中国公募REITs市场发展概况 - 中国公募REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值突破2000亿元，共上市66只产品，数量为亚洲第一 [1] - 上交所上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元，市值1370亿元，占全市场比重约七成 [1] - 沪市REITs 2025年以来日均成交额约4.37亿元，全链条市场占比约70% [1] 市场化价格机制与项目表现 - REITs一级市场采用询价机制，中银中外运仓储物流REIT获575户网下报价，全场倍数251.12倍，创市场第二高 [2] - 二级市场"排头兵"项目较发行价复权涨幅普遍超20%，最高达90%，2025年换手率普遍超1% [3] - 沪市REITs较发行价复权上涨约30%，2025年以来涨幅超20% [3] 投资者收益与产品特性 - 沪市REITs四年累计分红151亿元，2024年分红59亿元，分红率达5.7% [4] - 二级市场除权价格平均涨幅14%，市政水利、消费、保障房板块涨幅超55% [5] - 配置型投资者可通过分红获得稳定收益，交易型投资者可从二级市场增值中获利 [4][5] 市场扩容与资产类别创新 - 上交所REITs产品数量较2023年底翻倍，资产类型涵盖百货大楼、社区商超、奥特莱斯等多元业态 [5] - 未来将拓展旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单REITs [5] - 全市场在审或待发售项目21单（含扩募），上交所占17单，为REITs指数基金等创新产品奠定基础 [5] 多层次市场生态建设 - 多层次REITs市场初步成型：Pre-REITs聚焦资产培育，类REITs具固收属性，持有型不动产ABS权益属性突出 [6] - REITs平台将优化资产运营管理机制，提升资源配置效率，成为盘活存量资产的重要工具 [6] - 上交所将持续发挥资本市场服务实体经济作用，推动REITs市场发展 [6]

战略投资者的选择标准 - 战略投资者包括基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方以及其他符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的专业机构投资者 [4] - 战略投资者范围及选取标准符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第十二条、第二十六条、第二十七条的规定 [4] 战略投资者的配售资格 - 中外运物流投资控股有限公司（外运投控）系有效存续的有限责任公司，不存在《公司法》及其《公司章程》规定的应当终止的情形 [5] - 外运投控为本基金的原始权益人同一控制下的关联方，符合《基础设施基金指引》第十八条和《发售业务指引》第二十六条关于战略投资者的资格要求 [6] - 外运投控已就参与本次战略配售履行完毕所有必要的内部决策流程 [6] 战略配售比例 - 根据基金管理人与外运投控签署的战略配售协议，外运投控参与本次战略配售基金份额占发售基金 [7]