核心观点 - 开源证券维持华润置地“买入”评级 公司2025年运营数据显示 其销售排名稳固 12月单月销售超预期增长 拿地积极且聚焦高能级城市 经常性业务收入稳步提升 华润有巢REIT成功扩募上市 整体经营稳健且未来业绩有保障 [1] 销售表现 - 2025年全年实现销售金额2336.0亿元 同比下降10.5% 销售面积922.5万平方米 同比下降18.6% 销售均价25322元/平方米 同比上升9.9% 销售排名稳居行业前三 [1] - 2025年12月单月销售表现强劲 销售金额和销售面积同比分别增长28.1%和29.1% 主要得益于深圳湾澐玺开盘首日去化130亿元 北京润园开盘首日去化35亿元 以及上海外滩瑞府和澐启滨江在12月加推 一线城市销售额占比较大 [1] 土地投资 - 2025年全年积极拿地 共获取33宗土地 对应规划建筑面积339万平方米 土地总价917亿元 其中权益拿地金额683亿元 拿地权益比为74% [2] - 拿地均价为27024元/平方米 拿地强度（权益拿地金额/销售金额）为39% 投资聚焦高能级城市 一线城市拿地金额占比达66.6% 二线城市占比28.3% 项目整体安全垫较高 [2] 经常性业务 - 2025年全年实现经常性收入511.5亿元 同比增长6.5% 其中经营性不动产（购物中心、写字楼、酒店）租金收入329.4亿元 同比增长12.8% [3] - 2025年12月单月实现经常性收入52.9亿元 同比增长0.8% 其中经营性不动产租金收入30.1亿元 同比增长9.4% [3] - 2026年1月 华润有巢REIT成功扩募上市 配售价格2.53元/份 认购比例达99.51% 募集资金总额约11.329亿元（不含募集期利息） 资金将用于收购华润有巢旗下上海马桥项目 [3] 财务与业绩展望 - 公司2025年上半年营收利润实现增长 结转毛利率逆势提升 [1] - 公司销售拿地稳健 市占率持续提升 充裕的土储为未来结转业绩提供保障 [1] - 经常性业务实现质效双增 盈利水平高企 [1]

公司经营数据 - 2025年5月总合同销售金额183.5亿元，同比-11.4%，环比+6.1% [1] - 2025年5月总合同销售建筑面积64.9万方，同比-26.6% [1] - 1-5月累计合同销售金额868.5亿元，同比-6.3%，总合同销售建筑面积322.2万方，同比-19.0% [1] - 销售均价26955元/平，同比+15.8%，全口径销售金额排名行业第三 [1] 销售项目表现 - 华润上海翡云悦府、杭州望云润玺院持续热销 [1] - 上海外滩瑞府、北京华润臻澐入市，预计销售表现或将超预期 [1] 拿地情况 - 1-5月拿地金额331.6亿元，同比+53%，排名行业第四 [2] - 新增土地货值650.3亿元，新增土地建面105.7万方 [2] - 拿地均价31381元/平，超过销售均价，主要位于北京、上海、杭州、宁波等高能级城市 [2] - 拿地强度38.2%，保持较高水平 [2] 经常性收入 - 2025年5月经常性收入40.9亿元，同比+6.2% [2] - 其中经营性不动产业务租金收入26.9亿元，同比+13.0% [2] - 1-5月累计经常性收入204.4亿元，同比+9.6% [2] - 累计经营性不动产业务租金收入132.8亿元，同比+12.9% [2] 资产优化策略 - 拟出售上海市嘉定区南翔五彩城项目，预期出售价格3亿至4亿元 [2] - 采取退出低效资产策略，将资金聚焦于核心优质资产 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润为289.9、317.0、349.1亿元 [1] - 对应EPS为4.07、4.45、4.90元 [1] - 当前股价对应PE为6.1、5.6、5.1倍 [1]