万科债务与融资情况 - 公司在2024年1-5月新增融资和再融资341亿元，融资成本保持低位，已顺利完成165亿元公开债务偿还，年内无境外公开债[1] - 2024年累计新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿元，上报178个"白名单"项目[1] - 截至2025年一季度末，公司持有货币资金755亿元，有息负债合计3658.7亿元，资产负债率73.5%，一年内到期非流动负债1329亿元[1] 现金流表现 - 2025年一季度经营性现金流为-57.93亿元，同比增长38.52%[3] - 投资性现金流为26.8亿元，筹资性现金流为-97.54亿元，合计现金流为-128.87亿元，同比增长20.05%[3] 行业发展趋势 - 政策支持下行业信心逐步修复，土地市场供地结构改善，销售市场稳步恢复[5] - 2025年土地和商品房盘活力度加大，行业造血能力将显著增强，新房供给趋向多元化和品质化[6] - 中指研究院指出上半年新房销售面积降幅收窄，但二手房对新房"替代效应"仍明显，预计下半年销售降幅扩大[6] 公司管理层动态 - 创始人王石表示尽管公司经营存在问题，但大股东介入和董事会改组是必要的，公司将重整旗鼓[7][8] - 王石强调与决策层建立联系以保障平稳过渡，并重申对公司的责任[8]

管理层亮相与股东会情况 - 万科2024年股东大会在深圳盐田区大梅沙万科中心举行 新管理团队首次公开亮相 包括董事长辛杰和董事兼执行副总裁郁亮等 [2] - 会议表决通过了2024年度董事会报告和年报等议案 管理层回应了市场走势和业务发展等投资者关切问题 [2] 公司经营现状与信心 - 2024年公司经营经历困难 但1月充实管理团队后已共同应对风险和挑战 [3] - 1-5月按期保质完成超2 6万套房交付 多地项目实现热销 经营性业务保持稳步增长 [3] - 政策端持续发力托举房地产市场 叠加团队素质过硬和政府支持 公司对未来发展信心坚定 [3] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下 公司将把握政策机遇 通过改革化解风险并重归健康发展轨道 [3] 债务与资源盘活策略 - 公司有信心通过各方支持和自身努力妥善化解到期债务 [4] - 债务安排策略包括加速销售回款、动态管控开发节奏、平衡收支 以及发挥经营服务业务造血功能 [4] - 通过市场化转让、资产证券化等方式实现资产价值 适时补充流动性 [4] - 存量资源盘活已形成系统性打法并取得突破 结合产品力升级形成"盘活-热销回款-再投资"正向循环 [4] 经营服务业务发展 - 物业、公寓、物流、商业等部分赛道已建立行业领先优势 2025年前5月收入287亿元（同比+7 8%） [5] - 发展重点包括提升客户黏性、建设资产证券化退出渠道（如商业REIT扩募、物流REITs上市）、推动业务协同及复合业态融合 [6] 房地产市场趋势判断 - 政策引导下 行业将回归稳定健康发展轨道 [7] - 土地市场：核心区位优质地块供应占比提升 非住类用地规划调整加快 低容积率住宅供应增加 [7] - 销售端：去年9月政策提振信心 各地持续调减限制性措施巩固回升基础 [7] - 存量去化加速增强行业造血能力 新房品质化趋势和现房销售将有效对冲二手市场分流 [7]

业绩表现 - 2024年公司营业收入3431.8亿元，同比下降26.3%，归属于上市公司股东的净利润亏损494.8亿元，同比下降506.8%，为1991年上市以来首次年度亏损 [2][4] - 基本每股亏损4.17元，同比下降504.2%，全面摊薄净资产收益率为-24.4%，较2023年下降29.26个百分点 [4][5] - 分季度看，第四季度单季净亏损315.4亿元，超过前三季度亏损总和（前三季度累计亏损179.4亿元） [9][10] 业务结构 - 房地产开发及相关资产经营业务收入3010.3亿元，占比87.7%，毛利率9.5%（较2023年下降5.9个百分点），营业利润率3.5%（下降7.6个百分点） [6] - 物业服务收入331.3亿元，占比9.7%，毛利率13.21%（下降1.75个百分点） [6] - 2024年销售面积1810.7万平方米，销售金额2460.2亿元，同比分别下降26.6%和34.6% [12] 亏损原因 - 开发业务结算规模下降且毛利率显著下滑，结算项目多为2022年前获取的高成本土地 [7] - 新增计提存货跌价准备81.4亿元（含非并表项目10.8亿元）及信用减值264亿元 [7] - 非主业财务投资亏损及资产处置价格低于账面值 [7] 债务压力 - 截至2024年底净负债率80.6%（较2023年提高25.9个百分点），有息负债3612.8亿元，其中一年内到期债务1582.8亿元（占比43.8%，较2023年19.5%大幅提升） [11] - 货币资金881.6亿元，对短债覆盖率仅55.7% [11] - 2024年新增融资948亿元，综合成本3.54%（下降37个基点），落地经营性物业贷293亿元 [13] 管理层调整与战略 - 2024年1月董事会改组，深圳国资派驻5名高管，原董事会主席郁亮转任战略研究 [16] - 工作重心转向保兑付和保交房，2024年如期归还公开债292亿元，完成大宗交易签约259亿元及资源盘活回款104亿元 [12][14] - 2025年计划通过销售回款、资产证券化（已获批79个白名单项目）及战略引战补充流动性 [14] 行业展望 - 管理层认为行业已度过最困难时期，2023年四季度商品住宅销售面积环比上升21.4%，土地和商品房盘活速度加快 [17] - 未来将聚焦主业与重点城市，强化与深铁集团在TOD开发等领域的协同，计划降本增效瘦身健体 [18]