核心观点 - 中海地产在上海市场的销售业绩从2024年的巅峰（约700亿元）急剧下滑至2025年的低谷（约280亿元），其市场地位和盈利能力面临严峻挑战 [3][4][64] - 业绩下滑的核心原因并非完全归咎于市场环境，而是公司自身项目推盘节奏与市场周期出现严重错位，导致上半年销售疲软，年底才仓促冲刺 [8][9][40] - 公司在市场下行、竞争加剧的背景下，仍采取激进的拿地策略（2025年全国拿地金额907亿元，位居第一），尤其是在上海重仓，这使其同时面临规模守成与利润空间被挤压的双重压力 [45][46][55] 上海市场业绩剧烈下滑 - 2024年，中海在上海创下约700亿元的销售纪录，成为全国性房企在单个城市的最高销售纪录保持者，其品牌与豪宅热销紧密关联 [4][5][65] - 2025年，公司在上海市场出现严重失速，销售额从700亿元大幅下滑至约280亿元，差距巨大且刺眼 [3][64] - 2025年上半年，公司在上海的销售额降至137.8亿元，位列当地房企第七名 [11][72] - 2025年1-10月，公司在上海的销售额为181.1亿元，在房企销售排行榜中位列第九，落后于第一名保利发展的179.5亿元 [14][75] 项目推盘节奏错位与年底冲刺 - 2025年前十个月，公司在上海市场存在感弱，全新在售项目仅有“云邸玖章”，推盘节奏缓慢，错失了市场窗口期 [10][71][73] - 直到2025年11月，公司才宣布进入“战时状态”，计划推动多个项目入市 [16][77] - 2025年12月底，两大主力项目“安澜上海”和“环宇玖章”仓促开盘，试图在年底冲刺业绩 [17][78] - “安澜上海”于12月26日开盘，截至2026年1月7日，211套房源已售112套，预定20套 [19][81] - “环宇玖章”于12月27日首开，推出90套房源，已售15套，但另有65套显示为“已预定”，被指以预定抬高短期去化数据的方式显得“讨巧” [20][21][83][84] - 文章评价此次年底冲刺“看似漂亮”，但从经营视角看更像一次“补考”，未能解决根本问题 [23][86] 全国业绩与盈利能力下滑 - 2025年，公司全国实现销售额2512亿元，同比下滑近两成，行业排名从第二退至第三 [26][89] - 2025年前三季度，公司实现经营溢利131.5亿元，较2024年同期的181.8亿元下降27.7% [26][89] - 2025年第三季度，公司经营溢利为10.3亿元，相比于2024年同期的21.3亿元下降明显 [26][89] - 公司曾经的“利润王”称号显露疲态，若第四季度盈利无好转，全年利润曲线可能继续下探 [27][28][90][91] 市场环境与竞争格局变化 - 上海豪宅市场逻辑已发生根本改变，从项目稀缺、客户抢购转变为供应密集、客户精挑细选 [33][34][96][97] - 项目数量增多，但客户并未同步增长，资金趋于谨慎，客户决策周期被拉长 [35][98] - 市场进入存量厮杀阶段，10万+单价项目扎堆，13万+成为常态，18万+也不再稀奇 [53][116] - 在这种环境下，依赖单点爆款的模式变得危险，产品细节和口碑被无限放大 [39][44][102][107] 公司战略与潜在风险 - 公司2025年全国拿地金额达907亿元，位居行业第一，展现出逆势加码的激进策略 [45][109] - 在上海市场，公司的权益拿地金额为全市最高，进行“重仓中的重仓”投资 [46][110] - 当前一线城市地价持续抬升，但房价难以同步上涨，利润空间被不断挤压 [49][112] - 公司的新盘几乎全部集中在中高端产品带，这是竞争最激烈、最容易打消耗战的位置 [54][118] - 激进的拿地策略与销售下行同时发生，使公司面临规模目标与利润空间的双重压力 [55][119] - 如果项目推盘和销售节奏不能及时调整，更大的投入可能无法挽回市场地位 [58][122] 产品口碑与信任成本 - 2025年，公司旗下明星项目“顺昌玖里”和“领邸玖序”相继被投诉，涉及预看房流程问题及“降标”争议 [44][107][108] - 在市场去化放缓、竞争加剧的周期中，此类口碑问题会迅速演变为“信任成本”，直接影响销售速度 [44][109]

上海房地产市场年末活跃态势 - 临近年末，上海房地产市场呈现显著活跃态势，新房市场开发商集中推盘冲刺业绩，二手房市场成交持续放量，供需两端共同构筑起年末“双高峰”格局 [1] 新房市场推盘与成交 - 12月15日至31日期间，上海共有28个新房项目密集入市，其中21个项目集中在12月24日至31日的8天内推出，推盘集中度创下年内新高 [1] - 高端市场成为本次推盘潮的核心战场，多个备案均价超10万元／平方米的高端住宅项目入市 [1] - 例如，普陀真如的中海·环宇玖章项目于12月27日首开，推出90套房源，仅用30分钟便实现全线售罄，平均约20秒成交一套，该项目备案均价为11.8万元／平方米，套价区间在1243万元至1874万元 [1] - 截至12月27日，12月上海新建商品住宅成交已达2503套 [1] 二手房市场成交 - 12月27日至28日周末两天，上海二手房网签成交合计2212套（全口径数据包含商业、车位等），创下当月周末成交新高 [2] - 截至12月28日，12月上海二手房网签成交累计达20812套，这一数据已超过6月至10月这五个月的各自全月成交套数，市场活跃度远超年内中期水平 [2] - 市区“老破小”和近郊刚需板块近期成交非常火爆，九亭、古美、周康等产业辐射区挂牌量快速下降 [2] 市场驱动因素与前景 - 今年以来，上海楼市更多是依赖市场的自发调整来实现企稳回升，随着新房产品力提升以及二手房价格回调，市场需求得到了有效激活 [2] - 从中长期来看，上海作为核心城市的人口吸引力和资源优势，仍将为楼市提供坚实支撑 [2]

上海年末新房供应与市场动态 - 临近年末上海楼市进入冲刺阶段开发商积极推盘入市为全年销售业绩收官发力[1] - 12月中旬上海公布16个新项目合计1679套房源[1]随后于12月20日再推出6个新盘总计556套房源[2] 高端住宅项目供应与定价 - 12月中旬推出的项目中单价10万+的高端住宅有5个[1]12月20日推出的6个项目中10万+高端住宅占据一半[2] - 价格最高的项目是浦东洋泾板块的陆家嘴太古源·源邸均价180000元/平方米[2]其次是徐汇滨江的安澜上海备案均价178800元/平方米低于此前市场预期的19万元/平方米[1] - 其他高端项目包括绿城黄浦ONE二期均价172000元/平方米外滩道均价138800元/平方米澐启滨江均价139688元/平方米中海·环宇玖章均价118000元/平方米[1]以及保利·外滩曜均价135000元/平方米保利·誉静安均价120000元/平方米[2] 重点项目销售热度 - 全国地王项目安澜上海于12月19日开启认购截至12月23日认购率为139%触发限售[2]认购首日仅4小时现场已完成认筹逾百组全天认筹超160组[2]营销中心累计来访已突破3000组[3] - 普陀真如板块的中海·环宇玖章于12月18日开启认购90套房源认购率达到234%触发限售[6] - 12月26日上海将迎来多盘齐开包括11月的日光盘澐启滨江安澜上海华润华发·时代之城等[6] 项目背景与市场竞争 - 安澜上海由中海地产招商蛇口徐汇城投中旅投资联合开发[1]其所在地块由四家国央企于今年9月以439.5亿元的总价获得刷新全国涉宅用地出让总价纪录[3] - 中海地产招商蛇口中旅投资为获得项目公司90%股权共支付154.78亿元其中中海地产出资81.53亿元招商蛇口出资65.52亿元中旅投资出资7.74亿元徐汇城投继续持有各10%股权[4] - 徐汇滨江板块竞争激烈安澜上海面临绿城黄浦ONE以及由宸嘉发展与中华企业联合打造的嘉佰道·上海的竞争[4]中华企业联合宸嘉发展以29.87亿元收购相关公司股权入局该地块开发[4] 市场分析与展望 - 分析师认为临近年末豪宅类项目可为房企回笼较多资金因此加快抢收[5]市场消息面回归平稳重要会议释放的楼市信号符合预判有助于稳定买家情绪加快入市决策[6] - 前期交易相对疲软主要因中高端项目入市少但近期豪宅产品入市量有所回升尤其一些网红项目的加入为后续交易做良好铺垫[6] - 热门项目的认购将给市场带来信心支持预计后半月的成交在供应以及热盘的带动下上海楼市成交将出现稳步上行[6] - 2025年上海豪宅市场表现亮眼截至12月15日总价4000万元以上的住宅成交约1300套金额突破800亿元以3000万元为统计口径成交套数约1900套总金额超过1000亿元[6]