公司运营模式与合同架构 - 公司以“京瑞居”品牌开展业务，通过旗下多家关联公司分别与业主签订装修合同和运营管理合同，形成完整的业务链条 [1][2] - 装修业务主要由杭州大瑞装饰工程有限公司（后更名为合肥大瑞、日初创建（杭州）智能科技有限公司）和启诚创建（杭州）智能整装有限公司负责 [2][15] - 运营业务则由杭州住满满运营管理有限公司、南京满住科技有限公司、无锡满屋科技有限公司等负责，这些公司合同上的“授权签字人”分别为詹某、杨某、冯某 [1][2][6] - 股权穿透显示，上述多家装修与运营公司的控股大股东均为浙江康旅星宫智能科技有限公司，而山东京瑞朋友信息科技有限公司的法定代表人姜某出现在多家关联公司的股东或受益所有人行列 [15] - 宣传资料显示，张某某为京瑞集团CEO/创始人，是公司的实际控制人，沈某为运营VP/COO，姜某为媒体VP [16] 涉嫌欺诈的核心手法 - 公司业务员以远高于市场价的“保底租金”为诱饵，吸引业主将闲置毛坯房委托其进行装修和运营 [1][7] - 业主需先行支付高额装修款，但装修工程普遍存在严重问题：或中途停工成为“半拉子”工程，或装修质量低劣、价值远低于业主支付的款项 [1][2][6] - 例如：代先生支付12万元装修款，现场装修估值仅约2-3万元；黄先生支付30万元，装修估值仅几万元；姜先生支付31万元，预估装修成本仅6、7万元，且质量低劣 [1][2][6] - 公司承诺的租金水平严重偏离市场：黄先生在句容的别墅承诺月租金6500元，远高于周边；其在南京溧水的房子承诺月租金1800元，是同小区市场价900元的两倍；姜先生在无锡的别墅承诺月租金8000元，而实际市场租金仅3100元且难以出租；代先生的房子承诺月租金6000元，同小区市场价为2000元 [8][10] - 业主扣除其估算的装修价值后，公司涉嫌赚取高额差价：黄先生损失近20万元装修款，姜先生损失近20万元，代先生损失约8万元 [8][10] 受害规模与地域分布 - 初步统计受害业主超过千户 [1][11] - 仅南京地区受害业主已近30户，无锡地区超过40户 [11] - 在标明为“民宿群”的三个群中，涉及杭州市临安区、宁波、绍兴的业主超过400户 [11] - 另有两个业主群总人数超过940人，涵盖上海、江苏、浙江、安徽等地业主 [11] 运营数据造假嫌疑 - 自2025年8月起，多地业主开始收不到租金 [14] - 有证据表明公司提供的运营数据涉嫌造假：姜先生的合同约定8月开始运营，10月15日收到第一笔租金8500元，公司称其上个月有22天出租，但业主10月16日检查发现水电费均为零，燃气管道未接，显示房屋并未实际出租 [14] - 浙江安吉一位业主的电费记录显示，从2025年5月至11月，仅9月份产生电费8.52元（用电15千瓦时），其余月份电费均为0元，且无水费产生 [14][17] - 然而，公司小程序显示同期有客户入住数据，例如9月份显示“间夜数”19个，出租率63.33%，与实际水电消耗严重不符 [14] 关联公司异常状况 - 主要关联公司如浙江康旅星宫智能科技有限公司、南京满住科技有限公司等，均因“登记的住所或经营场所无法联系”被列入企业经营异常名录 [15] - 杭州大瑞、杭州启诚创建等公司涉及多起装饰装修合同纠纷 [15] - 记者多次尝试联系公司创始人张某某及多家公司工商注册联系电话，均无法接通或无人接听，合同签字人之一冯某称已辞职，且对合同签名不知情 [19] 法律定性争议 - 杭州市公安局余杭区分局经侦大队经认定，认为京瑞居没有犯罪事实，对业主控告的合同诈骗决定不予立案 [19] - 有律师指出，此案表面是合同纠纷，但若公司以数据造假、虚假运营等方式刻意“赚取”装修款差价，且涉及数额大、人数多，则可能超出常规合同纠纷范畴 [20]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年收入达935亿人民币，同比增长20.2%，现有和新住房建设服务收入均同比增长，家居装修、家具、房屋租赁等新兴服务成为新增长引擎，其合并收入同比增长64.2%，占2024年总收入的33.8%，较2023年提高9.1个百分点 [28] - 2024年毛利率为24.6%，调整后运营费用率为70.7%，调整后运营利润率为7.4%，调整后净利润率达7.7%，全年调整后净收入为72.1亿人民币，盈利成本改善，净运营现金流入为94亿人民币，是调整后净收入的1.3倍，DSO同比下降3天至42天 [29][30] - Q4总GTV为1438亿人民币，同比增长55.5%，净收入达311亿人民币，同比增长54.1%，毛利率同比下降2.4个百分点至23%，GAAP净利润为5.78亿人民币，同比下降13.8%，非GAAP净利润为13.4亿人民币，同比下降21.6% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋交易服务 - 2024年现有房屋交易业务GTV同比增长近11%至2.25万亿人民币，新房屋交易业务GTV为9170亿人民币，同比下降3.3%，但总收入同比增长10% [18] - Q4现有房屋交易收入达89亿人民币，同比增长47.5%，环比增长43.5%，GTV为7448亿人民币，同比增长59.1%，环比增长55.9%，贡献利润率为40.4%，同比下降4.1个百分点，环比下降0.6个百分点 [31][32] - Q4新房屋交易GTV达353亿人民币，同比增长49.3%，环比增长56.2%，收入为131亿人民币，同比增长72.7%，环比增长69.2%，贡献利润率同比增长0.8个百分点至25.6%，环比增长0.9个百分点 [32][33] 家居装修和家具业务 - 2024年完成近6万套房屋装修服务，连接超7万装修工人、8000名设计师和5000名项目经理，总收入达40亿人民币，同比增长36%，Q4签约销售额达53亿人民币，同比增长34.7%，收入达41亿人民币，同比增长12.8%，贡献利润率达29.8%，同比增长1.9个百分点 [19][34][35] 房屋租赁服务 - 2024年管理租赁单元数量超43万套，收入同比增长135%至403亿人民币，Q4收入达46亿人民币，同比增长108.7%，贡献利润率相对稳定在4.6% [20][36] 新兴和其他服务 - Q4收入同比下降41.1%，环比下降9.9%至4.39亿人民币 [36] 各个市场数据和关键指标变化 新房市场 - 2024年全国新房销售估计下降约18%，CRC的前100名开发商新房GTV下降28%，但Q4新房GTV强劲反弹，Q4新房销售环比增长近30%，同比增长4% [26][61] 二手房市场 - 二手房GTV在总市场GTV中的占比从2023年的40%升至2024年的46%，交易量在2024年进一步增长超10%，2024年全国二手房交易价格仍同比下降，但Q4价格仅环比上涨0.2% [27] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为客户将更有选择性，顶级代理商将取代低绩效者，技术将加速行业变革，未来行业增长在于数字化提升服务质量和赋能顶级代理商，公司需更有效地支持服务提供商和店主提高效率 [14][15] - 2024年推出积极的平台增长战略，门店和代理商数量创历史新高，服务客户数量达860万，未来要更以技术为驱动、以人类为中心，加强AI投资，提升模型、数据和解决方案的基础能力，加速交互式应用研发 [17][23][54] - 公司的“一体三赢”战略在家庭装修和家具业务取得阶段性成功，未来将继续追求规模增长，建立规模、质量和效率的正循环 [19] - 公司开展北航家业务，旨在解决开发商和客户购房决策风险，满足客户美好生活需求，将业务模式向轻资产平台模式转变 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业正快速变化，客户购房决策更复杂，需求转向降低风险和追求美好生活体验，服务提供商需具备更强能力，行业将被客户选择、顶级代理商替代和技术进步三股力量重塑 [11][12][14] - 2025年市场可能开始好转，二手房市场有望实现适度复苏，新房市场调整可能继续但同比降幅可能收窄，市场将进一步结构分化，二手房主导地位将加强，新房市场将加速供应端创新 [70] 其他重要信息 - 2024年公司回购约7.6亿美元股票，占2023年底公司总流通股的约3.9%，自2022年9月启动股票回购计划以来，截至2024年底已回购约16.3亿美元股票，占计划开始前公司总流通股的约8.6%，董事会批准2024年每股普通股0.12美元或每股美国存托股票0.36美元的现金股息，预计支付约4亿美元 [41][42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司是否考虑引入或与先进AI大模型合作以优化业务运营，AI如何在不同业务领域提升用户体验 - 公司认为AI可从服务、供应和平台三个角度优化客户体验、提升代理商能力和解决行业效率问题，已整合行业数据与基础模型开发了聊天家、梦想家等模型，并在多个业务场景应用，2025年计划增加AI投资，加强基础能力和加速应用研发 [47][48][54] 问题2: 如何看待房地产市场复苏的可持续性及2025年市场前景 - 2024年市场受政策刺激，二手房市场Q4强劲反弹，价格有所稳定，新房市场Q4也有好转，2025年市场稳定的前提是新房价格稳定，二手房价格稳定取决于供需平衡和业主信心，政策细化将刺激需求，预计二手房市场适度复苏，新房市场调整但降幅收窄，市场结构分化加剧 [60][67][70] 问题3: 2024年公司在代理业务上的投资取得了怎样的增长，2025年是否会延续该增长路径 - 2024年公司通过扩大代理和门店网络、优化生态系统取得显著增长，新连接门店和代理商表现良好，门店网络投资回报高，满意度提升，2025年将继续确保门店和代理商网络稳定增长，同时通过提高效率、利用生态协作和数字工具推动业务增长 [74][76][81] 问题4: 房屋租赁业务实现快速增长的关键优势是什么，如何在当前市场条件下保持业务稳定和提高盈利能力 - 业务增长得益于规模扩大、服务标准化、AI应用和成本优化，通过将非标准服务标准化、部署AI工具提高运营效率和资产周转率，2025年将继续提高租赁单元管理数量，平衡规模和运营，提升服务质量和续租效率 [85][86][91] 问题5: 家居装修业务增长的主要驱动因素是什么，2025年的战略计划是什么 - 增长得益于住房交易服务与装修服务的高效协同、施工交付能力增强和数字平台支持，2025年核心目标是以客户为中心提升产品实力和交付质量，提高管理和运营效率，包括迭代产品模型、升级展厅、加强项目管理和提高运营专业化 [95][96][99]