文章核心观点 - 成都林家坝板块因新地块入市迎来供应补充 其板块价值因邻近金融城三期、教育资源规划及地价房价攀升而持续走高 但当前高总价项目面临去化压力[5][9] 板块发展历程与现状 - 林家坝板块在2023年4月前未被楼市广泛关注 万科以楼面价14900元/平方米拿地后开启发展[10] - 板块在2年内从总价300万级区域跃升为千万级新房板块 产品面积从128平方米为主提升至200平方米以上[10] - 区域内此前吸引了万科、锦江发展、中能建、中交、金茂、中国铁建、润达丰滨江等多家房企布局 项目多快速售罄[5] - 目前区域内仅剩“交子缦华”一个项目在售 总价已达千万级[5] - 新拍出地块紧邻锦阳大道 毗邻中交锦江颂项目 与白鹭湾一街之隔 将为林家坝带来新的供应补充[5] 板块价值驱动因素 - 地理位置优越：西临金融城三期 东接白鹭湾新经济小镇 能有效承接金融城及金融城三期的外溢购买力[7][10] - 教育资源先行：早期拍地时已规划成师附小、川师附中等学校 近期有消息称还将落地7中系学校[7] - 地价记录刷新：区域最高地价纪录由润达丰滨江创下 达到26000元/平方米[5] - 金融城三期带动：金融城三期供应已启动 如贝宸S1项目套均总价达2000万级 楼面地价超4万元/平方米的建发·海耀项目预计价格更高 这兑现并推高了林家坝的价值预期[14] 当前市场挑战 - 由于目前新房总价较高 项目销售流速并不快 给林家坝板块造成压力[14]

核心观点 - 金融城|交子缦华II期首开高热劲销7.2亿，连续多月斩获成都5+1城区千万级豪宅销售套数、成交单价、成交总金额三冠王，单价6万+/㎡、套均总价1400万+ [4] - 项目凭借难以复制的地段价值、稀缺墅居形态、匠心产品细节及塔尖圈层定位，成为楼市限量版奢侈品 [8] - 润达丰高端产品线表现强劲，1-4月权益销售金额与面积均进入全国50强，产品创领性显著 [6] 地段价值 - 位于金融城东、无界交子绿廊，500米直抵交子公园，紧邻林家坝TOD，占据城市经济心脏位置 [10] - 距离金融城三期仅900米，毗邻成都首宗单价4万+/㎡地王，未来金融城三期入市项目总价预计不低于2000万 [12][14] - 金融城东为板块最后可开发价值区域，地价跳涨印证地段稀缺性 [12] 产品稀缺性 - 金融城"超十年"难见的低密墅区大盘，总占地60余亩，规划城市大平层和类独栋别墅，容积率低、绿化率高 [16] - 继城南官邸后金融城13年首现墅区项目，满足塔尖人群"城市中心墅居"需求 [16] - 超前适配四代宅标准，兼具大盘规模与低密墅质，定位楼市限量藏品 [16] 产品设计亮点 - 联袂上海PTA、山水比德等大师团队，打造百年经典设计，立面采用进口白玫瑰石材干挂到顶 [19][24] - 园林复刻亚特兰大瑞吉酒店、摩洛哥安缦酒店等世界经典，会所规划2700㎡纽约华尔道夫酒店式高奢空间 [24] - 户内建面约185㎡户型配备75㎡家庭社交厅、6m挑高空中花园，精装采用嘉格纳、瑞士劳芬等国际一线品牌 [26] 市场与品牌表现 - 润达丰三大顶序作品持续刷新成都楼市认知，1-4月权益销售金额与面积跻身全国50强 [6] - 与仲量联行合资成立公司，针对顶序作品共研"GD金尊"全景物业服务，升级为全生命周期资产运营 [31][33] - II期定位更年轻化，业内类比保时捷卡宴与Macan，覆盖"老钱"与"新贵"客群 [29]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年1-2月楼市整体延续止跌企稳行情，春节期间新房成交备案和项目认购跌幅逐步收窄，1月新房成交同比回正，预计2月成交同比仍将正增 [17] - 新政利好下的上海、深圳短期内市场热度延续，上海2月中下旬有望迎小阳春行情，深圳2月新房成交环比涨幅预期10%左右；天津2月新房成交环比或大增7成，武汉、南京等前期深度调整类城市有望迎来弱复苏行情，新房成交环比增幅预期在10%以内 [18] - 春节期间部分三四线刚需刚改项目因返乡置业成成交主力，后续项目间分化将加剧，热销主要集中在核心片区产品力较强的改善项目和次核心片区价格优势明显的高性价比刚需项目[18] 根据相关目录分别进行总结 春节楼市整体情况 - 2025年春节假期8天，全社会跨区域人员流动量23.07亿人次，较去年微增0.6%，返乡或旅游对房地产市场形成负反馈，但重点城市楼市供求整体平稳，延续止跌回稳态势，一线韧性犹存，三四线基本筑底，市场信心逐步恢复 [3] 春节35城楼市供应成交情况 - 供给端：春节期间房企推盘平稳，多数城市项目以续销为主，无集中加推，营销折扣与节前持平，手法力度常规 [4] - 需求端：2025年春节楼市成交延续止跌回稳，35个重点城市春节周成交面积约23.46万平方米，同比微降11%；春节前10天成交面积波动下行，春节周降至低位，年初四开始日度成交显著回升，至2月4日达4.5万平方米，但与节前一周仍有差距 [4] - 分能级：一线同比倍增134%，源于去年春节假期基数低；二线涨跌互现，杭州、苏州等涨幅显著，武汉、济南、青岛大幅回落；三四线降幅收窄至10%，温州、江门、东莞等个别城市同比倍增 [5] 重点城市项目认购情况 - 19城总认购面积达18.43万平方米，广州、武汉、西安、济南等春节期间认购量均突破2万平方米 [6][7] - 部分城市表现突出，广州认购指标继续改善，2025年春节期间认购面积同比增长71%，市场热度集中在市中心区；重庆加速以价换量，认购面积达四年来峰值，2025年春节新房住宅成交同比涨218%，但均价下降7% [9] - 刚需刚改类项目为成交主力，特别是价格优势显著的高性价比项目和地处供应稀缺、配套健全核心片区的改善盘走量尚佳 [11] 1月30城成交情况 - 供应：新房供应季节性回落，30个重点城市1月新增供应553万平方米，环比下降56%，同比下降28%，较去年春节月大增44% [13] - 成交：延续止跌回稳，同比转正。1月30个重点城市整体成交927万平方米，环比下降53%，同比转正微增1%，绝对量水平显著超去年2月春节月 [13] - 分能级：一线城市市场热度延续，同比正增30%，深圳同比倍增125%，广州同比涨幅4成左右，北京、上海成交增长动能放缓；二三线城市成交环比“腰斩”，同比下降4%，26城中已有12城单月同比转正，筑底企稳征兆初显 [14] - 部分城市：武汉、成都等城市依托产品力较强的改善项目入市保持市场热度，如武汉1月准四代宅推货加快且多能热销，成都核心区高改项目持续热销 [16][17]