计与身份重塑 - 项目原为销售型公寓产品，因产品定位与市场需求错位而陷入滞销困境 [3] - 运营方通过深度研读并契合长沙市保障性租赁住房政策，成功将项目“纳保”，转变为面向产业园区人才的保障性租赁住房 [3] - 这一身份重塑精准对接了区域对“通勤近、品质优、租金稳”有迫切需求的青年人才和家庭租住市场，迅速激活了资产热度 [3] 产品力精准重构与客群定位 - 项目深入调研周边程序员、白领、陪读家庭等核心客群的真实需求，摒弃“大而全”的泛化思路 [5] - 在户型改造上，于主力户型中增设迷你工作台以满足居家办公刚需，并调整部分户型为多功能子母房并完善厨房功能以拓宽客群覆盖面 [5] - 近400平方米的公区聚焦运动减压、安静学习、休闲社交三大场景，配备篮球场、自习区、休闲区等实用功能 [5] - 装修优先保障环保、静音等关乎居住健康的投入，体现了“回归实用”的产品逻辑 [5] - 以需求为导向的精准改造使项目开业前期平均出租率即达96%，续租率稳定在65% [5] 全链条资产管理运营与盈利能力 - 运营方展现了“全链条资管服务”能力，前期通过供应链优势控制改造成本 [6] - 中期采取“B2B+B2C”精准获客策略，深入园区和企业直达目标客群，实现快速满租 [6] - 后期通过精细化社区运营提升租户粘性，并盘活配套商业空间，引入便利店、快餐等刚需业态，年商业收入达2000万元，为项目提供了稳定的现金流补充 [6] - 高效的运营使得项目在实现良好出租表现的同时，也获得了可观的租金净收益，资产估值因此得到显著修复和提升 [6] 成功模式总结与行业启示 - 项目的成功逆袭是一套系统化能力的胜利，包括精准的政策解读与身份转换能力、以客群需求为核心的产品精准重构能力，以及覆盖“投、改、管、退”全周期的资产运营管理能力 [8] - 该项目验证了在“存量时代”，通过专业的资管运营，即使是非核心地段的滞销资产，也能找到新的市场定位和价值增长点 [8] - 项目为持有类似销售型公寓存量资产的开发商提供了新思路，即从单纯的“开发销售”转向“长期持有运营”，通过与专业机构合作，深度融入保障性租赁住房体系，并凭借精细化的产品与运营，将“问题资产”转化为能够产生稳定现金流、具备长期价值的优质资产 [8] - 这条路径正成为房地产新发展模式下值得探索的重要方向 [8]

国庆节期间，2025年武汉金秋购房节活动现场，青年公寓展区的高品质公寓吸引了不少来逛展年轻 人的关注。"这里租金实惠，配套齐全，还有创业空间，大学毕业正好入住。"参展年轻人刘梓萌兴奋地 说。 记者观察发现，购房节上青年公寓展位以其高性价比和多元服务成为焦点。10月7日，长江日报记 者实地探访了安家乐寓马鹦路店项目，该项目以其独特的青年社区定位和全方位的服务配套，成为武汉 高品质青年公寓的代表。 配套齐全，年轻人可"拎包入住" 编辑：熊展平 "我每天8点前要到单位上班，公寓楼下就是地铁6号线马鹦路站，7点30分出门，乘坐地铁25分钟就 可以到我单位门口；周末去武昌、汉口各个商圈吃喝玩乐也很方便，生活便利又实惠。"陆富年对公寓 的交通配套赞不绝口。 安家公司运营部门负责人严巍介绍，安家公司自去年7月成立以来，便肩负着武汉市保障房收购改 造的重任。安家乐寓马鹦路店作为公司首批利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目，不仅位置优 越，生活配套齐全，还被认定为青年人才公寓。博士等高层次人才享受武汉市人才补贴政策，这一政策 极大地吸引了青年人才留汉发展。 "95后"小伙巧用公寓工位办公创业 "95后"小伙湛智勇，与朋友合伙 ...