管理层亮相与股东会情况 - 万科2024年股东大会在深圳盐田区大梅沙万科中心举行 新管理团队首次公开亮相 包括董事长辛杰和董事兼执行副总裁郁亮等 [2] - 会议表决通过了2024年度董事会报告和年报等议案 管理层回应了市场走势和业务发展等投资者关切问题 [2] 公司经营现状与信心 - 2024年公司经营经历困难 但1月充实管理团队后已共同应对风险和挑战 [3] - 1-5月按期保质完成超2 6万套房交付 多地项目实现热销 经营性业务保持稳步增长 [3] - 政策端持续发力托举房地产市场 叠加团队素质过硬和政府支持 公司对未来发展信心坚定 [3] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下 公司将把握政策机遇 通过改革化解风险并重归健康发展轨道 [3] 债务与资源盘活策略 - 公司有信心通过各方支持和自身努力妥善化解到期债务 [4] - 债务安排策略包括加速销售回款、动态管控开发节奏、平衡收支 以及发挥经营服务业务造血功能 [4] - 通过市场化转让、资产证券化等方式实现资产价值 适时补充流动性 [4] - 存量资源盘活已形成系统性打法并取得突破 结合产品力升级形成"盘活-热销回款-再投资"正向循环 [4] 经营服务业务发展 - 物业、公寓、物流、商业等部分赛道已建立行业领先优势 2025年前5月收入287亿元（同比+7 8%） [5] - 发展重点包括提升客户黏性、建设资产证券化退出渠道（如商业REIT扩募、物流REITs上市）、推动业务协同及复合业态融合 [6] 房地产市场趋势判断 - 政策引导下 行业将回归稳定健康发展轨道 [7] - 土地市场：核心区位优质地块供应占比提升 非住类用地规划调整加快 低容积率住宅供应增加 [7] - 销售端：去年9月政策提振信心 各地持续调减限制性措施巩固回升基础 [7] - 存量去化加速增强行业造血能力 新房品质化趋势和现房销售将有效对冲二手市场分流 [7]

管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]