管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]

报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [3][9][33] 报告的核心观点 - 近两个月新房和二手房成交同比持续走弱，需求端需政策进一步支持，预计新一轮政策有望加快落地，财政政策是下半年重点，专项债收购闲置土地及存量房进度有望加快，对城市更新、“好房子”建设支持力度将加大，利于激活需求、加快库存去化 [9][33] 根据相关目录分别进行总结 销售情况 - 2025年1 - 5月商品房销售面积3.53亿平方米（同比 - 2.9%），降幅较1 - 4月扩大0.1pct；商品住宅销售面积2.97亿平方米（同比 - 2.6%），降幅较1 - 4月扩大0.5pct。5月单月，商品房和商品住宅销售面积同比分别为 - 3.3%、 - 4.6%，降幅较4月分别扩大1.2pct、2.1pct [5][11] - 2025年1 - 5月商品房销售额3.41万亿元（同比 - 3.8%），降幅较1 - 4月扩大0.6pct；住宅销售额3.01万亿元（同比 - 2.8%），降幅扩大0.9pct。5月单月，商品房和商品住宅销售额同比分别为 - 6%、 - 6.1%，降幅较4月收窄0.7pct、0.5pct，但仍是今年以来单月较大降幅 [5][11] 房企到位资金情况 - 2025年1 - 5月房企到位资金同比 - 5.3%，降幅较1 - 4月扩大1.2pct，5月单月同比下降10.1%，是今年以来单月最大降幅 [6][20] - 分细项看，1 - 5月定金及预收款同比 - 5%，降幅较1 - 4月扩大2pct，5月单月同比 - 12.8%，降幅扩大4.3pct；个人按揭贷款同比 - 8.5%，降幅较1 - 4月持平，5月单月同比 - 8.5%，降幅收窄4.2pct；国内贷款同比 - 1.7%，5月单月同比 - 13.1%，均由正转负；自筹资金比 - 7.2%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 8.7%，降幅扩大0.9pct [6][20] 投资情况 - 2025年1 - 5月房地产开发投资完成额同比 - 10.7%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 12% [7][20][21] - 1 - 5月房屋新开工面积同比 - 22.8%，降幅较1 - 4月收窄1pct，5月单月同比 - 19%；施工面积同比 - 9.2%，降幅较1 - 4月收窄0.5pct，5月单月同比由负转正；竣工面积同比 - 17.3%，降幅较1 - 4月扩大0.4pct，5月单月同比 - 20%。拿地收缩、销售疲软是新开工降幅较大主因，新开工下行传导到竣工端 [7][21] 土地成交情况 - 2025年1 - 5月100大中城市住宅用地供应和成交建面同比分别为 - 14%（较1 - 4月扩大9pct）和 + 5%（较1 - 4月收窄13pct） [8][26] - 1 - 5月300城住宅类土地成交建面同比 + 3.3%（前值为 + 5.6%），成交金额同比 + 34%（基本持平）。5月单月，300城成交规划建面同比 - 6%（降幅扩大4pct），成交金额同比 + 32%（涨幅扩大2pct） [8][26] - 5月中指300城平均成交溢价率为7.4%，较4月下降3.5pct。供应端控制增量及“好房子”政策指引下，土地供应聚焦核心地段，成交金额涨幅明显大于成交面积 [8][26] 投资建议 - 关注具备拿地能力且土储布局合理的头部房企，如保利发展等；受益于二手房交易持续活跃的头部中介机构，如我爱我家等 [9][33]