上海"千园之城"建设成就与规划 - 上海提前完成"十四五"建成"千园之城"目标 [1] - 2035年计划新增1000座公园 使公园总数达2000座 [2] - 面临土地稀缺和建设成本压力 平均单园建设成本以亿元为单位 [2] 存量资源盘活策略 - 通过城市更新盘活边角空间 推进口袋公园建设 [2] - 口袋公园面积介于400平方米至1万平方米 具有高可及性 [2] - 外环绿带转型为环城生态公园带 开放共享单位附属绿地162处 面积超100公顷 [2][3] - 推进立体绿化建设 "十四五"期间目标新建200万平方米 [3] 新型公园形态发展 - 环城生态公园带包含"一大环"（外环绿带+楔形绿地+生态间隔带）和"五小环"（新城绿环） [5] - 累计新增楔形绿地330公顷 推进吴淞江等楔形绿地建设 [5] - 绿道系统串联生态节点 具备休闲健身与生态保护多元功能 [6] - 环城生态公园带通过绿道连接 可形成超40平方公里超大型公园 [7] 郊野空间开发进展 - 建成193座开放休闲林地 分布于9个区及临港新片区 [7] - 119座林地升级为休闲森林公园 提供健身康养等生态服务功能 [7] - "五个新城"每年建设50公里环新城绿道及5000亩森林生态公园带 [3] 非传统公园建设 - 楔形绿地与生态间隔带纳入环城生态公园带体系 [5] - 吴淞江生态间隔带已纳入虹桥国际中央商务区专项规划 [5] - 打破功能边界的非典型公园成为下一阶段建设切入点 [4]

纪要涉及的行业或公司 * 城市发展、房地产、基础设施建设、公用事业、智慧城市、城市更新、保障性住房、历史文化保护、投融资平台[1][2][3][4] * 超大城市如北京、上海[6][18][19] * 省域副中心城市如湖北襄阳和宜昌、陕西宝鸡、贵州遵义、江西赣州、山西大同和长治、广东汕头和湛江、安徽芜湖、河南洛阳、新疆喀什和伊宁、内蒙古赤峰和通辽[21][22] 核心观点和论据 城市发展总体方向与目标 * 城镇化进入稳定发展期 城镇化率已达67% 接近70% 从增量扩张转向存量提质增效[1][3] * 城市发展实现五个转变 注重以人为本、节约高效、特色发展、治理投入、统筹协调[2] * 建设现代化人民城市 目标到2030年取得重要进展 2035年基本建成 特点包括创新、宜居、美丽、韧性、文明和智慧[16] 城市更新与存量资源激活 * 城市更新成为高质量发展重要抓手 强调内涵式发展 通过提升现有资源品质实现整体发展[1][4] * 激活存量资源需摸清城市资产底数 改造利用老旧厂房、低效楼宇和闲置商业设施[1][7] * 建立与建筑功能转换和混合利用相适应的规划调整机制 优化产权归集、整合、置换和登记政策[1][7] 超大城市规模控制与功能疏解 * 控制超大城市规模 合理疏解非核心功能 北京疏解非首都功能到副中心和雄安 上海进行类似调整[3][6][18] * 超大城市人口、城镇建设用地和建筑量受2035年总体规划天花板限制[18][20] * 限购政策放松针对已有社保年限人群 对无当地生活工作经历者影响较小 北京上海外来常住人口增速下降甚至总量减少[19][20] 住房与社区建设 * "好房子"应具备安全、舒适、绿色、智慧特征 非贵房子或大房子 稳步推进城中村和危旧房改造 支持老旧住房自主更新原拆原建[9] * 保障性住房发展需因地制宜 目前效果不明显 多数城市处于观望状态[10] * 房屋安全保障推行全生命周期管理 包括房屋安全体检、安全管理资金及质量安全保险制度 限制超高层建筑 加固预制板房屋[1][11] 投融资挑战与创新 * 城市建设运营投融资面临挑战 传统城投平台转型 土地财政受限 地方政府财力减少[1][8] * 需创新财政金融政策工具 吸引社会资金参与 破解资金来源问题[1][8] * 地下管网建设投资巨大 需形成有效融资机制和退出机制 仅靠财政难以满足[25][27] 城市治理与智能化 * 提升城市治理能力需探索社区党组织领导下居委会、业委会及物业服务企业协调运行新模式[13] * 城市治理智能化要求建立城市信息模型（CIM）平台 构建城市数字底座[1][14] * 各省市将制定落实文件 "十五五"规划体现城市更新、规划调整及智慧化治理网络和应用平台[1][14] 产业发展与转型 * 城市高质量发展带动产业变化 包括传统产业改造升级、新兴产业培育壮大、生活性服务业发展、城市更新相关产业[23][26] * 房地产内涵变化 从新建为主转向通过城市更新实现价值提升 生活性服务业成为重要增长领域[24] * 地下管网作为城市生命线重要性提升 "十五五"期间预计有显著提升[25] 公用事业价格改革 * 公用事业价格改革滞后 影响资源配置 政府补贴难以持续[29][30] * 价格调整面临舆论压力 需稳慎推进 通过试点探索逐步实施[29][31] * 改革旨在缓解地方财政压力 提高运行效率 在确保民生基础上优化资源配置[28][30] 其他重要内容 * 保护利用传承城市历史文化 兼顾历史文化保护与高质量更新 加强城市特色风貌[12] * 推动省域副中心城市发展 需具备规模、产业基础、辐射效应和地理位置等条件[21][22] * 中央城市工作会议与《意见》关系 会议成果通过征求意见完善形成正式文件[15]

核心观点 - 万科2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元较上年同期98亿元亏损扩大 但公司通过资产盘活、多元化业务增长及国资支持等措施应对行业调整压力 [1][3][4][9][11] 财务表现 - 营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 其中房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元同比下降31.57% 占比80.2% [1][4] - 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元 较上年同期98亿元亏损扩大 [1] - 房地产开发业务毛利率8.7% 同比上升1.5个百分点 其中开发业务结算毛利率8.1% [6] - 货币资金余额740.02亿元 净负债率90.4%较2024年底上升9.8个百分点 资产负债率73.1%较年初下降0.6个百分点 [9] 业务运营 - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% 但下降幅度较年初收窄 [4] - 开复工面积294.1万平方米同比下降28.6% 竣工面积521.5万平方米同比下降39.3% [4] - 经营服务业务全口径收入284.2亿元同比增长0.6% 其中物管、租赁住房、物流仓储业务收入分别增长3%、4%、7% 商业业务收入下降10.7% [6] - 长租公寓新增房源超1.1万间 已运营房源超27万间 净新增开业超7000间 [6] - 万纬物流服务收入同比增长超42% 毛利率提升2.4个百分点 [6] 资产盘活与融资 - 通过存量盘活优化和新增产能95.2亿元 回款57.5亿元 2023年以来累计盘活项目64个涉及可售货值约785亿元 新增销售约226亿元 [8] - 出售0.61%库存股获得4.8亿元资金 [8] - 有息负债3642.6亿元占总资产30.5% 其中一年内到期1553.7亿元占比42.7% [9] - 深铁集团提供股东借款238.8亿元利率2.34% 上半年新增融资和再融资249亿元境内综合成本3.39% [9] - 经营性物业贷款余额494.7亿元 加快资产证券化进程如中金印力消费REIT出租率接近99% [10] - 2027年前无境外公开债到期 境内债规模约264亿元 [10] 战略合作与创新 - 与深铁集团融合发展 在住房租赁领域签署合作框架协议 推出"轨道+物流"机器人配送试点项目 [11] - 成立万新金石住房租赁基金与中信等机构合作推动业务由重变轻 [10] - 借助政府支持性政策通过商改住、规划优化等方式推动项目解题 [7] 市场反应 - 8月25日万科A股涨停报7.22元 港股上涨超11%报5.75港元 [11] 行业背景 - 百城二手住宅价格累计下跌3.60% 6月环比下跌0.75% [5] - 房地产行业深度调整 高价土地与房价不匹配导致项目亏损风险 [5] - 预售制度下销售与交房结算存在2年时滞 土地获取至预收款项周期可达2.5-3年 [5]

管理层表态与信心 - 万科新管理团队首次公开亮相，董事长辛杰、董事兼执行副总裁郁亮等管理层出席2024年股东大会[2] - 管理层承认2024年经营困难，但通过充实管理团队已共同应对风险和挑战[4] - 管理层信心来自政策端持续发力托举市场，1-5月完成超2.6万套房交付，多地项目热销[4] - 团队获得地方政府及合作伙伴认可支持，产品研发迭代形成竞争力[4] - 在广东省、深圳市及金融机构支持下，公司将把握政策机遇化解风险[4] 债务与经营策略 - 管理层有信心通过多方支持应对到期债务挑战[6] - 将通过加速销售回款、动态管控开发节奏保持经营性现金流为正[7] - 采用市场化转让、资产证券化等策略补充流动性[7] - 存量资源盘活取得显著突破，形成"盘活-产品升级-热销回款-再投资"循环[7] - 经营服务业务1-5月收入287亿元同比增长7.8%，物业等赛道已建立领先优势[7] 经营服务业务规划 - 四方面推进经营服务业务：提升客户黏性、建设资产退出渠道、推动业务协同、发展复合业态[8] - 重点通过商业REIT扩募、推动公寓与物流REITs上市等建立资产退出渠道[8] - 市值管理核心是长期稳定增长的经营净现金流，将做好战略管理、经营创新和客户服务[8] 行业前景判断 - 在政策引导下相信房地产市场将回归稳定健康发展轨道[10] - 土地市场呈现核心区位优质地块供应占比提升、非住类用地规划调整加快等变化[10] - 需求回升基础良好，各地因城施策调减限制性措施巩固回升基础[10] - 2025年土地和商品房盘活力度加大将增强行业造血能力[10] - 新房供给多元化品质化趋势加强，产品领先性可对冲二手市场分流[11]

报告公司投资评级 - 维持“强烈推荐”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 2024年公司归母净利润50亿元，同比下降58.6%，后续营收增速或承压，结算毛利率或逐步筑底；销售排名保持行业第一，新增投资聚焦；多措并举盘活存量资源，土储结构优化；融资成本下降，直融占比提升，可转债获批复；资产经营稳步发展，物业服务规模扩大；预计2025 - 2027年EPS分别为0.43、0.44和0.55元，公司具备穿越周期能力，若行业右侧出现仍是核心受益标的，盘活存量资源或缓释市场对减值压力的担忧 [1][8] 根据相关目录分别进行总结 财务数据与估值 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元，同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元，同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元，同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26%；每股收益分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5 [2] 基础数据 - 总股本11970百万股，已上市流通股11970百万股，总市值994亿元，流通市值994亿元，每股净资产16.7元，ROE（TTM）为2.4，资产负债率74.1%，主要股东为保利南方集团有限公司，持股比例37.69% [3] 股价表现 - 1个月、6个月、12个月绝对表现分别为 - 3%、 - 29%、 - 4%，相对表现分别为 - 7%、 - 23%、 - 8% [5] 公司经营情况 - 销售方面，2024年销售签约面积1797万平方米，同比降24.7%，签约金额3230亿元，同比降23.5%；存量项目签约面积1078万平方米，推动存量项目面积降超20%，增量项目销售金额近2000亿元，占六成；38个核心城市销售占比90%，同比升2PCT，市占率7.1%，同比升0.3PCT；2024 - 2025年1 - 4月销售金额居行业第一 [7] - 土地拓展方面，2024年新拓展总地价683亿元，同比降58.1%，全口径投资力度21.1%，较2023年降17.5PCT；38城拓展金额占比99%，74%投资金额位于北上广核心区域；当年拓展当年开盘项目23个，销售金额172亿元，动态销净率超9% [7] - 盘活存量资源方面，推进存量土地“调转换退”，盘活约270万方存量未开工土地资源，盘活资金超百亿；2024年末土地储备计容建面约6258万平方米，可覆盖约3.5年；增量项目约1000万平方米，集中在核心38城，存量项目约5280万平方米，较年初降20% [7] - 融资方面，2024年末有息负债规模3488亿元，较上年末降54亿元；综合融资成本3.1%，同比降46BP，新增有息负债综合成本2.92%，同比降22BP；直接融资占比20.03%，同比升3.72PCT；三年以上到期债务1381亿元，占比39.6%，同比升8PCT；回笼金额3277亿元，签约回笼率超100%；定向可转换公司债券获批复，计划融资85亿元 [7] - 资产经营与物业方面，2024年末商业经营类资产项目累计开业534万方，收入约40亿元；规划34个可售项目转经营，融资37亿元；租赁住房规模超4.5万间，在营超2.2万间；保利物业合同管理及在管面积分别约9.9亿、8.0亿平方米，同比增0.7亿、0.8亿平方米；物业管理服务收入116.7亿元，同比增15.0%，毛利16.7亿元，毛利率14.3%，同比持平；第三方物业管理服务收入约49.87亿元，同比增19.6% [7] 财务预测表 资产负债表 - 2023 - 2027年流动资产分别为12685.39亿、11670.68亿、11389.52亿、11351.26亿、11762.58亿元；非流动资产分别为1683.73亿、1680.4亿、1663.31亿、1698.46亿、1766.16亿元；资产总计分别为14369.12亿、13351.08亿、13052.84亿、13049.72亿、13528.73亿元；流动负债分别为8137.31亿、7225.99亿、6812.46亿、6671.74亿、7016.67亿元；长期负债分别为2861.54亿、2699.8亿、2742.56亿、2809.81亿、2859.64亿元；负债合计分别为10998.85亿、9925.78亿、9555.02亿、9481.55亿、9876.31亿元；归属于母公司所有者权益分别为1985.43亿、1975.96亿、2006.77亿、2038.02亿、2082.31亿元 [13] 现金流量表 - 2023 - 2027年经营活动现金流分别为139.3亿、62.57亿、41.23亿、56.2亿、105.7亿元；投资活动现金流分别为72.66亿、 - 13.31亿、25.03亿、 - 27.85亿、 - 58.95亿元；筹资活动现金流分别为 - 499.62亿、 - 189.9亿、 - 117.18亿、 - 9.93亿、 - 0.28亿元；现金净增加额分别为 - 287.66亿、 - 140.63亿、 - 50.92亿、18.41亿、46.47亿元 [14] 利润表 - 2023 - 2027年营业总收入分别为3468.94亿、3116.66亿、2805亿、2580.6亿、2593.5亿元；营业成本分别为2913.08亿、2682.6亿、2420.71亿、2219.31亿、2225.22亿元；营业利润分别为243.18亿、151.41亿、139.26亿、132.02亿、147.83亿元；利润总额分别为246.26亿、155.81亿、143.75亿、136.6亿、152.5亿元；归属于母公司净利润分别为120.67亿、50.01亿、50.98亿、51.83亿、65.2亿元 [15] - 年成长率方面，营业总收入同比增长23%、 - 10%、 - 10%、 - 8%、0%；营业利润同比增长 - 30%、 - 38%、 - 8%、 - 5%、12%；归母净利润同比增长 - 34%、 - 59%、2%、2%、26% [15] - 获利能力方面，毛利率分别为16.0%、13.9%、13.7%、14.0%、14.2%；净利率分别为3.5%、1.6%、1.8%、2.0%、2.5%；ROE分别为6.1%、2.5%、2.6%、2.6%、3.2%；ROIC分别为3.1%、1.8%、1.7%、1.7%、1.9% [15] - 偿债能力方面，资产负债率分别为76.5%、74.3%、73.2%、72.7%、73.0%；净负债比率分别为21.5%、21.9%、21.1%、21.1%、20.5%；流动比率均为1.6、1.6、1.7、1.7、1.7；速动比率均为0.5 [15] - 营运能力方面，总资产周转率均为0.2；存货周转率均为0.3；应收账款周转率分别为88.1、71.0、59.6、60.3、63.1；应付账款周转率分别为1.7、1.7、1.7、1.7、1.8 [15] - 每股资料方面，EPS分别为1.01、0.42、0.43、0.44、0.55元；每股经营净现金分别为1.16、0.53、0.35、0.47、0.89元；每股净资产分别为16.59、16.51、16.91、17.18、17.55元；每股股利分别为0.41、0.17、0.17、0.17、0.22元 [15] - 估值比率方面，PE分别为8.2、19.7、19.3、19.0、15.1；PB均为0.5；EV/EBITDA分别为35.5、50.3、57.5、60.2、55.4 [15]