核心观点 - 中海地产在上海市场的销售业绩从2024年的巅峰（约700亿元）急剧下滑至2025年的低谷（约280亿元），其市场地位和盈利能力面临严峻挑战 [3][4][64] - 业绩下滑的核心原因并非完全归咎于市场环境，而是公司自身项目推盘节奏与市场周期出现严重错位，导致上半年销售疲软，年底才仓促冲刺 [8][9][40] - 公司在市场下行、竞争加剧的背景下，仍采取激进的拿地策略（2025年全国拿地金额907亿元，位居第一），尤其是在上海重仓，这使其同时面临规模守成与利润空间被挤压的双重压力 [45][46][55] 上海市场业绩剧烈下滑 - 2024年，中海在上海创下约700亿元的销售纪录，成为全国性房企在单个城市的最高销售纪录保持者，其品牌与豪宅热销紧密关联 [4][5][65] - 2025年，公司在上海市场出现严重失速，销售额从700亿元大幅下滑至约280亿元，差距巨大且刺眼 [3][64] - 2025年上半年，公司在上海的销售额降至137.8亿元，位列当地房企第七名 [11][72] - 2025年1-10月，公司在上海的销售额为181.1亿元，在房企销售排行榜中位列第九，落后于第一名保利发展的179.5亿元 [14][75] 项目推盘节奏错位与年底冲刺 - 2025年前十个月，公司在上海市场存在感弱，全新在售项目仅有“云邸玖章”，推盘节奏缓慢，错失了市场窗口期 [10][71][73] - 直到2025年11月，公司才宣布进入“战时状态”，计划推动多个项目入市 [16][77] - 2025年12月底，两大主力项目“安澜上海”和“环宇玖章”仓促开盘，试图在年底冲刺业绩 [17][78] - “安澜上海”于12月26日开盘，截至2026年1月7日，211套房源已售112套，预定20套 [19][81] - “环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，已售15套，但另有65套显示为“已预定”，被指以预定抬高短期去化数据的方式显得“讨巧” [20][21][83][84] - 文章评价此次年底冲刺“看似漂亮”，但从经营视角看更像一次“补考”，未能解决根本问题 [23][86] 全国业绩与盈利能力下滑 - 2025年，公司全国实现销售额2512亿元，同比下滑近两成，行业排名从第二退至第三 [26][89] - 2025年前三季度，公司实现经营溢利131.5亿元，较2024年同期的181.8亿元下降27.7% [26][89] - 2025年第三季度，公司经营溢利为10.3亿元，相比于2024年同期的21.3亿元下降明显 [26][89] - 公司曾经的“利润王”称号显露疲态，若第四季度盈利无好转，全年利润曲线可能继续下探 [27][28][90][91] 市场环境与竞争格局变化 - 上海豪宅市场逻辑已发生根本改变，从项目稀缺、客户抢购转变为供应密集、客户精挑细选 [33][34][96][97] - 项目数量增多，但客户并未同步增长，资金趋于谨慎，客户决策周期被拉长 [35][98] - 市场进入存量厮杀阶段，10万+单价项目扎堆，13万+成为常态，18万+也不再稀奇 [53][116] - 在这种环境下，依赖单点爆款的模式变得危险，产品细节和口碑被无限放大 [39][44][102][107] 公司战略与潜在风险 - 公司2025年全国拿地金额达907亿元，位居行业第一，展现出逆势加码的激进策略 [45][109] - 在上海市场，公司的权益拿地金额为全市最高，进行“重仓中的重仓”投资 [46][110] - 当前一线城市地价持续抬升，但房价难以同步上涨，利润空间被不断挤压 [49][112] - 公司的新盘几乎全部集中在中高端产品带，这是竞争最激烈、最容易打消耗战的位置 [54][118] - 激进的拿地策略与销售下行同时发生，使公司面临规模目标与利润空间的双重压力 [55][119] - 如果项目推盘和销售节奏不能及时调整，更大的投入可能无法挽回市场地位 [58][122] 产品口碑与信任成本 - 2025年，公司旗下明星项目“顺昌玖里”和“领邸玖序”相继被投诉，涉及预看房流程问题及“降标”争议 [44][107][108] - 在市场去化放缓、竞争加剧的周期中，此类口碑问题会迅速演变为“信任成本”，直接影响销售速度 [44][109]